II SA/Sz 386/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23- dalej k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.-dalej u.p.z.p.), po rozpatrzeniu odwołania D. P. od decyzji Burmistrza M. nr [...] z dnia [...] r. wydanej w przedmiocie warunków zabudowy, utrzymało w mocy w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym. Wnioskiem z [...] r. B. i M. [..] wrócili się do Burmistrza M. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mającej polegać na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z montażem [...] na poziomie II i III kondygnacji, położonego na terenie działki o numerze geodezyjnym [...] , zlokalizowanej w obrębie nr [...] jednostki ewidencyjnej m. M. , przy ul. [...] w M.. Burmistrz M. decyzją z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z [...] r. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego oraz nieprawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej w kwestii ustalenia geometrii dachu. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wniesiona została skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., który wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2014 r. sygn. akt II SA/Sz 1369/13 oddalił skargę. Rozpatrując ponownie sprawę Burmistrz M. decyzją z [...] r. umorzył przedmiotowe postępowanie w części dotyczącej wniosku M. Z. (ze względu na [...] ww.), zaś decyzją z dnia [...] r. ustalił na rzecz B. Z. warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z [...] r. uchyliło decyzję Burmistrza M. z dnia r. i zwróciło sprawę temu organowi do ponownego [...] rozpatrzenia ze względu na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w oparciu o który przeprowadzono analizę urbanistyczną. Burmistrz M. decyzją Nr [...] z dnia [...] r., w oparciu o art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4 , art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 63, art. 64 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. oraz art. 104 k.p.a., ponownie ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z montażem [...] na poziomie II i III kondygnacji, położonego na terenie działki o numerze geodezyjnym: [...] , zlokalizowanej w obrębie nr [...] jednostki ewidencyjnej nr. M. , przy ul. [...] w M., określając: obowiązującą linię zabudowy w linii ściany frontowej istniejącego budynku z dopuszczeniem wysunięcia przed obowiązującą linię zabudowy elementów budynku takich jak okapy, tarasy, balkony, schody zewnętrzne (a także ocieplenie i okładziny ścian zewnętrznych) oraz innych drugorzędnych elementów budynku na odległość nie większą niż 2,0 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dotyczy także okapu dachu) - do 8,5 m; geometrię dachu - dach stromy dwuspadowy, kąt nachylenia połaci głównych dachu: od 30 do 50 stopni, układ kalenicy głównej budynku: równoległy do frontu działki, maksymalna wysokość budynku: 11,10 m; pozostawiając pozostałe wskaźniki bez zmian. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła D. P. (właściciel działki nr [...] ) zarzucając naruszenie art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., § 3, § 7 i § 8 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz art. 7, art. [...] § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niesprecyzowanie ile kondygnacji ma mieć planowany budynek, zawyżenie parametru wysokości elewacji frontowej wobec ustalenia jej na poziomie 8,5 m podczas gdy dla budynków o kształcie zbliżonym do planowanego wysokość elewacji frontowej wynosi maksymalnie 7,3 m, zawyżenia wysokości budynku w kalenicy, sporządzenie analizy urbanistycznej na mapie, która nie jest kopią mapy zasadniczej, błędnego wskazania w analizie urbanistycznej wysokości budynku na działce nr [...] w oparciu o który to parametr wyznaczono wysokość budynku w kalenicy na poziomie 11,10 m. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w uzasadnieniu przywołanej na wstępie zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, przytoczyło treść art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Następnie organ wyjaśnił, że to przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzają zasadę ustalania parametrów nowej zabudowy w oparciu o średni wskaźnik tych parametrów w zabudowie istniejącej na obszarze analizowanym, jednakże dopuszczając stosowanie wyjątku od tej zasady, jeżeli wynika to z analizy funkcji i cech istniejącej zabudowy. W ocenie Kolegium, decyzja Burmistrza M. wydana została zgodnie z powyższymi przepisami. W badanej sprawie analizę urbanistyczną oraz projekt decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne. Analizę urbanistyczną przeprowadzono w obszarze analizowanym, wskazanym na wydruku mapowym. Załącznik mapowy sporządzono na kopii mapy zasadniczej, pobranej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, uwierzytelnionej za zgodność z oryginałem, co potwierdza stosowna adnotacja. Szerokość frontu działki nr [...] wynosi 18 m, w związku z czym obszar analizowany wyznaczono w odległości 54 m dookoła działki inwestycyjnej. W załączniku nr 2 do decyzji zawarte jest stwierdzenie, że obszar analizowany wyznaczony został w odległości 54 metrów od granic działki objętej wnioskiem. W taki też sposób obszar analizowany został wyznaczony na załączniku mapowym do wyników z przeprowadzonej analizy urbanistycznej co spełnia wymogi określone w § 3 powyższego rozporządzenia. Organ I instancji z uwagi na rodzaj planowanej inwestycji - nadbudowę istniejącego budynku, ograniczył analizę do zbadania kontynuacji funkcji, wysokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu, w tym wysokości budynku w kalenicy. W obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne, mieszkalno-usługowe i usługowe, zatem spełniony został wymóg kontynuacji funkcji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji ustalono w na poziomie do 8,5 m. Z analizy urbanistycznej wynika, że wysokość elewacji frontowych budynków o tej samej funkcji na sąsiedniej działce nr [...] (budynek od strony ul. [...] ) wynosi 8,5 m, zaś na drugiej sąsiedniej działce nr [...] wysokość elewacji frontowej budynku mierzy 3,5 m. Z uwagi na uskok pomiędzy wysokością górnych krawędzi elewacji frontowych sąsiednich budynków, konieczne było ustalenie średniej tego parametru w obszarze analizowanym. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 7,8 m. Organ I instancji zdecydował się na wyznaczenie tego parametru na poziomie do 8,5 m wskazując, że [...] budynków z obszaru analizowanego ma właśnie taką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, w tym budynek na sąsiedniej działce nr [...] położony od strony ul. [...] . Zdaniem Kolegium, takie wyznaczenie dopuszczalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jest zgodne z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu skarżącej, jakoby ten parametr był charakterystyczny jedynie dla budynków o dachach płaskich Kolegium zaznaczyło, że zarzut ten jest bezpodstawny, ponieważ w obszarze analizowanym występują również budynki o dachach dwuspadowych posiadających górną krawędź elewacji frontowej na wysokości 8,5 m. W obszarze analizowanym występują dachy płaskie i dwuspadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od 15 do 55 stopni, o wysokości w kalenicy od 2,5 m (jeden budynek), poprzez 8,5 m (11 budynków), do 11,1 i 11,5 m (8 budynków). Organ I instancji dopuścił możliwość wykonania dachu dwuspadowego o kącie nachylenia połaci dachowych od 30 do 50 stopni i wysokości dachu w kalenicy na poziomie do 11,10 m. Wyniki analizy urbanistycznej potwierdzają, że istniejące w obszarze analizowanym budynki, zwłaszcza budynek usytuowany na sąsiadującej działce nr [...] od strony ul. [...] oraz drugi budynek usytuowany na działce nr [...] od strony ul. [...] mają właśnie taką wysokość w kalenicy jak ustalona dla planowanej inwestycji. Stąd ustalenie parametrów geometrii dachu spełnia wymogi określone w § 8 rozporządzenia. D. P. zaskarżyła opisaną decyzję organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji. W skardze strona zarzuciła naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego: - art. 2 pkt 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w szczególności poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja, którą obejmuje zaskarżona decyzja, spełnia wymogi określone w tych przepisach, - § 3, § 7, § 8, § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez wadliwe określenie parametrów dla planowanej inwestycji, - art. 7, art. [...] § 1, art. 80 oraz art. 107 k.