II SA/Sz 168/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 25 maja 2023 r. sprawy ze skargi T. L. i A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] sierpnia 2022 r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących T. L. i A. W. kwoty po [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących T. L. i A. W. solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Wójt Gminy S., decyzją z dnia [...] sierpnia 2022 r., nr [...] [...], działając na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899), dalej jako "u.g.n.", uchwały Rady Gminy S. z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...], w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr [...] , poz. [...]), dalej jako "uchwała"), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenie wysokości oraz sposobu zapłaty opłaty adiacenckiej, w związku z podziałem nieruchomości, stanowiącej wówczas współwłasność T. L. oraz A. W., dalej "skarżący", "strona skarżąca", ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie N., stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy S., nr [...] z dnia 22 lutego 2021 roku (punkt 1 decyzji), wskazując, że należna od T. L. opłata adiacencka w kwocie [...]złotych, według udziału w nieruchomości ˝, (punkt 2 decyzji), podlega wniesieniu przez tego zobowiązanego w wyznaczonym terminie na wskazany rachunek bankowy Gminy (punkt 3 decyzji), a należna od A. W. opłata adiacencka w kwocie [...]złotych, według udziału w nieruchomości ˝ (punkt 4 decyzji), podlega wniesienia przez tego zobowiązanego w wyznaczonym terminie na wskazany rachunek bankowy Gminy (punkt 5 decyzji). W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w wyniku podziału nieruchomości gruntowej łączna wartość wydzielonych działek objętych szacowaniem wzrosła o kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Operat został wykonany przez osobę do tego uprawnioną, jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Rada Gminy w uchwale z dnia [...] stycznia 2011 r. określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 20 % różnicy wartości przed i po podziale. Wobec powyższego ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł w oparciu o wyliczenie: [...] złotych x 20% = [...] złotych). Skarżący, działając przez radcę prawnego, w odwołaniu od powyższej decyzji wskazali na naruszenia art. 98a u.g.n., poprzez: - przyjęcie do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem - działki nr [...], zbioru nieruchomości niespełniających kryterium nieruchomości podobnej pod względem wielkości powierzchni, ewentualnie poprzez brak uwzględnienia korekty ze względu na cechę jaką jest wielkość nieruchomości podobnych; - przyjęcia do ustalenia wartości nieruchomości po podziale, że wydzielona działka nr [...] jest działką możliwą do samodzielnego zagospodarowania; - braku uwzględnienia do ustalenia wartości nieruchomości po podziale, że wydzielona działka nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, a tym samym brak uwzględnienia rzeczywistych cech powstałej działki nr [...]. Decyzją z dnia [...] grudnia 2022 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. (Dz.U. z 2022 r., poz. 2000) oraz art. 4 pkt 11 i art. 98a ust. 1, 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 u.g.n., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach decyzji Kolegium przytoczyło treść art. 98a u.g.n. oraz art. 146 ust. 1a u.g.n. i wskazało, że warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest łączne wystąpienie następujących przesłanek: 1) pozytywne rozpatrzenie przez organ wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości; 2) obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej; 3) wszczęcie postępowania w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca poddział nieruchomości stała się ostateczna; 4) wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale. W ocenie organu odwoławczego trzy pierwsze przesłanki, o których mowa powyżej, zostały spełnione w sprawie. Zaistnienie ich nie jest kwestionowane przez stronę, nie ma zatem potrzeby ich ponownego analizowania. Zasadniczy sprzeciw strony sprowadza się do sposobu wyceny nieruchomości i w konsekwencji ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Następnie organ odwoławczy wskazując, że z art. 98 a ust. 1 u.g.n. wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości przypomniał, iż ten podstawowy dowód w sprawie jest opinią z art. 84 § 1 k.p.a., sporządzoną przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, ocenianą, jak każdy dowód, w oparciu o art. 80 k.p.a. Dokonując oceny operatu organ odwoławczy wskazał, że jego autorka - rzeczoznawca majątkowy J. M., uzyskała niezbędne dane z organów administracji publicznej. Przeprowadziła wizję lokalną i inwentaryzację wycenianej nieruchomości w terenie. Wykorzystała prawomocną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (jako norma zawodowa). Ponadto w operacie rzeczoznawca stwierdziła, iż teren na którym położona jest nieruchomość (działka nr [...]) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy S., a decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...] Wójt Gminy S. ustalił dla poprzedniego inwestora warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Badając operat pod kątem wymagań z § 56 rozporządzenia, Kolegium stwierdziło, że zawiera on wszystkie niezbędne informacje, w tym wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. W szczególności organ odwoławczy stwierdził, że wyliczenie poparte jest analizą rynku, wybór metody szacowania dokonany został z uwzględnieniem rodzaju położenia nieruchomości, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej oraz kształtujących się cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych. Do porównania przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Operat opiera się na prawidłowo ustalonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, a wartości nieruchomości w nim określone są realne i prawidłowo obliczone, odpowiadające cechom wycenianej nieruchomości. Operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które rzeczoznawca wzięła do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką weryfikację dokonanych obliczeń. Rzeczoznawca przedstawiła procentowe wagi cech, które zarówno przed i po podziale mieszczą się w tym samym zakresie. Operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłego są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości, co przekłada się na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. Kolegium zwróciło uwagę na zawarte w tabelach obliczenia oraz stwierdziło, że dokonało weryfikacji ich kwot, w związku z czym uznało, że operat nie zawiera błędów matematycznych, jak również metodologicznych, czy pisarskich; jest jasny, czytelny i zrozumiały. Tym samym operat ten ma wartość dowodową i stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca dokonała oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie wybranej metody wyceny. Nadto nie nasuwają zastrzeżeń Kolegium wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 30 czerwca 2022 r., stanowiące odpowiedź na zarzuty sformułowane przez pełnomocnika strony jeszcze przed wydaniem decyzji. Odnosząc się do zarzutu uwzględnienia działki o pow. [...] m2 jako nieruchomości podobnej do wycenianej działki nr [...] przed podziałem, a nieuwzględnienia transakcji kupna sprzedaży działki [...], organ II instancji argumentował, że rzeczoznawca wyjaśniła, że obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie gminy S. jest bardzo dobrze rozwinięty. Ceny takich nieruchomości różnicuje przede wszystkim lokalizacja związana z położeniem nieruchomości w danym obrębie, a nawet w danej miejscowości na terenie obrębu. Najwyższe ceny w gminie S. uzyskują nieruchomości położone w obrębach K. i N. . Wynika to z graniczenia tych obrębów z miastem K.. Stąd obszar rynku zawężono jedynie tylko do tych obrębów. Innym czynnikiem, który wpływa na wartość nieruchomości jest powierzchnia nieruchomości. Na badanym rynku zaobserwowano jednak, że są zakresy wielkości powierzchni nieruchomości, których ceny są porównywalne, a różnice w nich występujące wynikają z innych cech rynkowych. I tak ceny porównywalne są dla nieruchomości, których powierzchnia przekracza 3 000 m2. Taki stan potwierdzają nie tylko transakcje nieruchomościami na obszarze N. i K. , ale wszystkie te zawarte na obszarze całej gminy S.. Liczba transakcji nieruchomościami o powierzchni powyżej 3 000 m2 jest niewielka w stosunku liczby transakcji nieruchomościami o powierzchni 800-1 500 m2. Liczba takich transakcji była również niewielka w obrębie N. i K. . Była jednak wystarczająca do wykonania wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, stąd nie rozszerzono analizy rynku na inne miejscowości graniczące z K., położone w innych gminach. Wskazując, że zgodnie z Notą Interpretacyjną PKZW zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (pkt 4.2.6.) do porównania należy przyjąć co najmniej trzy nieruchomości podobne, według organu odwoławczego z literalnego brzmienia ww. przepisów wynika, że do porównania mogą być przyjęte nieruchomości podobne. Do zbioru nieruchomości podobnych nie można zatem przyjąć nieruchomości wycenianej, która przed sporządzeniem wyceny była również przedmiotem obrotu. Organ II instancji podkreślił, że nieruchomość nr 1 (tabela 1 na str. 15 operatu) posiada najniższą cenę transakcyjną z uwagi na niekorzystne oceny cech rynkowych, uznanych za te, które właśnie determinują cenę. Odrzucenie tej nieruchomości byłoby nieobiektywne i doprowadziłoby do zakłamania wyniku. W przyjętym zbiorze znajduje się również nieruchomość o zbliżonej powierzchni do nieruchomości nr 1 o powierzchni przekraczającej 1 ha (nieruchomość nr 3), ale także nieruchomość o powierzchni [...] ha (nieruchomość nr 2), której cena mimo najmniejszej powierzchni nie jest ceną najwyższą. Przy tym z tabeli operatu na str. 17 wynika, że przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem biegła uznała, że najistotniejszymi cechami rynkowymi nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na zróżnicowanie cen na badanym rynku i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości są lokalizacja, uzbrojenie, sąsiedztwo i otoczenie. Inne cechy użytkowe nie wpływają istotnie na ceny nieruchomości. Zdaniem Kolegium analiza tej części operatu nie budzi zastrzeżeń. Według organu II instancji również wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem jej podziału na 9 mniejszych działek, przy czym jedna stanowi drogę wewnętrzną, a do pozostałych 8 działek