II SA/Sz 531/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 listopada 2011 r. sprawy ze skargi D. J. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oddala skargę Starosta decyzją z dnia [...] r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce A. pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-usługowego wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] i [...] przy ul. [...] w [...]. Wojewoda decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję Starosty, a Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia [...] r. sygn. akt [...] oddalił skargę D. J. na tę decyzję. Wnioskiem z dnia [...] r. inwestor zwrócił się do organu I instancji o wydanie zezwolenia na wejście na teren działki sąsiedniej nr [...] celem wykonania robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę. Decyzją z dnia [...] r. Starosta orzekł o niezbędności wejścia na teren działki nr [...], ale Wojewoda decyzją z dnia [...] r. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu decyzji, że wnioskodawca może uzyskać na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane pozytywne rozstrzygnięcie pod warunkiem wykazania w swoim wniosku niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz określenia terminu i warunków korzystania z tej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora organ określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości, wskazując rodzaj zamierzonych robót budowlanych, sposób i termin korzystania z nieruchomości. W uchylonej decyzji Starosta nie określił prawidłowo terminu korzystania z nieruchomości sąsiedniej, nie określił też sposobu korzystania z tej działki (np. nie określił jakiego sprzętu będzie używał inwestor). Starosta decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane orzekł o niezbędności wejścia przez inwestora na teren działki nr [...] przy ul. [...] w [...] w celu wykonania robót budowlanych związanych z budową budynku mieszkalno-usługowego na terenie działek nr [...] i [...] wznoszonego na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] r. Organ ten ustalił granice niezbędnej potrzeby korzystania z działki [...] w następujący sposób: - ustalił [...] miesięczny okres korzystania z działki [...], - dzień przystąpienia do zajęcia terenu ustalił na [...] r., a w przypadku gdyby decyzja w tym terminie nie stała się ostateczne, dzień w którym decyzja stanie się ostateczna, - ustalił jako niezbędne dla realizacji podpiwniczenia wznoszonego budynku zajęcie pasa o szerokości [...] na działce nr [...] wzdłuż granicy z działkami nr [...] i [...] (z pozostawieniem dojazdu o szerokości [...] m wzdłuż budynku przy ul. [...] w [...]). W pkt. [...] decyzji organ I instancji określił następujące warunki korzystania z terenu działki nr [...]: - skarpy wykopu należy odpowiednio zabezpieczyć w celu zapewnienia bezpośredniego przejazdu pojazdów o masie do [...] tony oraz umieścić w widocznym miejscu odpowiednią informację, - zajęty teren należy ogrodzić, - na każdorazowe żądanie firmy wywożącej śmieci z terenu nieruchomości przy ul. [...] w [...] inwestor jest zobowiązany zapewnić pomoc w transporcie pojemników na odpady stałe do samochodu "śmieciarki", - po upływie okresu korzystania z nieruchomości należy zasypać wykop na działce nr [...] i doprowadzić teren tej działki do stanu poprzedniego. Uzasadniając decyzję organ I instancji podniósł, że inwestor posiada decyzję o pozwoleniu na budowę, która stała się ostateczna w dniu [...] r. W dniu [...] r. inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren działki [...] celem zrealizowania robót. Inwestor udokumentował bezskuteczność próby uzyskania zgody na wejście na teren działki nr [...] na zasadach określonych w art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Stosując się do wskazań organu odwoławczego zawartych w decyzji z dnia [...] r. inwestor uzupełnił wniosek o harmonogram robót, dla których niezbędne jest zajęcie działki nr [...] sporządzony przez kierownika budowy. Po zapoznaniu się z uwagami współwłaścicieli działki nr [...] oraz dokonaniu wizji lokalnej w celu ustalenia rzeczywistego sposobu zagospodarowania tej działki oraz weryfikacji złożonych w trakcie postępowania uwag stron, uwzględniając przepisy techniczno-budowlane, organ ustalił niezbędne granice i warunki korzystania z działki nr [...]