II SA/Sz 391/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 września 2021 r. sprawy ze skargi Syndyka Masy Upadłości [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego Syndyka Masy Upadłości [...] kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...], powołując się m.in. na przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) oraz § 39 Uchwały Rady Miasta S. nr [...] z dnia [...] października 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "M. " w S. (Dz. Urz. Województwa Z. z 20 listopada 2015 r. poz. 4625) ustalił W. D., działającemu jako Syndyk Masy Upadłości "S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m2, przy ul. [...] w wys. [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w związku z wejściem w życie w dniu [...] grudnia 2015 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "M. " w S., nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] z obrębu [...] znalazła się w terenie elementarnym [...],[...] o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, produkcyjną i magazynową z maksymalną powierzchnią zabudowy w granicach działki budowlanej na poziomie 80%. Ponadto, w planie ustalono dla przedmiotowego terenu stawkę procentową opłaty planistycznej w wysokości 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Następnie organ podał, że w dniu 28 czerwca 2019 r. W. D., działając jako Syndyk Masy Upadłości "S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej sprzedał działkę gruntu nr [...]. Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł, a po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł. Jak wskazał biegły w operacie, zgodnie z poprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "M. " w S. zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] września 2007 r., nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] z obrębu [...] znajdowała się na terenie elementarnym [...],[...] o przeznaczeniu na zabudowę usługową, obiektami produkcyjnymi i magazynowymi przy maksymalnej powierzchni zabudowy na działce budowlanej wynoszącej 50%. Ww. plan utracił moc obowiązywania z chwilą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "M. " w S., tj. [...] grudnia 2015 r. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] października 2015 r. "M. " przeznaczenie terenu nie zmieniło się w porównaniu z uprzednio obowiązującym planem. Różnica w zapisach mających istotne znaczenie obejmuje wymogi dotyczące procentu maksymalnej powierzchni zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznej czynnej: 1. Maksymalna powierzchnia zabudowy na działce zwiększyła się z 50% na 80%; 2. Minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnego zmniejszył się z 25% na 10%. Organ I instancji stwierdził, że wystąpiły przesłanki, których łączne zaistnienie upoważnia do ustalenia i pobrania opłaty planistycznej, tj.: wskutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości i nastąpiło zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Opłatę planistyczną organ ustalił przy zastosowaniu 30% stawki wynikającej z obowiązującej uchwały. W wyniku odwołania złożonego przez Syndyka Masy Upadłości "S. " Spółka z o. o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Uchwały Rady Miasta S. Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "M. " w S., decyzją z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wyjaśniło znaczenie dowodowe operatu szacunkowego przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb opłaty planistycznej. W ocenie Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Również ocena Kolegium nie dała podstaw do zakwestionowania tego dowodu w sprawie, gdyż spełnia on wszystkie wymogi przewidziane przez ustawodawcę i jest wiarygodnym dowodem w sprawie, potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "M. ", w związku ze zmianą wskaźników zagospodarowania terenu (str. 9 i 19 operatu). Kolegium zauważyło, że zmiana planu powodująca zmianę wartości nieruchomości dotyczyła maksymalnej powierzchni zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznej czynnej. Maksymalna powierzchnia zabudowy na działce zwiększyła się z 50% na 80%, zaś minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnego zmniejszył się z 25% na 10%. Zdaniem organu odwoławczego, obydwa te parametry mają bezpośrednie przełożenie na zmianę wartości nieruchomości, gdyż poprzez zwiększenie powierzchni zabudowy działki, w tym przypadku o 30%, przy jednoczesnym zmniejszeniu udziału powierzchni terenu biologicznie czynnego o 15% atrakcyjność inwestycyjna przedmiotowej nieruchomości niewątpliwie wzrosła. W. D. w dniu 8 czerwca 2019 r. aktem notarialnym Rep. A nr [...], działając jako Syndyk Masy Upadłości "S. " Spółka z o. o. w upadłości likwidacyjnej, w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży przeniósł na rzecz innego podmiotu prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr [...]