II SA/Sz 12/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 listopada 2022 r. sprawy ze skargi M. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] października 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] września 2020 r., nr [...], Wójt Gminy D., po rozpatrzeniu wniosku A. i G. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i niezbędną infrastruktura techniczną, na działce nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym D. jednocześnie określając m.in. parametry nowej zabudowy oraz warunki obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. 2. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. złożyła K. sp. z o.o. w S. zarzucając: nienależyte przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wadliwe wyznaczenie linii zabudowy planowanego budynku, naruszenie art. 61 ust. 1 ww. ustawy, obrazę przepisów prawa budowlanego oraz art. 53 ust. 3 w związku z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 64 ust. 1 pkt 2 tej ustawy w związku z § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uzasadniając odwołanie Spółka podniosła, że jest właścicielem działki nr [...] graniczącej z terenem inwestycji, zaś ustalone warunki zabudowy na działce nr [...] wpłyną negatywnie na możliwość korzystania z nieruchomości odwołującej. Odwołująca zarzuciła, że Organ I instancji nie wie jak faktycznie wyglądają działki nr [...] i [...], w związku z czym odwołująca domaga się przeprowadzenia wizji w terenie. W ocenie Spółki, nie jest możliwe zapewnienie obsługi komunikacyjnej do terenu inwestycji poprzez działkę nr [...], z uwagi na jej zagospodarowanie (20-letnie nasadzenia, urządzony system nawadniający, kamienie). Ponadto obowiązujące przepisy dot. warunków technicznych uniemożliwiają przeprowadzenie mediów przez działkę nr [...], zaś planowana wysokość budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie negatywnie wpływać na nasłonecznienie kolektorów znajdujących się na działce Spółki. 3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] października 2021 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 w zw. z art. 10 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm.- dalej "k.p.a." ) oraz art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, dalej "u.p.z.p."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach decyzji Organ II instancji wyjaśnił, że teren inwestycji posiada dostęp do gminnej drogi publicznej ul. [...] na działce nr [...] poprzez działkę nr [...], na której ustanowiono służebność drogi koniecznej na rzecz terenu inwestycji jako nieruchomości władnącej (umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu służebności - akt notarialny nr [...] z dnia [...].03.2018 r.). Inwestorzy mają zatem prawną możliwość korzystania ze służebności drogowej, a teren inwestycji poprzez ustanowioną służebność jest skomunikowany z drogą gminną. Inwestorka nie zaprzecza, że obecnie wydzielona geodezyjnie i prawnie działka nr [...] w miejscu łączącym ją z działką nr [...] jest oddzielona płotem, kamieniami i nasadzeniami. Taki stan faktyczny jednakże nie stoi na przeszkodzie urządzeniu wjazdu na teren inwestycji, jeśli nie dobrowolnemu to w trybie przymusowym (sądowe wyegzekwowanie przysługującego inwestorom prawa rzeczowego). Z tych też przyczyn Organ uznał, że zarzut Spółki dotyczący braku dostępu do drogi publicznej jest nieuzasadniony. Dostępowi temu nie uchybiają konieczne do przeprowadzenia prace umożliwiające korzystanie z ustanowionej służebności. Z powyższego względu nie jest również konieczna do przeprowadzenia wnioskowana przez odwołującą się wizja lokalna jako dowód w postępowaniu. Wizja ta nie mogłaby bowiem doprowadzić do odmiennych wniosków w zakresie ustalenia dostępu stanowiącej przedmiot decyzji do drogi publicznej, zapewnionego poprzez ustanowienie służebności. Zdaniem Kolegium, nieuzasadniony okazał się także zarzut dotyczący negatywnego wpływu planowanej inwestycji na znajdujące się na działce odwołującej kolektory słoneczne, bowiem dokładna lokalizacja obiektu budowlanego na działce inwestycyjnej nie stanowi przedmiotu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Kwestie te podlegają ocenie dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Wówczas organ administracji budowlanej ocenia spełnianie przez projekt budowlany wszystkich niezbędnych warunków określonych w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach wykonawczych. Dalej Kolegium podniosło, że w niniejszej sprawie Organ I instancji dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wskazał, że front działki to ta część działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie z drogi gminnej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działkę [...]. Teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej, jak również do drogi wewnętrznej i położony jest na zakończeniu działki nr [...]. Front działki nr [...] stanowi niewielką część jej wschodniej granicy o szerokości 6m. Wobec tego, że na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji zlokalizowana jest zabudowa niereprezentatywna dla zabudowy tego rejonu miejscowości D., organ rozszerzył obszar analizy w taki sposób, aby objął on typową dla tego terenu urbanistycznego zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wyznaczając go w odległości od 50m do 145m od granic terenu inwestycji. W tak wyznaczonym obszarze organ przeprowadził analizę funkcji oraz parametrów i cech zabudów oraz wyznaczył wymagania dotyczące nowej zabudowy na podstawie zebranych danych Zdaniem Kolegium, parametry nowej zabudowy określone dla wnioskowanej inwestycji są prawidłowe i odpowiadają wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588- dalej "rozporządzenie"). Odnośnie linii zabudowy Organ powołując się na § 4 rozporządzenia wskazał, że skoro teren inwestycji położony jest pomiędzy innymi działkami budowlanymi i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej, a dostęp ten zagwarantowany jest poprzez ustanowioną służebność, jako front działki należało ustalić ten bok działki inwestycyjnej, który przylega do fragmentu działki sąsiedniej przez którą przebiega służebność. Od tej więc strony - od strony działki [...] znajduje się front przedmiotowej działki. Poza tym zabudowa na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji po jego wschodniej i zachodniej stronie nie pozwala na wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy dla planowanej inwestycji. Prawidłowo zatem została wyznaczona linia zabudowy na zasadzie wyjątku w odległości 6 metrów od południowej granicy działki dojazdowej [...]. Z kolei wskaźnik powierzchni zabudowy dla terenu inwestycji ustalono stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia na 15%, co odpowiada średniej obliczonej na podstawie wskaźników powierzchni zabudowy poszczególnych działek. Natomiast średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizy wynosiła ok. 17 metrów, wobec tego zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji określona została w przedziale uwzględniającym 20% tolerancję - pomiędzy 13,5m a 20,5m. Organ ustalił, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dwóch budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wynosi 5m dla jednego oraz 3m do 5m dla drugiego budynku, stąd zasadnie dla określenia tego parametru dla wnioskowanej zabudowy przyjęto średnią 4,5m zgodnie z § 7 rozporządzenia. Nadto z danych zawartych w analizie wynika, że na jej obszarze położone są obiekty budowlane o dachach dwuspadowych i wielospadowych, o kącie nachylenia połaci od 25° do 45° oraz o wysokości głównej kalenicy pomiędzy 7m a 9m. Odpowiednio do tych wartości określone zostały wartości geometrii dachu dla wnioskowanej inwestycji jako dach dwuspadowy lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 45° oraz wysokości głównej kalenicy między 7m a 9m (§ 8 rozporządzenia). 4. K. Spółka z o.o. w S. zaskarżyła powyższą decyzję Organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wskazując na:. - nienależyte przeprowadzenie przez Organ analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - wadliwe wyznaczenie linii zabudowy planowanego budynku, - obrazę przepisów postępowania, tj. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 61 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez dokonanie błędnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu i nieprawidłowe uznanie, iż obsługa komunikacyjna terenu inwestycji z drogi gminnej na działce nr [...] (ul. [...]), poprzez działkę nr [...], jest możliwa, - naruszenie art. 7, 77 § 1 k.p.a. przez brak działań organu mających na celu zgromadzenie pełnego oraz miarodajnego materiału dowodowego, umożliwiającego ustalenie stanu faktycznego, w szczególności zaniechanie przeprowadzenia oględzin na terenie działki [...], celem naocznego stwierdzenia przebiegu służebności, istniejących zasadzeń, istniejących przeszkód terenowych, faktu posadowienia kolektorów słonecznych na działce nr [...], braku zagwarantowania na tej działce swobodnego ruchu pieszych i pojazdów, - naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe uznanie, iż teren posiada dostęp do drogi gminnej na działce nr [...] (ul. [...]), poprzez działkę nr [...] (ustanowiona służebność przejazdu i przechodu), - obrazę przepisów Prawa budowlanego poprzez umożliwienie dokonania na działce nr [...] w obrębie D. inwestycji powodującej znaczące pogorszenie warunków użytkowania terenów sąsiedniej nieruchomości, tj. nieruchomości dla której prowadzona jest KW nr [...], a na której znajdują się kolektory słoneczne. W uzasadnieniu Skargi Spółka