II SA/Sz 208/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy, działając na podstawie art. 98a. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze. zm.) oraz uchwały Rady Gminy Świeszyno z dnia 27 stycznia 2011 r. Nr IN//23/11 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. U. Woj. Zach. Nr 25, poz. 407), ustalił na rzecz T.W. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu podziału działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że Wójt Gminy decyzją z dnia [...] zatwierdził, na wniosek właściciela podział działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...]. W wyniku wyceny rzeczoznawcy majątkowego ustalono, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału działki nr [...] na działki od nr [...]. Stwierdzono, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosi [...] zł., a wartość nieruchomości po podziale wynosi [...] zł. Różnica wartości to [...] zł. [...]. Zgodnie z Uchwałą Nr IW23/11 Rady Gminy Świeszyno z dnia 27 stycznia 2011 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej obowiązywała 20% stawka wzrostu wartości spowodowana jej podziałem. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi [...]. Organ wskazał, że dnia [...] r. strona zgłosiła zastrzeżenia do istoty naliczenia opłaty adiacenckiej, a dnia [...] r. organ udzielił na nie odpowiedzi. W odwołaniu od powyższej decyzji, T.W. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W ocenie odwołującego się, operat szacunkowy narusza art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przyjęto w nim transakcje na nieruchomościach z lokalnego rynku bez zatwierdzonego podziału. Zarzucił, że decyzja oparta została jedynie na podstawie operatu szacunkowego i nie uwzględnia nakładów finansowych poniesionych przez niego na prace geodezyjne, związane z wytyczeniem terenu pod nowo powstałe działki. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości winien przeanalizować rynek nieruchomości i dokonać wyboru obiektów porównawczych pod kątem podobieństwa działek zarówno przed, jak i po podziale. Określając wartość działki poprzez sumę wartości poszczególnych części funkcjonalnych rzeczoznawca udowodnił jednocześnie, iż nie mógł znaleźć obiektów podobnych dla całej działki, a tym samym pokazał, iż nie da się precyzyjnie ustalić wartości działki przed podziałem. W przedstawionym operacie szacunkowym brak jest pełnej analizy rynku nieruchomości, gdyż operat szacunkowy nie zawiera żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Nie wiadomo na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy uznał, że właśnie te cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze, jaki przyjęto w operacie. Być może wykonana była szersza analiza, z badaniem większej liczby cech i ich wpływem na wartość nieruchomości, zaś wybrane zostały cechy o największym wpływie, jednakże analiza taka nie znalazła się w operacie i nie może być w żaden sposób zweryfikowana. W operacie szacunkowym brak jest również szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania, co skutkuje brakiem możliwości weryfikacji tych transakcji oraz sprawdzenia, czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował poprawki do skorygowania cen nieruchomości porównawczych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 K.p.a. po rozpoznaniu odwołania strony, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium, po przytoczeniu treści art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazało, że na zlecenie organu I instancji określona została przez rzeczoznawcę majątkowego wartość działek o numerach ewidencyjnych kolejno od [...] do [...] powstałych wskutek podziału oraz działki podzielonej (przed podziałem) nr [...] o powierzchni [...] ha, położonych w obrębie ewidencyjnym [...]. W ocenie Kolegium, operat zawiera realne i prawidłowo obliczone wartości nieruchomości, odpowiadające cechom wycenianych gruntów oraz spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak też opiera się na prawidłowo ustalonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Odnosząc się kolejno do zarzutów odwołania organ II instancji podał, że przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani żaden inny przepis prawa, nie nakłada obowiązku przyjęcia do określenia wartości nieruchomości transakcji z zatwierdzonym podziałem nieruchomości. Okoliczność wstępnego projektu podziału działki służy tylko właścicielowi nieruchomości i w żaden sposób nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Organ podał, iż zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Żaden z tych elementów nie uzasadnia ograniczania rzeczoznawcy majątkowego przy stosowaniu właściwych technik i metod szacowania, co do wyboru do porównania jedynie nieruchomości z zatwierdzonym