II SA/Sz 1188/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Asesor WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Agata Banc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi B. i Z. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] r. numer [...] Burmistrz Gminy [...], działając w oparciu o przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił dla B. i Z. N. opłatę w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Zastań, oznaczonej jako działka nr [...], wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] r. ( Dz.Urz.Woj. [...]. Nr 76, poz.1575 ). W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, że podstawę przyjęcia wartości nieruchomości, przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego zmianie, stanowi operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wskutek wprowadzonych zmian w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość będąca własnością Z. i B. N., następnie sprzedana aktem notarialnym z dnia [...] r. na rzecz A. M., zmieniła swoje dotychczasowe przeznaczenie z terenów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę rekreacyjną z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Opłata w wysokości [...] zł stanowi 30% kwoty ustalonego wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z § 5 pkt 2 uchwały Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr [...] została zbyta przez B. i Z. N. w dniu [...] r., to jest przed upływem 5 lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu powodującego wzrost wartości nieruchomości. W odwołaniu B. i Z. N. stwierdzili, iż czują się pokrzywdzeni przez urząd i urzędników i wymienili szereg nieprawidłowości, których, ich zdaniem, dopuścił się organ we wcześniejszej fazie postępowania. Ponadto zakwestionowali operat szacunkowy, zarzucając dowolność wyceny nieruchomości. Twierdzenie takie strona opiera na tej podstawie, że działki sąsiadujące, o takim samym obszarze, położone na tym samym terenie o numerach [...] zostały wycenione we [...] r. na kwotę po [...]zł każda (wartość działek przed zmianą planu), natomiast działka nr [...] została wyceniona w [...] r. na kwotę [...] zł (wartość przed zmianą planu). Biegły dokonał wizji lokalnej wycenianej nieruchomości bez porozumienia się z właścicielami. Odwołujący zarzucili także, że organ I instancji nie pomniejszył opłaty planistycznej o wartość poniesionych przez nich nakładów na podział geodezyjny nieruchomości, wbrew wcześniejszym zapewnieniom pracowników urzędu gminy, choć o zbyciu działki organ wiedział już od [...] r. Wskazali, że wysokość opłaty planistycznej winna wynosić [...] zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzja z dnia [...] r. numer [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium stwierdziło, iż stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę można ustalić w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 5 ustawy). Niezbędnymi przesłankami ustalenia opłaty planistycznej zatem są: wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedaż nieruchomości po uchwaleniu, albo zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sporną w niniejszej sprawie pozostaje okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, wobec zakwestionowania przez stronę rzetelności dokonanej wyceny i jej przydatności na potrzeby niniejszego postępowania, a w konsekwencji samego ustalenia opłaty planistycznej, ewentualnie jej wysokości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ww. ustawy). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych - ustawa odsyła do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 ). Zasady określania wartości nieruchomości określają przepisy działu IV rozdziału 1 tej ustawy, skonkretyzowane i uszczegółowione rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami powierza rzeczoznawcy majątkowemu wybór zarówno właściwego podejścia, jak też metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu przezeń takich kryteriów, jak w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości wyceniona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, uzasadnionego możliwością porównania transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, a w konsekwencji możliwością porównania uzyskiwanych cen, jak też wpływu na ich poziom cech nieruchomości porównywanych. Autor opracowania uwzględnił następujące kryteria porównawcze: cenę 1 m kw, datę transakcji, przeznaczenie (funkcję) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, funkcję użytkową, możliwość alternatywnego wykorzystania, uzbrojenie terenu, lokalizację nieruchomości, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki. Wobec faktu, że wycena była dokonywana na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, wartość nieruchomości, stosownie do § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określona została z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego oraz po zmianie planu. Do określenia wartości nieruchomości przed zmianą planu rzeczoznawca przyjął, jako porównywalne, kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do wycenianej, położonych w miejscowościach [...], zawartych w okresie 2002 i 2003 r. Do określenia wartości nieruchomości po zmianie planu rzeczoznawca przyjął, jako porównywalne, ponad czterdzieści transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, położonych na terenach o tożsamej i zbliżonej funkcji w planie miejscowym w miejscowościach [...], zawartych w okresie 2002 i 2003r. Ceny