wskazała, że nie jest możliwe zapewnienie obsługi komunikacyjnej inwestycji z drogi gminnej poprzez działkę [...], gdyż działka ta zagospodarowania jest 20-letnimi nasadzeniami, posiada system nawadniający i obłożona jest kamieniami i nie spełnia warunku z §14 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Niespełniony jest także warunek "co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej...", o czym świadczy to, że działki sąsiadujące zabudowane są w sposób jak sama Gmina wskazuje rezydencjonalny, a budynki posadowione są na dużych działkach. Dlatego obszar analizy został poszerzony, aby móc oprzeć się na budynkach z innej drogi dojazdowej. W ocenie Spółki, takie działanie Organu I instancji, zaaprobowane przez Kolegium, jest nieuprawnione. Dodatkowo podniosła, że niezrozumiałe jest twierdzenie Organu I instancji, że teren posiada uzbrojenie techniczne, w sytuacji gdy linie elektryczne czy podłączenie wodociągowe, kanalizacyjne biegną blisko działki inwestycyjnej, a Inwestorzy nie mają zgody ani żadnej służebności aby móc się do nich podłączyć. Ponadto przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych uniemożliwiają pociągnięcie mediów do działki nr [...]. Istotne jest także to, że udzielono w warunkach zabudowy zgody na posadowienie szamba tymczasowego co będzie wiązać się ze znacznymi uciążliwościami dla nieruchomości sąsiednich. Również planowana wysokość budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie miała zdecydowanie negatywny wpływ na usłonecznienie kolektorów znajdujących się na działce Spółki. 5. W odpowiedzi na skargę Organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. 6. W dniu 8 czerwca 2022 r. do Sądu wpłynęło pismo Inwestora informujące, że Spółka K. nie jest już właścicielem działki nr [...]. Na wezwanie Sądu, Spółka przesłała akt notarialny z dnia [...] lutego 2022 r. sprzedaży M. i S. H. działki nr [...]. Pismem z dnia 36 lipca 2022 r. M. H. (dalej przywoływana jako: "Skarżąca"), zgłosiła swój udział w sprawie oświadczając, że popiera skargę złożoną przez Spółkę. Sąd mając powyższe na uwadze, zarządzeniem z dnia 17 sierpnia 2022 r. zmienił określenie strony skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna 7. Na wstępie wyjaśnić należy, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne są powołane do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez sąd następuje tylko w przypadku stwierdzenia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; zwanej dalej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji, według powyższych kryteriów wykazała, że akt ten odpowiada prawu. 8. Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., którą utrzymano w mocy decyzję Organu I instancji ustalającą na rzecz A. i G. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym D. . 9. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym przeprowadzonym przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w przytoczonym art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Narzędziem, które w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym przez organ służy stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy przy tym podkreślić, że sporządzenie analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Równie istotne znaczenie analiza ta odgrywa z punktu widzenia sprawowanej przez sądy administracyjne kontroli decyzji ustalającej warunki zabudowy. W ramach tej kontroli przedmiotem oceny jest prawidłowość sporządzonej analizy oraz to, czy ustalone w decyzji parametry dopuszczalnej zabudowy są zgodne z jej wynikami. 10. W pierwszej kolejności wskazać należy, że postępowanie wyjaśniające co do spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie uchybia art. 7 i 77 k.p.a. Organ wyjaśnił wszystkie istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności, zaś jego ustalenia znajdują odzwierciedlenie w należycie zebranym materiale dowodowym. Wyciągnięte na tej podstawie wnioski zasługują na akceptację. 11. Zgodzić należy się z Organem, że spełniony został wymóg wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., gdyż teren objęty decyzją o warunkach zabudowy ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art 2 pkt 14 u.p.z.p. ilekroć w ustawie jest mowa o "dostępie do drogi publicznej" należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Powołany przepis przewiduje trzy odrębne przypadki dostępu terenu do drogi publicznej: po pierwsze, jest to bezpośredni dostęp danego terenu do drogi publicznej, czyli przyleganie tego terenu do pasa drogi publicznej, po drugie jest to dostęp przez drogę wewnętrzną i po trzecie jest to dostęp poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem – z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. Dostęp bezpośredni do drogi publicznej to takie położenie terenu względem tej drogi, które zapewnia możliwość obsługi komunikacyjnej terenu z wyłączeniem konieczności korzystania z innych terenów (działek), celem zapewnienia dojazdu. Dostęp pośredni polega natomiast na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki (terenu) oddzielającej teren objęty działaniem inwestycyjnym od drogi publicznej. Bezpośredni dostęp do drogi publicznej wynika z takiego dostępu w ramach tytułu do działki, np. prawa własności. Natomiast w ramach pośredniego dostępu jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością (por. wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2015 r. sygn. akt II OSK 2249/13). Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest zapewnienie, by inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiadała obsługę komunikacyjną, niezbędną do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Przy czym pojęcie dostępu do drogi należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny dostęp musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 755/19). W realiach sprawy, taki dostęp do drogi publicznej zapewniony jest poprzez działkę z notarialnie ustanowioną służebnością drogi koniecznej. Jak wynika z akt administracyjnych do wniosku o ustalenie warunków zabudowy Inwestor załączył akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. - umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu służebności z którego wynika, że na działce gruntu nr [...] ustanowiono została na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu oraz ułożenia i poprowadzenia urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej, wodnej, gazowej, teleinformatycznej oraz kanalizacyjnej wraz z prawem ich eksploatacji, konserwacji i usuwania awarii, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Legitymowanie się przez Inwestorów notarialnie ustanowioną służebnością przechodu i przejazdu przesądza, że mają prawną możliwość skorzystania ze służebności, a teren inwestycji poprzez tę służebność skomunikowany jest z drogą gminną (ul. P. ), co jest równoznaczne ze spełnieniem warunku dostępności do drogi publicznej. W judykaturze akcentuje się, że w przypadku służebności drogi koniecznej droga może nie być urządzona w sensie fizycznym, gdyż taką możliwość ustawodawca przewidział w art. 2 pkt 14 ustawy, tj. wystarczającym warunkiem jest istnienie służebności drogowej, jako prawa rzeczowego na nieruchomości a niekoniecznie na terenie objętym służebnością ma być urządzona (wybudowana) droga (por. wyroki WSA w Krakowie z dnia 8 września 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 685/20 czy z dnia 21 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1162/18). Sąd stanowisko to podziela. Z tych też względów nie było wymagane przeprowadzenie oględzin działki [...] w celu stwierdzenia przebiegu służebności. Bez znaczenia dla oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. pozostają podniesione w skardze kwestie dotyczące zagospodarowania działki nr [...] czy też braku spełnienia przez nią warunku z § 14 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na etapie ustalania warunków zabudowy niedopuszczalna jest ocena, czy dojazd odpowiada parametrom określonym ww. rozporządzeniu, gdyż nie mieści się w kompetencjach organu gminy w tym zakresie i podlegać może rozważeniu na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. udzielania decyzji o pozwoleniu na budowę bądź przyjmowania zgłoszenia robót budowlanych przez organ administracji architektoniczno – budowlanej. Również to, że działka [...] obłożona jest kamieniami, albo że znajdują się na niej 20-letnie nasadzenia jak i fakt, że posiada ona system nawadniający, nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki dostępu do drogi. Dostęp ten zagwarantowany jest bowiem przez służebność gruntową, zaś Inwestorom przysługują odpowiednie środki prawne służące wyegzekwowaniu prawa do swobodnego przechodu i przejazdu. Za Organem wskazać zatem należy, że dostępowi do drogi publicznej nie uchybiają konieczne do przeprowadzenia prace umożliwiające korzystanie z ustanowionej służebności. Nasadzenia jak i pozostałe przeszkody nie mogą wykluczać możliwości zagospodarowania działki inwestycyjnej. Dlatego też przywołana okoliczność, że działka nie jest zdatna do ruchu pojazdów mechanicznych, a przywrócenie możliwości poruszania się tą drogą wymagałoby dokonania wycinki drzew oraz przesunięcia systemu nawadniającego nie mogło odnieść zamierzonego skargą skutku. W świetle powyższego stwierdzić trzeba, że wskazanie w decyzji ustalającej warunki zabudowy, że wjazd na działkę odbywać się będzie z drogi gminnej na działce nr [...] (ul. [...]) poprzez działkę nr [...] nie narusza prawa. 