II SA/Sz 305/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 lipca 2021 r. sprawy ze skarg E. P. i Z. K. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz strony skarżącej E. P. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. zasądza od Wojewody Z. na rzecz skarżącego Z. K. kwotę [...](cztery [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020r., poz. 256 – j.t. ze zm.), zwanej dalej: "k.p.a.", w zw. z art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 132 ust. 1a oraz w zw. z art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 – j.t.), zwanej dalej: "u.g.n.", po rozpatrzeniu odwołania E. Spółki z o.o. z siedzibą w P. (zwanej dalej: "inwestorem" lub "skarżącą Spółką") oraz odwołania Z. K. (zwanego dalej: "skarżącym") Wojewoda (zwany dalej: "organem II instancji") utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (zwany dalej: "organem I instancji") z dnia [...] września 2020 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości działek nr [...] i nr [...], obr. Z. , gm. G., w związku z realizacją celu publicznego, polegającego na założeniu i przeprowadzeniu przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej 110 kV relacji Z.-G.. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] października 2013 r. Starosta [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości, poprzez udzielenie inwestorowi zgody na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na założeniu i przeprowadzeniu na części działek nr [...] i [...] przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G.. Organ I instancji, decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., po rozpatrzeniu wniosku inwestora z dnia [...] grudnia 2015 r., orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części ww. działek w związku z realizacją celu publicznego na rzecz skarżącego w wysokości [...] zł. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. U.. Decyzją z dnia [...] września 2017 r., po rozpatrzeniu odwołania Z. K., organ II instancji uchylił zaskarżoną decyzję z zaleceniem sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego, który winien zawierać dokładny opis stanu nieruchomości w dacie wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz z dnia zakończenia robót budowlanych. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji, decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r., wydaną w oparciu o art. 128 ust. 4 u.g.n. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części działek w łącznej kwocie [...]zł, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2018 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. G.. Organ II instancji, po rozpatrzeniu odwołania inwestora, decyzją z dnia [...] października 2018 r., uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2018 r. i przekazał sprawę organowi do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego analizę wpływu wydania decyzji o ograniczeniu na wartość nieruchomości w kontekście wystąpienia przesłanki z §43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Z decyzją tą nie zgodził się skarżący i wniósł od niej sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Wyrokiem z dnia 14 marca 2019 r., sygn. akt II SA/Sz 1/19 Sąd uchylił decyzję organu II instancji Po ponownym rozpoznaniu sprawy, organ II instancji decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozstrzygnięcia temu organowi, ze względu na utratę mocy dowodowej operatu szacunkowego, z uwagi na upływ terminu jego ważności oraz odmowę aktualizacji operatu przez jego autora. Wyrokiem z dnia 14 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Sz 824/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił sprzeciw skarżącego od decyzji organu II instancji z dnia [...] lipca 2019 r. Decyzją z dnia [...] września 2020 r. organ I instancji ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, na rzecz skarżącego, za szkody powstałe wskutek przebudowy linii elektroenergetycznej 110 kV na ww. działkach nr [...] [...] i nr [...]. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. S.. Przed wydaniem decyzji uwagi do operatu wniósł inwestor. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do nich w piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r., w całości podtrzymując swoją wycenę. Skarżący także przedstawił stanowisko, kwestionując przydatność w sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy, wnosząc jednocześnie o zlecenie sporządzenia i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2020 r. organ I instancji wskazał stronie, iż operat jest wykonany zgodnie z przepisami i jako taki stanowi dowód w sprawie, brak jest podstaw do jego wykluczenia. Poinformował o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu będącego dowodem w sprawie (art. 157 u.g.n.). Organ I instancji, uznał że operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a więc może stanowić dowód w sprawie. Jednocześnie stwierdził, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są logiczne i wystarczające do zakończenia postępowania. Inwestor wniósł odwołanie o decyzji organu I instancji z dnia 8 września 2020 r., zarzucając jej wydanie z naruszeniem: 1. art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 u.g.n., poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości wyższej niż wartość poniesionej szkody, 2. § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej: "rozporządzeniem"), poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, 3. art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych w tym decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, 4. art. 7 oraz 77 k.p.a., poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, 5. art. 80 i 77 k.p.a., poprzez brak analizy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego. Odwołanie od ww. decyzji złożył również skarżący. Wskazał, że decyzja jest nieadekwatna do zaistniałych w sprawie okoliczności oraz mających w niej zastosowanie przepisów prawa. Podnosił, iż nieadekwatność ta jest tożsama z zaistniałą w przypadku decyzji organu I instancji z dnia [...] czerwca 2017 r. Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. organ II instancji utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] września 2020 r. wyjaśniając, że na zlecenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy H. S. sporządziła opinię określającą wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości skarżącego nr [...] i [...], obr. Z. , gm. G., w związku z przebudową linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. - G.. Zgodnie z decyzją Starosty z dnia [...] października 2013 r., inwestycja polegała na założeniu i przeprowadzeniu na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, która swym zakresem objęła przebudowę istniejącej napowietrznej linii elektroenergetycznej. Zdaniem organu II instancji, poprawne ustalenie stanu nieruchomości, stosownie do § 43 rozporządzenia, na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, powinno uwzględniać, że na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania była już zlokalizowana zarówno w dokumentach planistycznych oraz istniała w przestrzeni nieruchomości infrastruktura techniczna, tj. linia elektroenergetyczna. Wojewoda podkreślił, że wyboru podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n.). Nie jest rolą organu weryfikowanie wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy też uwag stron. Zaznaczył jednocześnie, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej sytuację finansową stron postępowania, to winien on spełniać wymogi formalne określone w u.g.n. oraz w ww. rozporządzeniu. Jak wskazał organ II instancji, dla badanej nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast, zgodnie z obowiązującym wówczas Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów uchwalonym przez Radę Miejską w [...] Uchwała Nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r., działki skarżącego przeznaczone były pod tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi w strefie rozwoju funkcji mieszanych plus linia energetyczna. Rzeczoznawca zaznaczyła, że dla przedmiotowych działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę. Istniejąca linia została przebudowana po tym samym śladzie, tak więc jej przebudowa nie ma wpływu na wydane warunki zabudowy. Z analizy rynku nieruchomości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę wynika, że na terenie Załomia są w obrocie grunty porównywalne, tj. działki możliwe do wykorzystania pod zabudowę mieszkaniową z dostępem do drogi publicznej i infrastruktury publicznej, a przez część z nich przebiegają linie energetyczne. Do dalszej części procedury szacowania jako nieruchomości podobne rzeczoznawca przyjęła takie właśnie nieruchomości niezabudowane jak na przedmiotowych działkach, gdzie przebiega tylko jedna napowietrzna linia energetyczna. Rzeczoznawca wywnioskowała, że na nieruchomości nie zostały poniesione szkody w jej zagospodarowaniu, tylko nastąpiła utrata dochodu za udostępnienie nieruchomości w okresie od dnia zajęcia na cele przebudowy linii do dnia jej zakończenia. Uwzględniając stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu, zajęcie nieruchomości w terminie od [...] czerwca 2015 r. do [...] czerwca 2015 r. (tj. 30 dni), rzeczoznawca określiła wartość zajęcia na okres budowy stawkę, jak za dzierżawę gruntu, tj. [...] zł. Na tej podstawie rzeczoznawca wyliczyła wartość zajęcia na okres budowy po zaokrągleniu w kwocie - [...] zł. W kwestii wystąpienia przesłanek z § 43 ust. 3 rozporządzenia, rzeczoznawca stwierdziła, że: - nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości - w dalszym ciągu można ją wykorzystać pod zabudowę mieszkaniową, - nie zmieniła się przydatność użytkowa nieruchomości - gdyż już w tym samym miejscu wcześniej istniała napowietrzna linia energetyczna 110 kV, - nastąpiło trwałe prawne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości na skutek wydania decyzji - ujawnione w księdze wieczystej; - wystąpiły prawne skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 Szacując zmniejszenie wartości nieruchomości, rzeczoznawca określiła w pierwszej kolejności wartość jednostki porównawczej, czyli wartość rynkową 1 m2 gruntu. Zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do analizy przyjęła transakcje nieruchomościami niezabudowanymi na terenie wyznaczonym w studium pod zabudowę mieszkaniową na terenie Z. w okresie od kwietnia 2018 r, do kwietnia 2020 r., przez które przebiega jedna napowietrzna linia energetyczna bez słupów i co do których nie ma ujawnionych praw w dziale III ksiąg wieczystych. Rzeczoznawca zaktualizowała ceny nieruchomości podobnych i ustaliła wpływ poszczególnych cech na cenę. Po oszacowaniu wartości rynkowej m2 prawa własności nieruchomości, średnia cena za działkę nr [...], po zastosowaniu poprawek, wyniosła - [...] zł, zaś dla działki nr [...] wyniosła -[...] zł. Według rzeczoznawcy, skoro obciążenie wynikające z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie jest przedmiotem obrotu rynkowego, to wyceny dokonano w sposób pośredni. Z uwagi na liczbę podmiotów korzystających z przedmiotowego pasa technologicznego rzeczoznawca zastosowała do wyceny wskaźnik współkorzystania - 0,5. Zmniejszenie wartości działki nr [...] po zaokrągleniu wyniosło - [...] zł. Zmniejszenie wartości działki nr [...] po zaokrągleniu wyniosło – [...] zł. Zgodnie z opinią biegłej i jej wyliczeniami wartość odszkodowania ustalonego w sprawie w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n., wyniosło - [...] zł ([...] zł + [...] zł). Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ II instancji zaznaczył, że zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n., wyboru podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Biegły bada stan nieruchomości w dwóch kluczowych datach, tj. na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz na dzień zakończenia prac budowlanych na nieruchomości. Rzeczoznawca musi uwzględnić zapisy w studium obowiązujące w tych datach. W piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r. rzeczoznawca majątkowy odpowiedziała na zarzuty strony odnośnie do operatu - powielone także w treści odwołania (pkt 2) - doprecyzowując m.in. wpływ czynników wymienionych w § 43 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca odparła zarzut jakoby zaprzeczyła w treści operatu, że istniejąca linia 110 kV przed przebudową była stałym elementem techniczno-użytkowym nieruchomości, podkreślając wyraźnie, że ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości istniało na datę wydania decyzji, a ujawnienie ograniczenia w dziale III KW jest skutkiem prawnym, o którym pisze w punkcie 4, nie zaś ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości z pkt. 3. W dziale III księgi wieczystej widnieje wpis "ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością" - dokonany na podstawie decyzji z dnia [...] października 2013 r. Według organu, brak powołania w operacie szacunkowym decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, polegającej na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej 110 kV, nie ma wpływu na oszacowaną wartość, gdyż rzeczą oczywistą jest, że bez tej decyzji nie byłoby możliwe wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. W przywołanych w operacie decyzjach o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. wszystkie opisane w uwagach ograniczenia dotyczące przedmiotowych działek zostały uwzględnione. Wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie wniosłaby nic nowego w tym zakresie. Nie uwzględniono zatem zmniejszenia wartości nieruchomości, na skutek zmiany warunków korzystania z nieruchomości