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego oraz niepełną analizę materiału dowodowego. Zdaniem skarżącej, stan faktyczny został ustalony nieprawidłowo, ponieważ: - na mapie w obrysie budynku przeznaczonego do nadbudowy nie uwzględniono komina związanego z gruntem znajdującego się we frontowej części budynku, - do decyzji nr [...] załączono dwie różne wersje kopii mapy zasadniczej z czego na załączniku 3a brakuje właściwej pieczęci urzędowej informującej z jakich zasobów pochodzi mapa, natomiast w załączniku 3b, na karcie znajduje się pieczątka informująca, że przedstawiona mapa jest kopią mapy zasadniczej dla obrębu 16 i 19, jednak obszar przedstawiony na mapie leży poza zasięgiem obszaru analizowanego, ponadto w ww. załącznikach brak jest właściwej pieczęci informującej o tym, że mapa będąca kopią mapy zasadniczej nie może służyć do celów projektowych (pieczęć taka jest umieszczona na mapie w załączniku nr 1), - przyjęto błędną liczby kondygnacji dla działek 122-134 (trzy kondygnacje zamiast dwóch) i zastosowano na tej podstawie odstępstwa w celu wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, - nie wzięto pod uwagę i nie przeanalizowano ilości kondygnacji w obszarze analizowanym przy wyznaczeniu wysokości głównej kalenicy. Nadto skarżąca wskazała na: brak spójności między częścią tekstową a częścią graficzną, brak wyczerpującego uzasadnienia dla zastosowania odstępstwa od wartości średnich dla wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości kalenicy, nie wzięcie pod uwagę liczby kondygnacji dla zabudowy w obszarze analizowanym, nieprzeanalizowanie wpływu i oddziaływania inwestycji na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, bezzasadne odniesienie się przy określeniu linii zabudowy do budynku na działce [...] , który położony jest przy ulicy [...] , w sytuacji gdy budynek przeznaczony do nadbudowy zlokalizowany jest przy ulicy [...] , pominięcie okoliczności, że budynek o wysokości kalenicy 11,1 m będzie budynkiem znacząco wyższym od budynków zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie , podtrzymując stanowisko zajęte w wydanej przez niego decyzji. Na rozprawie w dniu 29 czerwca 2017 r. skarżąca oświadczając, że popiera skargę wskazała, iż na mapach przyjętych do analizy jej budynek raz jest określony jako budynek dwukondygnacyjny, a na innej mapie jako budynek trzykondygnacyjny. Ponadto na mapie przyjętej do analizy nie ma zapisu, że nie służy do celów projektowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według powyższego kryterium wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż akt ten odpowiada prawu. Przedmiotem niniejszej oceny jest decyzja określająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z montażem [...] na poziomie II i III kondygnacji na działce nr [...] , obr. [...] m. M. . Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powołany przepis statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wobec tego wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze, który jest obszarem analizowanym pod kątem wymogów wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Stąd organ dokonując oceny wniosku o wydanie warunków zabudowy obowiązany jest odwołać się do zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie. Powyższe znajduje również zastosowanie w sytuacji, gdy wnioskiem objęta jest inwestycja polegająca na podwyższeniu już istniejącego budynku. Rozważenie zatem możliwości wykonania tej nadbudowy wymaga przeprowadzenia analizy celem stwierdzenia, czy jej wykonanie odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa i czy nie przyczyni się do zburzenia ładu przestrzennego. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - dalej "rozporządzenie". Z regulacji tego aktu wykonawczego wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Analiza ta musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w formie pisemnej i graficznej, przy czym wyniki tak sporządzonej analizy stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). W myśl § 9 ust. 3 i 4 rozporządzenia część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii, z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten koresponduje z § 3 ust. 2 rozporządzenia zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z kolei art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. stanowi, że określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawiane powinno być na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. W badanym przypadku analiza graficzna, wbrew odmiennym twierdzeniom strony, została wykona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, co wynika wprost z pieczęci Starosty K. znajdującej się na drugiej części tej mapy, określonej jako załącznik 3b do decyzji. O tym, że załączniki 3a i 3b stanowią elementy jednej mapy wynika z porównania