12. Zdaniem Sądu, słusznie Organ I instancji uznał, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajdują się oświadczenia dostawcy mediów o możliwości dostawy wody, o warunkach przyłączenia do sieci gazowej i o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej. Przy czym dostrzec należy, że służebność ustanowiona notarialnie na rzecz każdoczesnego właściciela działki inwestycyjnej obejmuje również ułożenie i poprowadzenie mediów na działce nr [...], zaś decyzja o warunkach zabudowy jako stanowiąca pierwszy etap procesu inwestycyjnego nie rozstrzyga wszystkich kwestii związanych z planowaną inwestycją, w tym - jak już wyżej wskazano - nie rozstrzyga o zgodności z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie ma też żadnych podstaw, aby odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, tylko z tego powodu, że odprowadzenie ścieków odbywać ma się - do czasu możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej - do zbiornika bezodpływowego, co Skarżąca wiąże z uciążliwością dla nieruchomości sąsiednich. W odniesieniu do powyższego znaczenia wymaga, że przez istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. należy rozumieć nie tylko możliwość przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, ale także zastosowanie zbiornika bezodpływowego, zaś decyzja o warunkach zabudowy ze swej istoty nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Ochronna interesu osób trzecich, w tym czy realizacja inwestycji nie spowoduje ograniczeń bądź uciążliwości dla działek sąsiednich, wymagana jest dopiero na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. 13. Podobnie ocenić należy także podniesioną w skardze kwestię negatywnego wpływu inwestycji na kolektory znajdujące się na działce Skarżącej, gdyż w sprawie o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie ma możliwości dokonania takiej oceny i stosowania przepisów prawa budowlanego. Zarzut obrazy zatem tych przepisów nie jest usprawiedliwiony. 14. Poprawność wykonanej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wyznaczonych decyzją Organu I instancji i zaaprobowanych przez Organ odwoławczy wskaźników nowej zabudowy, nie budzi żadnych zastrzeżeń Sądu. W tym miejscu przypomnienia wymaga, że dopiero prawidłowe określenie obszaru analizowanego w sprawie warunków zabudowy pozwala na uzyskania pełnej wiedzy co do możliwości kontynuacji funkcji i cech kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także co nie mniej istotne, uwzględnienie zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Zgodnie § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W orzecznictwie przyjmuje się, że poszerzenie obszaru analizowanego poza wskazane minimum jest dopuszczalne w sytuacji, gdy wyznaczony obszar jest pewną częścią spójnej urbanistycznej całości, a okoliczności uzasadniające takie poszerzenie wynikają nie tylko z uzasadnienia decyzji, ale także z części graficznej i tekstowej analizy. Na gruncie badanej sprawy wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości od 50 do 145 metrów od granic terenu inwestycyjnego odpowiada ww. unormowaniu. Skoro bowiem front działki miał szerokość 6 metrów, zaś na działkach przylegających do terenu inwestycji usytuowana była zabudowa nieprezentacyjna dla zabudowy tego regionu zatem zasadnie rozszerzono granice opracowania powyżej 50 m, w celu objęcia analizą urbanistyczną typową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położoną przy drodze jako tworzącą urbanistyczną całość. Przyjęcie przez Organ, że w tak wyodrębnionym obszarze znajduje się działka dostępna z tej samej drogi, pozwalająca na określenia wymagań dla wnioskowanej zabudowy było, wbrew twierdzeniom skargi, w pełni uprawnione. Nie sposób podzielić także zarzutu jakoby wskaźnik linii zabudowy został wadliwie wyznaczony. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Sporządzona analiza potwierdza zasadność wyznaczenia linii zabudowy na zasadzie wyjątku w odległości 6 metrów od południowej granicy działki dojazdowej [...]. Za koniecznością przyjęcia wyjątku przemawia zarówno okoliczność, że teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej ani drogi wewnętrznej, a planowany budynek będzie położony w drugiej linii zabudowy w stosunku do ul. [...], jak i fakt, że nie ma możliwości wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy jako przedłużenia linii zabudowy na sąsiednich działkach. 15. Podsumowując, żaden z zarzutów skargi nie zasługuje na uwzględnienie. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie stwierdził takich naruszeń prawa materialnego, czy przepisów postępowania administracyjnego, które uzasadniałyby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. 16. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi. Przywołane w uzasadnieniu wyroki dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: www.orzeczenia.nsa gov.pl.