w pasie ograniczenia, ponieważ taka zmiana nie nastąpiła. W ocenie organu odwoławczego, przebudowa istniejącej linii elektroenergetycznej nie miała wpływu na powiększenie (bądź zmniejszenie) obszaru dotychczasowego pasa technologicznego urządzenia przesyłowego. Do takiej sytuacji mogłoby dojść, gdyby zmieniono przebieg linii elektroenergetycznej, a inwestycja realizowana była w nowym śladzie. Co do zastosowanego współczynnika współkorzystania z gruntu w pasie technologicznym przez właściciela i przedsiębiorstwo przesyłowe, to rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r. wyraził swoje stanowisko, które zaakceptował w pełni także organ II instancji. Rzeczoznawca wyjaśniła, że przyjęcie takiego współczynnika nie ma nic wspólnego ze służebnością przesyłu, tylko z ograniczeniem sposobu korzystania z części gruntu na nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca podnosiła, że w dacie sporządzenia operatu ani w chwili obecnej nie ma żadnych obowiązujących standardów zawodowych w zakresie szacowania ograniczonych praw rzeczowych, oprócz jednego tj.: Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych nr [...] "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 01.09.2017 r., poz. 59), który w tym konkretnym przypadku nie ma zastosowania. Przyjęcie innego współczynnika niż 0,5 nie ma zastosowania, gdyż do pasa technologicznego gruntu przedmiotowych działek mają prawo tylko dwa podmioty. Zdaniem organu II instancji, nie miało miejsca naruszenie przez organ I instancji art. 7 i 77 oraz 80 k.pa. Organ II instancji nie podzielił zarzutów odwołania skarżącego co do nieadekwatności decyzji organu I instancji do zaistniałych w sprawie okoliczności oraz mających w niej zastosowanie przepisów prawa. Trwające od 2017 r. postępowanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania umożliwiło zgromadzenie ogromnej ilości materiału dowodowego i wyjaśnienie sprawy w każdym możliwym jej aspekcie. Zauważył, że decyzja z dnia [...] czerwca 2017 r. była wydana w oparciu o inny operat, a nadto jest już aktem nie wywołującym żadnych skutków prawnych ponieważ została ona uchylona decyzją organu II instancji z dnia [...] września 2017 r. Podsumowując organ II instancji stwierdził, że operat szacunkowy w połączeniu ze składanymi w toku postępowania wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, stanowi spójną całość i nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Na wskazaną decyzję organu odwoławczego z dnia [...] stycznia 2021 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wniósł inwestor - E. Spółka z o.o. z siedzibą w P., zastępowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wnosząc o uchylenie kwestionowanej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z dnia [...] września 2020 r. Nadto Spółka wniosła o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z decyzji Burmistrza Gminy G. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia [...] marca 2013 r. na okoliczności wskazane w uzasadnieniu skargi. Skarżąca Spółka wniosła o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarga ta została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Sz 305/21. Zaskarżonej decyzji skarżąca Spółka zarzuciła naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n., polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody, - § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, 2. przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia tj.: - art. 7, art 77 oraz art. 80 k.p.a., poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, - art. 107 § 1 i 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a., poprzez niezrozumiałe i wewnętrznie sprzeczne uzasadnienie decyzji, - art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n., poprzez nieuwzględnienie przez biegłą w sporządzonym operacie szacunkowym dokumentów planistycznych, tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, której to wydanie ma wpływ na określenie wysokości odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Z. K., zastępowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym również zaskarżył decyzję Wojewody, w części, w której utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] września 2020 r., co do części, która nie obejmuje ustalenia oraz zobowiązania inwestora do wypłaty na rzecz skarżącego odszkodowania pieniężnego za przedmiotowe w sprawie szkody, wynikające z: 1). zmiany warunków korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, 2). zmiany przydatności użytkowej nieruchomości (§43 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia), 3). trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia). Skarżący wniósł w związku z tym o uchylenie zaskarżonej decyzji w części i przekazanie sprawy organowi II instancji do ponownego rozpatrzenia. Ponadto wniósł o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarga ta została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Sz 306/21. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił mające wpływ na wynik sprawy naruszenie: a). art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego niezasadne zastosowanie co do części decyzji organu I instancji wskazanej powyżej i idące za tym utrzymanie tej decyzji w przedmiotowej części, art. 138 § 2 k.p.a., poprzez jego niezasadne nie zastosowanie co do ww. części decyzji organu I instancji i idące za tym nie uchylenie tej decyzji w przedmiotowej części oraz nie przekazanie w tej części sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, b). przez organy obu instancji przepisów art. 7 i 8 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy w części objętej zaskarżeniem, prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, w tym - poprzez poczynienie ustaleń istotnie niespójnych z ustaleniami poczynionymi przez te organy na poprzednich etapach sprawy, c). przez organy obu instancji przepisów art. 128 ust. 1 i 4 w zw. z art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. la i ust. 6, art. 134, art. 124 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z § 43 ust. 3 pkt 1 - 3 rozporządzenia, poprzez zaniechanie objęcia decyzjami tych organów odszkodowania pieniężnego należnego skarżącemu od inwestora za przedmiotowe w sprawie szkody, w części wynikającej ze: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. W odpowiedzi na ww. skargi organ II instancji wniósł o ich oddalenie. W piśmie z dnia [...] lipca 2021 r. skarżący Z. K., zastępowany przez radcę prawnego, w pełni podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wniósł ponadto o przeprowadzenie przez Sąd dowodu z załączonych aktów notarialnych nr [...] i [...] dla wykazania: a). kwot, uznawanych przez skarżącą, jako odpowiednia gratyfikacja za tożsame obciążenia nieruchomości, jak w niniejszej sprawie, b). faktu, że uprzednio z istniejącą linią 110 kV nie łączyły się żadne ograniczenia względem tych nieruchomości. W ramach kosztów, wnioskowanych w skardze, skarżący wniósł o zasądzenie na jego rzecz od organu II instancji kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Zdaniem skarżącego, wniosek organu o oddalenie skargi, zawarty w odpowiedzi na skargę, jawi się częściowo sprzeczny z uzasadnieniem zawartym w tym piśmie. Ponadto skarżący podniósł, że skarga wniesiona przez inwestora jest niezasadna, bowiem zawarte w niej zarzuty oraz twierdzenia rozmijają się ze stanem faktycznym i prawnym sprawy. Postanowieniem z dnia 29 lipca 2021 r. Sąd zarządził połączenie sprawy o sygn. akt II SA/Sz 305/21 ze sprawą o sygn. akt II SA/Sz 306/21 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod. sygn. akt II SA/Sz 305/21. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Na wstępie wskazać, że sprawa niniejsza – na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. w szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych praz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. Skarga okazała się zasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana na podstawie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137 – j.t.), według kryterium zgodności z prawem, wykazała, że akt ten, podobnie jak poprzedzająca go decyzja organu I instancji, narusza prawo w stopniu nakazującym ich uchylenie, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty podnoszone przez strony skarżące zasługiwały na uwzględnienie. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest kwestionowana zarówno przez inwestora, jak i właściciela nieruchomości decyzja w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości. Decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o operat szacunkowy, trzeci z kolei, sporządzony w sprawie. Dokument ten został poddany krytycznej analizie przez strony, które podniosły w stosunku do dokumentu tego szereg zarzutów. Na wstępie zatem wyjaśnić należy, że stosownie do art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124 - 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, w tym wypadku – jej zmniejszenie. Przy określaniu tej wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, stan zagospodarowania, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Z