nieruchomości przed zmianą planu wzięte do porównania kształtowały się w granicach od 2,29 zł/m2 do 20,96 zł/m2, dając cenę średnią równą 10,83 zł/m2. Średnia cena nieruchomości podobnych została następnie skorygowana współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Ostatecznie wartość nieruchomości przed zmianą funkcji w planie wyceniona została na kwotę [...] zł. Ceny nieruchomości po zmianie planu wzięte do porównania kształtowały się w granicach od 8.75 zł/ m2 do 29,48 zł/m2, dając cenę średnią równą 14,69 zł/m2. Średnia cena nieruchomości podobnych została następnie skorygowana współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości, Ostatecznie wartość nieruchomości po zmianie funkcji w planie wyceniona została na kwotę [...] zł. Zmiana planu spowodowała zatem wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. Dokładna analiza przedstawionego w sprawie operatu szacunkowego pozwala przyjąć, iż zachowane zostały wymogi wskazanych wyżej aktów prawnych. Autor opracowania w sposób wyczerpujący określił wybór przyjętej metody wyceny wartości rynkowej nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. Ustosunkowując się w postępowaniu odwoławczym do zarzutu strony dotyczącego różnicy w wartości wycenionych w 2003 i 2004 r. działek, biegły wyjaśnił, że różnica w wycenie wynika z przyjętych do porównania cen transakcyjnych z poszczególnych okresów. Mianowicie do wyceny działek nr [...] rzeczoznawca przyjął ceny transakcyjne do [...] r., natomiast do wyceny działki nr [...] przyjął ceny z całego roku 2003 r. Stronom umożliwiono zapoznanie się z aktami postępowania i wypowiedzenie w sprawie zgromadzonego materiału dowodowego, jednak nie skorzystały z przysługującego im prawa. Odnośnie do zarzutów odwołania wskazać należy, że zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, biegły musiał przyjąć ceny rynkowe nieruchomości z dnia zbycia nieruchomości przez stronę. Zatem nie można odmówić słuszności wyjaśnieniem biegłego, iż większa wartość działki nr [...] jest odzwierciedleniem transakcji na rynku nieruchomości w okresie całego roku 2003. Nietrafny jest również zarzut braku pomniejszenia opłaty planistycznej o wartość poniesionych przez strony nakładów na podział geodezyjny nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym do dnia [...] r. przepisem art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opłatę planistyczną pomniejszało się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Rozstrzygając decyzją w dniu [...] r. organ I instancji zatem prawidłowo pominął nieobowiązujący już przepis art. 37 ust. 2 ww. ustawy. Podobnie nietrafny jest zarzut dotyczący dokonania przez rzeczoznawcę wizji lokalnej bez porozumienia się z właścicielem. Dowodem w niniejszej sprawie jest opinia o nieruchomości, która przybiera postać operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W postępowaniu w pierwszej instancji strona zapoznała się z operatem szacunkowym i wniosła uwagi, do których następnie odniósł się rzeczoznawca majątkowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] o unieważnienie wydanych decyzji, podnosząc argumenty jak poprzednio w odwołaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz.1269 ) Sąd właściwy jest do kontroli działalności administracji publicznej w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Na podstawie art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm.) kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje organów administracyjnych. Tak więc uchylenie decyzji administracyjnych przez Sąd następuje w przypadku naruszenia przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie Sąd nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty jest uchwalana przez radę gminy i nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W oparciu o art.37 ust.6 ww. ustawy wójt/burmistrz winien w drodze decyzji ustalić "opłatę planistyczną" bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego . Akt notarialny umowy sprzedaży działki nr [...] wpłynął do organu I instancji [...] r., decyzja zaś ustalająca opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wydana została dopiero [...] r. Powyższa przewlekłość postępowania administracyjnego spowodowała, niemożność zastosowania art.37 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu: "2. Opłatę, o której mowa w ust. 1, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości."), który z dniem [...] r. został uchylony. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowego nie jest jednakże przewlekłość postępowania, a badanie legalności decyzji ustalającej wysokość opłaty i stwierdzić należy, że organy prawidłowo do rozstrzygnięcia sprawy zastosowały przepisy obowiązujące w dacie orzekania. W zaskarżonej decyzji w sposób prawidłowy przytoczono podstawę prawną, wyjaśniając zastosowanie poszczególnych przepisów. Stronom zapewniono udział w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Szczegółowo odniesiono się do zarzutów dotyczących wyceny nieruchomości, przedstawiając zasady przeprowadzonej wyceny i powód zaistnienia różnic w ustalonej wartości poszczególnych działek. Podkreślić należy, że wyceny przeprowadzane dla potrzeb różnych spraw, sporządzane w różnych terminach, mogą różnić się miedzy sobą. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. ( § 50 ust.1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 z późn.zm. ). W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270 ) orzekł, jak w sentencji.