II SA/Sz 186/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lipca 2014 r. sprawy ze skargi I. W. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania określonych czynności oddala skargę. Decyzją z dnia [...] działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał I.W. - właścicielce budynku gospodarczego i mieszkalnego, położonych na nieruchomości w miejscowości [...] na terenie działki o nr ew. [...] stanowiącej współwłasność K.R. i R.R., wykonanie, w terminie do 30 kwietnia 2014 r., następujących czynności mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w ww. budynkach, celem ich doprowadzenia do właściwego stanu technicznego: - naprawy zniszczonych ścian w budynku gospodarczym, - naprawy zniszczonych dachów w budynkach, - naprawy zniszczonych stropów w budynkach, - naprawy zniszczonych kominów w budynku mieszkalnym, - naprawy zniszczonego pokrycia dachu na budynkach, - naprawy zniszczonych tynków w budynkach, naprawy i uzupełnienia zniszczonej stolarki okiennej i drzwiowej w budynkach, - naprawy zniszczonych opierzeń blacharskich na budynkach, - naprawy zniszczonych posadzek w budynkach. Organ zobowiązał jednocześnie I.W. do wykonania tych prac pod nadzorem uprawnionej osoby oraz przedłożenia oświadczenia stwierdzającego, że zostały one wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną oraz obowiązującym prawem. W uzasadnieniu organ nadzoru budowlanego wyjaśnił, że w dniu 7 listopada 2013 r. pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego przeprowadzili wizję lokalną w sprawie stanu technicznego przedmiotowych budynków. W wyniku powyższych czynności ustalono, że obiekty te wybudowane zostały w okresie międzywojennym w technologii tradycyjnej. Budynek gospodarczy ma ściany murowane z cegły, dwuspadowy dach o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką zakładkową, ściany szczytowe na wysokości dachu zrobione z deskowania. Natomiast budynek mieszkalny jest dwukondygnacyjny z ceglanymi fundamentami, ścianami murowanymi z cegieł, stropie drewnianym, dachem o konstrukcji drewnianej, dwuspadowym, krytym płytami falistymi z eternitu zawierającego azbest. Na podstawie oględzin ustalono, że dachy w budynkach są zniszczone, pokrycie nieszczelne powodujące zalewanie budynków przez wody opadowe i powodujące ich dalszą dewastację. Tynki w budynkach są zniszczone, podobnie jak stolarka okienna i drzwiowa, wymagające naprawy. Również instalacje w budynku mieszkalnym są zdewastowane a ubytki murów ceglanych w budynku gospodarczym wymagają odtworzenia. W oparciu o wypis z ksiąg wieczystych organ stwierdził, że budynki stanowią własność I.W., natomiast grunt pod budynkami jest współwłasnością K.R. i R.R. Co prawda w dniu 2 grudnia 2013 r. I.W. złożyła w organie oświadczenie, że budynki nie są jej własnością, tylko K.R. i R.R. - właścicieli działki nr [...] na której są one posadowione, jednak z okazanego przez skarżącą wypisu z Księgi Wieczystej (rubryka 2.8, komentarz w Dziale II) wynika, że jest ona właścicielką zabudowań stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności osobistej mieszkania z dnia [...]. Zatem to skarżąca jest właścicielką budynków, pomimo, że grunt na którym je wybudowano należy do innych osób. W świetle art. 61 oraz art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, należało zobowiązać właścicielkę budynków do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Od powyższej decyzji I.W. złożyła odwołanie. Kwestionowanej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego, poprzez przyjęcie, że jest właścicielką budynków położonych na działce nr [...], podczas gdy z Księgi Wieczystej nr [...] wynika, że prawo własności przysługuje K.R. i R.R. Zgodnie z wolą ustawodawcy wszystko co na stałe jest związane z gruntem stanowi jego część składową, jako takie jest własnością właściciela rzeczy głównej, w tym przypadku właściciela gruntu. W polskim ustawodawstwie wyjątek od tej reguły przewidziany jest tylko wówczas, gdy budynki stanowią na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności, gdy grunt pod tymi budynkami stanowi własność Skarbu Państwa i oddany został w użytkowanie wieczyste. W sytuacji, gdy organ nie podzieli zaprezentowanego poglądu skarżąca wniosła o wyjaśnienie przez organ dlaczego w księdze wieczystej widnieją jako właściciele nieruchomości zabudowanej K.R. i R.R. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, w pełni podzielając stanowisko wyrażone przez organ pierwszej instancji, wyjaśnił, że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związanego z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego każdorazowo nakładane są na właścicieli lub zarządców obiektu budowlanego, zatem w ustalonym stanie faktycznym sprawy, wydanie zaskarżonej decyzji nakazującej skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jest zgodne z prawem i słuszne co do zasady. Odnośnie podnoszonych przez skarżącą zarzutów organ wskazał, że K.R. i R.R. są wyłącznie współwłaścicielami gruntu, tj. działki nr [...], natomiast nie posiadają oni prawa własności do budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, a zatem nie mogą być adresatami obowiązku określonego w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Opisaną decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego I.W. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła wcześniejszą argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Nadto, zakwestionowała treść uzasadnienia decyzji organu odwoławczego, podnosząc, że nie zawiera ona uzasadnienia merytorycznego, z którą mogłaby polemizować, ponieważ organ ograniczył się jedynie do przepisania treści decyzji organu I instancji, lakonicznie stwierdzając odnośnie meritum sprawy, że jest ona właścicielem nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, nakładającą na skarżącą obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku gospodarczego oraz mieszkalnego, położonych na nieruchomości w miejscowości [...] na terenie działki o nr ewidencyjnym [...] stanowiącej współwłasność K.R. i R.R. Podstawę materialnoprawną nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Wynikające z tego przepisu obowiązki obciążają podmioty wskazane w art. 61 tej ustawy, czyli właściciela lub zarządcę obiektu, którzy na podstawie art. 61 i 5 ust. 2 powołanej ustawy, są obowiązani użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Równocześnie podkreślenia wymaga, że konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Dokonane w niniejszej sprawie ustalenia, potwierdzone protokołem oględzin z dnia 7 listopada 2013 r. oraz dokumentacją fotograficzną jednoznacznie wykazały, że będące przedmiotem nakazu budynki są zdewastowane, mają zniszczone dachy, tynki, stolarkę okienną i drzwiową. Budynek mieszkalny pozbawiony jest instalacji, a ubytki muru w budynku gospodarczym wymagają odtworzenia. Okoliczności te nie są sporne. W ocenie Sądu, poczynione ustalenia stanu faktycznego, znajdujące oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, uprawniały organy nadzoru budowlanego do stwierdzenia, że ww. budynki znajdują się w nieodpowiednim stanie technicznym, a w konsekwencji do wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. I.W. kwestionując nałożony na nią obowiązek, podniosła zarzut, że nie jest właścicielem przedmiotowych budynków, ponieważ stanowią one własność właścicieli gruntu na którym są posadowione, czyli K.R. i R.R. Ustalenia w powyższym zakresie dotyczącym adresata obowiązku, organ budowlany oparł na prawidłowo odczytanej treści Księgi Wieczystej nr [...]. Nie ulega wątpliwości, że z zapisu w Dziale II wynika, że I.W. jest właścicielką zabudowań stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności osobistej mieszkania z dnia [...]. Zdaniem Sądu, przedmiotowy wpis korzysta z tzw. domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych, która wynika z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707). Księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona i stan ten jest chroniony domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to działa od dnia dokonania wpisu prawa, a można je obalić wyłącznie udowadniając w osobnym postępowaniu, np. w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, że stan prawny nieruchomości jest inny, niż wynika to z wpisu (por. S. Rudnicki Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Lex polonica, teza 3, do art. 3). W rozpoznawanej sprawie skarżąca nie wykazała w sposób wyżej wskazany (orzeczeniem ustalającym niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym), że wpisanie jej jako właściciela budynku gospodarczego i budynku mieszkalnego w Dziale II jest niezgodne z prawdą. Brak również informacji o toczącym się lub zakończonym postępowaniu o ustalenie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Stąd organ administracji nie miał żadnych podstaw, ani tym bardziej uprawnień, aby podważać zapis księgi wieczystej w tym zakresie. Powyższej oceny nie może również zmienić powoływanie się przez skarżącą na obowiązującą w polskim ustawodawstwie regułę, że wszystko co na stałe jest związane z gruntem stanowi jego część składową i jako takie jest własnością właściciela rzeczy głównej, w tym przypadku właściciela gruntu, bowiem na dzień orzekania przez organy, z treści księgi wieczystej jednoznacznie wynikało, że sporne budynki stanowią odrębną, należącą do niej własność. K.R. i R.R. są jedynie współwłaścicielami nieruchomości, na której obydwa budynki zostały posadowione. Reasumując stwierdzić należy, że w dacie podejmowania rozstrzygnięć przez organy nadzoru budowlanego, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, właścicielem spornych budynków, według księgi wieczystej, była I.W., która prawidłowo została zobowiązana do wykonania wymienionych czynności w celu ich doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. Sąd nie dostrzegł również innych wad, które powodowałby konieczność eliminacji zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Należy zauważyć, że do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu faktycznego nie jest wystarczające jedynie ogólne stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że zachodzą przesłanki określone w ust. 1 art. 33 ustawy Prawo budowlane. W treści decyzji organ powinien, co też uczynił, określić zakres stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego obiektu oraz termin ich likwidacji. Oznacza to, że wydanie decyzji administracyjnej w tym względzie powinno być poprzedzone dokonanymi czynnościami i wyjaśnieniami stanu faktycznego w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Za nieskuteczny Sąd uznał również zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 107 § 3 K.p.a., dotyczący niewłaściwego sporządzenia uzasadnienia decyzji. Sąd wyjaśnia, że uwzględnienie skargi z powodu naruszenia przepisów postępowania może nastąpić jedynie wówczas, gdy Sąd dojdzie do przekonania, że uchybienia, o charakterze procesowym, mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Uchybień o takich skutkach procesowych skład orzekający w niniejszej sprawie nie dostrzegł. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że skargę jako niezasadną należy oddalić, o czym orzekł na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.