II SA/Sz 146/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2012 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 98a ust. 1, 1a, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz uchwały Rady Miasta Szczecin Nr XL VII/906/05 z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 14 grudnia 2007 r. nr 121, poz. 2256), po rozpatrzeniu odwołania Spółki A. od decyzji Prezydenta Miasta z [...] r. znak [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że decyzją z dnia [...] r. organ I instancji ustalił dla Spółki A., opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej przy ul. [...] , stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], o pow. [...]m2, księga wieczysta nr [...], spowodowanego podziałem na działki o numerach[...] . Podział nieruchomości zatwierdził Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] r., która stała się ostateczna w dniu [...] r. W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miasta Szczecin Nr XL VII/906/05 z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej zmieniona uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. nr XLVI/874/05 z dnia 21 listopada 2005 r., na mocy której stawka opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uprawniony rzeczoznawca sporządził w dniu [...] r. operat szacunkowy określając zmianę wartości nieruchomości w następstwie podziału, który na skutek zastrzeżeń zgłaszanych przez stronę skorygowano aneksem z dnia [...] r. Po analizie operatu i wyjaśnieniu wątpliwości zgłaszanych przez stronę organ uznał operat za przekonujący dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił opłatę adiacencką przyjmując, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł/m2, a po podziale odpowiednio [...] zł/m2. Zatem wskutek wydania decyzji podziałowej wartość nieruchomości wzrosła z kwoty [...] zł., do [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed i po podziale wyniosła [...] zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty w wysokości 30% opłata adiacencka wynosi [...] zł. Od decyzji organu I instancji strona wniosła odwołanie podtrzymując zarzut podnoszony w toku postępowania, że wycena stanowiąca podstawę określenia zmiany wartości nieruchomości wskutek podziału nie jest rzetelna, w szczególności z uwagi na przyjęcie do szacowania wartości nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne, nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Poza tym podział nieruchomości miał charakter techniczny i jedynie umożliwił stronie właściwe funkcjonowanie po zagospodarowaniu terenu. Odnosząc się do podniesionych zarzutów Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że oceniając prawidłowość ustalenia opłaty adiacenckiej dokonanej przez organ I instancji należy wziąć pod uwagę, że w myśl art. 98a ust. 1 u.o.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej odział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z art. 98 ust. 1a u.o.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stanowi ona pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 151 ust. 1 ustawy. Sposoby zaś określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego, skarżący nie wykazał, że posiada wiedzę specjalną lub uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, lub też zarzuty swoje oparł na ocenie dokonanej przez innego rzeczoznawcę lub organizację zawodową rzeczoznawców. Zatem przyjęto jako subiektywną ocenę tego dowodu przez skarżącego, opartą na doświadczeniu życiowym. Sporządzony na potrzeby postępowania operat opracowała osoba uprawniona, z wiedzą zweryfikowaną w sposób przewidziany przez ustawodawcę, posiadająca pogłębioną wiedzę o lokalnym rynku nieruchomości. Zdaniem organu ustalenia zawarte w operacie są prawidłowe i nie ma podstaw do zakwestionowania racjonalności odwoływania się przez rzeczoznawcę do wartości nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w sytuacji gdy rynek gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne właściwy dla [...] i okolicznego rynku nieruchomości nie był wystarczający. Poza