II SA/Sz 234/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Asesor WSA Joanna Wojciechowska Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi Spółdzielni A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę. Burmistrz Miasta decyzją z dnia [...] r. Nr [...] podjętą na podstawie art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) oraz na podstawie art. 104 Kpa, odmówił Spółdzielni A. prawa do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych tj. działki nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m2 położonej przy ul. [...] i działki nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m2 położonej przy ul. [...]. Organ ustalił, jak wynika to z uzasadnienia decyzji, że działka Nr [...] zabudowana jest budynkiem biurowym, a działka nr [...] zabudowana jest budynkiem handlowo - usługowym. W związku z tym Burmistrz wyjaśnił, że wskazane nieruchomości nie spełniają warunku wymienionego w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ponieważ nie są zabudowane budynkami mieszalnymi. Spółdzielnia A. odwołała się od powyższej decyzji podnosząc, że działki [...] i [...] wydzielone zostały geodezyjnie z działki [...] na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000 r. Działki te i posadowiona na nich część budynków nie spełniają wymogów przewidzianych dla działek budowlanych, nie posiadają odrębnych przyłączy wodno-kanalizacyjnych, c.o., gazu i energii elektrycznej i na stałe związane są z budynkami mieszkalnymi wyszczególnionymi na działce nr [...] i stanowią znikomy procent w stosunku do powierzchni mieszkaniowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. Nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy, po przytoczeniu w uzasadnieniu decyzji, treści art.1 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ustalił, podobnie jak organ I instancji, że przedmiotowe nieruchomości nie są nieruchomościami zabudowanymi na cele mieszkaniowe lub zabudowanymi garażami albo przeznaczonymi pod tego rodzaju zabudowę. Nieruchomość gruntowa, działka nr [...], zabudowana jest budynkiem biurowym, a działka nr [...] zabudowana jest budynkiem handlowo- usługowym. Dlatego Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że użytkowanie wieczyste wskazanych we wniosku nieruchomości nie podlega przekształceniu w prawo własności na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Spółdzielnia A. podniosła zarzut naruszenia art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi przytoczono argumentację podobną jak w odwołaniu. Skarżąca podniosła w szczególności, że organy orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę tego, że lokale określone odrębnymi nieruchomościami, położone na działkach [...], [...] stanowią część budynku mieszkalnego, gdyż są wbudowane w budynki mieszkalne i są tam usytuowane zgodnie z Planem Realizacyjnym osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wskazało, że fakt, iż wskazane w skardze budynki są częściami innych budynków nie ma znaczenia bowiem z punktu widzenia prawa rzeczowego i w sensie wieczysto księgowym stanowią odrębne nieruchomości budynkowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Skarga jest niezasadna, bowiem sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że decyzja ta jest niezgodna z prawem. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że położone [...] przy ul. [...] nieruchomości, oznaczone geodezyjnie jako działki nr [...] i [...], pozostające w użytkowaniu wieczystym skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej, są zabudowane budynkiem biurowym (działka [...]) i budynkiem handlowo-usługowym (działka [...]). Budynki te wbudowane są w budynki mieszkalne usytuowane na działce [...], co do której skarżąca uzyskała pozytywną decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie ulega też wątpliwości, skoro w aktach administracyjnych znajdują się odpowiednie odpisy z ksiąg wieczystych, że dla działek nr [...] i [...] oraz dla działki [...] urządzone są odrębne księgi wieczyste prowadzone w Sądzie Rejonowym . W księdze wieczystej Kw [...] prowadzonej dla nieruchomości stanowiących zabudowane działki gruntu [...] i [...], objęte prawem użytkowania wieczystego przysługującego Spółdzielni A., wykazano przypadające tej Spółdzielni A. prawo własności budynku biurowego ([...]) i budynku handlowo-usługowego ([...]) jako stanowiących odrębne nieruchomości. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr [...] prowadzona jest natomiast w tym samym Sądzie księga wieczysta Kw [...], w której, jako zabudowa, wykazane są budynki mieszkalne wielorodzinne od nr [...]-[...] jako własność Spółdzielni A. stanowiąca odrębną nieruchomość. Powyższe okoliczności trafnie badane były w toku postępowania administracyjnego, ponieważ miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku strony opartego o przepis art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459). W art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustawodawca zawarł zarówno zakres podmiotowy jak i zakres przedmiotowy ustawy. Najogólniej rzecz ujmując, podmiotami, które mogą wystąpić – na podstawie art. 1 - z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności są: 1) osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości : - zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami - albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę - oraz nieruchomości rolnych, 2) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego 3) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, 4) osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób wymienionych w pkt 1 oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób wymienionych w pkt 2 i 3. Zestawienie treści art. 1ust. 1 i ust 2 pkt 2 ustawy wskazuje, że przedmiotem wniosku spółdzielni mieszkaniowych (będących właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży) może być żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyłącznie nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. Jak z powyższego bezspornego stanu faktycznego oraz przedstawionego stanu prawnego wynika, dla prawnej oceny żądania Spółdzielni A. istotne znaczenie miały te ustalenia, które dotyczyły celu zabudowy nieruchomości oznaczonych jako na działki nr [...] i [...]. Ustawa wymaga aby były to "nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe." Pozostałe, wynikające z art. 1 ust. 1 alternatywy przedmiotu przekształcenia, w niniejszej sprawie nie miały znaczenia, skoro wiadomo jest, że opisane, we wniosku o przekształcenie, nieruchomości nie były (w dacie decyzji ostatecznej) zabudowane garażami, oraz nie były "nieruchomościami przeznaczonymi pod tego rodzaju zabudowę" to znaczy pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub garażami, gdyż ta ostatnia przesłanka dotyczy nieruchomości, które dopiero w przyszłości mają być zabudowane. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadziła się do wykładni pojęcia "nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe". Według organów orzekających w sprawie, zabudowa działek: [...] ( budynek biurowy), [...] (budynek handlowo-usługowy) ustawowego celu zabudowy nie spełnia. Strona skarżąca uważa natomiast przeciwnie, kierując się takimi okolicznościami, jak położenie spornych nieruchomości na terenie osiedla mieszkaniowego i wydzielenie budynków na działkach [...] i [...] z budynków mieszkalnych spółdzielni. Sąd podzielił w powyższej kwestii interpretację organu wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Podzielając argumentację Kolegium dodatkowo zauważyć trzeba, że ustawodawca w żadnym z przepisów omawianej ustawy nie wprowadził pojęcia funkcji terenu, w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na którym znajduje się nieruchomość objęta żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, ani nie zawarł przesłanek pozwalających na ustalenie celu zabudowy w oparciu o funkcje terenu lub zabudowę sąsiednią. Oznacza to, że ocenę celu zabudowy nieruchomości należy ograniczyć do informacji płynących przede wszystkim z księgi wieczystej, tak jak to trafnie uczyniły organy orzekające obu instancji. W przeciwnym wypadku, zbędne byłoby wyodrębnianie jako oddzielnego przedmiotu przekształcenia "nieruchomości zabudowanych garażami," skoro budowa garaży mieści się w funkcji terenu określanej w urbanistyce i planowaniu przestrzennym jako: "mieszkalnictwo". Z powyższych względów, chybione są zarzuty skargi odwołujące się do przyczyn wyodrębnienia geodezyjnego i prawnego działek [...] i [...], do ustaleń planu realizacyjnego budowy osiedla mieszkaniowego oraz do faktu, że zabudowa działek [...] i [...] jest fizycznie połączona z budynkiem mieszkaniowym usytuowanym na działce [...]. Dlatego, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, należało na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270, ze zm.) oddalić skargę.