. Kolegium wyjaśniło, że 5-letni termin "zgłoszenia roszczenia" przez organ, określony w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., również został dochowany. D. D. zwrotne potwierdzenie odbioru zawiadomienia z dnia 5 listopada 2020 r. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej odebrał osobiście w dniu 18 listopada 2020 r. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) było w tym przypadku odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia cywilnoprawnego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W ocenie organu odwoławczego, zostały spełnione wszystkie przesłanki naliczenia opłaty planistycznej, co też prawidłowo uczyniono. Kolegium podkreśliło, że oplata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej na podstawie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i ma charakter obligatoryjny, gdyż pobieranie opłat planistycznych stanowi źródło dochodów budżetu gminy, których gmina sama nie może się pozbawiać i których powinna dochodzić celem zapewnienia środków do realizacji zadań własnych. Syndyk Masy Upadłości "S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej zaskarżył opisaną wyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając jej naruszenie: - art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 6, 7, 8 i 12 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty jest równoznaczne z przewidzianym w ustawie zgłoszeniem roszczenia, - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że każdy wzrost wartości nieruchomości stanowi podstawę dla ustalenia opłaty planistycznej a nie tylko taki wzrost, który wprost związany jest ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, - art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że mimo braku zmiany przeznaczenia terenu po zmianie miejscowego planu zagospodarowania w stosunku do przeznaczenia tego terenu jakie było przed jego zmianą zasadnym jest naliczenie opłaty planistycznej, - przepisów postępowania poprzez oparcie decyzji na wybiórczo zgromadzonym i ocenionym materiale dowodowym poprzez uwzględnienie wyłącznie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Gminy Miasto S., w którym wartość nieruchomości znacząco odbiegała od wartości nieruchomości ustalonej w toku prowadzonego przez stronę postępowania upadłościowego, mimo dysponowania aktem notarialnym obejmującym sprzedaż rzeczonej nieruchomości, w którym powołany został operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 3. grudnia 2020 r. i umorzenie postępowania administracyjnego w sprawie i zasądzenie od organu na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając podniesione zarzuty skarżący wskazał, że samo wszczęcie postępowania w przedmiotowej sprawie w dniu 5 listopada 2020 r. nie może być traktowane jako zgłoszenie roszczenia, gdyż przepis art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. odwołuje się do roszczeń o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten nie wskazuje, że Prezydent Miasta wszczyna postępowanie w sprawie, gdyż mówi o tym, że Prezydent Miasta pobiera jednorazową opłatę, stąd też należy wnosić, że przed upływem 5-cio letniego okresu wysokość tej opłaty powinna co najmniej być już znana, a nie dopiero ustalana. Skoro decyzja organu administracji kształtuje obowiązki danej strony, to niczym nieuzasadnionym jest czasowe faworyzowanie organu i czasowe prolongowanie mu podjęcia decyzji w sprawie, tym bardziej, gdy w przedmiotowej sprawie warunkowa sprzedaż nieruchomości została zawarta w dniu [...] kwietnia 2019 r., a umowa przeniesienia w wykonaniu tej warunkowej umowy sprzedaży zawarta została w dniu [...] czerwca 2019 r. Organ I instancji miał przeszło rok czasu na wszczęcie postępowania w przedmiotowej sprawie, a uczynił to w ostatniej chwili, na miesiąc przed upływem 5-cio letniego okresu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Przyjęcie za zasadnej interpretacji ww. przepisów dokonanej przez organy wprowadza znaczącą niepewność w zakresie możliwości określenia swych praw i obowiązków przez zbywcę nieruchomości, który po ponad roku może nie dysponować już środkami pieniężnymi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości. Z drugiej strony takie postępowanie należy również uznać za niegospodarność, gdyż skoro opłata planistyczna nałożona na stronę przysługuje Gminie i stanowi jej dochód własny, to uzyskanie jej po