II SA/Sz 28/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik (spr.), Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi P. L. i M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 3 listopada 2025 r. nr SKO.Ma/420/2383/25 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z 3 listopada 2025 r. nr SKO.Ma/420/2383/25, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.) oraz art. 59, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej: "u.p.z.p.", "ustawa"), po rozpatrzeniu sprawy na skutek wniesionego odwołania M. T. i P. L. (dalej: "odwołujący się", "skarżący", "inwestorzy"), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. (dalej: "organ I instancji") nr [...], z 16 czerwca 2025 r., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, z niezbędną infrastrukturą, na działce nr [...] z obrębu geodezyjnego K. , położonej w gminie K., ze względu na niespełnienie wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z motywów uzasadnienia rozstrzygnięcia organu I instancji wynika m.in., że wniosek inwestorów z 27 marca 2025 r. o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji nie mógł zostać uwzględniony, albowiem w obszarze analizowanym nie stwierdzono występowania jakiejkolwiek zabudowy, co uniemożliwiło analizę kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników dla wnioskowanej zabudowy. Inwestorzy zaskarżając decyzję organu I instancji do organu odwoławczego zarzucili naruszenie: - art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688, dalej: "ustawa zmieniająca") w związku z art. 61 ust. 1 i ust. 5a u.p.z.p. oraz art. 107 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez błędną ich interpretację i niewłaściwe zastosowanie, polegające na tym, iż organ I instancji w niewłaściwy sposób określił zasady oceny wniosku o ustalenie warunków zabudowy w okresie przejściowym obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., co skutkowało niewłaściwym wyznaczeniem obszaru analizowanego, w szczególności jego nieuzasadnionym ograniczeniem, podczas gdy w niniejszej sprawie to ograniczenie nie obowiązuje w sposób bezwzględny i należy uwzględnić szerszy kontekst urbanistyczny; - art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a u.p.z.p. poprzez błędną interpretację i nieprawidłowe zastosowanie zasady dobrego sąsiedztwa, polegające na bezpodstawnym stwierdzeniu braku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy w wyznaczonym jako minimalny obszarze analizowanym, w sytuacji gdy prawidłowo przeprowadzona analiza i przyjęcie obszaru analizowanego szerszego bądź przesuniętego o około 22 metry powinna prowadzić do odmiennych wniosków, co potwierdza załączona do odwołania analiza urbanistyczna; - art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 u.p.z.p. poprzez zaniechanie badania warunku dostępu do drogi publicznej, warunku zapewnienia dostępu do infrastruktury technicznej i warunku zgodności z przepisami odrębnymi, pomimo że spełnienie tych warunków w niniejszej sprawie jest możliwe, co stanowi naruszenie zasady kompleksowej oceny wniosku; - art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez niedoręczenie części graficznej analizy urbanistycznej, niewykazanie, dlaczego przyjęto obszar analizowany w takim a nie innym wymiarze, a także naruszenie zasady prawdy obiektywnej, zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz swobodnej oceny dowodów, co doprowadziło do wydania i doręczenia niekompletnej decyzji opartej na niepełnym i błędnym stanie faktycznym, bez uwzględnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy i należytego uzasadnienia, w szczególności w zakresie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu i możliwości jego kontynuacji, a także pominięcie istnienia możliwości prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, co wykazuje dołączona do odwołania analiza urbanistyczna; - art. 2 w zw. z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 140 k.c. poprzez naruszenie zasady demokratycznego państwa prawa i zaufania obywateli do państwa oraz stanowionego przez nie prawa, wyrażające się w braku proporcjonalności w działaniu organu administracji oraz nieuzasadnionym ograniczeniu prawa własności, w tym wynikającego z niego prawa do zabudowy nieruchomości. Odwołujący się wnieśli m.in. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci analizy urbanistycznej (część tekstowa i graficzna) sporządzonej na ich zlecenie oraz ewentualnie o powołanie biegłego z zakresu urbanistyki celem przeprowadzenia ponownej wszechstronnej oceny stanu faktycznego i urbanistycznego, w tym pisemnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a także odniesienia się do analizy przedłożonej w odwołaniu. W dalszej części uzasadnienia odwołania zarzuty zostały uszczegółowione. W motywach uzasadnienia wydanej decyzji Kolegium po przytoczeniu przepisów u.p.z.p. mających zastosowanie w sprawie stwierdziło, że na gruncie przedmiotowej sprawy stan prawny wynikający z art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy zmieniającej oznacza, że obszar analizy nie pozostaje ograniczony maksymalną wielkością tego obszaru w wymiarze 200 m. Kolegium po wyjaśnieniu definicji pojęć "obszar analizowany" i "front działki" wskazało, w oparciu o poglądy prawne NSA i piśmiennictwa, że warunki zabudowy można ustalić jedynie dla zamierzenia inwestycyjnego, które stanowi kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektoniczno-urbanistycznych, a tym samym spełnia wymogi zasady dobrego sąsiedztwa. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, poprzez ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Zatem podstawowym i decydującym czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla określonej inwestycji, w ocenie organu odwoławczego, jest zachowanie kontynuacji funkcji istniejącego zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich. Kontynuacja funkcji oznacza natomiast, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć bowiem należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Dalej organ II instancji wyjaśnił również, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy. Wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje w sensie urbanistycznym z zabudową już istniejącą, ani nie narusza szeroko rozumianego ładu przestrzennego. Organ odwoławczy wskazał, że obszar analizy nigdy nie może być zatem mniejszy niż 50 metrów, przy czym odległość ta musi być zachowana z każdej strony terenu zainwestowania i to niezależnie od tego, czy w skład tak wyznaczonego obszaru wchodzą działki gruntu dostępne z innych dróg, w tym dróg publicznych. Skoro ustawodawca na mocy przepisów przejściowych w gminach, w których istnieje studium, (fakt istnienia w gminie K. studium - okoliczność bezsporna, jak dodał - znana organowi II instancji z urzędu) nie określił maksymalnych granic obszaru analizowanego nie ulega wątpliwości, iż w tym względzie pozostawił organom administracji publicznej pewną swobodę do wyznaczania tych granic w ramach uznania administracyjnego. Nie oznacza to jednak, że ustalając granice tego obszaru organ może dowolnie kształtować jego przestrzeń w zależności od interesu inwestora i "rozciągać" go tak dalece, aby go zadowolić. Poszerzanie obszaru analizy poza wymagane prawem minimalne jego granice nie jest niemożliwe, musi jednak posiadać racjonalne uzasadnienie przestrzenne. W orzecznictwie podkreśla się, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak np. oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną lub skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami (poszczególnymi, a nie jednym i jedynie istniejącym budynkiem) znajdującymi się na sąsiednich działkach. W rozpoznawanej sprawie takie okoliczności jednak nie występują, a to, zdaniem Kolegium, wyklucza możliwość poszerzenia granic obszaru analizy zgodnie z żądaniem strony. Takie żądanie nie ma nic wspólnego z realizacją ładu przestrzennego, a stanowi jedynie poszukiwanie zabudowanej działki gruntu celem realizacji zamierzenia wnioskodawcy i nie jest objęte dyspozycją art. 61 ust. 1 pkt 1 przedmiotowej ustawy. Orzekający organ zacytował też poglądy sądów administracyjnych, z których wynika, że: "Nie można czynić organowi zarzutu naruszenia przepisów prawa poprzez określenie obszaru analizowanego w minimalnym rozmiarze", "Organ nie musi uzasadniać określenia granic obszaru analizowanego w przewidziany prawem sposób, tj. przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszą jednak niż 50 m, co musiałby uczynić jedynie, gdyby granice określił, przyjmując do analizy obszar większy". "Okoliczność, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określa minimalne odległości jakie należy wziąć pod uwagę przy wyznaczaniu obszaru analizowanego - nie oznacza, że obowiązkiem organu jest nadmierne i nieograniczone rozszerzanie obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w zakresie zamierzonych przez inwestora funkcji, cech i rodzaju przyszłych budynków". Mając powyższe wywody na uwadze Kolegium uznało, że wyznaczenie obszaru analizowanego zostało dokonane w sposób zgodny z prawem i jest prawidłowe. Jednocześnie organ II instancji podniósł, że z ustaleń analizy wynikało, że w obszarze analizowanym nie stwierdzono występowania jakiejkolwiek zabudowy. W ocenie Kolegium organ nie był także uprawniony do rozszerzenia obszaru analizy w kierunku zachodnim o działki nr [...] i [...], jak domagają się tego skarżący w prywatnej analizie urbanistycznej. Działki te pozostają wprawdzie dostępne z tej samej drogi publicznej co działka [...], która ostatecznie łączy się z drogą publiczną (droga powiatowa ul. [...]) poprzez gminą drogę wewnętrzną stanowiąca w istocie dawną drogę dojazdową do pól - działka nr [...]