II SA/Sz 463/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. W dniu [...] r. L. S., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Zakład Budowlany "[...]" z siedzibą w S., złożył do Prezydenta Miasta S. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa przy al. [...]", polegającej na budowie zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej i przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku przy al. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną, dojazdami, dojściami pieszymi, małą architekturą, sieciami zewnętrznymi zasilającymi, przyłączami i instalacjami zewnętrznymi: cieplnymi, wodnymi, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, elektroenergetycznymi, oświetlenia terenu i teletechnicznymi. Do wniosku załączono wymagane dokumenty, w postaci map, oświadczeń o możliwości zapewnienia dostawy niezbędnych mediów, oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością oraz charakterystykę przedsięwzięcia. Z poczynionych w toku postępowania administracyjnego ustaleń wynika, że nieruchomość, dla której planowana jest inwestycja, położona na działkach oznaczonych numerami [...] w obrębie [...] ma dostęp do dróg publicznych od strony al. [...] (droga wojewódzka) oraz od strony ul. [...] (droga gminna). Dla terenu, na którym planowana jest inwestycja nie ma sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z pisma Biura Planowania Przestrzennego Miasta z dnia 28 listopada 2013 r. wynika, że w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Szczecin (Uchwała Nr XVII/470/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 26 marca 2012 r.), teren ten jest objęty jednostką planistyczną S.Ł.04 o następujących ustaleniach: funkcja dominująca – usługi sportu i rekreacji, zabudowa usługowa, funkcje uzupełniające – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności, usługi publiczne. Biuro Planowania Przestrzennego Miasta nie wniosło uwag do zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem. Zamierzenie inwestycyjne zostało również pozytywnie zaopiniowane przez Zarząd Dróg i Transportu Miejskiego, który wskazał na szczegółowe uwarunkowania związane z realizacją inwestycji. Wojewódzki Konserwator Zabytków w S. postanowieniem z dnia [...]r. pozytywnie uzgodnił decyzję o warunkach zabudowy. Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Prezydent Miasta ustalił na rzecz L. S., prowadzącego działalność gospodarczą "[...]" Zakład Budowlany L. S., warunki zabudowy dla terenu położonego w S. przy al. [...] (dz. [...] obręb [...]). Warunki zabudowy dotyczą inwestycji polegającej na budowie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym i przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły przy al. [...] na budynek biurowy wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniem terenu przy al. [...] w S. Dla inwestycji określono następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: W zakresie obowiązującej linii zabudowy: - od Al. [...]: linia zabudowy (którą tworzy lico budynku przy Al. [...]) bez zmian, - od ul. [...]: obowiązująca linia zabudowy jako kontynuacja linii zabudowy budynku przy Al, [....] (dla części zabudowy zlokalizowanej od al. [...]) oraz w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] (dla części zabudowy zlokalizowanej od ul. [...]), zgodnie z załącznikami graficznymi, - dopuszczono łączniki pomiędzy poszczególnymi bryłami, wycofane minimum 10 m w stosunku do obowiązującej linii zabudowy brył mieszkalnych. W zakresie wskaźnika zabudowy - wielkość powierzchni całej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] obręb [...] maksymalnie 43%. Odnośnie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej - ustalono minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w działce nr [...] obręb [...] w wysokości 35%. W zakresie szerokości elewacji frontowych - budynku przy Al. [...] bez zmian; szerokość elewacji poszczególnych brył mieszkalnych tworzących nową zabudowę: od Al. [...] m, od ul. [...] m. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych określono w następujący sposób - budynku przy Al. [...] bez zmian; wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych brył mieszkalnych tworzących nową zabudowę (zarówno od Al. [...] jak i od ul. [...]) 9 - 10,5 m, dla dopuszczonych łączników wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych pomiędzy 3-7 m; Odnośnie geometrii dachów - dach budynku przy Al. [...] bez zmian; dachy brył mieszkalnych nowej zabudowy strome wielospadowe o kącie nachylenia połaci 25 - 30 stopni, układ kalenic dowolny, wysokość kalenic 14,5 - 18 m, kalenice poszczególnych brył nie mogą wystawać ponad linię łączącą najwyższą kalenicę budynku przy Al. [...] z kalenicą budynku przy ul. [...] (wskazane jest aby były w przybliżeniu styczne do tej linii); dachy łączników płaskie. Określając warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji wskazano, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie poprzez ul. [...]. W stanowiących załącznik opisowy do decyzji wynikach analizy urbanistycznej wskazano, że działka o numerze [...] przylega do dwóch dróg publicznych: al. [...] (droga wojewódzka) i ul. [...] (droga gminna), posiada więc dwa fronty. Przyjęto jednak, że nie są to fronty równorzędne, bowiem część działki od al. [...] zabudowana jest reprezentacyjnym budynkiem zabytkowym o dużej wartości historycznej. Stąd biorąc pod uwagę usytuowanie istniejącego na działce budynku, jego charakter oraz dostęp do drogi publicznej o wyższej randze, przyjęto, że jest to front działki objętej decyzją o warunkach zabudowy. Za podstawę wyznaczenia obszaru przyjętego do analizy przyjęto szerokość działki od strony tak określonego frontu działki tj. 75 metrów. Wskazano, że na tak wyznaczonym obszarze znajduje się zabudowa usługowa i mieszkaniowa, pozwalająca na zbadanie kontynuacji funkcji i parametrów dla planowanej inwestycji. Ustalając linię zabudowy przyjęto, że od strony al. [...] nie ulegnie ona zmianie, natomiast dla ustalenia linii zabudowy od strony ul. [...] zastosowano § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem". Uzasadnieniem dla zastosowania tej regulacji był fakt, że w związku z usytuowaniem istniejącego przy ul. [...] budynku zbyt blisko drogi, a także załamaniem granicy działki z pasem drogowym nie było możliwe ustalenie linii zabudowy z zastosowaniem § 4 ust. 3 rozporządzenia. Ustalając wskaźnik zabudowy zastosowano § 5 ust. 2 rozporządzenia wskazując, że dla wyliczenia wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji przyjęto średni wskaźnik zabudowy działek, na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Przy obliczeniach nie wzięto pod uwagę działek, dla których wskaźnik zabudowy wynosi 100% jak również działek, których zabudowa nie odbiega formą od budynków jednorodzinnych. Określając szerokość elewacji frontowych podano, że szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku szkoły nie ulegnie zmianie, natomiast dla nowej zabudowy ustalono szerokość elewacji frontowych od obu frontów działki nr [...] obręb [...]. Organ wskazał, że zastosował § 6 ust. 2 rozporządzenia przyjmując, że od strony al. [...], zważywszy, że nowa zabudowa będzie się znajdowała w drugiej linii dopuszczalne jest ustalenie szerokości w granicach od 14 do 39 metrów, natomiast dla elewacji frontowych od ul. [...] – od 14 do 20 metrów, przy zastosowaniu § 6 ust. 1 rozporządzenia. Przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych dla nowej zabudowy (wysokość elewacji istniejącego budynku nie ulegnie zmianie) zastosowano § 7 ust. 4 rozporządzenia. Przeanalizowano wysokość budynków usytuowanych na działkach sąsiadujących z inwestycją i uznano, że planowana zabudowa jest najbardziej zbliżona charakterem do znajdującego się przy al. [...] kompleksu budynków wielorodzinnych o wysokości 10-11. Z kolei wysokość istniejącego na obszarze inwestycji budynku bezpośrednio sąsiadującego z planowaną zabudową zarówno od strony al. [...] jak i od ul. [...] kształtuje się pomiędzy 9, a 10 metrów. Uznano, zatem, że wysokość planowanych budynków powinna kształtować się pomiędzy 9 a 10,5, co zapewni harmonijny wygląd pierzei ul. [...]. Wskazano również, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie od ul. [...]. Odwołanie do decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], zarzucając naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia, poprzez nieuwzględnienie charakteru miejsca i jego wyjątkowych walorów architektonicznych i krajobrazowych. Wspólnota podniosła, że dzielnica, której dotyczy inwestycja ma charakter willowy i stanowi bezpośrednie sąsiedztwo dla największego parku w mieście. Istniejący ład z ukonstytuowanym starodrzewiem wraz z istniejącym układem urbanistycznym stanowi krajobraz, który zostanie całkowicie zmieniony po wybudowaniu osiedla o dominującej charakterystyce. W odwołaniu wskazano, że ustalając warunki zabudowy nie uwzględniono interesu publicznego oraz naruszono przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności łącząc dwie inwestycje – przebudowę istniejącego, zabytkowego budynku i budowę zabudowy wielorodzinnej. W ocenie Wspólnoty zabieg ten ma na celu umożliwienie inwestorowi odniesienia się do kompleksu budynków jednorodzinnych usytuowanych przy al. [...]. Ustalając warunki zabudowy organ naruszył przepisy rozporządzenia w zakresie linii zabudowy. Decyzją z dnia [....] r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium wskazało na zbyt ogólne określenie inwestycji – nie wiadomo ile faktycznie budynków zostanie wzniesionych na objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy terenie, jakie będą ich parametry i gabaryty. W ocenie Kolegium organ I instancji bezpodstawnie połączył dwie niezależne inwestycje tj. przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku czterokondygnacyjnego położonego przy al. [...], z zabudową budynkami wielorodzinnymi. Przebudowa tego budynku i zmiana sposobu jego użytkowania nie wchodzi w zakres budowy domów wielorodzinnych i wymaga innych ustaleń, które to ustalenia powinny zostać wyodrębnione w zaskarżonej decyzji. Nadto Kolegium uznało, że niewłaściwie wyznaczono obszar analizowany, bowiem w związku ze wskazaniem, iż obsługa komunikacyjna odbywać się będzie wyłącznie od ul. [...] należało przyjąć, że tam właśnie znajduje się front inwestycji i w konsekwencji ustalić granice obszaru analizowanego przyjmując za podstawę szerokość działki od strony tej ulicy. Kolegium podzieliło wątpliwości Wspólnoty odnoszące się do szerokości i wysokości elewacji frontowej. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w szczególności okoliczności dotyczących ustalenia frontu inwestycji Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] r., nr [...] ustalił na rzecz L. S., prowadzącego działalność gospodarczą "[...]" Zakład Budowlany L. S., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z 2 łącznikami budynków i garażem podziemnym oraz przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania budynku szkoły przy al. [...] na budynek biurowy, wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniem terenu przy al. [...] – ul. [...] na działkach nr [...] obręb [...]. W uzasadnieniu decyzji organ sprecyzował ilość budynków. Ze złożonego na tym etapie postępowania oświadczenia inwestora wynika, że planowana działalność usługowa i mieszkaniowa wielorodzinna będą ze sobą związane przez lokalizację na jednej działce oraz powiązanie funkcjonalne wejściami na działkę, w tym głównym wejściem na działkę od strony al. [...], wjazdami, sposobem zagospodarowania terenu, infrastrukturą techniczną i parkingami. W zakresie obsługi komunikacyjnej organ uzyskał stanowisko Zarządu Dróg i Transportu Miejskiego w S., z którego wynika, że obsługa komunikacyjna dla ruchu kołowego odbywać się będzie od ul. [...], natomiast obsługa komunikacyjna w zakresie wejścia na posesję możliwa jest od al. [...]. Organ wskazał również, że po analizie orzeczenia Kolegium, wyjaśnień inwestora oraz stanowiska ZDiTM uznał, że front działki objętej wnioskiem znajduje się od ul. [...], natomiast biorąc pod uwagę okoliczność, iż planowana inwestycja będzie miała wpływ na pierzeję ul. [...], dokonano analizy cech i parametrów zabudowy również dla tej ulicy. Pozostałe parametry nowej zabudowy nie uległy zmianie. Na skutek odwołania od decyzji, złożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...], w którym podniesiono zarzuty odnoszące się do ustalonych parametrów zabudowy, wydania jednej decyzji dla dwóch różnych inwestycji, które mogą funkcjonować autonomicznie oraz ustalenia głównego wejścia na teren działki od strony al. [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...]r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W ocenie Kolegium analiza obszaru porównawczego została przeprowadzona prawidłowo, a wydana w oparciu o nią decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami, gdyż zawiera określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), zwanej dalej "u.p.z.p." elementy. Kolegium nie podzieliło zarzutów skarżącej odnoszących się do objęcia jedną decyzją o warunkach zabudowy dwóch niezależnych inwestycji. Wskazało bowiem, że to inwestor określa zakres inwestycji, który w tym przypadku obejmuje budowę zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego na działce budynku, przy czym funkcjonalnym powiązaniem obu inwestycji jest jeden wspólny teren oraz główne wejście na ten obszar od strony budynku szkoły. Kolegium uznało za prawidłowe ustalenie parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy określonej przez inwestora jako front działki. Organ stwierdził, że skoro od frontu działki zlokalizowana jest już istniejąca zabudowa, to konsekwentnie budynki mieszkalne wielorodzinne posadowione będą w drugiej linii zabudowy. Organ I instancji ustalając parametry zabudowy również dla budynków położonych od ul. [...] zabezpieczył interesy mieszkańców tej ulicy. W ocenie Kolegium wszystkie parametry dotyczące planowanej zabudowy zostały wyznaczone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. podnosząc zarzuty naruszenia: W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c oraz pkt 2 P.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że akt ten narusza prawo w sposób uzasadniający jego wyeliminowanie z obrotu prawnego. Przystępując do badania zasadności skargi w pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji celu publicznego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa następujące warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której owa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dopełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które szczegółowo określają wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przytoczone wyżej przepisy formułują zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W literaturze wskazuje się, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck 2013). Zarzuty skargi nie są zasadne. Sąd nie podzielił zarzutu odnoszącego się do ustalenia dwóch frontów działki. Stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W realiach niniejszej sprawy teren inwestycji ma dostęp do dwóch dróg publicznych, przy czym dla głównego wejścia inwestor wskazał al. [...], natomiast dla wjazdu ul. [...]. W ocenie sądu takie określenie frontu działki jest dopuszczalne i możliwe, zważywszy na jej usytuowanie. Przepisy nie precyzują, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg publicznych, a inwestor przewiduje możliwość wejścia od strony jednej z nich, a wjazdu od strony drugiej. Oceny należy w takim przypadku dokonywać zarówno w oparciu o oświadczenie inwestora, jak również biorąc pod uwagę wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy uwarunkowania. Należy zważyć na fakt, iż w niniejszej sprawie inwestor w sposób wyczerpujący wyjaśnił z jakich względów przyjął, że główne wejście na teren posesji będzie usytuowane od al. [...]. Ma to, zdaniem inwestora, uzasadnienie przede wszystkim w reprezentacyjnym charakterze istniejącej od tej ulicy zabudowy, w tym budynku przy al. [...]. Planowana i istniejąca zabudowa będą połączone funkcjonalnie, poprzez wspólne zagospodarowanie terenu, w tym miejsca parkingowe, dojścia, zieleńce. W ocenie sądu stanowi to wystarczające uzasadnienie dla wskazania frontu działki od al. [...]. W tych okolicznościach określenie parametrów planowanej zabudowy również od ulicy [...] nie stanowi naruszenia zasad planowania, skoro – jak wynika z akt administracyjnych, celem tego zabiegu było dostosowanie jej do otoczenia, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, w szczególności w zakresie wysokości elewacji frontowych i ich szerokości. Sąd nie podzielił zarzutów odnoszących się do naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia, poprzez zbyt szerokie ustalenie granic obszaru analizowanego. Przepis ten ustala bowiem minimalne granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej aniżeli trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, przy czym odległość ta nie może być mniejsza aniżeli 50 metrów. Oznacza to, że granice obszaru analizowanego mogą być wyznaczone w odległości większej aniżeli trzykrotna szerokość frontu. Nie oznacza to jednocześnie dowolności i takiego wyznaczenia obszaru analizowanego, który obejmowałby tereny o różnorodnej zabudowie na dużym obszarze. Wyznaczenie obszaru analizowanego ma na celu ustalenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu i odniesienie tych ustaleń do planowanej zabudowy. Słusznym i dopuszczalnym jest zatem takie ustalenie tego obszaru, które w sposób najpełniejszy odzwierciedla rodzaj i charakter zabudowy w otoczeniu miejsca, na którym planowana jest inwestycja. W ocenie sądu w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia zasad wyznaczania obszaru analizowanego, zważywszy na fakt, iż w otoczeniu planowanej inwestycji znajduje się zabudowa o różnych funkcjach i gabarytach. Brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia zarzutu dotyczącego intensywności zabudowy i wysokości planowanej inwestycji, dla której otoczenie stanowią historyczne obiekty o charakterze willowym. Z akt administracyjnych wynika jednoznacznie, że intensywność zabudowy, ustalona na poziomie maksymalnie 43% nie odbiega znacząco od wskaźników zabudowy położonych w obszarze analizowanym działek. W odniesieniu do zabudowy o podobnym charakterze wskaźnik ten kształtuje się niejednokrotnie na wyższym poziomie (al. [...]– 47,%, al. [...], [...] – 63%,al. [...] – 51,1%). Średni wskaźnik zabudowy, włączając budynki jednorodzinne oraz działki dla których wskaźnik zabudowy wynosi 100 %, kształtuje się na poziomie 30%. Dla działek z zabudową mieszkaniową wielorodzinną parametr ten kształtuje się na poziomie 43%, co oznacza, że stosując § 5 ust. 2 rozporządzenia organ kierował się racjonalnymi przesłankami, a jego ustalenia nie noszą cech dowolności. Wbrew wywodom skargi organ szczegółowo i wyczerpująco wyjaśnił jakimi względami kierował się ustalając wysokość i szerokość elewacji frontowych. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ szczegółowo wyjaśnił jakimi względami kierował się ustalając szerokość elewacji frontowej zarówno od strony al. [...] jak i od ul. [...]. Konsekwencją przyjęcia, iż front budynku stanowi al. [...] było ustalenie, że budynki stanowiące nową zabudowę będą usytuowane w drugiej linii zabudowy w stosunku do istniejącego na terenie inwestycji budynku przy al. [...]. W ocenie sądu było to ustalenie prawidłowe. Analiza zawiera uzasadnienie dla ustalenia szerokości elewacji frontowej od strony al. [...], które w sposób wyczerpujący opisuje powody określenia szerokości na poziomie wskazanym w decyzji. Brak jest podstaw do kwestionowania decyzji w tym zakresie, zważywszy na fakt, iż organ podobną analizę przeprowadził również dla elewacji frontowych od ul. [...], uwzględniając konieczność zapewnienia harmonijnej i korespondującej z istniejącą zabudowy. Podobne stanowisko należy zająć w odniesieniu do zarzutów dotyczących ustalenia wysokości elewacji frontowej. Z analizy wynika, że określając wysokość planowanej zabudowy uwzględniono z jednej strony charakter i wysokość istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej jak i konieczność zapewnienia harmonijnego wyglądu pierzei ul. [...], z drugiej. Średnia wysokość elewacji frontowych na analizowanym terenie wynosi 7,6 m, przy czym wysokość zabudowy o charakterze wielorodzinnym kształtuje się na wyższym poziomie, a istniejące w tym obszarze budynki jednorodzinne, których jest więcej, mają niższą wysokość. W związku z powyższym jako punkt odniesienia dla ustalenia wysokości elewacji frontowych przyjęto wysokość zabudowy wielorodzinnej i ustalono ją na poziomie 9-10,5 m. Było to w ocenie sądu dopuszczalne i nie naruszało granic uznania, bowiem tak ustalona wysokość elewacji frontowych nawiązuje do istniejącej zabudowy i nie przekracza maksymalnej wysokości budynków w obszarze analizowanym. Nie doszło również do naruszenia art. 61 ust. 3 u.p.z.p. w sposób wskazany w skardze, bowiem obowiązek zawarcia umowy dotyczy sytuacji, w której uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W niniejszej sprawie przypadek ten nie zachodzi, a zatem inwestor nie miał obowiązku zawarcia umowy dotyczącej wykonania uzbrojenia terenu. Inwestor przedłożył oświadczenia dostawców, gwarantujące zaopatrzenie w media. Sąd nie podziela poglądu, iż niedopuszczalnym było określenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku i budowie zabudowy wielorodzinnej. Inwestycja obejmuje jeden obszar, na którym prowadzone będą równocześnie prace związane z budową nowych budynków, ale także i przebudową istniejącego na działce budynku. Jednocześnie wykonane zostaną dojazdy, dojścia, miejsca parkingowe wspólne dla obu zamierzeń. Brak jest regulacji prawnych, które nakazywałyby wydanie w takim przypadku dwóch odrębnych decyzji o warunkach zabudowy. Nietrafny jest argument, że zabytkowy charakteru budynku przy al. [...] wyklucza wspólne zagospodarowanie terenu inwestycji, skoro projektowane budynki będą położone w jego bezpośrednim sąsiedztwie i siłą rzeczy zagospodarowanie terenu będzie wspólne dla obu inwestycji. Podkreślenia wymaga przy tym fakt, iż Wojewódzki Konserwator w S. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Reasumując, sąd uznał, że zaskarżona decyzja czyni zadość określonym przepisami u.p.z.p. i rozporządzenia zasadom kształtowania ładu przestrzennego na terenach, dla których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając przy tym zarówno uwarunkowania terenu, jak i interesy osób trzecich. W tym stanie rzeczy sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.