II SA/Sz 24/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 marca 2017 r. sprawy ze skargi A. K., J. S., M. C. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i zmiany pozwolenia na budowę oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] Starosta odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i zmiany pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę oraz zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczego na cele mieszkalne, na działce nr [...] w obrębie ewidencyjnym, w gminie, zatwierdzonej decyzją z nr [...]r., obejmującej odtworzenie istniejących okien i drzwi oraz montaż okien połaciowych w ścianie budynku usytuowanego w odległości mniejszej niż m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, stanowiącą zabudowę zagrodową. 2. Od ww. decyzji inwestorzy – A. K., J. S. i M. C. (dalej przywoływani jako: "Skarżący") - wnieśli odwołanie do Wojewody. 3. Organ ten decyzją z dnia [...] uchylił skarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę Staroście do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał m.in., że zaprojektowanie otworów okiennych w ścianie oddalonej o m od granicy działki narusza przepis § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Jednocześnie Wojewoda przywołał art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, dalej przywoływana jako: "P.b."), który przewiduje uzyskanie odstępstwa od warunków technicznych w przypadkach szczególnie uzasadnionych. 4. Stosownie do treści rozstrzygnięcia Wojewody, zawiadomieniem z [...]r. Starosta poinformował strony o wszczęciu postępowania w sprawie zmiany pozwolenia nr [...] r. na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczego na cele mieszkalne, położonego na działce nr [...] z obrębu, w gminie. Jednocześnie postanowieniem z [...] r nałożył na Skarżących obowiązek usunięcia nieprawidłowości w złożonym wniosku, w tym poprzez dostarczenie wniosku zgodnego z wymogami art. 9 P.b., na podstawie którego organ wystąpi do ministra o udzielenie upoważnienia na odstępstwo od przepisów technicznych. 5. Postanowieniem z dnia [...] r. Starosta z urzędu zawiesił postępowanie w sprawie zmiany swojej decyzji nr [..] z dnia [...] r., do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego. 6. Pismem z dnia [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa odmówił udzielenia Staroście upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo określone wnioskiem. 7. Postanowieniem z dnia [...] r. Starosta podjął zawieszone z urzędu postępowanie w sprawie zmiany decyzji nr [...], a następnie postanowieniem z tego samego dnia odmówił wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Zawiadomieniem z dnia [...] r. Starosta poinformował strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem przed wydaniem decyzji w sprawie zmiany decyzji nr [...] r. 8. Pismem z dnia 8 marca 2016 r., w związku z wnioskiem inwestora, Starosta zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z pytaniem, czy przyjęcie rolnego charakteru działki objętej inwestycją może spowodować zmianę stanowiska Ministra co do wyrażenia zgody Staroście na udzielenie odstępstwa od warunków technicznych. Do czasu uzyskania odpowiedzi od Ministra, organ ponownie zawiesił postępowanie w sprawie zmiany decyzji nr [...]. 9. Pismem z dnia 15 kwietnia 2016 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa odniósł się do treści wniosku, wyjaśniając jednocześnie, że nie posiada kompetencji do dokonywania oceny zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. 10. Postanowieniem z dnia [..] r. Starosta podjął zawieszone postępowanie, następnie decyzją z [...] r. odmówił zmiany pozwolenia na budowę nr [...] r. dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na cele mieszkalne, obejmującej odtworzenie istniejących okiem i drzwi oraz montaż okien połaciowych w ścianie budynku usytuowanego w odległości mniejszej niż m od granicy z sąsiednią działką budowlaną stanowiącą zabudowę zagrodową. W uzasadnieniu organ powołał się na stanowisko Ministra Infrastruktury i Budownictwa w tej sprawie. 