II SA/Sz 1138/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2006 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy o d d a l a skargę Prezydent Miasta [...] , decyzją z dnia [...] r.,na podstawie art. 104 Kpa, art. 60 ust. 1 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm), po rozpatrzeniu wniosku M. K. w sprawie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania drugiej kondygnacji budynku gospodarczego na funkcję mieszkaniową na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w [...] odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla w/w inwestycji. Prezydent Miasta [...] uznał, że planowane zamierzenie dotyczące zmiany sposobu użytkowania drugiej kondygnacji budynku gospodarczego położonego na gruntach działki nr [...] obr. [...] w [...] przy ul. [...] na funkcję mieszkalną, nie spełnia jednego z wymogów art.61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, a tylko spełnienie wszystkich 5 warunków wymienionych w tym przepisie stwarza możliwość wydania decyzji pozytywnej. Zdaniem organu I instancji. zmiana sposobu użytkowania przedmiotowego budynku na mieszkaniową (lub usługową jeśli na wynajem pokoi) nie stanowiłaby kontynuacji zagospodarowania działek położonych w obszarze analizowanym przy ul. [...] jak również nie stanowiłaby kontynuacji funkcji budowli i budynków istniejących na zapleczu działek w tym obszarze. Od decyzji tej odwołała się M. K., która podnosi, iż w tego typu budynkach, sezonowo, na terenie całego [...] - w tym i przy ul. W. prowadzony jest wynajem pokoi dla wczasowiczów. Ponadto - jak informuje odwołująca się - w budynku objętym wnioskiem działalność taka była prowadzona od lat 70-tych (jeszcze przez ojca zainteresowanej) i od takiej działalności odprowadzany był podatek od nieruchomości. Zainteresowana podnosi też, że nie otrzymała od Prezydenta odpowiedzi na wniosek złożony w dniu [...] r. w sprawie zgłoszenia na okres 120 dni tego typu działalności wynajem 2 pokoi, kuchni i łazienki, jest to istotne dla rodziny zainteresowanej, gdyż jest osobą bezrobotną a mąż jest rencistą ze względu na chorobę serca. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, art. 59 – art. 64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 1, art. 2 ustawy z dnia12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że z przepisów art. 61 ust l ustawy wynika, iż wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie 5 warunków: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w taki sam sposób 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej, 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla projektowanego zamierzenia, 4/ teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, 5/ decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami, w tym głównie z zakresu ochrony środowiska (Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne , ustawa o ochronie przyrody, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o ochronie dóbr kultury, ustawa o drogach publicznych /.../. itp.). Pierwszy warunek, określany często jako zasada tzw. dobrego sąsiedztwa oznacza, że inwestor może zbudować na swojej działce tylko to, co już stoi w najbliższym sąsiedztwie. W tym celu organ zobowiązany jest na podstawie art.53 ust. 3 ustawy do przeprowadzenia analizy urbanistyczno - architektonicznej istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza obejmuje teren wokół przedmiotowej działki, a stanowi go minimum trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50m. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa, stosownie do § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz.1588) organ analizuje funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze, w tym: gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, określając średnie wskaźniki tych parametrów zabudowy i porównując je z wskaźnikami nowej zabudowy. Porównanie tych w/w wskaźników zabudowy istniejącej z wskaźnikami zabudowy projektowanej, oprócz spełnienia pozostałych czterech warunków art.61 ust 1 ustawy stanowi podstawę rozstrzygnięcia wniosku inwestora. Badany w ramach pierwszego warunku sposób zagospodarowania i zabudowy działek położonych w prawidłowo wyznaczonym obszarze do analizy wykazał m.in. , że zagospodarowanie sąsiednich działek stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona na zapleczu budynkami gospodarczymi (w jednym przypadku cieplarnią). Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na funkcję mieszkaniową na działce objętej wnioskiem nie znajduje uzasadnienia w takim sposobie zagospodarowania którejkolwiek z analizowanych działek w wyznaczonym obszarze, a tym samym zasada dobrego sąsiedztwa, w tym przypadku nie byłaby spełniona. Odnosząc się do zarzutów skarżącej organ stwierdza, że jeżeli nawet przedmiotowy budynek gospodarczy w rzeczywistości spełnia już funkcję wnioskowaną, to nie może to stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Natomiast kwestia braku odpowiedzi Prezydenta Miasta [...] na wniosek w sprawie zgłoszenia tymczasowej działalności w przedmiotowym budynku gospodarczym nie może być przedmiotem niniejszego postępowania ponieważ dotyczy to przepisów ustawy Prawo budowlane, z których wynika, że organem I instancji jest w tym zakresie starosta, natomiast organem II instancji jest wojewoda. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła M. K., która domaga się uchylenia decyzji w całości. Zdaniem skarżącej organ odwoławczy w swym postępowaniu nie uwzględnia stanu faktycznego zobrazowanego na mapie zasadniczej obejmującej zabudowę ulicy [...] w [...], z której wynika, iż przedmiotowy budynek "gospodarczy" oznaczony jest literą "m", co zgodnie z symboliką obowiązującą w służbach geodezyjnych oznacza funkcję mieszkalną, tego budynku. Natomiast na przyległej działce nr [...] budynek bezpośredni o przylegającej do objętego wnioskiem oznaczony jest literą "g" i oznacza jego funkcję gospodarczą. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł , co następuje: Skarga okazała się nieuzasadniona. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w celu dokonania zmiany dotychczasowego zagospodarowania terenu polegającego na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także dla dokonania zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części. Skarżąca M. K. domagała się ustalenia warunków zabudowy na zmianę sposobu użytkowania drugiej kondygnacji budynku gospodarczego na funkcję mieszkalną, przy ul. [...] nr [...] w [...] działka nr [...] obr. [...]. Zdaniem organów zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na funkcję mieszkalną na przedmiotowej działce nie znajduje uzasadnienia w takim sposobie zagospodarowania którejkolwiek z działek położonych w wyznaczonym do analizy obszarze. Zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80, poz. 717/ wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa wart. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust.1 pkt 1 w/w ustawy wprowadza zasadą dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym /zagospodarowanie obszaru/ i architektonicznym /ukształtowanie wzniesionych obiektów/. Podzielić należy stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], że w ramach dobrego sąsiedztwa, stosownie do § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz.U. Nr 164, poz. 1588/ organ orzekający analizuje funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze w tym: gabarytów i formy architektonicznej linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, określając średnie wskaźniki tych parametrów zabudowy i porównując je z wskaźnikami nowej zabudowy. Porównanie tych w/w wskaźników zabudowy istniejącej z wskaźnikami zabudowy projektowanej, oprócz spełnienia pozostałych czterech warunków art. 61 ust.1 stanowi podstawę rozstrzygnięcia wniosku inwestora. W rozpoznawanej sprawie sposób gospodarowania i zabudowy działek położonych w prawidłowo wyznaczonym obszarze do analizy wykazał, że zagospodarowanie sąsiednich działek stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna uzupełniona na zapleczu budynkami gospodarczymi i w jednym przypadku cieplarnia, żadne z tych obiektów gospodarczych zlokalizowanych w analizowanym obszarze nie posiada funkcji mieszkaniowej. Zmiana sposobu użytkowania części budynku gospodarczego na funkcję mieszkaniową, mogłaby spowodować powstanie zabudowy wielorodzinnej. Zdaniem Sądu mogłoby to również doprowadzić do powstania nowej linii zabudowy. Zatem stanowisko organów obu instancji odmawiające przedmiotowej zmiany sposobu użytkowania jest uzasadnione. Podnoszona przez skarżącą okoliczność, że budynek gospodarczy w rzeczywistości spełnia już funkcję mieszkaniową nie może mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia. Podstawę prawną wydanych decyzji stanowią bowiem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, których wniosek skarżącej nie spełnia o czym była mowa wyżej. Również fakt, że służby geodezyjne dokonując inwentaryzacji terenu naniosły na mapy zaistniały stan faktyczny występujący na nieruchomości objętej działką nr [...] obr. [...] w [...], nie oznacza jeszcze, że stan ten zaistniał zgodnie z obowiązującymi przepisami uzyskując uprzednio stosowne zezwolenia. Mając powyższe na uwadze należało skargę oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1270/.