tym niska intensywność zabudowy działki [...] daje podstawy do przyjęcia, że ma ona cechy pośrednie pomiędzy typową zabudową wielorodzinną, a jednorodzinną. Organ odwoławczy uznał za racjonalne twierdzenie strony, że nieruchomość ze względu na swoją zabudowę nie jest typową działką podlegającą intensywnej zabudowie wielorodzinnej, jak też nie może być uznana za jednorodzinną. W konsekwencji odwołano się do obu tych kategorii nieruchomości uznając, że jest to najlepszy sposób weryfikacji zachowania rynku nieruchomości o zbliżonym charakterze. Strona zarzucając przyjęcie zaledwie kilku nieruchomości z bezpośredniego otoczenia (dzielnice [...] ) do wyceny działki sprzed podziału, oraz żadnej po podziale z tego otoczenia, nie wskazała podobnych nieruchomości, które mogłyby zostać wykorzystane w wycenie. Organ stwierdził nadto, że doświadczenie życiowe oraz znajomość rynku nieruchomości na terenie S. i w sąsiednich gminach pozwala przyjąć, że nieruchomość strony jest nietypowa, a jej sposób zagospodarowania "niszowy" stąd logicznym jest, że rzeczoznawca poszukiwał podobnych nieruchomości w innych lokalizacjach, jednak na tym samym rynku. Optymalnym rozwiązaniem byłaby możność korzystania z danych dotyczących tylko nieruchomości identycznych położnych w tej samej dzielnicy. Z analogicznych przyczyn nie jest zasadny zarzut zbyt dużych rozbieżności pomiędzy ceną maksymalną a minimalną. Powyższe, nie świadczy jak twierdzi odwołujący, o niewłaściwym doborze nieruchomości do porównania, ale o zróżnicowaniu rynku nieruchomości na rynku lokalnym i staraniu rzeczoznawcy dokonania możliwe najbardziej kompleksowej analizy. Wbrew przekonaniu odwołującego, iż podział ma tylko charakter "techniczny" i nie daje podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej, organ odwoławczy stwierdził, że z opisu nieruchomości przed i po podziale oraz wykorzystanej w toku postępowania decyzji podziałowej wynika, że rzeczoznawca wyceniał nieruchomość właśnie przy uwzględnieniu podziału w prawidłowym kształcie. Jak bowiem zauważa sam skarżący, zatwierdzenie podziału sprawiło, że możliwe będzie dostosowanie nieruchomości do potrzeb mających powstać wspólnot oraz umożliwi im bardziej racjonalne gospodarowanie nieruchomościami. Polepszona została zatem funkcjonalność nieruchomości i atrakcyjność rynkowa. Zdaniem organu odwoławczego wywód zawarty w operacie jest spójny i przekonujący, natomiast zgłaszane przez stronę zarzuty były przez rzeczoznawcę wyjaśniane i znalazły akceptację organu I instancji. Operat posiada wszelkie walory wiarygodnego dowodu i mógł stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości z tytułu podziału dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie złożyła Spółka A. wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta i zarzucając naruszenie prawa przez błędne ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Strona skarżąca podniosła, że decyzja organu odwoławczego oparta została wyłącznie na ustaleniach dokonanych przez organ I instancji, oraz doświadczeniu życiowym organu II instancji, choć doświadczeniu życiowemu skarżącej, mimo profesjonalnego charakteru jej działalności, wiary odmówiono. Wskazano także, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.o.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy wykonał operat szacunkowy, ale dane porównawcze przyjęte do tego opracowania są niezgodne z przepisami prawa i dlatego naliczona opłata, w ocenie skarżącej jako profesjonalnego uczestnika rynku nieruchomości, jest nieprawidłowa. Przede wszystkim, przyjęte do porównań nieruchomości nie spełniają warunku porównywalności o którym mowa w art. 153 § 1 u.o.g.n. oraz w § 4 ust. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak wynika z orzecznictwa (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 31 I 2007 r., II SA/Po 211/06), podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy (podobnie wyrok NSA z 8 II 2008 r., II OSK 2010/06). Powinny też być uwzględnione cechy rynkowe nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości. ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych (wyrok WSA w Gdańsku z 18 VI 2008 r., II SA/Gd 139/08). Zdaniem strony skarżącej rzeczoznawca nie dokonał właściwego wyboru nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Do oszacowania wartości rynkowych, w stosowanej metodzie porównawczej uwzględniono niewłaściwe działki zarówno pod względem wielkości, przeznaczenia jak i lokalizacji. Przyjęte wartości nieruchomości przedstawiają się następująco: - przed podziałem powierzchnia działki wynosiła [...] m2, przy czym powierzchnia działki z bazy porównawczej od [...] m2, a jedynie [...] działki z [...] dwóch przekraczają [...] m2, - po podziale powierzchnia przedmiotowej działki pod zabudowę wynosi od [...] m2 oraz dwie działki pod parking jako powierzchnie pomocnicze [...] m2, przy czym działki z bazy porównawczej od [...] m2, jednak z wyjątkiem działek przy ul. Ż. (po podziale ok. [...] m2) i ul. N. (po podziale ok. [...] m2), pozostałe tereny nie są porównywalne z wycenianymi działkami, ponieważ są zbyt małe, wobec czego nie spełniają warunku porównywalności. Odnośnie przeznaczenia nieruchomości, to przedstawione w wycenie do porównania działki, zostały zakwalifikowane błędnie, gdyż przyjęte w bazie danych nieruchomości są w większości działkami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną podczas, gdy przedmiotowy teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Szczególnie rażące jest zestawienie działek po podziale, gdzie z wyjątkiem działek przy ul. Ż. i ul. N., pozostałe przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Również lokalizacja działek przyjętych do celów porównawczych jest nieadekwatna dla przedmiotowego terenu. W przypadku terenów przed podziałem jedynie cztery działki: [...] położone są w porównywalnych dzielnicach miasta i podobnym otoczeniu. W przypadku działek po podziale żadna z przyjętych działek nie znajduje się w przedmiotowej dzielnicy lub dzielnicach sąsiednich, a większość zlokalizowana jest po przeciwległych stronach miasta lub w sąsiednich gminach, gdzie atrakcyjność i dostępność terenu jest zupełnie nieporównywalna z wyceniana nieruchomością. W operacie szacunkowym zdaniem strony skarżącej występują również inne braki merytoryczne, które mają istotne znaczenie dla przeprowadzenia wyceny, a mianowicie: - opisy poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównań. Niekompletny jest przede wszystkim opis istniejącej infrastruktury: uzbrojenia, dojazdu, sąsiedztwa, przeznaczenia; - opis nieruchomości najtańszych (najgorszej) i najdroższych (najlepszej) dla określenia wartości brzegowych wyceny; - uzasadnienia dla oszacowania wielkości poszczególnych cech, przyjętych do wyceny; - opis stopniowania poszczególnych cech, co oznacza ocena: bardzo dobra, dobra, bądź słaba. Ponadto przyjęta do obliczeń delta - różnica pomiędzy cena maksymalną, a minimalną nieruchomości przyjętych do porównania, charakteryzuje się bardzo dużą rozpiętością, co wskazuje na zły dobór nieruchomości do porównania i znacząco wpływa na wynik oszacowania wartości rynkowej. Oceniając operat w sposób ogólny, zdaniem strony skarżącej należy zauważyć, iż duże nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną posiadają specyficzny charakter. Duże przedsięwzięcia zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej limitowane są najczęściej dostępnością mediów, możliwościami komunikacyjnymi i wymogami miejscowego prawa. Stąd, działki w tej samej lokalizacji mogą różnić się diametralnie ceną, niezależnie od ich wielkości, na korzyść każdej z nich. Poza tym przeprowadzony podział ma charakter typowo techniczny. Inwestycja realizowana jest zgodnie z planem miejscowym, jednak z uwagi na obszar konieczny jest jej podział na wiele wspólnot mieszkaniowych, co wymusza podział terenu. Umożliwia to zarówno realizację samej inwestycji jak i właściwe funkcjonowanie mieszkańców w ramach poszczególnych wspólnot. Wskazane okoliczności przemawiają za tym, że rzeczoznawca nie dochował zasady szczególnej staranności, nierzetelnie i stronniczo dobrał nieruchomości do porównania, nie dokonał ich opisu, ukrywając w ten sposób błędy doboru. W postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość. Jest to równocześnie dowód o charakterze podstawowym, bowiem wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty. Tym samym operat szacunkowy i jego ocena przez organ administracji wydający decyzję w przedmiocie ustalenia opłaty ma istotny wpływ na jej ustalenie. Stanowi to przesłankę do zmiany zaskarżonej decyzji. Poza tym organ odwoławczy nie przeprowadził dodatkowego postępowania dowodowego, nie zlecił też przeprowadzenia tego postępowania organowi I instancji, w myśl art. 136 kpa. Mimo braku uprawnień do wyceny nieruchomości na który to brak wskazuje organ II instancji, skarżąca jako profesjonalista na rynku developerskim ma odpowiednią wiedzę i doświadczenia związane z określaniem ceny oraz wartości nieruchomości i dlatego sformułowane w toku postępowania zarzuty co do treści operatu szacunkowego były spójne i zasadne. Dlatego operat nie może być uznany za prawidłowy, ponieważ w sposób istotny naruszono przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy wykonawcze. Strona skarżąca wskazała nadto, że w dniu [...] r. złożyła do Ministerstwa Infrastruktury wniosek o wszczęcie wobec rzeczoznawcy majątkowego B. L. postępowania dyscyplinarnego z powodu nie dochowania wymaganej przez tego rzeczoznawcę staranności przy sporządzaniu przedmiotowego operatu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej sprawowanej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Odnosząc się do podniesionych zarzutów należy stwierdzić, że organ odwoławczy zasadnie wskazał, iż w niniejszej sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po jej podziale. Opłatę ustalono w wysokości [...] zł, opierając się na treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę w dniu [...] r. określającego zmianę wartości nieruchomości w następstwie podziału. Operat ten, uwzględniając zastrzeżenia zgłaszane przez stronę, został skorygowany aneksem z dnia [...] r. Ustalając opłatę adiacencką organ zgodnie z treścią operatu przyjął, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł/m2, a po dokonaniu podziału [...] zł/m2. W związku z tym wartość nieruchomości wzrosła z kwoty [...] zł., do [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed i po podziale wyniosła [...] zł, co przy 30% stawce opłaty dało podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł. Organ odwoławczy oceniając wartość dowodową operatu stwierdził, że został on opracowany przez osobę uprawnioną, a zawarte w operacie dane nie uzasadniają stwierdzenia, ze sporządzonego bez wiedzy o lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dysponował dostępem do informacji o transakcjach niedostępnych dla osób nie wykonujących zawodu rzeczoznawcy majątkowego, Ponadto nie był związany stosunkiem zatrudnienia ze zleceniodawcą. Wraz z odpowiedzialnością zawodową za dokonywane czynności daje to gwarancję obiektywnego i profesjonalnego działania rzeczoznawcy. Zdaniem organu odwoławczego treść operatu jest prawidłowa i nie ma podstaw do kwestionowania zasadności odwoływania się przez rzeczoznawcę do wartości nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w sytuacji, w której rynek gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne właściwy dla s. i okolicznego rynku nieruchomości nie był wystarczający. Poza tym niska intensywność zabudowy działki [...] dawała podstawę do przyjęcia, że ma ona cechy pośrednie pomiędzy typową zabudową wielorodzinną a jednorodzinną. Organ przyjął za racjonalne twierdzenie strony, że nieruchomość z uwagi na zabudowę, nie jest typową działką podlegającą intensywnej zabudowie wielorodzinnej, jednak nie może ona być traktowana jako działka jednorodzinna. Dlatego odwołano się do obu tych kategorii nieruchomości przyjmując, że jest to najlepszy sposób weryfikacji rynku nieruchomości o zbliżonym charakterze. Strona podnosząc zarzut przyjęcia tylko kilku nieruchomości