11. Od ww. decyzji odwołanie wnieśli Skarżący, zarzucając naruszenie art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, dalej przywoływana jako: "u.p.z.p."), naruszenie art. 107 § 1 i 3 oraz art. 11 K.p.a., poprzez nieprzywołanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz brak uzasadnienia faktycznego i prawnego, a także naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 7 K.p.a. sprowadzające się do niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego. W ocenie Skarżących przywołane przez Organ I instancji pismo z 15 kwietnia 2016 r. faktycznie stanowi wycofanie się Ministra z wcześniejszej odmowy udzielenia upoważnienia Staroście w sprawie wyrażenia zgody na odstępstwo od warunków technicznych. Zdaniem Skarżących działka sąsiednia nr [...] nie jest działką budowlaną lecz rolną, wobec czego przepisy § 12 warunków technicznych nie znajdują tu zastosowania. Przemawia za tym charakter rolny gruntu, klasa gruntu, konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, wielkość działki, usytuowanie dostępu do drogi publicznej, istniejąca droga dojazdowa. Do odwołania Strona skarżąca dołączyła odpowiedź na interpelację z [...] r. w zakresie sytuowania budynków na działce budowlanej oraz pojęcia działka budowlana. 12. Wojewoda, decyzją z dnia [..], utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji. W uzasadnieniu Organ podkreślił, iż działkę nr [...] należy uznać i traktować jak działkę budowlaną, podobnie zresztą jak działkę inwestycyjną nr [..] ocena budowlanego charakteru działki powinna następować z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych danej sprawy, które winny najpierw zostać prawidłowo ustalone. Organ wskazał, iż obie działki sklasyfikowane jako użytki rolne zabudowane (), są już faktycznie zabudowane, na obu usytuowany jest budynek mieszkalny oraz po kilka budynków gospodarczych. Podobnie też zagospodarowane pozostają okoliczne działki, na wielu z nich poza budynkami gospodarczymi usytuowane są budynki mieszkalne (m.in. na działkach nr [...]). Na podstawie oceny widniejącego w aktach sprawy projektu zagospodarowania terenu oraz analizy okolicznego terenu, dokonanej w oparciu o System Informacji Przestrzennej Województwa - ZC PW, Organ uznał, że gęstość zabudowy, jak na warunki wiejskie, jest w tym obszarze stosunkowo wysoka. W opinii Organu, działka nr [...], podobnie jak działka planowanej inwestycji nr [...], mieści się w definicji zawartej w art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej przywoływanej jako: "u.g.n."), określającej działkę budowlaną jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Rozpatrywana działka nr [...] mieści się również w definicji określonej w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. zgodnie z którą, przez działkę budowlaną rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Analiza materiału zgromadzonego w sprawie wskazuje w ocenie Organu, że działka nr [...] ma zapewniony bezpośredni dostęp do dwóch dróg publicznych, od strony południowej do działki drogowej nr [...], od strony zachodniej do działki drogowej nr [...]. Organ wskazał przy tym, iż przy ocenie budowlanego charakteru działki, nie ma znaczenia w jaki faktycznie sposób właściciel tejże nieruchomości realizuje dostęp do drogi publicznej, dostosowuje go bowiem do własnych potrzeb oraz indywidualnej koncepcji zagospodarowania i użytkowania własnej nieruchomości, która przecież może ulegać modyfikacji. Ponadto należy brać pod uwagę również potencjalną zmianę właściciela rozpatrywanej nieruchomości nr [...], która może nieść z sobą zupełnie odmienne od dotychczasowego spojrzenie na zagospodarowanie nieruchomości, być może obecnie trudne do przewidzenia. Wielkość i cechy geometryczne nieruchomości nr [...] również pozwalają na zakwalifikowanie jej jako działki budowlanej (działka już jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i kilkoma gospodarczymi). Organ uznał, iż także podnoszony w odwołaniu argument, iż pozostały na działce nr [...] jedynie 8-metrowy pas terenu od strony projektowanej inwestycji (wschodnia część działki granicząca z działką nr[..]), pomniejszony dodatkowo o m poprzez realizację drogi dojazdowej, na którym w ocenie Skarżących nie może powstać żaden budynek, nie jest również argumentem przemawiającym za odstąpieniem od wymogów odległościowych określonych w § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Jest to raczej swobodna, ukierunkowana na realizację własnej inwestycji ocena Strony skarżącej, która nie uwzględnia potencjalnej zmiany koncepcji zagospodarowania działki nr [...] przez obecnego, czy też przyszłego właściciela. Ponadto, nawet jeśli ta część działki (8-metrowy pas) nr [...] miałaby być wykorzystywana w sposób dotychczasowy, to wcale nie usprawiedliwia narażania właściciela nieruchomości na niedogodności wynikające z sytuowania w nieprzepisowej odległości od granicy ściany sąsiedniego budynku z otworami drzwiowymi, okiennymi i oknami połaciowymi. Właściciel nieruchomości nr [...], jak wskazał Organ, zamieszkuje budynek mieszkalny położony na własnej nieruchomości, użytkuje obiekty gospodarcze na niej usytuowane, zatem ma prawo do ochrony swoich praw i poszanowania swojej prywatności, których gwarancją są właśnie przepisy zawarte w § 12 ust. 1 rozporządzenia. Konieczność zachowania przepisowych odległości między samymi budynkami regulują inne przepisy rozporządzenia, głównie przepisy przeciwpożarowe (§ 271 rozporządzenia). Należy też dodać, że stosowanie przepisów zawartych w § 12 ust. 1 rozporządzenia, stanowiących generalną zasadę sytuowania ścian budynków względem granicy sąsiedniej nieruchomości (w przypadku ściany o otworami drzwiowymi i okiennymi w odległości 4 m od granicy), jest obligatoryjne, bez względu na indywidualny pogląd inwestora co do możliwości bądź braku możliwości zabudowy nieruchomości sąsiedniej. W tej kwestii, stosownie do treści art. 9 P.b., może się wypowiedzieć minister ustanawiający przepisy techniczno-budowlane, który w uzasadnionych przypadkach może w drodze postanowienia upoważnić właściwy organ do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. W tym przypadku, jak podkreślił Organ, Minister Infrastruktury i Budownictwa nie udzielił Staroście upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów § 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 pkt 2 rozporządzenia. Wojewoda wskazał także, iż nie można w jego ocenie kolejnego pisma ministra z 15 kwietnia 2016 r. uznać za wycofanie się z wcześniejszego stanowiska. Zdaniem Organu minister wyraził jedynie pogląd, że jeżeli sąsiednia działka jest działką rolną, to wówczas nie ma potrzeby występowania z wnioskiem o odstępstwo. Z kontekstu sprawy wynika jednak, że odstępstwo nie jest wymagane w sytuacji, gdy działka sąsiednia jest działką rolną niezabudowaną, a okoliczności w tej sprawie akurat są takie, że inwestycja planowana jest w obszarze de facto zabudowanym budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi z możliwością ich przekształcenia w mieszkalne. Organ dodał także, co w przebiegu postępowania nie zostało dostatecznie wyartykułowane, że dla inwestycji planowanej na działce nr [...] Wójt Gminy wydał w dniu [..] r. decyzję nr [...] o warunkach zabudowy, określając zamierzenie jako zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową, a następnie decyzją nr [...] z dnia [...] r. zmienił swoją decyzję nr [...], określając funkcję jako zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W decyzji nr [...] o warunkach zabudowy zawarto wymóg realizacji inwestycji zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, w szczególności z zachowaniem odległości zabudowy od granic działki (ust. 2 pkt 2.1 ppkt 3 decyzji). Obie nieruchomości, inwestycyjna nr [...] i sąsiednia nr [...], są oznaczone takim symbolem, nie jest jednak kwestionowany budowlany charakter działki inwestycyjnej nr [...]. 