ww. załączników z mapą znajdującą się w aktach administracyjnych sprawy na karcie 420. Niewątpliwe mapa ta, spełnia wymagania § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie jej rodzaju i skali oraz treści, gdyż obejmuje teren, którego dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i obszar podany analizie wyznaczony jako trzykrotność szerokości frontu działki. Jest wiarygodna i aktualna, widnieje na niej data 22 sierpnia 2016 r., a zatem stanowi dowód w sprawie. Brak adnotacji na mapie, iż nie może ona służyć do celów projektowych nie podważa w żaden sposób jej mocy dowodowej, gdyż żaden z przepisów ustawy ani rozporządzenia nie przewidują takiego wymogu. Definicje mapy zasadniczej zawiera art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjnej i kartograficzne (Dz. U. z 2016 r., poz. 1629). Natomiast w przepisach rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133) wskazano, że mapa dla celów projektowych wprawdzie wykorzystywana jest dla uzyskania pozwolenia na budowę, jednakże zawiera elementy stanowiące treść mapy zasadniczej. Stąd w przypadku warunków zabudowy okoliczność, czy mapa może służyć celom projektowym czy też nie, nie może przesądzać o jej nieprawidłowości. Podkreślić ponadto należy, że również brak komina w obrysie budynku przeznaczonego do nadbudowy nie świadczy o niezgodności mapy ze stanem faktycznym, w sytuacji gdy nieuwzględnienie tego komina wynika z niewielkich jego rozmiarów (co potwierdza dokumentacja zdjęciowa załączona do skargi jak i akt administracyjnych) oraz skali mapy. W ocenie Sądu, na prawidłowo wyznaczonym na kopii mapy zasadniczej obszarze analizowanym, dokonano zgodnej z przepisami prawa analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co doprowadziło organy do trafnych wniosków, że istniały podstawy do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Podkreślenia wymaga, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie paramentów i wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, takich jak linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, geometria dachu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, które to muszą znaleźć oparcie w przeprowadzonej analizie. Przy czym ustawodawca przewidział margines swobody w kształtowaniu zabudowy, czego wyrazem jest przewidziana w przepisach rozporządzenia możliwość innego wyznaczenia określonych parametrów niż na podstawie średniej, czy poprzez nawiązanie do stanu na działkach sąsiednich, ale na co należy zwrócić uwagę – tylko jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie zarówno analizę jak i decyzje oparto na prawidłowych ustaleniach faktycznych znajdujących odzwierciedlenie w materiale dowodowym, jak i przekonywującej argumentacji uzasadniającej przyjęte parametry jak i zastosowane odstępstwa. Analiza urbanistyczna sporządzona w niniejszej sprawie jest kompletna, albowiem zarówno w części tekstowej jak i graficznej zawiera charakterystykę zastanej zabudowy pozwalającą na weryfikację warunków wynikających z art. 61 u.p.z.p. i w tym zakresie jest spójna. Natomiast podniesione w skardze rozbieżności pomiędzy załącznikiem graficznym decyzji a analizą dotyczące ilości kondygnacji budynku skarżącej i kilku innych budynków znajdujących się w sąsiedztwie, pozostają bez znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji. Kolegium bowiem w prawidłowy sposób przenalizowało określone decyzją organu I instancji sporne parametry zabudowy. Brak podania w tabeli analizy danych w postaci ilości kondygnacji nie stanowi o naruszeniu prawa, gdyż liczba kondygnacji nie ma bezpośredniego wpływu na ustalenie parametrów inwestycji określonych w rozporządzeniu. W szczególności parametr ten nie jest miarodajny dla wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości głównej kalenicy. Wysokość przyjęta dla kondygnacji może być bowiem różna, stąd wysokość zabudowy powinna być analizowana poprzez odwołanie się do jednostek miary, a ewentualnie jedynie dodatkowo do ilości kondygnacji. Stosownie do § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust.2). Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust.3). Dopuszcza się do wyznaczenia innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono do 8,5 metrów w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia zasadnie przyjmując, że wyniki analizy uzasadniały zastosowane odstępstwo. Zgodzić należy się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że taka wysokość nie zaburzy ładu przestrzennego, skoro na ponad 30 budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym odpowiada wysokości 17 budynków, w tym budynkowi znajdującemu się na działce skarżącej (nr [...] ), która to bezpośrednio graniczy z terenem inwestycji. Przy czym sporny parametr nie jest charakterystyczny tylko dla budynków o dachach płaskich, albowiem jak wynika to z tabeli nr 1 analizy, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji z dnia [...] r. nr[...] , wśród tych [...] budynków są również takie, które mają dach dwuspadowy np. na działkach o nr[...] . Argumentacja skargi w żaden sposób nie podważa ustaleń jak i wniosków dokonanych przez urbanistę. Okoliczność, że w załączniku do poprzedniej decyzji ustalającej warunki zabudowy o nr [...] wskazano w stosunku do budynków na działach nr [...] dwie wysokości elewacji frontowej (5,5 m i 8,5 m odpowiednio do dachu płaskiego i dachu dwuspadowego) pozostaje bez znaczenia dla zastosowanego odstępstwa, podobnie jak i pozostałe kwestie podnoszone w skardze, a dotyczące - w opinii strony- błędnego wskazania w analizie tekstowej charakterystyki tych budynków w zakresie ilości kondygnacji. Zdaniem Sądu, również określenie w decyzji przez organ I instancji maksymalnej wysokości budynku (wysokość kalenicy) na poziomie 11,10 metrów nastąpiło z zachowaniem przepisów rozporządzenia jak i ładu przestrzennego. W myśl § 8 rozporządzenia geometrie dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachu występujących na obszarze analizowanym. W części tekstowej analizy wyjaśniono, że na obszarze analizowanym wysokość ta znacznie waha się, przy czym na działkach o nr [...] istnieje zabudowa o kalenicy 11,1 i 11,5 metrów. Także lektura uzasadnienia zaskarżonej decyzji dowodzi, że przy ustaleniu spornego parametru odniesiono się nie tylko do bezpośredniego sąsiedztwa działki nr [...] oraz terenu działki inwestycyjnej nr [...] , ale także do dalszej zabudowy. Ustalenie to nie ma więc charakteru dowolnego. Podkreślić trzeba, że teren na którym planowana jest nadbudowa ma dostęp do dwóch dróg publicznych, dlatego też słusznie uwzględniono do porównania zarówno budynki zlokalizowane przy ul. [...] jak i ul. [...] . W stosunku do argumentacji skargi, iż planowany do nadbudowy budynek będzie znacząco wyższy od budynków położnych przy ul. [...] wskazać należy, że w orzecznictwie nie wyklucza się zlokalizowania zabudowy wysokiej w sąsiedztwie zabudowy niższej, gdy jest to podyktowane wynikami przeprowadzonej analizy obszaru. Sąsiedztwo należy rozumieć szeroko jako działki położone na terenie tworzącym urbanistyczną całość. Jednakże nawet zawężenia analizy do obszaru ul. [...] nie powoduje, aby nadbudowa godziła w ukształtowaną przestrzeń tego terenu. Ocena inwestycji z puntu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie, w sytuacji gdy tak jak w niniejszej sprawie, analiza urbanistyczna w prawidłowy sposób nawiązuje do istniejącej zabudowy sąsiedniej jak i potwierdza możliwość zastosowania odstępstwa. W opinii Sądu, nie stanowi o uchybieniu prawa odniesienie się do działki nr [...] przy wyznaczeniu linii obowiązującej jako linii ściany frontowej istniejącego budynku z dopuszczeniem wysunięcia elementów budynku takich jak okapy, tarasy, balkony, schody zewnętrzne oraz innych drugorzędnych elementów budynku na odległość nie większą niż 2 metry. Na mocy § 4 ust. 4 rozporządzenia przewidziano możliwość wyjątku od wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, o ile znajduje to potwierdzenie w analizie. W załączniku graficznym do decyzji obowiązującą linię zabudowy działki nr [...] zakreślono od strony ul. [...] , przy której to w bezpośrednim jak i dalszym sąsiedztwie zlokalizowane są ganki, części budynków z balkonami wykraczające poza linię ściany frontowej budynku inwestycyjnego. Wprawdzie działka nr [...] graniczy z działką inwestycyjną od strony ul. [...] , tym nie mniej w tej sytuacji wskazanie przez urbanistę tej działki miało na celu jedynie zobrazowanie jak takie wysunięcie określonych elementów budynku ma wyglądać. Podsumowując, Sąd nie stwierdził nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa materialnego. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skardze należało uznać za niezasadne. W tym stanie rzeczy należało skargę oddalić, jako nieuzasadnioną, o czym orzeczono, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnego, jak w sentencji.