z bezpośredniego otoczenia (dzielnice [...] ) do wyceny działki przed podziałem, oraz żadnej po podziale z tego otoczenia, nie wskazała podobnych nieruchomości, które mogłyby zostać przyjęte do oceny. Z tych samych przyczyn, w ocenie organu odwoławczego, nie można uznać za zasadny zarzut zbyt dużych rozbieżności pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną, nie świadczy to bowiem, jak twierdzi strona o niewłaściwym doborze nieruchomości do porównania, ale o zróżnicowaniu rynku nieruchomości na rynku lokalnym. Wyrażone przez organ odwoławczy stanowisko w kwestii doboru porównywalnych nieruchomości należy uznać za zasadne. Trzeba zaznaczyć, że ustawodawca przyjął, iż przy określaniu wartości nieruchomości, stosując podejście porównawcze, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Użyte przez ustawodawcę sformułowanie "nieruchomości podobne" jest równoznaczne ze stwierdzeniem, że nadają się do porównania. A zatem nie identyczne, lecz podobne. Pojęcie to jest jednak niedookreślone, ponieważ ustawodawca nie podał granic, ani rodzaju podobieństwa. Należy więc w każdej sprawie dokonać oceny, czy nieruchomości są "podobne". Sporządzając operat, rzeczoznawca dokonał oceny transakcji dotyczących działek niezabudowanych, z prawem własności o podobnym charakterze będących w wolnym obrocie w [...] r. z terenu miasta S., a także w bliższych miejscowościach, a mianowicie, m.in. [...]. W bazie zaś nieruchomości do określenia wartości gruntu po podziale, m.in. z [...]. Przyjęcie do bazy nieruchomości z tych terenów było w ocenie rzeczoznawcy uzasadnione tym, że rynek gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne, właściwy dla s. i okolicznego rynku nieruchomości nie był wystarczający. Także niska intensywność zabudowy działki nr [...] dawała podstawę do przyjęcia, że ma ona cechy pośrednie pomiędzy typową zabudową wielorodzinną, a jednorodzinną. W konsekwencji przyjęto, że nieruchomość z uwagi na zabudowę, nie ma cech typowej działki podlegającej intensywnej zabudowie wielorodzinnej, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie można ją traktować jako działki jednorodzinnej. Przyjęto więc cechy obu tych rodzajów nieruchomości. W związku z tym stanowisko organu aprobującego treść operatu nie można uznać za naruszające prawo. Poza tym strona skarżąca, pomimo krytyki operatu nie przedstawiła własnej oceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. Odnośnie stanowiska strony, iż podział ma tylko charakter "techniczny" i nie daje podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej, należy stwierdzić, że pojęcie "techniczny" nie jest kategorią normatywną i zostało sformułowane przez stronę skarżącą na potrzeby niniejszej sprawy dla zminimalizowania znaczenia dokonanego podziału nieruchomości. Nie ma to jednak wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonego orzeczenia. Poza tym organ odwoławczy trafnie stwierdził, że z opisu nieruchomości przed i po podziale oraz wykorzystanej w toku postępowania decyzji podziałowej wynika, że rzeczoznawca wyceniał nieruchomość przy uwzględnieniu podziału w prawidłowym kształcie. Jak bowiem stwierdziła strona skarżąca zatwierdzenie podziału sprawiło, że możliwe będzie dostosowanie nieruchomości do potrzeb mających powstać wspólnot i pozwoli na bardziej racjonalne gospodarowanie nieruchomościami. Zwiększa to funkcjonalność nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową. W kwestii zaś wskazanej przez stronę skarżącą, a mianowicie złożenia wniosku o wszczęcie w stosunku do rzeczoznawcy postępowania dyscyplinarnego, należy stwierdzić, że okoliczność ta nie ma wpływu na ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego. Świadczy jedynie, że strona zdecydowała się z takim wnioskiem wystąpić. Okoliczność ta miałaby znaczenie, ale tylko wtedy, gdyby postępowanie dyscyplinarne zakończyłoby się w sposób uregulowany prawem, a zastosowane sankcje świadczyłyby o nieprawidłowym postępowaniu rzeczoznawcy. W związku z tym Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.