II SA/Sz 541/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.) Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant Aneta Kukla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2006 r. sprawy ze skargi J. i H. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] r. Nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i nadbudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny na działce nr [...] przy ul. [..] w [...], o co wystąpił właściciel tejże działki R. P. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli J. i H. D., właściciele sąsiedniej nieruchomości, położonej na działce nr [...]. W odwołaniu podkreślili, iż nie wyrażają zgody na jakiekolwiek zmiany oraz roboty w obrębie granicy ich nieruchomości. Rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny zmieni funkcję terenu z zabudowy jednorodzinnej na zabudowę wielorodzinną. Ponadto wysokość planowanej inwestycji spowoduje brak przewietrzania ich nieruchomości, oraz zakłóci doświetlanie i spowoduje obniżenie komfortu zamieszkiwania. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa decyzją z dnia [...] r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że organ przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winien zbadać czy planowana inwestycja, o określonej funkcji, architekturze i gabarytach jest możliwa do realizacji w odniesieniu do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy oraz czy inwestycja ta nie będzie naruszać przepisów odrębnych, do których zalicza się między innymi ustawę o ochronie przyrody, o odpadach, o drogach publicznych o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej, Prawo ochrony środowiska, ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Żaden z tych przepisów nie nakłada na organ wydający decyzję o warunkach zabudowy konieczności uzyskania zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich. Organ pierwszej instancji, stosownie do przepisów zawartych w art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonał niezbędnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, uwzględniając istniejącą w jego sąsiedztwie zabudowę. W świetle dokonanych ustaleń organ uznał, że planowane zamierzenie polegające na rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego (dobudowa [...]), przebudowie [...] oraz przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku [...] na [...], spełnia warunki określone przepisami ustawy o planowaniu i nie stanowi ingerencji w ład przestrzenny, zaś zamierzenie inwestora nie będzie wpływać na interesy osób trzecich. Ustawodawca w art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjął, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zasada ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może być rozważana tylko w takich granicach, w jakich nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Ponadto - zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy - każdy ma prawo, w granicach ustawowych, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Organ II instancji nie dopatrzył się naruszenia uzasadnionych, prawem chronionych interesów odwołujących się, gdyż planowana inwestycja nie wkracza w granice należące do ich działki, ani nie ogranicza korzystania z ich własnej nieruchomości. Podniesione w odwołaniu kwestie dotyczące przewietrzania, doświetlania czy zadymiania nie są elementem rozstrzygnięcia organu w decyzji ustalającej warunki zabudowy, znajdujących oparcie w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. J. i H. D. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie. Zdaniem skarżących decyzja o warunkach zabudowy, wydana przez Prezydenta Miasta zawiera rażącą niekonsekwencję gdyż w swej nazwie dotyczy rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku [...] a w uzasadnieniu wskazuje się na przebudowę budynku [...]. Natomiast w rzeczywistości przedmiotowy budynek jest budynkiem [...]. Powstanie [...] metrowej ściany na jego granicy i powstanie drugiego budynku mieszkalnego na działce jednorodzinnej kłóci się z funkcją tych terenów, przeznaczonych wyłącznie pod budownictwo jednorodzinne. W uzupełnieniu skargi skarżący wyjaśnił też, iż działka, której dotyczy decyzja, zabudowana jest już jednym budynkiem mieszkalnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, w uzasadnieniu podtrzymując argumenty zawarte w rozstrzygnięciu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. –Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z przepisami prawa, doprowadziła Sąd do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja wydana została wydana z naruszeniem art. 61 ust 1. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm. ). Zgodnie z jego treścią, wydanie pozytywnej decyzji w sprawie warunków zabudowy dla przedsięwzięć nie będących inwestycją celu publicznego na terenie, na którym nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków: pkt 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; pkt 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; Zatem zamierzona inwestycja, polegająca na rozbudowie, przebudowie i nadbudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny na działce nr [...] przy ul. [...] w [...] zgodnie z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu powinna być kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Są to tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Z treści skargi, ale też z akt administracyjnych wynika, iż zaskarżona decyzja dotycząca przebudowy, rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania dotyczy działki, która już jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym [...]. W wyniku przebudowy, rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania istniejącego na tej działce budynku gospodarczego – powstałby na tej działce drugi budynek mieszkalny. Kwestia ta – jak wynika z treści zaskarżonej decyzji nie była przez organ analizowana pod kątem wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotem analizy powinna być forma i struktura zabudowy sąsiednich działek. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Ta niezwykle istotna dla decyzji o warunkach zabudowy kwestia nie została więc wyjaśniona w aspekcie tzw. "dobrego sąsiedztwa", co oznacza naruszenie powyższego przepisu a także art. 7 kpa. Organy obu instancji nie wyjaśniły w tym zakresie wszystkich okoliczności sprawy, a mianowicie nie ustaliły czy podobna zabudowa występuje na nieruchomościach sąsiednich i czy nie zakłóci to ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zgodnie z art. 7 kpa organ administracji publicznej ma obowiązek podjąć kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Z treści zaskarżonej decyzji nie wynika, iż rezultatem wydanej decyzji ma być powstanie na działce przeznaczonej na budownictwo jednorodzinne, drugiego budynku mieszkalnego, mimo, iż skarżący w swym odwołaniu wskazywał na tę okoliczność. Nie została więc przeanalizowana intensywność zabudowy a także kwestia, czy istniejące na działce uzbrojenie terenu jest wystarczające dla takiego zamierzenia inwestycyjnego. Z tych przyczyn należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) orzec jak w sentencji.