ponad rocznym okresie czasu jest niczym nieuzasadnioną zwłoką po stronie Gminy. Zdaniem skarżącego, w przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości w żaden sposób nie jest związany ze zmianą planu miejscowego, a sporządzony w sprawie operat szacunkowy nieruchomości nie wskazuje na takie okoliczności, stąd też na jego podstawie nie można było ustalić jednorazowej opłaty. Organy kompletnie nie poddały pod ocenę faktu, że zarówno "stary" plan jak i "nowy" dopuszczały lokalizację obiektów handlowych, jednakże i w "starej" i w "nowej" wersji ograniczenie ich powierzchni było tożsame, gdyż powierzchnia sprzedaży nie mogła i dalej nie może przekraczać 2.000 m2. Analiza operatu szacunkowego wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy wprost wskazał, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie uległo zmianie. Tym samym bezpodstawnym jest określenie wysokości opłaty jednorazowej w przedmiotowej prawie. Skarżący zauważył, że w operacie szacunkowym sporządzonym na dzień 29 czerwca 2018 r. wartość nieruchomości została ustalona na kwotę [...]zł. Wprawdzie pomiędzy operatem sporządzonym na zlecenie syndyka a operatem sporządzonym na zlecenie Gminy jest różnica czasowa, jednakże wynosi ona tylko rok. Nie sposób przyjąć za zasadne, że wartość nieruchomości w przeciągu roku nagle wzrosła o [...] zł, gdyż na rynku obrotu nieruchomościami nie było jakichś nadzwyczajnych zdarzeń, które uzasadniałyby taki znaczący wzrost wartości nieruchomości. Z uwagi na wskazane rozbieżności pomiędzy wartościami przedmiotowej nieruchomości przyjętymi przez rzeczoznawców majątkowych działających na zlecenie strony oraz na zlecenie Gminy skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów w postaci: warunkowej umowy sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2019 r. (Rep. A nr [...]) i operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2018 r. W piśmie z dnia 18 czerwca 2021 r. stanowiącym uzupełnienie skargi strona podniosła dodatkowo zarzuty: - naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że podmiotem zobowiązanym do uiszczenie opłaty nie jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, a osoba fizyczna pełniąca funkcję syndyka masy upadłości, która bezsprzecznie właścicielem przedmiotowej nieruchomości nie była; - naruszenia art. 144 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 160 ust, 1 i 2 ustawy prawo upadłościowe poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że syndyk masy upadłości odpowiada osobiście za zobowiązania lub długi masy upadłości oraz nieuwzględnienie, że w toku postępowań sądowych lub administracyjnych zainicjowanych po ogłoszeniu upadłości syndyk działa w imieniu własnym ale na rzecz upadłego, a tym samym poprzez przyjęcie, że ustalenie i obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej następuje nie na rzecz masy upadłości (tu: na rzecz ""S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S.) a na rzecz syndyka masy upadłości, który tą masą upadłości wyłącznie zarządza. Skarżący wskazał, że po dacie złożenia skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego okazało się, że organy administracji publicznej wydające decyzje w sprawie, zgoła odmiennie od obowiązujących przepisów prawa rozumieją instytucję upadłości, wpływu upadłości na prawa własności upadłej spółki, udziału syndyka masy upadłości w postępowaniu upadłościowym, jak i ewentualnych postępowaniach sądowych oraz administracyjnych zainicjowanych po ogłoszeniu upadłości, a tym samym braku odpowiedzialności syndyka masy upadłości za zobowiązania lub długi masy upadłości. W konsekwencji powyższego Prezydent Miasta S. wystawił przeciwko W. D. tytuł wykonawczy i na jego podstawie wszczął przeciwko W. D. postępowanie egzekucyjne, o czym świadczy tytuł wykonawczy z dnia [...] maja 2021 r. i zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z dnia [...] maja 2021 r. W świetle powyższego, z uwagi na błędne rozumienie przez organy administracji publicznej instytucji syndyka masy upadłości oraz błędne, bezzasadne i przyjęte bez podstawy prawnej wskazanie jako podmiotu zobowiązanego w przedmiotowej sprawie osoby fizycznej, powstała konieczność rozszerzenia zgłoszonych w sprawie zarzutów. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje. Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), według kryterium zgodności z prawem, doprowadziła Sąd do przekonania o zasadności skargi wobec naruszenia przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy ukształtowany zapadłym rozstrzygnięciem. Zgodnie z art. 107 § 1 pkt 3 K.p.a., jednym z obowiązkowych elementów decyzji administracyjnej jest oznaczenie strony lub stron postępowania. Oznaczenie strony będącej osobą fizyczną polega na podaniu jej imienia oraz nazwiska i miejsca zamieszkania lub pobytu, a także ewentualnie innych danych (np. PESEL, NIP), zaś w odniesieniu od osób prawnych, państwowych jednostek organizacyjnych i organizacji społecznych nieposiadających osobowości prawnej ich nazwy oraz siedziby. Oznaczenie strony powinno być podane w decyzji w taki sposób i w takim zakresie, aby umożliwiało jej jednoznaczną identyfikację. Wiąże się to z podwójną konkretnością aktu administracyjnego, w ramach której konieczne jest zindywidualizowanie podmiotowego elementu aktu administracyjnego (por. M. Dyl w: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz pod redakcją R. Hausera, M. Wierzbowskiego, wyd. C.H.Beck z 2018 r. s. 848 i powołane w nim orzecznictwo). Zgodnie z art. 52 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 ze zm.), dalej określanej jako "p.u.n.", data wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości jest datą upadłości. Z dniem ogłoszenia upadłości - w myśl art. 61 p.u.n. - majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego. W skład masy upadłości wchodzi majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabyty przez upadłego w toku postępowania upadłościowego (art. 62 p.u.n.). W przypadku ogłoszenia upadłości powołuje się syndyka (art. 156 ust. 1 p.u.n.), który obejmuje majątek upadłego, zarządza nim oraz przystępuje do jego likwidacji (art. 173 p.u.n.). Natomiast stroną w znaczeniu materialnym, pomimo ogłoszenia upadłości, pozostaje nadal upadły, który jest podmiotem stosunku prawnego (por. wyrok NSA z 22 czerwca 2010 r., sygn. akt I GSK 990/09). Stroną postępowania administracyjnego, sądowoadministracyjnego dotyczącego mienia upadłego może być wyłącznie syndyk, który jest tzw. stroną zastępczą, bowiem występuje wprawdzie we własnym imieniu lecz nie na własny rachunek - syndyk działa na rzecz masy upadłości (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2015 r., sygn. akt II GSK 1095/15). Celem poczynienia powyższych uwag jest podkreślenie specyfiki udziału w postępowaniu Syndyka Masy Upadłości "S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej i oderwaniu jego podmiotowości prawnej od osoby fizycznej, która w danym momencie wykonuje obowiązki Syndyka. Możliwa jest bowiem zmiana syndyka w sytuacjach przewidzianych w art. 170 p.u.n., co nie wpływa na zachowanie podmiotowości procesowej Syndyka Masy Upadłości. W rozpoznawanej sprawie w decyzji organu I instancji jako podmiot, któremu ustalono opłatę planistyczną wskazano "W. D., działającego jako Syndyk Masy Upadłości "S. Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S.". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w komparycji decyzji również podało, że rozpoznało odwołanie "Pana W. D., działającego jako Syndyk Masy Upadłości "S. " Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S.". W ocenie Sądu, taki sposób określenia strony postępowania był niewłaściwy. Odpowiednie wskazanie w decyzji, w szczególności w jej sentencji, strony postępowania nie może wzbudzać jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych. Precyzja ta jest tym bardziej konieczne w przypadku decyzji ustalających obowiązki podlegające egzekucji. Zdaniem Sądu, wskazanie, że opłatę planistyczną ustalono "W. D., jako Syndykowi Masy Upadłości "S. " Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej" może wzbudzać wątpliwości interpretacyjne co do podmiotu zobowiązanego do uregulowania opłaty. Dowodem potwierdzającym ten wniosek jest informacja przekazana przez skarżącego, że organ I instancji wystawił tytuł wykonawczy wobec osoby pełniącej funkcję syndyka i wszczął postępowanie mające na celu wyegzekwowanie opłaty planistycznej z majątku osobistego W. D., a nie z masy upadłości. Wskazana okoliczność świadczy nie tylko o nieprecyzyjności w określeniu strony postępowania przez organ I instancji ale również o nieuwzględnieniu przytoczonych wyżej zasad prawa upadłościowego. Okoliczności tej nie dostrzegł lub nie nadał jej należytego znaczenia również organ odwoławczy, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji. W ocenie Sądu, wadliwy sposób określenia strony postępowania miał istotny wpływ na treść podjętego rozstrzygnięcia, którego adresatem winien być Syndyk Masy Upadłości "S. " Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w S., nie zaś osoba W. D. funkcję tą sprawująca. Przy tym skład orzekający Sądu uznał, że sytuacja ta nie nosi znamion skierowania decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a.), co skutkować musiałoby stwierdzeniem nieważności decyzji. Wobec zamieszczonego w skardze wniosku o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów w postaci: warunkowej umowy sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2019 r. i operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2018 r. należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej określanej jako "p.p.s.a.", sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z powyższego wynika, że przepisy p.p.s.a. nie pozwalają sądowi administracyjnemu na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Opinia biegłego jest innym środkiem dowodowym niż "dowód z dokumentu" w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 412/16). Jeżeli chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości to nie jest ona dokumentem w oparciu o który ustala się wartość nieruchomości. Takim dokumentem może być wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W myśl bowiem art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do postanowień art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z przedstawionych przyczyn brak było podstaw do przeprowadzenia dowodu z dokumentów wskazanych przez stronę skarżącą. Zasadnym jest przy tym zwrócenie uwagi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, co wynika wprost z treści art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla określenia wartości nieruchomości przy obliczeniu renty (opłaty) planistycznej należy zgodnie z ust. 11 art. 37 ustawy o planowaniu z 2003 r., stosować w pełnym zakresie zasady określone w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustosunkowując się do zawartego w skardze żądania umorzenia postępowania administracyjnego, które byłoby zasadne w przypadku uznania, że w sprawie doszło do naruszenia zarzucanego skargą art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Sąd stwierdził, że organy dokonały prawidłowej wykładni ww. przepisu. W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Innymi słowy, termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. W orzecznictwie za utrwalony należy uznać pogląd, akceptowany przez skład orzekający Sądu, wedle którego, dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, z 11 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 2577/17, z 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15, z 27 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3161/14, 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1397/11). Odnosząc się do podnoszonej w skardze przesłanki uzasadniającej ustalenie różnicy wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, którą winno się określać przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), Sąd dopuszcza możliwość wystąpienia sytuacji zmiany wartości nieruchomości, która spowodowana będzie zmianą przeznaczenia terenu nie tylko w zakresie jego dotychczasowej funkcji ale również pod względem np. intensywności zagospodarowania. Zmiana dotycząca maksymalnej powierzchni zabudowy nieruchomości z 50% na 80% powierzchni działki determinuje zmianę przeznaczenia tych 30% działki. Odrębną kwestią jest natomiast to, czy rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wykaże związek takiej zmiany przeznaczenia terenu ze zmianą wartości danej nieruchomości. Wobec faktu uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji prowadzenie bardziej szczegółowych rozważań na temat trafności oceny przez organy orzekające w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 7 grudnia 2020 r. wydaje się niecelowe. Uwzględnić bowiem należy przewidywany okres niezbędny do uprawomocnienia się niniejszego wyroku, zwrotu akt administracyjnych i możliwości wykorzystania ww. operatu w ponownym postępowaniu administracyjnym (jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia - art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podsumowując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, że wobec opisanego wyżej naruszenia przepisu art. 107 § 1 K.p.a., poprzez nieprecyzyjne określenie podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty planistycznej, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy p.p.s.a. należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania obejmujących uiszczony przez stronę skarżącą wpis od skargi Sąd orzekł na mocy art. 200 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę obowiązkiem organu orzekającego będzie uwzględnienie uwag płynących z uzasadnienia niniejszego wyroku, prawidłowe określenie w decyzji jej adresata – strony postępowania oraz obowiązujących przepisów prawa, w tym m.in. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.