przytoczonych wyżej regulacji wynika zatem, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Dokument ten pełni w procesie ustalania odszkodowania doniosłą rolę, bowiem od poczynionych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń zależy jego wysokość. Operat jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Ocena ta jednak jest dopuszczalna tylko w takim zakresie, w jakim dotyczy kompletności, wewnętrznej spójności i spełnienia wymagań przewidzianych dla tego dokumentu przepisami prawa. Organ oceniając operat jako dowód w sprawie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13, dostępne w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Rzeczą organów jest zatem zbadanie - w aspekcie wymogów z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. W świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. dokument ten musi być aktualny, bądź opatrzony w klauzulę aktualizacyjną, co również podlega kontroli organu. Podważenie takiego dowodu jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii - dotyczącej tej samej nieruchomości - sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. W szeregu wyroków sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że w celu podważenia operatu strona powinna złożyć organowi kontroperat, z którego wynika, że istnieją rozbieżności w ocenie specjalistów, bądź przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Szczecinie z 4 października 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 493/18, wyroki WSA w Bydgoszczy z dnia 2 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 591/18 i z dnia 7 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 587/18, wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1217/17, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1167/17). Dopuszczalny sposób zakwestionowania poczynionych w operacie ustaleń określa art. 157 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Na gruncie badanej sprawy okolicznością niekwestionowaną jest, że na działkach oznaczonych nr [...] i [...] w Z. , stanowiących własność skarżącego, doszło do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Podobnie poza sporem pozostaje okoliczność, iż w obrębie nieruchomości skarżącego nie doszło do instalacji dodatkowych urządzeń, znajduje się tam wyłącznie napowietrzna linia, służąca do przesyłania energii elektrycznej, przy czym przebieg tej linii jest tożsamy z tym, który był umiejscowiony na działkach skarżącego uprzednio. Nie ulega również wątpliwości, że prace związane z poprowadzeniem linii zostały zakończone. Kwestią sporną pozostaje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak wynika z przytoczonych wyżej regulacji prawnych podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy, który w niniejszej sprawie został opracowany przez osobę posiadającą stosowne kwalifikacje zawodowe. Organy obu instancji uznały dokument ten za zupełny, kompletny i spójny, co w połączeniu ze złożonymi przez rzeczoznawcę dodatkowymi wyjaśnieniami dało asumpt do ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącego. Wartość dowodowa operatu została zakwestionowana zarówno przez inwestora – skarżącą Spółkę, jak i skarżącego – Z. K., chociaż z różnych przyczyn. Na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej Spółki odnoszącej się do wyboru przez rzeczoznawcę metody szacowania wartości nieruchomości. W świetle przytoczonych wyżej przepisów nie ulega bowiem wątpliwości, że wybór ten należy do rzeczoznawcy i jest jego suwerenną decyzją. Zarzut w tym zakresie jest o tyle nietrafny, że dotyczy niezastosowania przez rzeczoznawcę metod wyceny, które nie mają charakteru obowiązującego, czego – jak wynika ze skargi, Spółka ma świadomość. Nie zasługują również na uwzględnienie wywody, z których wynika, że rzeczoznawca nie uwzględniła przy szacowaniu wartości nieruchomości decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, która w ocenie skarżącej Spółki wywołać miała skutki podobne do tych, które są następstwem uchwalenia planu miejscowego. Argumentacja w tym zakresie jawi się jako wadliwa z tego powodu, iż w realiach badanej sprawy decyzja lokalizacyjna miała charakter porządkujący, jakkolwiek jej wydanie było niezbędne przed przystąpieniem do prac związanych z wymianą linii elektroenergetycznej. Napowietrzna linia elektroenergetyczna istniała bowiem na działkach skarżącego od dawna. Zatem wydanie tej decyzji, jak słusznie zauważyła biegła, nie miało wpływu na określenie wartości nieruchomości. W przeciwnym razie należałoby przyjąć, że skutek