jest dojazd drogą gruntową, co zostało odnotowane przy ustalaniu ich wartości przez rzeczoznawcę. Zarzuty strony skarżącej do opisanej części operatu dotyczyły głównie tego, że wartość działki [...] (droga wewnętrzna) powinna mieć taką wartość jaką mają działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Biegła w tej kwestii wyjaśniła, że przeznaczenie nieruchomości jest podstawowym kryterium tworzenia zbioru nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja zatwierdzająca podział nie jest dokumentem planistycznym. Stąd, jeśli nawet zgodnie z decyzją podziałową działka ma służyć jako droga wewnętrzna, zdaniem Kolegium, rzeczoznawca nie może uwzględnić tego z uwagi na ww. przepis. Działka nr [...] nie może być samodzielnie zagospodarowana zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Stąd przyjęto, że wartość 1m2 tej działki jest równa wartości 1m2 działki przed podziałem, a więc nie miała wpływu na wzrost wartości nieruchomości. W przypadku całkowitego pominięcia tej działki przy obliczaniu wartości nieruchomości po podziale, należałoby również odjąć tę powierzchnię od powierzchni nieruchomości przed podziałem, co w istocie dałoby taki sam wynik końcowy. Błędem byłoby przyjęcie, że nieruchomość przed podziałem ma powierzchnię większą niż po podziale. Kolegium wyjaśnienie powyższe zaakceptowało dodając, że w obrocie nieruchomościami trudno znaleźć transakcje sprzedaży wyłącznie działek wewnętrznych, które z uwagi na cel ich utworzenia nie są na tyle samodzielnymi działkami, aby były przedmiotem obrotu. Odnośnie do zarzutu braku wiarygodności i błędów sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości organ wskazał, że odwołujący się mogli skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego odwołujący się nie uczynili, według organu odwoławczego, brak jest dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości przedmiotowego operatu. Skarżący wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję organu odwoławczego, wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, jak i zwrot kosztów postępowania, w tym zastępstwa prawnego. W skardze decyzji tej zarzucili naruszenia: 1. art. 80 k.p.a. poprzez uchylenie się przez organ odwoławczy od oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę pod kątem zarzutów formułowanych przez skarżących; 2. art. 98a u.g.n. poprzez przyjęcie za podstawę do ustalenia wysokości opłaty nieprawidłowo sporządzonej przez rzeczoznawcę opinii o wartości nieruchomości w zakresie: przyjęcia do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem - nr [...] - zbioru nieruchomości niespełniających kryterium nieruchomości podobnej pod względem przeznaczenia oraz wielkości powierzchni, ewentualnie poprzez brak uwzględnienia korekty ze względu na cechę jaką jest wielkość nieruchomości podobnych - naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n.; przyjęcia do ustalenia wartości nieruchomości po podziale, że wydzielona działka nr [...] jest działką możliwą do samodzielnego zagospodarowania - naruszenie art. 98a ust. 1b u.g.n.; braku uwzględnienia do ustalenia wartości nieruchomości po podziale, że wydzielona działka nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, a tym samym brak uwzględnienia rzeczywistych cech powstałej działki nr [...] - naruszenie art. 155 ust.1 pkt 7 u.g.n. 3. naruszenie art. 7 k.p.a. a także art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak zrealizowania obowiązku podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału i przerzucanie obowiązków dowodowych na stronę postępowania. Skarżący zakwestionowali rzetelność sporządzonego operatu szacunkowego, wadliwe ich zdaniem określenie nieruchomości podobnych, a także przyjęcie, że cena działki przeznaczonej wyłącznie pod drogę nie uległa zmianie. Podnieśli, że działka ta nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania, co zostało nienależycie uwzględnione przez rzeczoznawcę. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Organ zwrócił się o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 – j.t.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawa niniejsza została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Skarga okazała się zasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd – stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 – j.t.), kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że akt, podobnie jak poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu nakazującym ich usunięcie z obiegu prawnego. Przedmiotem skargi w badanej sprawie jest decyzja, którą ustalono opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Na podstawie art. 98a u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust.1b). Ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe po dokonaniu szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale, dokonanego zgodnie z zasadami zawartymi w Dziale IV u.g.n. Wycena nieruchomości. Podstawowy, a zarazem obligatoryjny dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi operat szacunkowy. Jest on sformalizowaną prawnie opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zarówno przez organ administracyjny jak również na późniejszym etapie przez sąd administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych dotyczących szacowania wartości nieruchomości, które posiada wyłącznie biegły. Nie oznacza to jednak braku możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego, jako że podlega on ocenie z punktu widzenia jego wartości dowodowej. Jest on bowiem zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. dowodem w sprawie administracyjnej, który winien zostać oceniony zgodnie z wymogami art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wspomniane przepisy nakładają na organ obowiązek zebrania kompletnego materiału dowodowego, który powinien zostać poddany dogłębnej analizie i służyć ustaleniu niewadliwego stanu faktycznego sprawy. Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona organ dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego, natomiast wynik tych ustaleń powinien zostać przedstawiony w uzasadnieniu decyzji sporządzonej zgodnie z dyrektywami art. 107 § 3 k.p.a. W rozpatrywanej sprawie biegła w operacie szacunkowym określiła wartość spornej nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł, a wartość rynkową gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu po podziale została obliczona na [...] zł. Różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi [...] zł. Oszacowania wartości nieruchomości biegła dokonała przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Lektura sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy operatu szacunkowego pozwala prześledzić poszczególne etapy szacowania nieruchomości. Biegła prawidłowo określiła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział – 22 lutego 2020 r., stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna – 24 lutego 201r.). Trafnie zdefiniowała cel wyceny, poprawnie ustaliła przeznaczenie nieruchomości przed podziałem i po podziale. Biegła wyjaśniła w jaki sposób dokonała wyboru nieruchomości i wskazała z jakich względów uznała je za podobne. W operacie wyjaśniono również jakie współczynniki korygujące zostały zastosowane. W tym zakresie z operatu oraz złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień jasno wynika jakimi względami biegła się kierowała przy doborze nieruchomości. W ocenie Sądu wyjaśnienia te zasługiwały na uwzględnienie. Podkreślić bowiem należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jest to jego wyłączna kompetencja, która wprost z przepisów prawa. Odnosząc się do podnoszonych w skardze zarzutów dotyczących wadliwego doboru nieruchomości należy wskazać, że biegła wyjaśniła jakimi względami kierowała się przyjmując do porównania nieruchomości z obszaru obrębów N. i K. . Zastosowała również współczynniki korygujące ze względu na cechy różnicujące i ich wagi, które zostały zobrazowane w tabelach. Jest to zabieg wynikający z faktu, iż rzadko zdarza się, aby porównywane nieruchomości miały identyczną, bądź zbliżoną powierzchnię, czy też inne cechy które wpływają na określenie wartości np. dostęp do drogi, uzbrojenie, kształt, położenie. Zazwyczaj konieczne jest zastosowanie współczynników korygujących, które mają za zadanie różnice te zniwelować i uczynić porównanie nieruchomości wiarygodnym. Taki zabieg został w operacie dokonany. Stąd zarzuty dotyczące wadliwego wytypowania nieruchomości do porównania nie zasługują na uwzględnienie zwłaszcza, że organ uzyskał od biegłej wyjaśnienia w tym zakresie, dokonał ich oceny i – prawidłowo zdaniem Sądu, uznał je za wystarczające. Zakwestionowanie operatu w tym obszarze wymagałoby zatem, jak słusznie zauważył organ, przedstawienia przeciwdowodu w postaci kontroperatu, bądź zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Przy czym podkreślić wypada, że inicjatywę w tym zakresie winna wykazać strona postępowania. Organ bowiem, jedynie w wyjątkowych wypadkach, gdy operat ewidentnie nie spełnia wymagań wynikających z przepisów, jest niespójny, zawiera błędy, powinien żądać wyjaśnień od biegłego lub podjąć decyzję o sporządzeniu nowego operatu. Na uwzględnienie zasługiwał natomiast zarzut naruszenia art. 98a ust. 1b ugn. Dokonany podział nieruchomości obejmuje jedną działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną. Biegła dokonując szacowania ustaliła dla tej działki wartość obliczoną według wartości 1 m.kw. nieruchomości przed podziałem uznając, że nie jest możliwe samodzielne jej zagospodarowanie. Uwadze organu, który uznał wyjaśnienia w tym zakresie za prawidłowe umknęło jednak, że § 36 w ust. 6 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – j.t.), określa sposób wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne, nakazując odpowiednie stosowanie § 36 ust. 1 - 4. Stąd też ustalenia biegłej w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe. W żaden sposób nie odniosła się bowiem ani w operacie, ani w złożonych wyjaśnieniach do wskazanych regulacji, z których wynika, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę wewnętrzną, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 21 marca 2021 r., sygn. akt I OSK 2191/18, dostępny na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustaleń w tym zakresie biegła jednak nie poczyniła, co przesądza o wadliwości operatu szacunkowego. Wady tej nie dostrzegł ani organ I ani II instancji, a prawidłowe ustalenie wartości działki drogowej może mieć wpływ na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 przywołanej ustawy.