II SA/Sz 440/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2008 r. sprawy ze skargi H. i J. R. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. decyzją z dnia 14 stycznia 2008 r. wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 z póżn. zm.) oraz art. 104 k.p.a., nakazał J. Ż. oraz H. i J. R. wykonanie w terminie do dnia 30 marca 2008 r. czynności mających na celu doprowadzenie budynku mieszkalnego nr [...] położonego na terenie działki nr [...] w miejscowości N. w gminie P. do właściwego stanu technicznego tj: 1) naprawę zniszczonych elementów konstrukcyjnych dachu i stropów budynku, 2) naprawę zniszczonego pokrycia dachowego budynku, 3) naprawę zniszczonych ścian budynku, 4) naprawę zniszczonej stolarki okiennej i drzwiowej budynku, 5) naprawę zniszczonego komina z cegły, 6) naprawę zniszczonych tynków budynku. Jednocześnie zobowiązał ww. osoby do wykonania prac pod nadzorem osoby uprawnionej, oraz do przedłożenia oświadczenia uprawnionej osoby, że roboty budowlane wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami. Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał, że w dniu 13 lutego 2007 r. przeprowadził wizję lokalną w sprawie niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego położonego na terenie działki nr ew. [...] w miejscowości N. nr [...] stanowiącego współwłasność nieżyjącej J. Ż. oraz H. i J. R. W jej trakcie ustalono, że budynek w części należącej do nieżyjącej J. Ż. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, bowiem pokrycie dachowe jest zniszczone, nieszczelne i powoduje zalewanie budynku przez wody opadowe przyczyniając się do dalszej dewastacji budynku. Widoczne załamania połaci dachu świadczą o zniszczeniu drewnianej konstrukcji dachu, ściany z cegły są pozbawione tynku i zniszczone, stolarka okienna kwalifikuje się do naprawy lub wymiany. Organ wskazał, że zgodnie z oświadczeniem H. i J. R. budynek w części należącej poprzednio do nieżyjącej J. Ż. nie jest użytkowany, nie przeprowadzono postępowania spadkowego po zmarłej, pozostaje pod dozorem syna poprzedniej współwłaścicielki J. Ż. zamieszkałego w tej samej miejscowości, który jest potencjalnym spadkobiercą nieruchomości. Wobec nie przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłej, organ I instancji wystąpił z wnioskiem do Sądu Rejonowego w G. o ustanowienie kuratora do zarządzania nieruchomością po zmarłej wskazując jako kandydata na kuratora – J. Ż. i jednocześnie zawieszając postępowanie administracyjne do czasu rozpoznania tego wniosku. Ponieważ postanowieniem z dnia 17 października 2007 r. Sąd Rejonowy w G. oddalił wniosek o ustanowienie kuratora spadku, postępowanie administracyjne zostało podjęte. Zgodnie z art. 61 oraz art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Ponieważ stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny budynku organ I instancji decyzją z dnia 26 października 2006 r. zobowiązał J. Ż. do wykonania czynności mających na celu doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego, jednakże organ II instancji w wyniku rozpoznania odwołania J. Ż. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania wskazując, że obowiązek powinien być nałożony na wszystkich właścicieli budynku a nie tylko na jednego z nich. Organ wskazał, że nakładając obowiązki na współwłaścicieli budynku oraz syna zmarłej poprzedniej współwłaścicielki miał na uwadze, że mimo, iż nie jest on ustanowionym przez sąd spadkobiercą, jest synem zmarłej i sprawuje dozór nad budynkiem do czasu ustanowienia kuratora i jest jedyną znaną organowi osobą mogącą zabezpieczyć zdewastowany budynek i tym samym nie dopuścić do dalszej jego dewastacji. Ponieważ obowiązek naprawy budynku dotyczy części wspólnych budynku, do wykonania nałożonych decyzją obowiązków zobowiązano współwłaścicieli budynku. W odwołaniu od decyzji H. i J. R. wskazali, że są współwłaścicielami budynku w ½ części od 1980 r., a zarząd rzeczą wspólną mają obowiązek wykonywać wszyscy współwłaściciele, nie zaś tylko jeden z nich. Drugi współwłaściciel natomiast doprowadził do dewastacji swej części domu mieszkalnego do tego stopnia, że się z niego wyprowadził, a nałożenie obowiązku remontu tej części budynku na odwołujących się jest rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ponadto, wskutek zaniedbań współwłaściciela, nastąpiło tak znaczne zniszczenie części budynku, że nadaje się on do rozbiórki, nie zaś do kapitalnego remontu. J. Ż. w odwołaniu od decyzji zwrócił się o przesunięcie terminu wykonania czynności do dnia 31 grudnia 2008 r. Wskazał, że do tej daty zostanie wszczęte postępowanie spadkowe, a prace remontowe zaczną się po ustaleniu prawowitego właściciela budynku. Ponadto dodał, że za przesunięciem terminu przemawia pogoda, bo żadna firma nie podejmie się naprawy dachu w tak zmiennych warunkach pogodowych. Wskazał, że zabezpieczył elementy dachu stanowiące zagrożenie dla życia i zdrowia. Z. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. decyzją z dnia 30 kwietnia 2008 r. Nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków, a w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy. Nowy termin wykonania obowiązków wyznaczył na 30 września 2008 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że poprzednia współwłaścicielka budynku J. Ż. zmarła w 1998 r. a J. Ż. jest jej następcą prawnym, zatem organ I instancji prawidłowo nałożył obowiązki odnośnie części wspólnych budynku na jego współwłaścicieli. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wskazał, że utrzymanie części wspólnych budynku w odpowiednim stanie technicznym, przy obecnym stanie prawnym nieruchomości (brak zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości) należy do obowiązków współwłaścicieli obiektu, natomiast rozbiórka obiektu budowlanego może nastąpić w oparciu o przepisy art. 31 ustawy Prawo budowlane, po wystąpieniu do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwolenie na rozbiórkę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na ww. decyzję H. i J. R. zarzucili wydanie decyzji z naruszeniem art. 7 k.p.a. przez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i w konsekwencji nałożenie na skarżących obowiązku przeprowadzenia remontu nie użytkowanej przez nich części domu, pominięcie faktu, że skarżący mają odrębne wejście do swojej części budynku który użytkują od wielu lat i która jest w bardzo dobrym stanie technicznym i estetycznym. Zarzucili decyzji naruszenie art. 200, art. 206 i art. 208 Kodeksu cywilnego poprzez uznanie w zaskarżonej decyzji, że powinni współdziałać z J. Ż. jako następcą prawnym po zmarłej J. Ż. będącej poprzednią współwłaścicielką nieruchomości w udziale do ½ części, nie wskazując na jakiej podstawie J. Ż. został uznany za zarządcę nieruchomości i następcę prawnego poprzedniej współwłaścicielki, skoro postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone, a sąd powszechny nie wyznaczył go zarządcą nieruchomości. Zarzucili naruszenie art. 61 ustawy Prawo budowlane poprzez wskazanie, że na współwłaścicielach budynku spoczywa ciężar utrzymania części wspólnych, bez podania przez organ o jakie części wspólne chodzi, skoro każdy ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego podziału o sposobie użytkowania, użytkuje wyłącznie swoją część budynku, a skarżący przeprowadzili remont użytkowanej przez siebie części budynku. W uzasadnieniu skargi podnieśli, że budynek którego są współwłaścicielami jest budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym, bliźniaczym posiadającym dwa odrębne lokale mieszkalne z oddzielnymi wejściami, co daje w udziale do ½ części budynku każdemu ze współwłaścicieli. Brak jest zatem części wspólnych budynku w stosunku do których współwłaściciele mieliby być zobowiązani do współdziałania o jakim mowa w art. 200 kc. Wskazali, że każdy ze współwłaścicieli odpowiadał za swoją część budynku od strony wewnętrznej i zewnętrznej przyjmując podział użytkowania budynku w linii pionowej począwszy od dachu, aż do fundamentów. Organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły tej okoliczności. Ponadto organy bezpodstawnie uznały, że J. Ż. jest zarządcą nieruchomości a skarżący są zobowiązani współdziałać z nim w zarządzie rzeczą wspólną, gdy tymczasem nie jest on umocowany do podejmowania takich czynności. Może nie być spadkobiercą, może spadek odrzucić, jak również pozostali spadkobiercy, a spadkobiercą może być Gmina P. lub Skarb Państwa jeżeli zajdą przesłanki o których mowa w art. 935 i 1020 kc. Skarżący podnieśli, że mają interes prawny w tym, aby remont zdewastowanej części budynku po zmarłej współwłaścicielce przeprowadziła osoba będąca spadkobiercą ewentualnie kurator spadku ustanowiony przez sąd. Nie ma żadnego uzasadnienia aby koszty remontu tej części budynku ponosili skarżący, tym bardziej, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r. (sygn. akt III CZP 80/79, OSNC 1980/9/157) współwłaściciel nie może żądać zwrotu wartości poniesionych nakładów w zakresie odpowiadającym udziałowi pozostałego współwłaściciela w całości nieruchomości, jeżeli w wyniku dokonanego podziału nie korzysta z tej części nieruchomości. W wyniku długoletniego użytkowania części nieruchomości według porozumienia skarżących ze zmarłą J. Ż. został dokonany podział co do sposobu użytkowania budynku i działki gruntu, i każdy ze współwłaścicieli użytkujących swoją część ponosił nakłady finansowe w celu utrzymania tej części w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym. Nie ponosił natomiast nakładów na część gruntu i budynku użytkowaną przez drugiego współwłaściciela, pomimo, że w sensie prawnym obie te części stanowią współwłasność. Z. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 2 października 2008 r. skarżący oświadczyli, że popierają skargę, oraz, że zmarła J. Ż. miała więcej dzieci niż tylko syna J. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przeprowadzone pod tym kątem badanie zaskarżonej decyzji doprowadziło do uznania przez Sąd, że skarga jest zasadna. Będąca przedmiotem skargi decyzja Z. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia 30 kwietnia 2008 r. oraz poprzedzająca jej wydanie decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 14 stycznia 2008 r. nakładająca na skarżących oraz syna zmarłej współwłaścicielki budynku mieszkalnego położonego w N. nr [...] doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego, została wydana na podstawie art. 66 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.) zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym oraz jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem obciąża, w myśl art. 61 powołanej wyżej ustawy, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Adresatem decyzji opartej na art. 66 może być zatem właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Ustawa prawo budowlane nie definiuje pojęcia zarządcy. Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na podstawie i w zakresie określonym w przepisach szczególnych lub na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela tej nieruchomości. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zarządca powołany w celu prowadzenia, w imieniu właściciela, bieżącej eksploatacji obiektu budowlanego i zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego obiektu powinien, stosownie do występujących potrzeb, zapewnić również jego naprawę. Z akt niniejszej sprawy nie wynika, by J. Ż. był zarządcą obiektu budowlanego w sensie wynikającym z ww. przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest także zarządcą wyznaczonym przez sąd powszechny na podstawie art. 203 kc. Jak ustaliły organy orzekające w sprawie, budynek mieszkalny dwurodzinny położony w N. nr [...] jest własnością skarżących w ½ części oraz był własnością w ½ części J. Ż. która zmarła w 1998 r. Postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone ani nie toczy się. J. Ż., na którego zaskarżoną decyzją zostały nałożone obowiązki, jest synem byłej współwłaścicielki i potencjalnym spadkobiercą, sprawuje także dozór nad budynkiem. Wskutek śmierci osoby fizycznej jej prawa i obowiązki o charakterze majątkowym przechodzą na inne osoby, stosownie do ich uprawnień w tym zakresie. Zgodnie z art. 922 § 1 kc prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na spadkobierców w chwili jego śmierci, jednakże dopiero po stwierdzeniu przez sąd nabycia spadku obowiązuje ustanowione w art. 1025 kc domniemanie, że "osoba która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku jest spadkobiercą". Ponieważ J. Ż. na dzień wydania zaskarżonej decyzji nie dysponował postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po J. Ż., uznanie go za następcę prawnego zmarłej współwłaścicielki nieruchomości było przedwczesne. Jak zasadnie wskazali skarżący po przeprowadzeniu postępowania spadkowego może okazać się, że w ogóle nie jest on spadkobiercą, lub że jest jednym z wielu spadkobierców. Nie jest także zarządcą nieruchomości bowiem nie został ustanowiony zarządcą z woli właścicieli, ani w drodze postanowienia sądu. Zawarta w art. 61 Prawa budowlanego regulacja, przewidziane tam obowiązki utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, nakłada na właściciela lub zarządcę i brak jest jakichkolwiek podstaw do stosowania wykładni rozszerzającej tego przepisu i objęcia tym obowiązkiem innych osób, w tym potencjalnego spadkobiercę. Organ nadzoru budowlanego wskazał w uzasadnieniu decyzji, że określone decyzją obowiązki dotyczą części wspólnych budynku zatem obciążają wszystkich współwłaścicieli. Istota współwłasności polega na tym, że własność tej samej rzeczy (w niniejszej sprawie nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom, jest to zatem prawo niepodzielne przysługujące współwłaścicielom. Współwłasność to prawo własności składające się z zespołów udziałów. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne (skuteczne erga omnes i erga partes) prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części rzeczy. Odrębną kwestią jest natomiast dokonany w ramach korzystania z rzeczy podział quoad usum. Stosownie bowiem do art. 206 kc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nie budzi wątpliwości, że w przypadku występowania współwłasności obiektu budowlanego, obowiązek jego utrzymania w odpowiednim stanie technicznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Jednakże, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 maja 1996 r. sygn. akt SA/Wr 2096/95 (Prok. i Pr. 1997/6/45) jeżeli pomiędzy współwłaścicielami została zawarta ugoda sądowa o podziale obiektu do użytkowania, organ orzekając o obowiązku utrzymania w odpowiednim stanie technicznym określonej części obiektu, pozostającej w wyłącznym użytkowaniu jednego współwłaściciela, może skierować wydane w drodze decyzji nakazy wyłącznie do tego współwłaściciela. Pozostałym współwłaścicielom należy natomiast zapewnić udział w takim postępowaniu stosownie do art. 61 § 4 kpa. Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela ten pogląd, jak również wskazuje, że dopuszczalne jest dokonanie podziału rzeczy wspólnej do korzystania umową, zawartą również w sposób dorozumiany. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lutego 2004 r. IV CK 17/03 dopuszczalność takiej umowy nie budzi wątpliwości z uwagi na to że rodzi ona skutki obligacyjne, nie zmieniając stosunków własnościowych, a jej zawarcie nie wymaga zachowania określonej formy. Brak także przyczyn, dla których umowa taka nie mogłaby zostać zawarta w sposób dorozumiany, gdyż zgodnie z treścią art. 60 kc wola osoby dokonującej czynności prawnej może – co do zasady- zostać wyrażona przez każde zachowanie się, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy ustalić, czy pomiędzy poprzednią współwłaścicielką nieruchomości a skarżącymi taka umowa w sposób dorozumiany nie została zawarta, skoro jak wskazują skarżący od momentu nabycia przez nich udziału nieruchomości w ½ części w 1980 r. każdy ze współwłaścicieli remontował i użytkował swoją część budynku. Ponadto z załączonych do skargi zdjęć wynika, że w nieodpowiednim stanie technicznym jest tylko ta cześć budynku którą użytkowała J. Ż. i która obecnie pozostaje pod dozorem jej syna. Należy zauważyć, że sam sposób wykonywania przez spadkodawcę uprawnień określonych w art. 206 kc nie jest prawem majątkowym i nie podlega dziedziczeniu. Jednakże prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli są prawami majątkowymi nie związanymi ściśle z osobą współwłaściciela, lecz z udziałem w rzeczy. Uznać zatem należy, że prawa takie nie gasną z chwilą śmierci współwłaściciela, lecz przechodzą na jego spadkobierców (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 października 2002 r. III CKN 521/01. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zaistniały podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku wynika z regulacji zawartej w art. 152 tej ustawy.