w postaci obniżenia wartości nieruchomości wywołało samo wydanie decyzji lokalizacyjnej, a nie istnienie linii napowietrznej przebiegającej nad nieruchomościami skarżącego. Wniosek taki byłby sprzeczny z zasadami logiki w sytuacji, gdy linia istnieje, a decyzja lokalizacyjna stan ten jedynie potwierdza. Przede wszystkim jednak należy zauważyć, że przywołane w skardze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 35) dotyczą ustalenia odszkodowania w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, stąd też nie mogłyby mieć zastosowania w omawianym przypadku. W tych okolicznościach skutek obniżenia wartości nieruchomości należy wiązać bezpośrednio z decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a także z ujawnieniem tego ograniczenia w księdze wieczystej. W ocenie Sądu należy zróżnicować sytuację, w której obciążenie nieruchomości ograniczeniami zostało ujawnione w księdze wieczystej od sytuacji, w której księga wieczysta informacji o takich obciążeniach nie zawiera. Nie ulega bowiem, zdaniem Sądu wątpliwości, że prawne, usankcjonowane wpisem w księdze wieczystej, ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości ma wpływ na określenie jej rynkowej wartości (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 227/17, dostępny w CBOSA). W badanej sprawie biegła do porównania przyjęła nieruchomości, przez które przebiega tylko jedna linia, bez słupów i do których nie ma ujawnionych praw w dziale III księgi wieczystej (str. [...] operatu). Nieruchomości te zostały również wzięte pod uwagę przy szacowaniu zmniejszenia wartości działek skarżącego. Z tego względu operat należy ocenić krytycznie, bowiem nieruchomości przyjęte do porównania, z uwagi na brak obciążeń w księdze wieczystej nie stanowią właściwego i wiarygodnego punktu odniesienia jeżeli idzie o ustalenie na tej podstawie wartości nieruchomości skarżącego, a następnie ustalenie obniżenia tej wartości na skutek wprowadzonych ograniczeń. Sąd nie podzielił również stanowiska organu, który zaaprobował twierdzenie rzeczoznawcy, iż na skutek ograniczenia nie doszło do zmiany możliwości zagospodarowania działek skarżącego. Zauważyć bowiem należy, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości ograniczenia w zagospodarowaniu terenu wynikać mogły z obowiązujących przepisów i norm, które nakładały ograniczenia w związku z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej i ze względów bezpieczeństwa. Obecnie ograniczenia te, wynikające z decyzji administracyjnej, ujawnione w księdze wieczystej, przybrały postać ustanowienia pasa technologicznego o określonej szerokości 14 m i długości 15,5 m dla działki nr [...] oraz o szerokości 14 m i długości 16 m dla działki nr [...]. W ocenie Sądu, jakkolwiek należy przyznać organowi rację, iż przed wydaniem decyzji skarżący nie mógł zagospodarować działek dowolnie, to jednak należy przyjąć, że kwestia zmiany możliwości zagospodarowania nieruchomości nie została dostatecznie wyjaśniona. Wywody dotyczące braku zmian w możliwości zagospodarowania terenu byłby wiarygodne, gdyby organ dokonał porównania możliwości zagospodarowania działek przed i po wydaniu decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i gdyby z porównania tego wynikało, że wynikające z przywołanych w decyzji przepisów techniczno-budowlanych i norm ograniczenia były tożsame z tymi, które wynikają z ustanowienia pasa technologicznego. Takich ustaleń zaskarżona decyzja nie zawiera. Również z operatu nie wynika, czy na skutek decyzji ograniczającej sytuacja skarżącego zmieniła się w stosunku do sytuacji sprzed wydania decyzji. Uznanie, iż do takiej zmiany nie doszło nie zostało poparte analizą, a jedynie stwierdzeniem, że działki w dalszym ciągu mogą zostać wykorzystane na cele budowlane. Są nie podzielił natomiast argumentów skarżącego, z których wynika, że chciałby on, aby ustalenie wysokości odszkodowania odbyło się poprzez odniesienie do wysokości odszkodowań ustalonych i wypłaconych na rzecz właścicieli innych działek. Odszkodowanie ma charakter zindywidualizowany i musi odnosić się do konkretnej nieruchomości i obniżenia jej wartości na skutek wprowadzonych ograniczeń. To z kolei winno zostać ustalone w toku postępowania administracyjnego w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Z tych względów Sąd, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 – j.t. ze zm.), orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Orzeczenie o kosztach postępowania zostało wydane na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 przywołanej ustawy.