II SA/Sz 1392/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.) Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. sprawy ze skargi P. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Pismem z dnia [...] r. E. G. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budowie nowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej położonego przy ul. [...], na działce nr [...] w miejscowości D.. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 oraz art. 50 ust. 2 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) oraz art. 61 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Określając warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego organ ustalił powierzchnię zabudowy – 43,0 – 44,0 % powierzchni działki oraz linię zabudowy – jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] (jak w załączniku graficznym nr [...]). Wskazał ponadto szerokość elewacji frontowej – 8,9 – 9,1 m oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – dla głównej części budynku – 2,9 – 3,1 m a także dla tylnej części budynku – 5,8 m – 6,0 m. Organ określił również geometrię dachu – nachylenie połaci dla głównej części budynku – 430 – 470 zaś dla tylnej części budynku 0 – 100. Wysokość kalenicy dachu przyjęto - dla głównej kalenicy dachu – 6,7 – 6,8 m n.p.t., zaś w tylnej części budynku – 5,9 – 6,10 m n.p.t. Układ połaci dachowych dla głównej części budynku określono jako dwuspadowy natomiast dla tylnej części budynku – jako jednospadowy. Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji podał, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (bliźniacza) z towarzyszącą zabudową gospodarczą. Planowana inwestycja jest zatem kontynuacją istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkalnej. Teren ma dostęp do drogi publicznej gminnej (ul. [...]). Teren inwestycji stanowi działka budowlana, która nie zawiera gruntów rolnych. W dalszej części uzasadnienia Burmistrz [...] odniósł się do pisma S. R. - uczestniczki postępowania, zamieszkałej w sąsiedztwie planowanej inwestycji przy ul. [...]. Organ wyjaśnił, że zarówno wniosek, jak i decyzja ustalająca warunki zabudowy przewidują dostosowanie parametrów nowego budynku do istniejącego budynku bliźniaczego położonego na działce nr [...] przy ul. [...] – tak by zapewnić kontynuację form i cech zabudowy istniejącej. Ponadto podał, że ani wniosek ani decyzja nie przewidują połączenia budynku mieszkalnego i istniejącego budynku gospodarczego w jedną bryłę. Odnosząc się do obaw strony postępowania organ wskazał, że w decyzji zawarto zapisy, mające na celu zapewnienie należytej ochrony interesów osób trzecich. Dodatkowo Burmistrz [...] odniósł się do pisma kolejnego uczestnika postępowania - P. R. - zamieszkałego przy ul. [...] w D. . Organ wyjaśnił, że przedmiotowy wniosek (złożony dnia [...] r.), który zainicjował niniejsze postępowanie nie jest tożsamy z wnioskiem, który został rozpatrzony decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] r. o nr [...], a tym samym brak jest podstaw do odmowy wszczęcia postępowania. Rozpoznając odwołania wniesione od tego rozstrzygnięcia przez K. L. oraz P. R. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 52 ust. 2 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 2 ustawy kodeks postępowania administracyjnego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium podniosło, że wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy warunkuje wniosek inwestora. Wniosek poza obligatoryjnymi elementami powinien zawierać szeroko pojętą charakterystykę inwestycji, w tym obejmującą zasadnicze gabaryty i parametry techniczne zamierzenia budowlanego, w formie opisowej i graficznej, co wynika z art. 52 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy. Zdaniem organu drugiej instancji, złożony przez inwestora wniosek nie spełnia powyższych wymagań, mimo że inwestor opisał gabaryty przyszłego budynku, lecz nie zawarł charakterystyki graficznej inwestycji, bowiem w ocenie organu rysunek sposobu zagospodarowania terenu nie jest pełną charakterystyką graficzną inwestycji. W takiej sytuacji, zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji powinien wezwać inwestora do uzupełnienia wniosku, pod rygorem pozostawienia go bez rozpatrzenia. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy zakwestionował wyznaczony przez organ pierwszej instancji obszar analizowany, w którym przyjęto za front działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym wschodni jej bok, mierzący 14 metrów i zakreślono obszar analizy w odległości 50 m od każdej z jej granic. Jednocześnie organ II instancji zauważył, że Burmistrz [...] sporządzając analizę urbanistyczną w innym postępowaniu (zakończonym decyzją nr [...]), zainicjowanym wnioskiem tego samego inwestora i dotyczącym tej samej nieruchomości, lecz innej inwestycji, przyjął za front działki nr [...] południowy jej bok. W ocenie Kolegium, niedopuszczalny jest, w takich samych okolicznościach sprawy, różny sposób ustalenia frontu działki nr [...]. Zdaniem organu odwoławczego, ustalenie frontu działki jest okolicznością obiektywną i nie wpływa na nią zamiar rozbiórki istniejącego budynku. W tym stanie rzeczy, z powodu przyjęcia w obydwu decyzjach różnych frontów działki dla tej samej nieruchomości odmiennie wyznaczono obowiązującą linię nowej zabudowy oraz kierunek głównej kalenicy. Kolegium podkreśliło, że zasadniczą kwestią dla ustalenia warunków zabudowy jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, które jest uzależnione od ostatecznego ustalenia, która część działki nr [...] jest jej frontem. Obowiązkiem inwestora jest określenie frontu działki, zaś organ pierwszej instancji winien to wskazanie "poddać ocenie ze stanem faktycznym w terenie". Zdaniem organu odwoławczego, dopiero wyjaśnienie położenia frontu działki nr [...], a następnie prawidłowe ustalenie obszaru analizowanego pozwoli na dalsze procedowanie w sprawie. Nie zgadzając się z powyższą decyzją ostateczną E. G. złożyła na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc jednocześnie o jej zmianę lub uchylenie. Zdaniem skarżącej, niedopuszczalne są argumenty Kolegium dotyczące nieprawidłowego ustalenia frontu działki. Powołując się na zasadę swobody inwestowania na własnym gruncie wynikającą z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podniosła, że w przypadku narożnej działki inwestor każdorazowo może inaczej określać obsługę komunikacyjną, a tym samym front działki w odniesieniu do różnych inwestycji. E. G. zaznaczyła, że w przedmiotowej sprawie główne wejście na działkę nr [...] znajduje się po stronie wschodniej, zaś wjazd od strony południowej. W zawartej we wniosku charakterystyce zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano front działki, bowiem przy określeniu wysokości budynku i wysokości elewacji frontowej w sposób jednoznaczny odniesiono się do przyległego budynku mieszkalnego oznaczonego numerem porządkowym [...] zlokalizowanego na działce nr [...]. W tej sytuacji, organ I instancji wyznaczył front działki w oparciu o wskazania inwestora zawarte we wniosku oraz o zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli front działki nr [...], na której znajduje się druga połowa bliźniaka. Skarżąca zaznaczyła, że na działce sąsiedniej o nr [...] zarówno główny wjazd, jak i wejście znajduje się od strony wschodniej, jak również elewacja frontowa budynku położonego na tej działce przy ul. [...] nr [...] zlokalizowana jest od strony wschodniej. Tym samym skoro szerokość działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym od strony wschodniej wynosi ok. 14 metrów, zatem analizie poddano obszar o szerokości ok. 50 metrów stosownie do przepisów prawa. Dodatkowo E. G. wyjaśniła, że działka, której dotyczy przedmiotowa inwestycja położona jest na terenie [...] w D. , które składa się z jednorodnej poniemieckiej zabudowy. Na obszarze tym zachowana jest zasada, że od strony krótszego boku znajduje się główne wejście do budynku oraz front działki. Jednocześnie skarżąca podniosła, że ustalenie frontu działki jest istotne z formalno- prawnego punktu widzenia, jednak ze względu na homogeniczność zabudowy występującej na tym obszarze określenie frontu działki od strony południowej, czy też wschodniej i tym samym określenie obszaru analizowanego nie wpłynie znacząco na wyniki analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wyrokiem z dnia 19 stycznia 2017 r. (sygn. akt II SA/Sz 525/16) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd ten wskazał, że w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną składającą się z części tekstowej oraz graficznej w postaci załączonej do niej mapy, Burmistrz [...] ustalił, że działki dostępne z tej samej drogi publicznej, znajdujące się w obszarze analizowanym są zabudowane, a na przyjętym obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (bliźniacza). Organ I instancji prawidłowo zatem uznał, że planowana inwestycja jest kontynuacją istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkalnej. Jednocześnie ustalając warunki zabudowy Burmistrz [...] wskazał, że inwestycja przewiduje dostosowanie parametrów nowego budynku do istniejącego budynku bliźniaczego położonego na działce sąsiedniej o nr [...]. Sąd za niezasadne uznał twierdzenia Kolegium kwestionujące sposób zakreślenia obszaru analizowanego, który wynikał z odmiennego przyjęcia frontu działki, aniżeli w innym postępowaniu zainicjowanym wnioskiem tego samego inwestora, dotyczącym tej samej nieruchomości, jednak innej inwestycji. Przywołując treść § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sąd wskazał, że przez front działki - należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia). Zdaniem tego Sądu, bezspornie działka będąca terenem inwestycji jest działką narożną zlokalizowaną u zbiegu ulic [...]. Takie usytuowanie działki powoduje, że dostęp do niej jest możliwy zarówno od strony południowej, jak i wschodniej. Jak wynika z dołączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu front działki nr [...] wyznaczono w oparciu o tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli o front działki sąsiedniej nr [...], na której zarówno główny wjazd, jak i wejście znajduje się po stronie wschodniej. W tej sytuacji, skoro szerokość działki nr [...] od strony wschodniej wynosi 14 metrów, zatem analizie poddano obszar o szerokości ok. 50 metrów, z każdej strony wokół terenu objętego wnioskiem. Ponadto w dalszej części analizy wskazano, że obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako przedłużenie istniejącej linii na działce sąsiedniej nr [...]. Odnosząc się do twierdzenia Kolegium, że to inwestor powinien wskazać lokalizację frontu działki Sąd stwierdził, że we wniosku z dnia [...] roku inwestor określając wysokość budynku w tym górnej krawędzi elewacji frontowej powołał się na wysokość elewacji frontowej budynku sąsiedniego oznaczonego numerem [...] położonego na działce nr [...] i zlokalizowanego od strony wschodniej, co zostało również potwierdzone w skardze do Sądu. W tej sytuacji za prawidłowe uznał przyjęcie przez organ I instancji za front działki nr [...] jej wschodniej strony (wynoszącej 14 m), a w konsekwencji za właściwe - ustalenie na jej podstawie obszaru analizowanego stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia. Sąd zgodził się z argumentem strony skarżącej, że stosownie do zasady swobody inwestorskiej wyrażonej w art. 6 ust. 2 ustawy, w przypadku działki narożnej inwestor każdorazowo może zmienić obsługę komunikacyjną działki, a tym samym front działki w odniesieniu do różnych inwestycji. Podkreślił, że każde zamierzenie inwestycyjne powinno być analizowane przez organ indywidualnie, w odrębnym postępowaniu administracyjnym. Obowiązujące przepisy nie zawierają ograniczeń co do ilości wniosków o ustalenie warunków zabudowy (składanych przez tego samego inwestora). Za błędne należy uznać zatem stanowisko Kolegium, że w niniejszej sprawie obszar analizowany winien być ustalony przy przyjęciu tego samego frontu działki - co ustalony w innym postępowaniu - zakończonym decyzją nr [...] z dnia [...] r. Sąd wskazał, że twierdzenie organu II instancji dotyczące braku we wniosku charakterystyki graficznej inwestycji jest sformułowane lakonicznie, w sposób niewystarczający dla określenia o jakie konkretnie dane wniosek winien być uzupełniony. Tym bardziej, że argumentując swoje stanowisko Kolegium przyznało, że wniosek zawiera opis gabarytów przyszłego budynku oraz rysunek sposobu zagospodarowania terenu. Jeżeli, zdaniem Kolegium, wniosek był niekompletny, organ ten winien rozważyć możliwość uzupełnienia wspomnianego wniosku we własnym zakresie stosownie do zasady dwuinstancyjności, wyrażonej w art. 15 k.p.a., zgodnie z którą rolą organu odwoławczego nie jest wyłącznie kontrola decyzji, lecz ponowne rozpoznanie sprawy w jej całokształcie na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a także art. 136 k.p.a. odnoszącego się do postępowania dowodowego przed organem odwoławczym. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po ponownym rozpoznaniu odwołania K. L. oraz P. R., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium stwierdziło, że wyprowadzone w ustaleniach zaskarżonej decyzji projektowane parametry dla zamierzenia inwestora mieszczą się w ujawnionych parametrach zabudowy sąsiedniej. Odnosząc się do argumentacji przytoczonej w odwołaniach wniesionych przez K. L. i P. R., organ odwoławczy stwierdził, że charakterystyka inwestycji nie potwierdza zamiaru łączenia budynków, elewacje frontowe w obszarze analizy posiadają wskazaną w niej szerokość, a o postępowaniu zostali powiadomieni właściciele działki nr [...]. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na powyższą decyzję, P. R. podniósł, że elewacja frontowa jest tam gdzie jest główny wjazd na działkę, a w przypadku działki nr [...] taki wjazd jest od strony południowej. Na dzień wydania decyzji o warunkach zabudowy Burmistrz Gminy D. (jako zarządca drogi gminnej) nie wydał zgody na budowę wjazdu od strony wschodniej. Działki sąsiednie o takim położeniu mają wjazd od strony północnej i południowej (działki nr [...]). Skarżący zaznaczył, że Burmistrz ustalił poprzednio warunki zabudowy, "gdzie szerokość elewacji frontowej wynosi 7 m", co potwierdza jego argumenty. Nie ma żadnych przeszkód żeby w oparciu o te warunki zabudowy uzyskać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W dniu 13 lutego 2018 r. wpłynęło do Sądu pismo P. R. ,w którym skarżący podniósł, że działka nr [...] na [...] w D. wielokrotnie uzyskała warunki zabudowy. Tymczasem według profesora Z. Niewiadomskiego, wnioskodawca, który już uzyskał warunki zabudowy może po raz kolejny złożyć wniosek odnośnie tego terenu pod warunkiem, że przedmiotem jest inna inwestycja. Zdaniem skarżącego, decyzja nr [...] z dnia [...] r. jak i decyzja nr [...] z dnia [...] r. jest wydana dla tej samej inwestycji. Pierwszą decyzją była przy tym decyzja z dnia [...] r., w której urbanista przyjął w analizie szerokość elewacji w obszarze analizowanym dla działki nr [...] – 7,5 m, dla działki nr [...] – 7 m i dla działki nr [...] – 7 m. Stwierdzono wówczas, że planowana inwestycja jest w obszarze przyległym do pasa drogi publicznej i nie wymaga uzgodnienia z zarządcą drogi. Także w kolejnej decyzji nr [...] z [...] r. wskazano dostęp do działki z drogi gminnej istniejącym zjazdem bez zmian. Natomiast w rozpatrywanej obecnie decyzji nr [...] przyjęto zjazd z drogi gminnej jednocześnie określając szerokość elewacji frontowej dla działki nr [...] - 9 m oraz dla działki nr [...] - 9 m. Zdaniem skarżącego, szerokość elewacji frontowej jest tam gdzie jest główny wjazd, a w przypadku działki nr [...] jest to wjazd od strony południowej. Na dzień wydania warunków zabudowy Burmistrz Gminy D. nie wydał warunków na budowę wjazdu od strony wschodniej, czyli wjazdu nie ma. Dodatkowo strona powołała się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w sprawie o sygn. akt II OSK 524/17, gdzie uznano za niezrozumiałe stanowisko organu odwoławczego, że inwestor nie wykazał, z której strony znajduje się front działki, choć dla inwestora, przyjęta przez urbanistę storna południowa, według której ustalono zasięg obszaru analizowanego nie budziła wątpliwości. Na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. skarżący złożył do akt kserokopie decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] r. oraz [...] r. Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi postanowił przeprowadzić dowód z akt sprawy nr [...] Burmistrza [...] oraz z akt sprawy, w której wydano decyzje z dnia [...] r. nr [...], z dnia [...] r. nr [...], nr [...], a także z dnia [...] r. nr [...] i decyzji z dnia [...] r., przy czym dowód z akt sprawy przeprowadzić poza rozprawą. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Nadto, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżony akt nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jego wyeliminowanie z obrotu prawnego. Przedmiot sprawy administracyjnej, rozstrzygniętej ostatecznie zaskarżoną decyzją administracyjną, stanowi ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na terenie, dla którego nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasady ustalenia warunków zabudowy określone zostały w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073). Zgodnie z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powołany przepis statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wobec tego wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze, który jest obszarem analizowanym pod kątem wymogów wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu został określony, stosownie do delegacji zawartej w art. 61 ust. 6 cytowanej ustawy, w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Z uregulowań zawartych w tym akcie wykonawczym wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Analiza ta musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w formie pisemnej i graficznej, zaś waga analizy jest istotna, gdyż wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Część pisemna analizy powinna tworzyć spójną całość z jej częścią graficzną, zaś warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalone w decyzji, powinny wynikać z załączonej analizy. Stwierdzenie, że planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej funkcji, jest podstawą do dokonania przez organ ustaleń w zakresie parametrów i wskaźników zabudowy, co następuje w oparciu o przepisy wskazanego rozporządzenia. Zdaniem Sądu, przyjęcie w zaskarżonej decyzji, że spełnione zostały warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, w świetle których ustalenie wskazanych w decyzji warunków dla inwestycji objętej wnioskiem nie narusza prawa, wbrew odmiennym wywodom skargi, jest w pełni uzasadnione wynikami analizy. Słusznie Kolegium przyjęło, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany (ustalając jego granice w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż 50 m). W oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną składającą się z części tekstowej oraz graficznej w postaci załączonej do niej mapy, Burmistrz [...] ustalił, że działki dostępne z tej samej drogi publicznej, znajdujące się w obszarze analizowanym są zabudowane, a na przyjętym obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (bliźniacza). W tych okolicznościach za prawidłowe należy uznać stanowisko organu I instancji, że planowana inwestycja jest kontynuacją istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkalnej. Jednocześnie ustalając warunki zabudowy Burmistrz [...] wskazał, że inwestycja przewiduje dostosowanie parametrów nowego budynku do istniejącego budynku bliźniaczego położonego na działce sąsiedniej o nr [...] (tj. budynku, w którym zamieszkuje skarżący). Podkreślenia wymaga, że w sytuacji gdy planowana inwestycja nie jest związana ze zmianą dotychczasowej funkcji, a ponadto spełnia warunki dobrego sąsiedztwa brak jest podstaw do odmowy wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Nie sposób przy tym nie zgodzić się ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., że zawarte w decyzji Burmistrza [...] projektowane parametry dla zamierzenia inwestora mieszczą się w ujawnionych parametrach zabudowy sąsiedniej. Natomiast odnosząc się do podnoszonego przez skarżącego zarzutu błędnego uznania za front działki jej strony wschodniej zamiast południowej należy stwierdzić, że jest on nietrafny. Stosownie do § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W myśl § 3 ust. 2 tego rozporządzenia - granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Bezspornie działka będąca terenem inwestycji jest działką narożną zlokalizowaną u zbiegu ulic [...]. Takie usytuowanie działki powoduje, że dostęp do niej jest możliwy zarówno od strony południowej, jak i wschodniej. Jak wynika z dołączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, front działki nr [...] wyznaczono w oparciu o tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli o front działki sąsiedniej nr [...], na której zarówno główny wjazd, jak i wejście znajduje się po stronie wschodniej. Jednocześnie taki właśnie front działki wskazywał we wniosku inwestor (określając wysokość elewacji frontowej projektowanego budynku odniósł się do elewacji frontowej budynku na działce nr [...]). Wobec powyższego, skoro szerokość działki nr [...] od strony wschodniej wynosi 14 metrów, zatem analizie poddano obszar o szerokości ok. 50 metrów, z każdej strony wokół terenu objętego wnioskiem. Ponadto w dalszej części analizy wskazano, że obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako przedłużenie istniejącej linii na działce sąsiedniej nr [...]. W tej sytuacji za prawidłowe należy uznać przyjęcie przez organ I instancji za front działki nr [...] jej wschodniej strony (wynoszącej 14 m), a w konsekwencji właściwe ustalenie na jej podstawie obszaru analizowanego stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia. Dodać należy, że stosownie do zasady swobody inwestorskiej wyrażonej w art. 6 ust. 2 ustawy, w przypadku działki narożnej inwestor każdorazowo może zmienić obsługę komunikacyjną działki, a tym samym front działki w odniesieniu do różnych inwestycji. Z cytowanych powyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest wówczas gdy m.in. teren ma dostęp do drogi publicznej. Mowa jest zatem wyłącznie o dostępie (a taki niewątpliwie w wypadku przedmiotowej inwestycji jest możliwy zarówno od strony wschodniej jak i od strony południowej) natomiast w żadnym razie z przepisów tych nie wynika konieczność uzyskania przez inwestora na tym etapie postępowania – jak oczekuje tego skarżący – "zgody Burmistrza Gminy D. na budowę wjazdu od strony wschodniej". Jednocześnie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w § 2 pkt 5 stanowi, że przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Nie ulega zatem wątpliwości, że – wbrew oczekiwaniom skarżącego – frontem działki będzie zarówno część działki budowlanej przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, jak również z której odbywa się główne wejście na działkę. Dla powyższej okoliczności, nie może mieć przy tym rozstrzygającego znaczenia fakt, że niektóre z działek narożnych przy ul. [...] mają wjazdy od innej strony niż strona wschodnia. Jak już wspomniano powyżej, w wypadku tego typu działek inwestor ma możliwość wyboru rozwiązania obsługi komunikacyjnej, a zatem właściciele działek wskazywanych przez skarżącego mieli możliwość usytuowania wjazdu od innej strony niż strona wschodnia bądź zachodnia i z możliwości tej skorzystali, co jednak nie oznacza, że nie mogli dokonać wyboru innego rozwiązania. Zaznaczenia przy tym wymaga, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż szerokość elewacji frontowych zarówno na działce nr [...] (na której znajduje się druga połowa bliźniaka) jak i na działce sąsiedniej nr [...] oraz nieco dalej położonych działkach nr [...] czy [...] wynosi 9 m, a więc odpowiada szerokości elewacji frontowej ustalonej w decyzji nr [...]. Nie kwestionując przywołanego przez skarżącego poglądu, zgodnie z którym wnioskodawca, który już uzyskał warunki zabudowy może po raz kolejny złożyć wniosek odnośnie tego terenu pod warunkiem, że przedmiotem jest inna inwestycja, należy wskazać, iż inwestycje objęte decyzjami nr [...] z dnia [...] r. oraz nr [...] z dnia [...] r. nie są ze sobą tożsame. Pierwszą z wymienionych decyzji ustalono warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej oraz rozbudowę i nadbudowę budynku gospodarczego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na cele mieszkalne. W decyzji tej przyjęto wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do 47 % oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki dla budynku mieszkalnego do ok. 3,50 m n.p.t. zaś dla rozbudowy i nadbudowy budynku gospodarczego ok. 5,90 m n.p.t. Natomiast decyzją z dnia [...] r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budowie nowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Przyjęto powierzchnię zabudowy – 43 – 44 % powierzchni działki oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) dla głównej części budynku – 2,9 – 3,1 m n.p.t., zaś dla tylnej części budynku – 5,8 – 6,0 m n.p.t. Z powyższego wynika, że pierwsza inwestycja obejmuje budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym natomiast druga inwestycja obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Zaznaczenia wymaga przy tym, że budynek gospodarczy o powierzchni [...] m2, położony miał być od strony południowej działki nr [...] – co może uzasadniać wskazanie w tamtym postępowaniu wjazdu od tej właśnie strony działki. Wobec tak istotnych różnic nie sposób uznać, że inwestycja objęta decyzją z dnia [...] r. jest tą samą inwestycją, dla której ustalono warunki zabudowy decyzją z dnia [...] r. Wobec powyższego, za nietrafny należy uznać podnoszony w skardze argument, że pierwszą z wydanych decyzji o warunkach zabudowy była decyzja z dnia [...] r., wobec czego zawarte w niej ustalenia należy uznać za wiążące. Podkreślenia wymaga, że prawidłowość wspomnianej decyzji nie została poddana kontroli Sądu wobec czego ewentualne różnice pomiędzy szerokościami elewacji frontowych w tej decyzji oraz w decyzji z dnia [...] r. nie mogą mieć dla sprawy rozstrzygającego znaczenia, zwłaszcza, że skarżący nie wskazuje by parametry dotyczące szerokości elewacji frontowych budynków położonych na działkach nr [...] ustalono w decyzji nr [...] wadliwie, ani też że błędnie ustalono frontowe strony tych działek. Za niecelowe należy przy tym uznać powoływanie się przez skarżącego na decyzję nr [...] z dnia [...] r. czy decyzję nr [...] z dnia [...] r. bądź też decyzję nr [...] z dnia [...] r. (odpisy tych decyzji zostały złożone na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r.) bowiem decyzje te zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, ewentualnie nie są decyzjami ostatecznymi. I tak decyzja nr [...] z dnia [...] r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej oraz rozbudowie i nadbudowie budynku gospodarczego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na cele mieszkalne został uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. Kolejną decyzję w tym przedmiocie Burmistrz [...] wydał w dniu [...] r. (nr [...]). Rozstrzygnięcie to zostało następnie uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. Kolejna decyzja w tym przedmiocie została wydana przez Burmistrza [...] w dniu [...] r. (nr [...]) jednakże także i to rozstrzygnięcie zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] r. Co prawda opisana wyżej decyzja Kolegium została następnie uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 20 października 2016 r. (Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od tego wyroku rozstrzygnięciem z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 524/17), jednak do chwili obecnej Kolegium nie rozpoznało jeszcze odwołania P. R. od decyzji z dnia [...] r., a zatem decyzja nadal nie jest ostateczna. Z uwagi na powyższe twierdzenia skarżącego o wielokrotnym wydawaniu warunków zabudowy dla działki nr [...] w D. nie oddają w pełni faktycznego stanu rzeczy. Sugerują bowiem funkcjonowanie w obrocie prawnym różnych decyzji wydawanych dla tej samej inwestycji, gdy tymczasem są to rozstrzygnięcia podejmowane w toku jednego postępowania, ewentualnie dla innej inwestycji (w wypadku decyzji nr [...] z dnia [...] r.). Zaznaczyć w tym miejscu należy, że decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia też do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom prawa budowlanego, lecz nakłada obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie znajdując podstaw do uwzględnienia podniesionych w skardze zarzutów Sąd uznał, że ustalone w zaskarżonej decyzji warunki zabudowy stanowią logiczną konsekwencję prawidłowych ustaleń faktycznych i prawidłowego zastosowania wskazanych na wstępie niniejszych rozważań norm prawa materialnego. W tym stanie sprawy należało uznać skargę za niezasadną i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę tę oddalić.