podziałem. Po zatwierdzeniu podziału powstaje kilka odrębnych działek, których ewentualne podobieństwo do innej wycenianej działki należałoby oceniać dla każdej odrębnie. Nie stanowią już one całości, jak przed podziałem. Sam zaś projekt podziału nie jest żadnym aktem prawa, nie stanowi też okoliczności wpływającej na stan prawny nieruchomości, nie przesądza o stanie jej zagospodarowania, stanie techniczno-użytkowym, czy pozostałych okolicznościach wskazanych w definicji zawartej w art. 4 pkt 17 ustawy. Organ II instancji zauważył, że odwołujący nie wyjaśnił i nie sprecyzował swojego zarzutu, iż w operacie brak jest pełnej analizy rynku. Zdaniem organu analiza rynku została przedstawiona w sposób obszerny i szczegółowy. Organ nie zgodził się ze stwierdzeniem strony, iż operat nie zawiera opisu, obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości oraz, że brak wyjaśnienia dlaczego rzeczoznawca uznał, że właśnie te cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze jak przyjęto w operacie. W części operatu poświęconej określeniu cech i ich wag, rzeczoznawca wskazała, że dokonała określenia cech istotnych dla kształtowania się cen rynkowych nieruchomości analizowanego typu, na podstawie przeprowadzonej szczegółowej analizy lokalnego rynku i w oparciu o wyselekcjonowaną bazę danych. Wskazała także, że nie jest możliwe wnioskowanie statystyczne i analityczne określenie wag atrybutów rynkowych, dlatego w tym celu posłużyła się analizą preferencji nabywców nieruchomości, dokonaną na podstawie informacji uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami oraz własnych analiz przedmiotowego rynku oraz rynków podobnych. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca majątkowy nie jest obowiązany przedstawiać w operacie, czy dołączać do niego wszystkich posiadanych informacji i opracowanej przez siebie bazy danych, na podstawie których wyciąga wnioski charakteryzując rynek lokalny nieruchomości. Są to elementy jego specjalistycznej wiedzy i doświadczenia zawodowego stawiające go w gronie rzeczoznawców w danej dziedzinie, z których przepisy postępowania dowodowego nakazują wręcz organom administracyjnym korzystać, jeśli jest to niezbędne do wyjaśnienia i udowodnienia istotnych dla sprawy okoliczności. Kolegium wyjaśniło, że opisy nieruchomości przyjętych do porównania z wycenianymi dziatkami zostały przedstawione w tabelach. Za niezrozumiały, Kolegium uznało zarzut określenia wartości działki przez sumę wartości poszczególnych części funkcjonalnych. Prawdopodobnie, zdaniem odwołującego się, dla określenia wartości nieruchomości po podziale, powinny być przyjęte do wyceny nieruchomości zbywane jednocześnie jako całość, ponieważ przyjęcie do wyceny stanu po podziale jako sumę wartości pojedynczych działek, zawyża tę wartość. Organ podkreślił, że po zatwierdzeniu podziału w drodze ostatecznej decyzji, powstaje nowy stan prawny nieruchomości. Od tego momentu istnieją odrębne działki gruntu, którymi właściciel może dysponować każdym oddzielnie i z których każdy ma swoją indywidualną wartość. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, T.W. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wnosząc o stwierdzenie jej nieważności bądź jej uchylenie i umorzenie postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieokreślenie przez rzeczoznawcę faktycznej wartości nieruchomości, "przed" i "po" podziale, w związku z pominięciem w stanie "przed" istotnej cechy nieruchomości jaką jest nieuwzględnienie w wycenie zmiany sposobu użytkowania nieruchomości przed podziałem, - art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pominięcie szczególnej staranności przy sporządzaniu operatu szacunkowego, - § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez opisanie w operacie szacunkowym ocenianej nieruchomości niezgodnie z jej stanem faktycznym, - art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., poprzez niedopatrzenie się naruszenia przez organ I instancji przepisów postępowania i niestwierdzenie nieważności decyzji, która została wydana z rażącym naruszeniem prawa, to jest art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz nie wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sprawie, co skutkowało wydaniem decyzji w oparciu o niepełny i niekompletny materiał dowodowy. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), powoływanej jako "u.g.n.". Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do art. 98 a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z analizy wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4)w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest zarówno dokonanie podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela oraz istnienie uchwały właściwego organu o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a także brak upływu trzech lat od daty ostateczności decyzji zatwierdzającej podział. Okoliczności te zostały prawidłowo ustalone przez organy w niniejszej sprawie i nie były kwestionowane. Skarżący w odwołaniu oraz w postępowaniu sądowoadministracyjnym kwestionuje natomiast prawidłowość wyceny wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa we wskazanym przepisie. Zarzuca, iż operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy mgr A.K. sporządzony został z rażącym naruszeniem prawa. Zdaniem Sądu, zarzuty skarżącego nie są zasadne, a organ odwoławczy prawidłowo ocenił operat jako rzetelny i sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W uzasadnieniu decyzji, organ odwoławczy przedstawił pełną i szczegółową analizę przepisów dotyczących określania wartości nieruchomości jak i analizę samego operatu, szczegółowo odnosząc się do zarzutów odwołania z wyjaśnieniem z jakich przyczyn zarzuty skarżącego nie są zasadne. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej rozporządzeniem. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty. Zgodnie z § 4 ust. 4 wskazanego rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami, uzasadniając wybór podejścia, metody i techniki szacowania na stronie 9, 10 i 11 operatu. Rzeczoznawca ustaliła cechy rynkowe nieruchomości analizowanych, zarówno przed i po podziale, jak i ich wartości wagowe. Z operatu jednoznacznie wynika, iż rzeczoznawca ustaliła procentowy wpływ poszczególnych cech, zakresy współczynników korygujących oraz ich wartości (str. 14, 16-19 operatu). Ponieważ ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani też przepisy rozporządzenia nie regulują sposobu określania wskaźników korygujących należy uznać, iż kwestia celowości ich zastosowania oraz wysokości pozostawiona została wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy. Nie może odnieść skutku zarzut dotyczący braku szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania. Transakcje nieruchomości przyjętych do porównania opisano na str.16-19 operatu i w tabeli 1A, stanowiącej załącznik do operatu. Tabela 1A zawiera wyciąg z danych wraz z podaniem numerów repertoriów aktów notarialnych oraz opis tych nieruchomości. Za bezzasadny uznać należy zarzut naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez opisanie w operacie ocenianej nieruchomości niezgodnie z jej stanem faktycznym i nieuwzględnienie wydatków poniesionych przez właściciela na geodezyjny podział działki. Stan nieruchomości obejmuje zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n. stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wykładnia powyższego przepisu nie daje podstaw do twierdzenia, że stan faktyczny nieruchomości obejmuje wcześniej poczynione nakłady o których wspomina skarżący. Zauważyć należy, że nakłady na prace związane z wytyczeniem terenu pod nowo powstałe działki poniesiono dobrowolnie, a podziału dokonano w interesie wnioskodawcy. W ocenie Sądu, ocena wartości nieruchomości skarżącego przed i po podziale, dokonana przez rzeczoznawcę jest pełna i logiczna, a ogólnikowe zarzuty skarżącego wobec operatu nie zasługują na uwzględnienie. Strona, kwestionując ustalenia operatu szacunkowego, miała możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy. Zgodnie z treścią ust. 1 art. 157 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z takiej możliwości skarżący nie skorzystał. Reasumując, analiza treści operatu nie wskazuje aby rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny naruszyła zasady szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym. Zarzuty skarżącego nie podważają prawidłowości i wiarygodności operatu. Dokonując analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 K.p.a. jak i art. 77 § 1 K.p.a. W ocenie Sądu, zebrany w sprawie materiał dowodowy został zgromadzony w sposób odpowiadający prawu, z poszanowaniem zasad postępowania administracyjnego. Ocena zgromadzonych dowodów również została przeprowadzona zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego, w szczególności z zachowaniem zasady praworządności, czy zasady swobodnej oceny dowodów. W tym miejscu podkreślić należy, iż strona skarżąca w treści skargi nie wyjaśniła na czym naruszenie wymienionych przepisów miałoby polegać, lecz ograniczyła się do zacytowania orzeczeń sądów w tym przedmiocie. Wbrew argumentom skargi, zebrany w sprawie materiał dowodowy, tj. opracowany na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy, wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż ustalona na podstawie tego operatu kwota wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału jest prawidłowa, a tym samym zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę jako niezasadną.