13. Niezadowoleni z treści rozstrzygnięcia, Skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , zarzucając decyzji: 1) rażące naruszenie art. 2 pkt 12 u.p.z.p., poprzez jego błędną wykładnię, 2) naruszenie art. 136 K.p.a. w zw. z art. 78 K.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dodatkowych dowodów pomimo zgłoszenia takiego żądania przez odwołujących się; 3) naruszenie art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. sprowadzające się do niewyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego skutkującego brakami w ustaleniach faktycznych i niedokładnym wyjaśnieniem stanu faktycznego, 4) naruszenie art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. i art. 8 K.p.a. poprzez nieodniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji Starosty i wnieśli o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty z dnia [...]) a także o zawarcie w uzasadnieniu orzeczenia wskazań co do dalszego postępowania dla organu administracyjnego. W uzasadnieniu skargi Skarżący w całości podtrzymali swoje stanowisko wyrażone w odwołaniu od decyzji Starosty wskazując, iż Organ II instancji popełnił te same błędy w wykładni (lub rozumieniu) terminu "działka budowlana" co Organ I instancji, a rozważania Organu dotyczące charakteru budowlanego w ogóle nie znajdują zastosowania do działki [...], której charakter (klasyfikacja) są przedmiotem sporu pomiędzy Skarżącymi a Organami administracyjnymi i źródłem niniejszego postępowania. Skarżący podzielają pogląd wyrażony przez WSA w przywołanym przez Organ II instancji wyroku z dnia 25 września 2013 r. (sygn. akt II SA/Po 555/13), w myśl którego ocena charakteru budowlanego działki powinna następować z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych danej sprawy, które winny najpierw zostać prawidłowo ustalone. Skarżący ponowili argument, iż jednym z zarzutów Skarżących była nierzetelność działania organów w zakresie gromadzenia materiału dowodowego i pominięcie dowodów istotnych dla ustalenia stanu faktycznego sprawy a do zarzutu tego Organ II instancji w ogóle się nie odniósł. Skarżący podnoszą, iż jedyną wykonaną przez Organ czynnością była analiza gęstości zabudowy dokonana w oparciu o SIPWZ. Przy czym, na chwilę doręczenia decyzji, Skarżącym nie udostępniono wyników tej analizy. Tymczasem, poza przywołaną i złożoną dokumentacją, odwołujący się zgłaszali jako dowód - konieczność dokonania oględzin nieruchomości [...], żaden natomiast z Organów rozstrzygających sprawę nie dokonał oględzin nieruchomości. Tym samym, w ocenie Skarżących, prowadzone w uzasadnieniu wywody dotyczące możliwości przeprowadzenia na działce [...] inwestycji budowlanej są całkowicie chybione. Skarżący podkreślili, że działka ([...]) sąsiadująca z działką inwestora, w miejscu na które miałyby światło odtworzone otwory okienne, ma m szerokości (w najszerszym miejscu), z czego metry wykorzystywane są jako droga dojazdowa do budynków mieszkalnych położonych na tej nieruchomości. Wskazali, że nawet gdyby w miejscu tym nie został ustalony dojazd do nieruchomości, to nie byłoby możliwości zrealizowania jakiejkolwiek inwestycji budowlanej przy spełnieniu wymogu zachowania obowiązkowego odstępu m od granic działek sąsiednich. Skarżący wykazywali, iż prawidłowo przeprowadzona analiza terenu i ustalenie charakteru działki (która w ewidencji ujawniona jest jako grunt rolny), przy zachowaniu odstępu m od działki ([...]) graniczącej od strony zachodniej z działką [...] oraz odstępu m od działki (), graniczącej od strony wschodniej doprowadziłaby Organ do przekonania o braku potencjału do przekształcenia jej w działkę budowlaną. Skarżący podnieśli także, iż Organ wskazując, że działka nr [...] mieści się w definicji określającej działkę budowlaną, oraz że wielkość i cechy geometryczne nieruchomości nr [...] pozwalają na zakwalifikowanie jej jako działki budowlanej, w istocie nie wskazał na jakiej podstawie do takich wniosków doszedł. Żadna bowiem analiza przeciętnej wielkości działek czy typowych cech geometrycznych nie została dokonana, Organ takiego dokumentu nie przywołał, zaś w aktach sprawy takiej analizy brak. Za kuriozalne w tym kontekście Skarżący uznali odwoływanie się przez Organ wojewódzki do przepisów przeciwpożarowych, które dotyczą ochrony budowli sąsiadujących ze sobą i zapobieganiu rozprzestrzenianiu się ognia pomiędzy budynkami. Tymczasem, jak argumentują Skarżący, od strony wschodniej w stosunku do budynku Skarżących, najbliżej położony budynek znajduje się w odległości około m i położony jest na działce o nr ew. Ta sama odległość i niemożność posadowienia budynku mieszkalnego w wąskim (8 m) pasie ziemi rozgraniczającym de facto działki o nr [...] i, w opinii Skarżących czyni w całości chybionymi argumenty Organu wojewódzkiego dotyczące ochrony lub naruszania prywatności. Skarżący uznali prowadzenie abstrakcyjnych rozważań na temat możliwości przeprowadzenia inwestycji budowlanej czy też naruszenia prywatności oderwane od rzeczywistości i stanu faktycznego spekulacje, nie popartych żadnym materiałem dowodowym. Skarżący przypomnieli także, że działki [...] i [...] powstały na skutek zgodnego podziału działki rolnej nr [...]. Działka pierwotna [..] a następnie obie działki powstałe na skutek podziału - to jest działki [...] i [...] są traktowane przez Starostwo Powiatowe jako działki rolne, na których dopuszczalna jest zabudowa zagrodowa i taka na nich istnieje. Natomiast podnieśli, że działki te nie są działkami budowlanymi, bowiem na przeprowadzenie jakiejkolwiek inwestycji wymagane jest wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. Dodatkowym wsparciem argumentacji Skarżących jest wskazanie, iż od nieruchomości pobierany jest podatek od gruntów rolnych, nie zaś od nieruchomości mieszkalnych. 14. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. 15. Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – zwanej dalej: "p.p.s.a.") - sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, w celu wyeliminowania z obrotu prawnego aktu wydanego przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania lub ustalenie, że akt taki dotknięty jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a.). W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd uznał, że skargę należało oddalić, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza ani przepisów prawa materialnego ani też procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. 16. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że przedmiotem inwestycji jest przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny na nieruchomości oznaczonej jako [...], co wiąże się z odtworzeniem otworów okiennych i drzwiowych w ścianie budynku, w miejsce luksferów oraz montażem okien połaciowych w odległości m od granicy z sąsiednią działką nr [...], gdzie obie działki sklasyfikowane są jako - użytki rolne zabudowane. Osią sporu w sprawie jest kwestionowany przez Skarżących budowlany charakter działki graniczącej z inwestycyjną, nr [...]. W ocenie Inwestorów uznanie działki sąsiedniej za grunt rolny zwalniałoby ich z konieczności dostosowania projektowanej inwestycji do wymogów określonych w § 12 ust 1 i ust, 5 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, a w wówczas w budynku podlegającemu przebudowie, w jego ścianie usytuowanej w odległości poniżej m od granicy z działką sąsiednią (m), mogłyby zostać wykonane otwory okienne i drzwiowe oraz okna połaciowe. 17. W tak zakreślonych ramach, kluczowe w sprawie znaczenie, determinujące jej wynik, ma ustalenie, czy będąca przedmiotem sporu działka nr [...] jest działką budowlaną. Rozważania Organu odwoławczego odnośnie tej kwestii uznać należy za wystarczające i przekonywujące. Z uwagi na brak definicji legalnej pojęcia "działka budowlana", zarówno w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jak i w ustawie Prawo budowlane, dopuszczalne jest posłużenie się dla ustalenia jego znaczenia definicjami tego pojęcia, przyjętymi w innych aktach prawnych, zawierających regulacje o charakterze publicznoprawnym. Pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.) oraz w art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Mając zaś na uwadze przyjęty na gruncie tych aktów prawnych zakres znaczenia tego pojęcia, właściwe jest posłużenie się na gruncie niniejszej sprawy (z zakresu prawa budowlanego) definicją sformułowaną w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą definicją, przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (art. 2 pkt 12 u.p.z.p.). Swoją drogą to naruszenie właśnie tej normy podnieśli w skardze Skarżący. W tym miejscu Sąd wskazuje, iż zakresem definicji działki budowlanej, co nie powinno budzić wątpliwości, ustawodawca objął całą nieruchomość (działkę), a nie jedynie jej część. Zatem "działka budowlana", w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 1 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to każda nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (por. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1718/06, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). 18. Dokonując oceny zgodności usytuowania budynku z wymogami określonymi w tym przepisie w każdym przypadku należy mieć na uwadze indywidualne warunki rozpoznawanej sprawy. Zasadniczo przepis ten rozumieć bowiem należy zgodnie z jego praktycznym przeznaczeniem i intencją prawodawcy. W wyroku z dnia 13 stycznia 2006 r., (sygn. akt II OSK 1275/05), Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że ograniczenia wynikające z tego przepisu podyktowane są przesłankami dwojakiej natury. Po pierwsze, otwory okienne lub drzwiowe w ścianie budynku usytuowanej w odległości mniejszej od 4 m od granicy działki naruszałyby intymność i spokój właściciela sąsiedniej działki. Po drugie zaś, ograniczenia te wynikają z bezpieczeństwa pożarowego i zagrożenia z tym związanego dla obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiedniej działce. W konsekwencji przeznaczenie sąsiadującej działki budowlanej, a tym samym istniejący lub też możliwy sposób jej zabudowy, ma w każdym przypadku istotne znaczenie dla oceny, czy planowane usytuowanie budynku na działce budowlanej jest w warunkach określonej sprawy dopuszczalne, ewentualnie, czy usytuowanie na działce już istniejącego budynku można uznać za rażąco sprzeczne z tym przepisem. 19. Brak jest zatem podstaw do zawężania definicji "działki budowlanej" i odmawiania charakteru działki budowlanej takiej działce, na której możliwe jest zrealizowanie jedynie np. obiektów budowlanych o niewielkich rozmiarach (por. wyrok WSA z dnia 11 lutego 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1193/09). Obiektami budowlanymi są również np. obiekty małej architektury (art. 3 pkt 1 lit c i art. 3 pkt 4 P.b.). Brak jest także podstaw, jak tego domagają się Skarżący, odmawiania charakteru działki budowlanej takiej działce, na której części (fragmencie) nie jest możliwe posadowienie żadnego obiektu, gdyż dokonując analizy pojęcia "działka budowlana" należy mieć na względzie całą działkę a nie jedynie jej część. 20. Przenosząc powyższe na grunt tej sprawy wskazać należy, iż budowlany charakter działki nr [...], jak też sąsiedniej [...], nie budzi wątpliwości, a wystarczającym argumentem przemawiającym za poparciem tego stanowiska jest bezsporny fakt, że obie nieruchomości są już zabudowane. Warto także wskazać, iż działka nr [...] o kształcie "litery L", co wynika z akt sprawy – choć w części (o którą to część de facto Skarżącym chodzi), wykorzystywana jest w celu dojazdu do posesji uczestników postępowania - nie leży jednak w pasie drogowym, ani nie stanowi drogi w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. 2015 r., poz. 460 ze zm.; por. pogląd wyrażony w wyroku NSA z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1718/06, który to Sąd orzekający w sprawie w pełni podziela). Jednocześnie Sąd podkreśla, że o "nie" budowlanym charakterze działki, na użytek zastosowania przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych nie będzie przesądzać li tylko samo oznaczenie gruntów jako rolnych, szczególnie w sytuacji gdy na gruntach tych posadowione są budynki. Przeczyłoby to w istocie celowi wspomnianej regulacji, którym w tym przypadku jest stworzenie optymalnych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w taki sposób, by jak wskazywano powyżej, zapewnić spokój właściciela działki sąsiedniej (obecnego lub przyszłego) i bezpieczeństwo. Stąd też, biorąc pod uwagę powyższe, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 2 pkt 12 u.p.z.p., bowiem Organ prawidłowo zinterpretował treść tej normy prawnej. 21. Konstatacja, że działka nr [...] jest działką budowlaną, oznacza konieczność oceny robót planowanych do wykonania w budynku Skarżących w kontekście przepisów rozporządzenia, w tym jeśli chodzi o odtworzenie istniejących okien i drzwi oraz montaż okien połaciowych w ścianie budynku usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną stanowiącą zabudowę zagrodową, a także jeśli chodzi o przepisy przeciwpożarowe, co też Organy uczyniły. 22. Sąd rozpoznając sprawę nie dopatrzył się podnoszonych także przez Skarżących zarzutów naruszenia norm postępowania. Wbrew argumentom Skarżących, w sprawie wystarczające dla podjęcia rozstrzygnięcia było dokonanie analizy dokumentów, w tym m.in. map, bez konieczności dokonywania oględzin nieruchomości. Z akt sprawy wynika bowiem w sposób nie budzący wątpliwości, iż obie, wskazywane tak w decyzjach, jak i w skardze działki – nr [...] i [...], jako nieruchomości już zabudowane, są działkami budowlanymi w rozumieniu u.p.z.p. i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, niezależnie od ich klasyfikacji jako gruntów rolnych. Organy zgromadziły w sprawie potrzebny do wydania prawidłowego rozstrzygnięcia materiał dowodowy i oceniły go w poszanowaniu dla reguł prawa procesowego. 23. Odnosząc się do jednego z zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego, poprzez nie odniesienie się przez Organ odwoławczy do zarzutów zawartych w odwołaniu w kontekście wyroku WSA z dnia 25 września 2013 r. (sygn. akt II SA/Po 555/13), Sąd pragnie wskazać, że oprócz tego, że sprawa będąca przedmiotem sporu przez WSA dotyczyła zupełnie innego zagadnienia, nie związanego z rozpatrywaną sprawą, to w pełni podziela stanowisko wyrażone w przywoływanym orzeczeniu, że "ocena budowlanego charakteru działki powinna zatem następować z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych danej sprawy, które winny zostać najpierw prawidłowo ustalone. (...) Przede wszystkim jednakże rolne przeznaczenie określonej działki w postanowieniach obowiązującego m.p.z.p., w sytuacji w której plan ten nie wprowadza bezwzględnego zakazu zabudowy, nie przesądza jeszcze że w pewnych okolicznościach działce tej nie będzie można przyznać przymiotu budowlanej". Sąd jedynie dla porządku wskazuje, że dla inwestycji planowanej na działce nr [...] Wójt Gminy wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...] o warunkach zabudowy, określając zamierzenie jako zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową, a następnie decyzją nr [...] z dnia [...] r. zmienił swoją decyzję nr [...], określając funkcję jako zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W decyzji nr [...] o warunkach zabudowy zawarto wymóg realizacji inwestycji zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, w szczególności z zachowaniem odległości zabudowy od granic działki (ust. 2 pkt 2.1 ppkt 3 decyzji). Obie nieruchomości, inwestycyjna nr [...] i sąsiednia nr [...], są oznaczone takim symbolem, nie jest jednak kwestionowany budowlany charakter działki inwestycyjnej nr [...]. 24. Biorąc pod uwagę całość przedstawionej argumentacji ocenić należało, że Organy prawidłowo odmówiły zatwierdzenia projektu budowlanego i zmiany pozwolenia na budowę. Uzasadniając rozstrzygnięcie organy obszernie przestawiły stan faktyczny, przedstawiając przy tym szczegółowe uzasadnienie prawne, z powołaniem się na właściwe przepisy. 25. W świetle powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a Sąd skargę oddalił.