. Niemniej struktura osadnicza zabudowy, na działkach nr [...] i [...], nie uprawnia do uznania zasadności rozszerzenia obszaru analizowanego. Działki te znajdują się bowiem bezpośrednio przy ulicy [...] i tworzą wraz z gruntami zabudowanymi po drugiej stronie tej ulicy zwartą zabudowę jedynie wzdłuż tej drogi. Poza tą zabudową na wschód od niej nie istnieje żadna inna zabudowa, zaś grunty leżące wzdłuż drogi nr [...] w całej swej połaci jako grunty rolne wolne są od jakiejkolwiek zabudowy. Domaganie się zatem rozszerzenia obszaru analizy w kierunku objęcia analizą działek [...] i [...] stanowi próbę przygotowania analizy pod zamówienie inwestora i nie ma nic wspólnego z zachowaniem istniejącego ładu przestrzennego. Wypowiadając się odnośnie pozostałych zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że nie są one trafne. Organ I instancji w żaden sposób nie naruszył przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a u.p.z.p., a także zasad postępowania administracyjnego. Zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający dla podjęcia decyzji w tej sprawie, a jego ocena dokona w trybie art. 80 k.p.a. prawidłowa. Okoliczność, że skarżący nie zgadzają się z decyzją odmowną i nie są przekonani co do zasadności przesłanek tej odmowy, w ocenie Kolegium, wcale nie oznacza, że zaskarżona decyzja narusza art. 107 § 1 i 3 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Wprawdzie organ I instancji nie powołał w podstawie prawnej decyzji art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, ale wskazał i omówił go w jej uzasadnieniu. Z decyzji i jej uzasadnienia bezsprzecznie wynikało dlaczego organ odmówił wydania decyzji pozytywnej. Jednocześnie, zdaniem organu II instancji, organ I instancji słusznie odstąpił od analizy pozostałych przesłanek decyzji, skoro nie została spełniona przesłanka podstawowa w postaci istnienia dobrego sąsiedztwa ze względu na brak zabudowy w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Dalej organ odwoławczy wskazał, że nie wziął także pod uwagę prywatnej analizy urbanistycznej opracowanej na zlecenie skarżących, albowiem w sposób nieuprawniony urbanistycznie (co omówiono wyżej), choć formalnie dopuszczalny, rozszerza ona wyznaczony obszar analizy. Prawo do zabudowy posiadanej nieruchomości gruntowej nie jest prawem bezwzględnym i podlega ograniczeniom ustawowym w tym przypadku u.p.z.p. i nie ma to nic wspólnego z rzekomym naruszeniem postanowień ustawy zasadniczej. Pismem z 8 grudnia 2025 r. M. T. i P. L. wnieśli skargę na decyzję Kolegium domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz zwrotu od organu kosztów postępowania sądowego. Skarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. przepisów postępowania: art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego oraz jego dowolną ocenę, polegającą na: bezkrytycznym przyjęciu ustaleń organu I instancji co do braku możliwości poszerzenia obszaru analizowanego; uznaniu, że wnioskowane przez skarżących i poparte prywatną analizą urbanistyczną objęcie analizą działek sąsiednich nr [...] i [...] stanowiłoby działanie "pod z góry założoną tezę" (tzw. przygotowanie analizy pod zamówienie), podczas gdy jest to działanie zmierzające do ustalenia rzeczywistego stanu urbanistycznego w sytuacji rozproszonej zabudowy podmiejskiej; błędnym przyjęciu, że działki zabudowane przy ul. [...] tworzą odrębny układ urbanistyczny niemający związku z terenem inwestycji, pomimo że działka skarżących jest skomunikowana z tym układem drogowym poprzez działkę drogową nr [...]; art. 8 § 1 k.p.a. i art. 11 k.p.a. w zw. z art. 64 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywatela do organów władzy publicznej oraz poprzez niewyjaśnienie w sposób należyty przesłanek, którymi kierował się organ II instancji, akceptując instrumentalne wykorzystanie odmowy ustalenia warunków zabudowy do zablokowania zgodnej z prawem inwestycji; art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, zamiast jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia celem sporządzenia prawidłowej analizy urbanistycznej. 2. przepisów prawa materialnego: art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.