. Organ zauważył, że [...] część działki nr [...] pomiędzy budynkiem przy ul. [...] a granicą działki nr [...], służy mieszkańcom jako dojście do budynku mieszkalnego, dojazd do garaży usytuowanych we wnętrzu działki, oraz jako dojazd do pojemników na śmieci usytuowanych obecnie w miejscu nieutwardzonym przy granicy z działką nr [...]. Organ stwierdził, że jest to jednocześnie jedyny dojazd i dojście do tych obiektów (jedyne wejście do budynku przy ul. [...] jest usytuowane od strony podwórza), obecnie nieutwardzone. Parametry jakie powinny spełniać dojścia i dojazdy do budynków regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W myśl § 14 ust. 3 tego rozporządzenia, do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcje te mogą spełniać dojścia pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Po konsultacji z przedstawicielem inwestora organ ustalił, że zajęcie pasa ok. [...] m wzdłuż granicy to niezbędne minimum dla wykonania wykopu umożliwiającego prawidłowe zrealizowanie podpiwniczenia wznoszonego budynku. Wydając decyzję, uwzględniono konieczność zapewnienia odbioru odpadów stałych z terenu nieruchomości w sytuacji, gdy brak będzie możliwości bezpośredniego dojazdu do miejsca ich gromadzenia przez samochody "śmieciarki". Zajęcie terenu działki nr [...] jest niezbędne dla wykonania podpiwniczenia wznoszonego budynku, ze względu na jego usytuowanie na granicy działki. Ustalając termin zajęcia nieruchomości wzięto pod uwagę konieczność osiągnięcia odpowiedniej wytrzymałości konstrukcji piwnic budynku przed zasypaniem, a także umożliwienie wykonania zaprojektowanych warstw izolacyjnych ścian piwnic. Minimalny, konieczny czas na wykonanie tych robót doprecyzowany został w przedłożonym organowi harmonogramie realizacji tego etapu budowy, sporządzonym przez kierownika budowy, z którego wynika, że niezbędne zajęcie terenu przyległego powinno wynosić [...] miesiące, w harmonogramie określono także planowany termin rozpoczęcia robót budowlanych. Odnosząc się do żądania strony dotyczącego przedstawienia przez inwestora dodatkowej ekspertyzy dotyczącej wpływu wykopu na bezpieczeństwo sąsiedniego budynku, kierownik budowy złożył oświadczenie, że zarówno zabezpieczenie wykopu jak i sposób prowadzenia budowy (w tym użyty sprzęt) nie spowoduje zagrożenia dla nieruchomości sąsiedniej, w tym osunięcia. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajdują się dokumenty potwierdzające posiadanie przez kierownika budowy uprawnień budowlanych w specjalności konstrukcyjno-budowlanej do kierowania robotami budowlanymi, a także uprawnień do projektowania, bez ograniczeń. W świetle art. 12 ustawy Prawo budowlane uprawnienia budowlane uprawniają do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, w tym fachowej oceny zjawisk technicznych i samodzielnego ich rozwiązywania. W tej sytuacji złożone przez kierownika budowy oświadczenie organ uznał za wystarczające. Odnośnie innych uwag stron organ wskazał, że w świetle przepisów § 12-14 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych dla terenu objętego decyzją nie istnieje wymóg zapewnienia drogi pożarowej do wnętrza nieruchomości. Natomiast kwestia zgłaszanych ogólnych uwag dotyczących uciążliwości dla mieszkańców, związanych z zajęciem terenu, w przypadku gdy nie znajduje to oparcia w przepisach prawa materialnego, nie daje organowi administracji publicznej podstawy do rozstrzygania w takich sprawach (ewentualne roszczenia mieszkańców w stosunku do inwestora mogą być dochodzone na drodze cywilnej). W tej sytuacji organ uznał, że ustalone w decyzji granice i warunki zajęcia działki nr [...] zapewniają jej współwłaścicielom możliwość prawidłowego użytkowania usytuowanych na tym terenie obiektów w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, a także stanowią konieczne minimum dla możliwości zrealizowania budynku wznoszonego na działkach nr [...] i [...]