- w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r. (z uwagi na przepisy przejściowe) - poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do wyznaczenia obszaru analizowanego w rozmiarze większym niż minimalny, co doprowadziło do błędnego uznania, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa (kontynuacji funkcji), podczas gdy w bliskim sąsiedztwie (około 20 metrów poza minimalnym obszarem) znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (działki nr [...] i [...]), która powinna stanowić punkt odniesienia dla ustalenia warunków zabudowy; 2) art. 1 ust. 2 pkt 1 i 7 u.p.z.p. w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., poprzez naruszenie zasady ładu przestrzennego oraz zasady wolności zagospodarowania terenu, polegające na odmowie ustalenia warunków zabudowy w oparciu o nadmiernie rygorystyczne i formalistyczne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, co w konsekwencji uniemożliwiło realizację prawa własności skarżących w sytuacji, gdy planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego okolicy. W rozwinięciu stanowiska skarżący wskazali m.in., że sztywne trzymanie się minimalnych granic obszaru w sytuacji, gdy o zaledwie ok. 20 metrów dalej znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie parametrów, stanowi przejaw nadmiernego formalizmu. Jak słusznie zauważyło SKO, organ ma swobodę w wyznaczaniu granic, jednak w tej sprawie skorzystał z niej na niekorzyść obywatela, wbrew zasadzie wolności zabudowy. Odmowa objęcia analizą działek znajdujących się w zasięgu wzroku i tworzących realny kontekst urbanistyczny narusza art. 7 i art. 77 k.p.a. Rolą organu jest poszukiwanie możliwości zagospodarowania terenu zgodnie z wnioskiem, o ile nie narusza to ładu przestrzennego. Skoro w pobliżu (ul. J. ) dominuje zabudowa jednorodzinna, to powstanie kolejnych dwóch budynków tego typu nie zaburzy ładu przestrzennego. Przeciwnie - będzie stanowiło jego naturalne uzupełnienie. Organ nie wykazał, w jaki sposób powstanie domów na działce [...] miałoby negatywnie wpłynąć na ład przestrzenny. Ograniczył się jedynie do stwierdzenia "braku zabudowy w kole", co jest podejściem niewystarczającym. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.; dalej: p.p.s.a) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję Wójta Gminy K. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr ew. [...], obręb geodezyjny [...], położonej w gminie K.. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że z uwagi na treść art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Skoro więc niniejsza sprawa została wszczęta po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej i jednocześnie w czasie obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., to przepisami które miały zastosowanie w tej sprawie były przepisy wymienione w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej, w brzmieniu sprzed nowelizacji. Jak stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w przedmiotowym przypadku, z uwagi na mającą zastosowanie treść przepisów, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w nim warunków, w tym zgodnie z jego punktem 1 gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). W sprawie nie jest sporne, iż teren wymieniony we wniosku nie był w dacie orzekania objęty planem miejscowym ani planem ogólnym a wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia stosownych wymogów ustawowych określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporem jest objęte wyznaczenie obszaru analizowanego przez orzekające organy. Skarżący opierając się na prywatnej opinii sporządzonej na ich zlecenie są przede wszystkim zdania, że w sprawie istnieje konieczność rozszerzenia obszaru analizowanego o zabudowę na działkach nr [...] i [...], gdyż tam znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie parametrów wnioskowanej inwestycji. Inwestorzy wskazali, że granice tych działek są oddalone 190 m od granicy działki objętej wnioskiem. W związku z tym skarżący zarzucili organowi administracji nadmierny formalizm powodujący naruszenie przepisów postępowania administracyjnego dotyczącego oceny materiału dowodowego oraz jego dowolną ocenę, a także naruszenie przepisów prawa materialnego u.p.z.p., prawa własności i Konstytucji RP w sposób wskazany w skardze. Z kolei organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji stwierdził, że w stanie sprawy nie istniało racjonalne uzasadnienie przestrzenne dla uwzględnienia w analizie urbanistycznej stanowiska skarżących, pozostającego w sprzeczności z zapewnieniem ładu przestrzennego. Jednocześnie z ustaleń analizy wynikało, że w obszarze analizowanym nie stwierdzono występowania jakiejkolwiek zabudowy. W ocenie Kolegium organ nie był także uprawniony do rozszerzenia obszaru analizy w kierunku zachodnim o działki nr [...] i [...] w sposób wskazany w stanowisku skarżących zawartym w prywatnej analizie urbanistycznej. Jak ustalił, działki te pozostają wprawdzie dostępne z tej samej drogi publicznej co działka [...], niemniej struktura osadnicza zabudowy na działkach nr [...] i [...] nie uprawnia do uznania zasadności rozszerzenia obszaru analizowanego. W ocenie Sądu obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W aktach sprawy znajduje się dokument pt. "Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu", sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Do opracowania dołączono kopię mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której widnieją granice działki i obszaru analizowanego wyznaczonego w odległości 168 metrów wokół granic działki inwestorskiej, przy szerokości frontu działki ok. 56 m ustalonego jako jej wschodnia granica, przylegająca do działki nr ew. [...]