. Odwołanie od tej decyzji wnieśli Z. J. i M. J. wskazując, że nie zgadzają się na wejście na teren działki nr [...] ponieważ nie będą mogli wjechać na teren swojej posesji, a tak głęboki wykop zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie ich budynku może naruszyć jego konstrukcję. Odwołujący się wskazali, że inwestor zapewniał, iż nie będzie korzystał z ich działki, tymczasem realizowany przez niego budynek jest trzykrotnie większy niż pierwotnie planował. D. J. w odwołaniu od decyzji wniósł o jej uchylenie w całości wskazując, że decyzja wydana została bez wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności oraz bez uwzględnienia wskazań zawartych w decyzji Wojewody z dnia [...] r. W ocenie odwołującego się, realizacja inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę nie wymaga wejścia na teren działki nr [...] stanowiącej prywatną własność osób trzecich. Wskazał, że działki nr [...] i [...] położone są przy drodze publicznej na całej szerokości. Natomiast działka nr [...] stanowi prywatną ogrodzoną nieruchomość należącą do wspólnoty mieszkaniowej. D. J. zauważył, że złożył skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...] r. sygn. akt. [...] oddalającego jego skargę na decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą inwestorowi pozwolenia na budowę, zatem uznanie zakresu pozwolenia na budowę za wiążące, a tym bardziej realizacja inwestycji, jest przedwczesna. Odwołujący się podniósł, że decyzja I instancji w sposób nieuzasadniony ogranicza właścicieli działki nr [...] w wykonywaniu prawa własności. Ponadto, inwestor jeszcze przed uzyskaniem decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedni wykopał głęboki wykop który napełniony wodą stworzył niebezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi, ponieważ nie był w żaden sposób zabezpieczony. D. J. wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody na korzystanie z nieruchomości przy realizacji inwestycji z tego powodu, że budowa miała być realizowana w granicach dawnego budynku [...], tymczasem inwestor realizuje inwestycję wznosząc ścianę bardzo blisko działki i budynku wspólnoty. Odwołujący nie zgadza się aby tak wysoki budynek był wznoszony obok budynku w którym mieszka. Z projektu nowej inwestycji wynikało, że nie będzie ona w żaden sposób ingerować w prawa współwłaścicieli sąsiedniej działki, co więcej nie uznano ich za stronę, co uniemożliwiło im przeszkodzenie w realizacji tej inwestycji. Ponadto, organ nie przeprowadził wizji lokalnej, co było niezbędne do oceny, czy wydanie decyzji zezwalającej na korzystanie z działki nr [...] w ogóle było potrzebne. Wizja wykazałaby, że budynek Wspólnoty ma dwa wejścia, jedno od podwórka a drugie od ul. [...], a prognoza dotyczy zajęcia nie drogi wewnętrznej ale drogi koniecznej o szerokości [...] m. Obecnie wspólnota ma zagwarantowaną w akcie notarialnym [...] m drogę konieczną prowadzącą do działki nr [...], a w przypadku zmniejszenia jej szerokości członkowie wspólnoty nie będą mogli wjechać samochodami osobowymi na swoją posesję. Błędnie zatem zastosowano § 14 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury powołując się na możliwość zmniejszenia pasa pieszo-jezdnego z 5 m do 4,5 m. Odwołujący się wskazał, że twierdzenie, iż realizowany na podstawie pozwolenia na budowę budynek będzie usytuowany na granicy działki, nie jest prawdziwe, ponieważ budynek będzie oddalony [...] cm od tej granicy. Nie jest także wystarczające oświadczenie kierownika budowy o braku zagrożenia katastrofą budowlaną, konieczna jest ekspertyza osoby uprawnionej. Odwołujący się wskazał, że nie zapewniono mu czynnego udziału w postępowaniu, ponieważ w dniu [...] r. nie dostał do wglądu żadnych materiałów ani wyczerpującej informacji ustnej, chodziło o możliwość zapoznania się z projektem inwestycji, skoro istniała potrzeba oceny niezbędności wejścia na sąsiednią działkę. Wojewoda decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygniecie wskazał, że według zatwierdzonego projektu budowlanego planowana inwestycja jest zgodna z prawem, a nowobudowany budynek usytuowany będzie bezpośrednio na granicy z działką nr [...] w odległości [...] m od budynku przy ul. [...] w [...]. Z mapy załączonej do projektu budowlanego zgłoszonej do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej wynika, że działka nr [...] jest działką drogową (oznaczoną na mapie jako [...]). Zatem zarzut D. J., że inwestycja powstaje przy działce budowlanej, a nie drogowej jak wskazał organ I instancji, jest bezzasadny. Niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor uzasadnił w piśmie z dnia [...] r. z uwagi na konieczność wykonania wykopu o głębokości [...] m ze względu na głębokość spodu fundamentów które powinny znajdować się na głębokości [...] m. Ściana budynku zaprojektowana została na granicy działki nr [...], zatem istnieje konieczność ustawienia ogrodzenia w bezpiecznej odległości od wykopu, co jest niezbędne do zorganizowania placu budowy. Art. 47 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane dotyczy sytuacji, w której wejście na teren sąsiedniej nieruchomości ma umożliwić inwestorowi wykonanie robót budowlanych poprzedzonych, ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Inwestor skierował pismo do współwłaścicieli budynku przy ul. [...] w [...] prosząc, o podjęcie działań mających na celu doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami wskazując, że zatrzymanie robót budowlanych może odbić się niekorzystnie na warunkach posadowienia obiektu. W dniu [...] r. inwestor skierował wniosek do Starosty o wydanie decyzji w przedmiocie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wskazując, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej odmówili zawarcia ugody, mimo wielokrotnych prób inwestora mających na celu zawarcie porozumienia i określenie jego warunków. Inwestor przedłożył organowi harmonogram prac precyzyjnie określając zakres robót które muszą zostać wykonane oraz dokładny okres niezbędnego korzystania z działki sąsiedniej, określił przy użyciu jakiego sprzętu roboty będą wykonywane. Starosta zobowiązał inwestora w decyzji, aby po upływie terminu korzystania z działki sąsiedniej zasypał wykop i doprowadził teren do stanu poprzedniego. Pozostawienie pasa o szerokości [...] m umożliwi mieszkańcom budynku przy ul. [...] dojście i dojazd na teren działki [...] i jest zgodne z § 14 ust.3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na ww. decyzję D. J. ponownie wskazał, że budynek realizowany na działce sąsiedniej będzie posadowiony nie na granicy działki nr [...] lecz przy granicy, a działka nr [...] jest działką budowlaną a nie drogową. W ocenie skarżącego nie jest prawdą, iż wydanie zaskarżonej decyzji jest niezbędne do zorganizowania placu budowy, ponieważ głównym zamierzeniem inwestora jest wykopanie na działce stanowiącej współwłasność skarżącego wykopu budowlanego, natomiast z odrębnych przepisów wynika, iż na wykonanie jakichkolwiek robót budowlanych na terenie sąsiedniej nieruchomości inwestor musi wykazać się prawem do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Z pozwolenia na budowę wynika, że projektowany budynek realizowany będzie w zabudowie wielorodzinnej, a w projekcie budowlanym błędnie zastosowano przepisy dotyczące zabudowy śródmiejskiej, co pozwoliło zmniejszyć o połowę odległości posadowienia budynku z [...] m do [...] m od budynku stanowiącego współwłasność skarżącego, co jest niedopuszczalne w zabudowie wielorodzinnej. Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy wskazał, że z wtórnika mapy geodezyjnej zgłoszonej do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej załączonej do dokumentacji projektowej, oraz z wyrysu mapy dołączonej przez D. J. wynika, że działka nr [...] w części przylegającej do działek nr [...] i [...] jest oznaczona symbolem [...]. Z opisu nieruchomości dołączonego do skargi wynika, że z działki nr [...] wyodrębniono i ustanowiono drogę konieczną (służebność) jako dojazd do garaży znajdujących się na działce nr [...]. Zajęcie pasa [...] m wzdłuż granicy z działkami nr [...] i [...] z pozostawieniem dojazdu do garaży o szerokości [...] m nie uniemożliwi korzystania z tego dojazdu. W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący oświadczył, że wykop budowlany został wykonany na całej szerokości zajętej części działki [...], następnie zostało wykonane zabezpieczenie tego wykopu, po czym wykop zalano w całości betonem. Tymczasem zaskarżona decyzja nie upoważniała inwestora do wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na działce nr [...]. Ponadto, skarpa wykopu miała być odpowiednio zabezpieczona, ale tak się zawalała, że przeszła ponad [...] m dalej od ustawionego płotu, co zagrażało życiu i zdrowiu mieszkańców i wymagało interwencji Policji, ponieważ Inspektor Nadzoru Budowlanego zapewniał, że wszystko dzieje się zgodnie z wytycznymi kierownika budowy. Zaskarżona decyzja nakładała na inwestora obowiązek przywrócenia terenu działki nr [...] do stanu poprzedniego, po dniu [...] r., co jednak nie nastąpiło. Wykop został zasypany w całości wraz z zabezpieczeniem które było wykonane z klejonych chemicznie płyt, co stwarza zagrożenie dla środowiska. Ponadto ziemia którą wykop zasypano nie jest tą którą wykopano. Nie postawiono ponownie ogrodzenia działki nr [...], a działka była ogrodzona płotem z siatki. Skarżący ponownie wskazał, że działka nr [...] jest działką budowlaną a nie drogową, a symbol [...] nie oznacza drogi ale drogę konieczną ustanowioną jako służebność dla użytkowników działki nr [...], dla pozostałych osób cała działka nr [...] jest działką budowlaną. Na rozprawie w dniu [...] r. skarżący oświadczył, że popiera skargę ponieważ inwestor nie miał zgody na wejście na teren działki wspólnoty ani do wykonywania jakichkolwiek robót na tej działce. Ponadto, inwestor dotychczas nie uporządkował terenu z którego korzystał, nie nawiózł odpowiedniej ziemi tylko piach, nie odbudował płotu, nie usunął zabezpieczenia wykopu znajdującego się w ziemi. Pełnomocnik organu podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i w odpowiedzi na skargę. Podkreślił, że postępowanie poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji było zgodne z procedurą administracyjną, a skarżący brał udział w tym postępowaniu. Pełnomocnik inwestorów wniósł o oddalenie skargi. Wskazał, że roboty w zakreślonym przez decyzję zakresie, zostały już zakończone. K. K. oświadczył, że zabezpieczenie o którym mówi skarżący to płot okalający teren budowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 z późn. zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Sąd zawsze związany jest granicami sprawy w której skarga została wniesiona i nie może swoimi ocenami prawnymi wkraczać w sprawę nową w stosunku do tej która była albo powinna być przedmiotem postępowania przed organem administracji publicznej. Przedmiotem skargi wniesionej do Sądu jest decyzja upoważniająca inwestora do wejścia na teren działki sąsiadującej z działkami objętymi zamierzeniem inwestycyjnym, określonym w pozwoleniu na budowę. Pozwolenia na budowę inwestorowi udzielił Starosta decyzją z dnia [...] r., a Wojewoda decyzją z dnia [...] r. utrzymał tę decyzję w mocy. Oznacza to, że pozwolenie na budowę jest ostateczne i upoważniało inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Okoliczność, że skarżący złożył skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie oznacza, że inwestor nie był uprawniony do rozpoczęcia i wykonywania robót budowlanych określonych w pozwoleniu. Zasadą wynikającą z art. 61 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi jest to, że wniesienie skargi do sądu nie wstrzymuje wykonania aktu lub czynności. Wstrzymać wykonanie aktu lub czynności może organ odwoławczy który wydał zaskarżoną decyzję albo sąd administracyjny, co jednak w sprawie ze skargi D. J. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nie nastąpiło. Wyrokiem z dnia [...] r. sygn. akt [...] skarga D. J. została oddalona, a okoliczność, że wyrok ten nie jest jeszcze prawomocny nie oznacza, że pozwolenie na budowę nie może być wykonywane. Zatem zarzut skarżącego, że wydanie zaskarżonej decyzji było przedwczesne, ponieważ nie została jeszcze rozpoznania jego skarga kasacyjna od wyroku Sądu oddalającego skargę na pozwolenie na budowę, nie jest uzasadniony. Jak wykazano powyżej, pozwolenie na budowę podlega wykonaniu i jak najbardziej inwestor był upoważniony do rozpoczęcia robót budowlanych oraz do złożenia wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. nr 243 poz. 1623 z późn. zm.). Niemniej wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorowi pozwolenia na budowę było poprzedzone odrębnym postępowaniem administracyjnym i zakończyło się wydaniem decyzji która nie podlega kontroli sądu w niniejszym postępowaniu. Skarga na tę decyzję jest sprawą inną w stosunku do rozpoznawanej w niniejszym postępowaniu, dlatego zarzuty dotyczące zgodności z prawem pozwolenia na budowę, nie mogą być przedmiotem oceny Sądu w niniejszym postępowaniu. Starosta decyzją z dnia [...] r. orzekł o niezbędności wejścia przez W. M. i K. K. tworzących Spółkę A. na teren działki nr [...] w [...] w celu wykonania robót budowlanych związanych z budową budynku mieszkalno-usługowego na działkach nr [...] i [...]. W decyzji tej organ określił zakres, sposób i okres korzystania przez inwestora z nieruchomości sąsiedniej, stanowiącej współwłasność skarżącego. Decyzja ta została wydana na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W myśl art. 47 ust. 1 tej ustawy, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W rozpoznawanej sprawie nie ulega wątpliwości, że inwestor nie zdołał uzyskać zgody współwłaścicieli działki nr [...] na wejście na teren tej nieruchomości. Jednocześnie z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany wynika, że budynek mieszkalno-usługowy będzie posadowiony przy granicy z działką nr [...]. Zgodnie z art. 47 ust 2 ustawy Prawo budowlane, w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w art. 47 ust 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W zaskarżonej decyzji organ uznał zasadność wniosku złożonego przez inwestora i określił granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Zarzuty podnoszone przez D. J. sprowadzają się do kwestionowania zasadności wydania pozwolenia na budowę, wskazywania, że wejście przez inwestora na teren działki nr [...] jest niepotrzebne do realizacji inwestycji, oraz utrudni członkom wspólnoty dojazd do garaży znajdujących się w głębi ich działki. Zarzuty te nie uzasadniają uchylenia zaskarżonej decyzji. Z akt sprawy wynika, że budynek na który inwestor posiada pozwolenie na budowę będzie realizowany na granicy z działką nr [...], będzie podpiwniczony, a wykonanie piwnic w tym budynku wymaga wykonania głębokiego wykopu. Ponieważ współwłaściciele nieruchomości sąsiedniej nie zgodzili się na wejście na teren ich nieruchomości, wydanie zaskarżonej decyzji było uzasadnione. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, że inwestorzy nie byli uprawnieni do wykonywania żadnych prac na działce nr [...] ponieważ nie mają tytułu prawnego do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Stosunkowo częstym zjawiskiem przy wykonywaniu robót budowlanych jest konieczność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, do której inwestor nie posiada tytułu prawnego. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie zgody dysponenta takiej nieruchomości, co jednak nie zawsze jest możliwie. W takiej sytuacji właściwy organ jest zobowiązany do ustosunkowania się w terminie 14 dni do wniosku inwestora, dotyczącego korzystania z nieruchomości należącej do innej osoby. Jeżeli ocena jakiej dokona organ wskaże na konieczność korzystania z nieruchomości sąsiedniej, organ jest zobowiązany określić w decyzji administracyjnej zakres i sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej (granice niezbędnej potrzeby). Zasadą w omawianej sytuacji powinno być, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości powinno odbywać się za zgodą właściciela sąsiedniej nieruchomości oraz ewentualną rekompensatą ze strony inwestora. Jednak w przypadku gdy zgodę taką zastępuje rozstrzygnięcie administracyjne, wówczas inwestor zobowiązany jest jedynie do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z nieruchomości sąsiedniej na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (art. 47 ust. 3 ustawy Prawo budowlane). Stosownie do regulacji art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody następuje na podstawie wyboru poszkodowanego: przywrócenie do stanu poprzedniego bądź zapłatę określonej kwoty pieniężnej. W sytuacji gdy przywrócenie do stanu poprzedniego nie jest możliwe albo gdy pociąga za sobą nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego sprowadza się do świadczenia w pieniądzu. Spory z tytułu naprawienia szkód powstałych z korzystania z cudzej nieruchomości, w sytuacjach objętych art. 47 ustawy Prawo budowlane, rozstrzyga sąd powszechny. Jurysdykcja organów administracji publicznej, a zatem także sądu administracyjnego, jest w tej mierze wyłączona. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jest zdania, że inwestor nie naprawił szkód powstałych w wyniku korzystania z nieruchomości stanowiącej jej własność, może wnieść powództwo do sądu powszechnego żądając przywrócenia stanu poprzedniego albo wypłaty określonej kwoty pieniężnej. Bez znaczenia dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji jest podnoszona w skardze okoliczność, że na części działki nr [...] została ustanowiona służebność przechodu i przejazdu na rzecz posiadacza innej nieruchomości (droga konieczna), oraz to czy budynek położony przy ul. [...] ma dwa wejścia do budynku czy tylko jedno, skoro zwężenie części działki nr [...] bezpośrednio przyległej do terenu inwestycji umożliwia korzystanie z ustanowionej służebności. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.