. Na działce inwestorskiej występują grunty rolne klasy IVa. Z opisanej mapy wynika, że w obszarze analizowanym nie występuje jakakolwiek zabudowa. W świetle powyższego, wbrew zarzutom skargi, ustalenia organu odwoławczego są zgodne z podstawowym dowodem w sprawie jakim jest wyżej opisana analiza urbanistyczna. Dlatego też argumentacja skarżących dotycząca kształtu obszaru analizowanego, skoro ów obszar otacza działkę inwestycyjną i został ustalony zgodnie z przepisem art. 61 ust. 5a u.p.z.p., nie zasługiwała na uwzględnienie. Brak jest podstaw do stwierdzenia, że ów parametr został wyznaczony nieprawidłowo. W ocenie podniesionego zagadnienia nie można też pomijać dodatkowo dostrzeżonych przez organ II instancji kwestii sprowadzających się do ustalenia i oceny, że struktura osadnicza zabudowy na działkach nr [...] i [...] nie uprawnia do uznania zasadności rozszerzenia obszaru analizowanego. Jak również argumentacji, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i poszerzenia tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak np. oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną lub skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami (poszczególnymi a nie jednym i jedynie istniejącym budynkiem) znajdującymi się na sąsiednich działkach, które, jak ustalono, nie wystąpiły w stanie faktycznym sprawy. Nie sposób zatem zarzucić organowi, że dając pierwszeństwo w sprawie zagwarantowaniu ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 2 pkt 1 ustawy, dopuścił się naruszenia prawa. W ocenie Sądu nie są też zasadne zarzuty w zakresie naruszenia zasad postępowania administracyjnego. Przede wszystkim organ, choć ją ocenił, to nie był zobowiązany do uwzględnienia prywatnej analizy urbanistycznej opracowanej na zlecenie skarżących, a kwestie sporne mogły być rozważane w oparciu o dane zawarte w analizie urbanistycznej, wytworzonej w postępowaniu przed organem I instancji, odnoszącej się do aktualnego stanu nieruchomości, w tym zagospodarowania jedynych w okolicy zabudowanych działek. Organ uczynił też zadość obowiązkowi podjęcia wnikliwej weryfikacji i przekonującego uzasadnienia swojego stanowiska. W zakresie twierdzenia zawartego w uzasadnieniu skargi o braku rzetelnego postępowania mającego na celu pogodzenie zasady dobrego sąsiedztwa i słusznego interesu inwestora należy wskazać, że organ miał obowiązek realizować swoje zadania w oparciu o obowiązujące przepisy prawa szczególnie w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieuprawnione jest w tym względzie twierdzenie skargi jakoby organ odwoławczy zaakceptował brak szczegółowego, przekonującego uzasadnienia dla niemożności rozszerzenia obszaru analizowanego w sposób przedstawiony przez inwestorów, skoro organ odwoławczy szeroko przytaczając poglądy orzecznictwa sądowego przedstawił swoje stanowisko w tej kwestii. W szczególności wymienił, jakie elementy decydują o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i poszerzenia tego obszaru. Zatem organ rozważał konkretne okoliczności sprawy, uwzględniając uwarunkowania najbliższej i jedynej zabudowy położonej poza granicami obszaru analizowanego. Nie jest też uprawniony zarzut naruszania konstytucyjnej zasady proporcjonalności i prawa własności. Prawo własności nie ma charakteru absolutnego. System prawny w Rzeczypospolitej Polskiej opiera się co prawda na ochronie prawa własności, co znajduje odzwierciedlenie w prawie inwestycyjno-budowlanym, w tym w planowaniu przestrzennym, jednak ochrona ta ma swoje granice, co wprost wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego i w zakresie zabudowy stosowne regulacje w tym względzie zawiera ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu opracowana i poddana ocenie organów administracji analiza urbanistyczna nie daje podstaw do uwzględnienia stanowiska o rozszerzeniu obszaru analizy w sposób preferowany przez inwestorów, gdyż nie korespondowałoby to z zachowaniem istniejącego ładu przestrzennego. Zdaniem Sądu skarżona decyzja zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawodawcę, a organ odwoławczy odniósł się należycie do twierdzeń skarżących oraz przedstawił odpowiednią i przekonującą argumentację, która legła u podstaw utrzymania w mocy zakwestionowanej przez nich decyzji. W świetle powyższego należało uznać, iż skarżona decyzja odpowiada prawu i nie było podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi.