II SA/Sz 585/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski /spr./, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi K. i T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. oddala skargę, II. zasądza od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na rzecz adwokata M. K. kwotę [...] obejmującą należny podatek od towarów i usług tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną z urzędu. Decyzją z dnia [...] r. znak [...], wydaną po ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt Gminy na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.) oraz § 78 pkt 1 uchwały Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] r.) ustalił K. i T. C. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości: [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] pow. [...] ha oraz nr: [...] i udział [...]) w działce [...] o łącznej pow. [...] ha położonych w obrębie ewidencyjnym [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy z dnia [...] roku Nr [...]. W uzasadnieniu tejże decyzji organ I instancji stwierdził, że dla nieruchomości położonych w obrębie ewidencyjnym [...] oznaczonych, jako działki nr: [...], [...], [...], z dniem [...] roku przestał obowiązywać plan zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] roku przyjęty uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy, zgodnie z którym w/w działki przeznaczone były pod uprawy rolne i lasy. Uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] roku został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], który wszedł w życie dnia [...] roku. Plan ten swoim zasięgiem objął również działki nr: [...], [...] oraz [...] położone w obrębie ewidencyjnym [...], zmieniając ich przeznaczenie w sposób następujący: działkę nr [...] w części o pow. [...] m2 na teren zabudowy mieszkaniowo-rekreacyjnej na działkach nie mniejszych niż [...]m2, oznaczony symbolem [...], pozostała część tej działki o pow. [...] m2 , pozostaje terenem lasów, oznaczonym symbolem [...]; działkę nr: [...] i udz. [...] w działce nr [...] w części o pow. [...] m2 - na teren zabudowy mieszkaniowo-rekreacyjnej, oznaczony symbolem [...], pozostała część o pow. [...] m2 pozostaje terenem lasów, oznaczonym symbolem [...]. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, sporządzoną na zlecenie Gminy [...], różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wynoszącą [...] zł), a jego wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed zmianą planu (wynoszącą [...] zł), stanowi kwotę [...] zł. Wzrost wartości spowodowany jest zmianą przeznaczenia gruntów rolnych na zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną i nastąpił w związku z wejściem w życie w dniu [...] roku planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego uchwałą Nr [...] roku Rady Gminy z dnia [...] roku (Dz. Urz. Województwa [...] z [...] r. Nr [...], poz. [...]). Stosownie do § [...] uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] roku procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie [...]%, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w wysokości: [...] zł. Zgodnie z treścią aktu notarialnego Repertorium [...] Nr [...] w dniu [...] roku nastąpiło zbycie przez K. i T. C. przedmiotowych działek. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. W odwołaniu od powyższej decyzji K. i T. C. reprezentowani przez r.pr. A. B. zarzucili organowi I instancji: - naruszenie art. 77 i 78 kpa, ponieważ organ I instancji nie uwzględnił jako dowodu oświadczenia skarżącego przedłożonego w Urzędzie Gminy w [...] w dniu [...] roku dotyczącego wyceny przez biegłego nieruchomości objętych opłatą planistyczną; - naruszenie art. 79 kpa poprzez nie powiadomienie strony o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego L. B.; - naruszenie art. 81 kpa, ponieważ skarżący nie mieli możliwości skutecznego wypowiedzenia się w zakresie dowodu z opinii biegłego L. B.; - naruszenie art.85 i 86 kpa poprzez pominięcie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości oraz przesłuchania stron i tym samym naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Zdaniem odwołujących się, Wójt Gminy oparł się bezkrytycznie na wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego L. B., mimo uchybień, takich jak brak powiadomienia skarżących o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu z oględzin, co skutkowało niemożnością skutecznego merytorycznego odniesienia się przez skarżących do treści operatu. Organ I instancji wydał decyzję opierając się na dowolnej ocenie dowodów a nie na swobodnej ocenie. Dowodem tego jest nie skorzystanie przez Wójta ze środków dowodowych, takich jak przesłuchanie strony oraz przeprowadzenia wizji lokalnej na nieruchomościach objętych opłatą planistyczną. Podniesiono również, że uchwała Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] roku - plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jest wadliwa, ponieważ odwołujący się nie zostali skutecznie powiadomieni o terminie wyłożenia projektu planu, zaś pismo T.C. z dnia [...] roku znajdujące się w aktach sprawy, różni się od oryginału. Ustosunkowując się do powyższych zarzutów i ich argumentacji oraz dokonując analizy zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż powyższe argumenty nie zasługują na uwzględnienie i zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] r.utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, iż zaskarżona decyzja została podjęta przez Wójta Gminy po ponownym rozpatrzeniu sprawy, po uchyleniu przez Kolegium wcześniejszej decyzji tego w tej sprawie - z dnia [...] r. - ze względu na stwierdzone uchybienia. Oplata, o której mowa, jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, związanym z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia tej opłaty jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany mpzp. Zbycie nastąpiło dnia [...] r. Bezsporne sprawie jest, że w związku z uchwaleniem planu przedmiotowe nieruchomości, których skarżący był właścicielem zmieniły swe dotychczasowe przeznaczenie: - działka nr [...] o pow. [...] ha – została oznaczona symbolem [...] - jako teren zabudowy mieszkalno-rekreacyjnej ,na którym dopuszczono zabudowę na działkach nie mniejszych niż [...]m2 przed uchwaleniem planu były to grunty rolne, - działka nr [...] o pow. [...] ha – została oznaczona symbolem [...] - jako teren zabudowy mieszkaniowo-rekreacyjnej dla powierzchni [...] m2, na której dopuszczono zabudowę na działkach nie mniejszych niż [...] m2 oraz symbolem [...] - lasy - dla obszaru o pow. [...]m2. Przed uchwaleniem planu był to częściowo - teren zabudowy i produkcji rolnej, a częściowo tereny rolnicze bez prawa zabudowy/, - działka nr [...] o pow. [...]ha - oznaczona została symbolem [...] - jako teren zabudowy mieszkaniowo-rekreacyjnej dla pow. [...]m2, na której dopuszczono zabudowę na działkach nie mniejszych niż [...]m2 oraz symbolem [...] - lasy dla obszaru [...]m2 / przed uchwaleniem planu: [...]m2 - tereny rolnicze, [...]- lasy/. W sprawie został przeprowadzony dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu w obecności strony oględzin nieruchomości w dniu [...]r., sporządził [...] operaty szacunkowe /dla dz.nr [...] oraz dla dz.nr [...] i [...] udziału w dz. Nr [...], objętych sprzedażą. Powyższe operaty przyjęte zostały jako dowód przy ustalaniu jednorazowej opłaty /renty planistycznej/. W ocenie Kolegium operaty te zostały wykonane zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 207, poz.2109 ze zm./. Zgodnie z operatem szacunkowym dotyczącym działki nr [...] o pow. [...] ha różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu a jej wartością po uchwaleniu planu wyniosła [...],-zł./ [...]%=[...],-zł. W operacie wykazany został bezpośredni związek wzrostu wartości nieruchomości z uchwaleniem planu, w wyniku czego grunt o charakterze i faktycznym wykorzystywaniu rolny został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną na działkach nie mniejszych niż [...]m2. Natomiast przeznaczenie części dz. Nr [...] o pow. [...]m2 na skutek uchwalenia planu nie uległo zmianie - pozostała nadal jako [...]-lasy. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, stan użytkowy nieruchomości, uwzględniając takie jej cechy jak lokalizacja, sąsiedztwo, dostęp komunikacyjny /tabela str. [...] i [...]/. Wskazał też źródło informacji o uzyskanych cenach sprzedaży nieruchomości .Operat został sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. Wybór metody uzasadniono specyfiką nieruchomości i rynku lokalnego. Ustalenie wartości rynkowej części nieruchomości o przeznaczeniu leśnym nastąpiło przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metodą wskaźników szacunkowych. Wzrost wartości nieruchomości w kwocie [...] -zł. nastąpił w odniesieniu do gruntu o pow. [...]m2 ,którego przeznaczenie w planie uległo zmianie z rolnego na zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną. W [...] operacie rzeczoznawca ujął działkę nr [...] o pow. [...]ha oraz udział [...] w działce nr [...] o pow. [...]ha, rozpatrując jako jedną nieruchomość o łącznej powierzchni [...]ha. /w tym [...]m2 – las/ Na skutek uchwalenia planu obie działki, poza obszarem [...] m2 lasu, znalazły się na obszarze oznaczonym symbolem [...] tj. obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną na działkach nie mniejszych niż [...]m2.Rzeczoznawca uwzględnił istotne dla oceny wartości nieruchomości parametry i cechy zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, co znalazło odzwierciedlenie w załączonych tabelach /str. [...],[...]/:Różnica wartości wyniosła [...],-zł: [...]% od tej kwoty wynosi [...],-zł. W odwołaniu nie podniesiono zarzutów dotyczących prawidłowości ustaleń operatu szacunkowego. Operat szacunkowy ma walor opinii biegłego i powinien być przeprowadzony jak każdy dowód w ramach danego postępowania, zgodnie z art.84 § 1 kpa. T.C. miał możliwość zapoznania się z operatem i z tego prawa skorzystał. Poza tym brał udział w wizji lokalnej. Odnośnie zastrzeżeń co do procesu sporządzania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do uchwały Rady Gminy z dnia [...]r. Kolegium wskazało, że nie jest organem właściwym w tych sprawach. Nie zgadzając się z zaskarżaną decyzją K. i T. C. zaskarżyli ją skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w której zarzucali naruszenie przez organ przepisów art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; § 56 ust. 1 pkt 7 i pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 10 § 1; 80 i 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, a w konsekwencji wyrażonych w przepisach art. 6 - 11 Kpa zasad: praworządności, dochodzenia prawdy obiektywnej, zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz uwzględnienia z urzędu słusznego interesu strony, bowiem za sprzedaż przedmiotowych działek uzyskano kwotę [...]zł tj. prawie [...] razy mniej od ustalonej przez biegłego kwoty [...]zł. Tym samym brak jest jakichkolwiek przesłanek do uznania, iż nastąpił wzrost nieruchomości w wysokości ustalonej zaskarżaną decyzją. Cena, którą strona uzyskała z tytułu sprzedaży jest jedyną wartością, która winna zostać uwzględniona przy wydaniu przedmiotowej decyzji. Jest to cena realna, którą nie tylko można było uzyskać, ale uzyskano. Tym samym brak podstaw do uznania, iż majątek strony zwiększył się w następstwie zmiany planu. Skarżący podtrzymują także twierdzenia o naruszeniu przez organa w trakcie postępowania art. 10 Kpa bowiem przed wydaniem decyzji organ I instancji nie uwzględnił wniosku o przeprowadzenie wizji lokalnej przez biegłego, nie powiadomił strony o terminie i miejscu przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego, pominął także wniosek o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, oraz uniemożliwiono stronie, przed wydaniem decyzji, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Skarżący podtrzymali także zarzut wadliwości operatu szacunkowego wskazując, iż nie do przyjęcia jest zastosowana przez rzeczoznawcę metoda określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Dla ustalenia wartości przed zmianą planu biegły zbadał transakcje przeprowadzone w [...] miejscowościach, natomiast po zmianie - w [...] miejscowościach, przy czym tylko [...] miejscowości z porównywanych są tożsame. Ponadto nieruchomości przed zmianą - w przeciwieństwie do nieruchomości po zmianie – zlokalizowane są w większości jako niekorzystne. Opinie w zakresie przez zmianą planu nie określają infrastruktury. Zdaniem strony ww. sposób jest nie do przyjęcia i zmierza do zawyżenia wartości po zmianie planu. Ponadto porównywane miejscowości nie są podobnymi względem miejsca położenia przedmiotowych nieruchomości. Sporne działki są bowiem położone [...] km od [...] i [...] km od drogi wojewódzkiej [...] - [...]. Porównywane po zmianie planu są albo częścią [...] (jak [...]), albo leżą o wiele bliżej lub nad samym morzem, np. [...]. Tym samym naruszono przy sporządzaniu opinii § 56 ust. 1 pkt 7 i pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zarówno organy administracyjne jak i sądy, rozpoznające sprawę, mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy, rozpoznające sprawę, nie mogły samodzielnie ocenić wartości dowodowej tego dokumentu i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia albo wyjaśnień co do jego treści. Strona wskazuje także na naruszenie przepisu art. 107 § 1 Kpa, ze względu na błędne określenie strony w decyzji I instancji. Mimo, iż przedmiotowe nieruchomości są współwłasnością dwóch osób - to nie ustalono precyzyjnie czy wymierzana opłata nakładana jest na każdego ze współwłaścicieli nieruchomości osobno, czy też solidarnie na każdego z nich. Ponadto skarżący wskazują, iż złożony przez nich w [...] roku wniosek o przekształcenie działek, nie dotyczył działek, tj. [...], [...] i [...], dlatego przedmiotowa uchwała o przekształceniu tych działek jest niezgodna z ich żądaniem. Nie zostali także powiadomieni o terminie wyłożenia projektu (podpis, który znajduje się na liście - nie jest podpisem strony), o czym strona wskazała organowi I instancji pismem z dnia [...]r. - które pozostało bez odpowiedzi. Tym samym uchwałę dotyczącą zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, przyjęto z rażącym naruszeniem prawa i brak podstaw do przyjęcia jej obowiązywania. Uchybienie powyższym przepisom narusza zasady zawarte w przepisach art. 6 i 11 kpa, co skutkuje wadliwością, dającą powód do uchylenia decyzji przez Sąd Administracyjny Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa, biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny obowiązujący w dacie wydania skarżonej decyzji. Sąd uchyla zaskarżony akt w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu mających wpływ na wynik sprawy (art. 145 p 1 pkt 1 P.p.s.a). Dokonana przez Sąd analiza akt postępowania oraz treści zaskarżonej decyzji, pod kątem wskazanych powyższymi przepisami kryteriów i przesłanek, nie dały podstaw do stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm. zwanej dalej ustawą p.z.p.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie jest wystąpienie dwu przesłanek, a mianowicie: 1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2. zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Podkreślić należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, lecz obligatoryjne, a sposób jej wyliczenia jest ściśle określony przez prawo. Opłata ta jest świadczeniem publicznoprawnym, jakie wiąże się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi nieruchomości, wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzuty skargi odnoszące się do wyceny wzrostu wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę, a bezkrytycznie przyjętej przez organ, okazały się bądź gołosłowne, bądź chybione. Z akt postępowania i treści operatu szacunkowego wynika, że skarżący został zawiadomiony przez rzeczoznawcę o oględzinach nieruchomości przed sporządzeniem operatu szacunkowego i brał w tych oględzinach udział.Wypowiedział się także w przedmiocie dokonanej wyceny. Jak wynika z przedstawionego na wstępie stanu sprawy, niesporną była okoliczność, iż nieruchomości, będące przedmiotem sprawy, przed uchwaleniem planu zagospodarowania wykorzystywane były na cele rolnicze i częściowo leśne. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki te przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniowo – rekreacyjną, części leśne nie zmieniały przeznaczenia. Jest oczywiste, iż taka zmiana prawnego statusu (przeznaczenia) gruntu generuje wzrost jego wartości. Niesporny jest fakt sprzedaży przez skarżących przedmiotowych nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadzała się do ustalenia, czy wskutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła – i o ile - wartość przedmiotowych nieruchomości. Skarżący kwestionują ustalony przez rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości twierdząc, iż jedynym miernikiem wartości nieruchomości jest cena uzyskana w wyniku ich sprzedaży. Stanowisko to jest bezpodstawne. Zgodnie z art. 37 ust. 11 p.z.p. przy ustalaniu wartości nieruchomości w wypadku określonym w art. 36 ust. 4 tej ustawy stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. (Dz.U. z 2004r. nr 261 poz. 2603 ze zm. dalej ugn.). Oznacza to, że podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości, sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Bez znaczenia jest natomiast cena, za jaką nieruchomość została faktycznie sprzedana. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia istotnych różnic, wycena określająca wartość podlega stosowanej korekcie opartej na wychwyceniu różnic, które mogą wypływać na wartość nieruchomości. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, możliwości inwestycyjne) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na ustalenie współczynników korygujących. W świetle cytowanego wyżej art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę to jedyny dowód wskazujący zmianę (wzrost) wartości nieruchomości, na którym winien i może oprzeć się organ wydający decyzję w sprawie renty planistycznej. Nieuprawniony był w tej sytuacji wniosek skarżącego oraz argument, iż organ sam winien dokonać oględzin przedmiotowych nieruchomości i w oparciu o nie samodzielnie zweryfikować czy krytycznie ocenić opinię rzeczoznawcy bądź dopuścić w tej sprawie dowód z oświadczenia czy przesłuchania strony. Czynności te nie miałyby w tej sprawie wartości dowodowej. Nie oznacza to, iż weryfikacji czy krytycznej oceny operatu szacunkowego organ dokonać nie może, jeśli przedłożony mu operat budzi uzasadnione wątpliwości w szczególności, gdyby strona przedłożyła własny operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operaty sporządzone w niniejszej sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę takich wątpliwości - zdaniem Sądu - nie przedstawiały, zwłaszcza, że po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. wcześniejszej decyzji Wójta Gminy z dnia [...]r. rzeczoznawca szczegółowo ustosunkował się do wyrażonych w w/w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego uwag i zastrzeżeń, które spowodowały uchylenie decyzji organu I instancji. Wyjaśnienia te okazały się przekonywujące, oparte na konkretnych podstawach i danych zebranych przez rzeczoznawcę dla dokonania wyceny, zaś operaty spełniają wszystkie wymogi formalne określone w w/w rozporządzeniu, a w szczególności opierają się na odpowiednio udokumentowanych danych dotyczących szacowanych nieruchomościach. W ocenie Sądu – nie nasuwa wątpliwości podnoszony w skardze dobór nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny wartości nieruchomości szacowanych. Z treści operatów wynika, iż rzeczoznawca uwzględnił cechy różniące porównywanych nieruchomości i zastosował odpowiednie wskaźniki korygujące. Rzeczoznawca uwzględnił również fakt, iż lokalizacją szacowanych nieruchomości w stosunku do głównych dróg, centrum miejscowości, zabudowań, morza i placówek usługowo handlowych – jest niekorzystna lub przeciętna, wobec czego wartość nieruchomości została obniżona przez zastosowanie wskaźników korygujących. Za nietrafny uznać należy też argument, iż rzeczoznawca wziął do porównania nieruchomości nie posiadające cech podobieństwa z nieruchomościami skarżących ([...], [...]). Jest oczywiste, że każda z analizowanych nieruchomości posiada inną lokalizację. Lokalizacja jest tylko jedną z porównywanych cech. Ponadto z tabel zamieszczonych w operatach szacunkowych wynika, iż ceny transakcyjne tych nieruchomości nie zawyżyły wyceny nieruchomości szacunkowych, bowiem były one niższe niż wartości transakcyjne nieruchomości, których cech "podobieństwa" skarżący nie zakwestionowali. W rezultacie ustalone przez rzeczoznawcę ceny jednostkowe 1m2 działki przewidzianej w uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego na teren zabudowy mieszkaniowo – rekreacyjnej na działkach o min. powierzchni [...] m2 wynoszące [...] zł ( działki nr [...] i [...]) oraz [...] zł (działka nr [...]) i nie budzą wątpliwości. Nieruchomości te różnią się wielkością, co zwykle ma istotny wpływ na cenę 1 m2 gruntu. Skarżący ani w odwołaniu ani w skardze nie wskazali żadnego rzeczowego argumentu ani dowodu, iż przyjęte przez rzeczoznawcę do sporządzenia operatu dane są niezgodne ze stanem faktycznym. Należy wskazać, iż skarżący, nie zgadzając się z w/w operatami, miał prawo i możliwość zlecić sporządzenie operatu innemu uprawnionemu rzeczoznawcy. Gdyby ten inny operat, sporządzony zgodnie z wymogami w/w rozporządzenia, dawał inny wynik, mogłoby to stanowić przesłankę zakwestionowania operatu sporządzonego na zlecenie organu gminy. W przeciwnym wypadku przesłanka taka nie zaistniała, a już w żadnym wypadku nie może stanowić jej przytaczany w skardze argument, iż przedmiotowa nieruchomość została przez skarżących sprzedana za cenę wielokrotnie niższą i ta cena winna być miernikiem wartości nieruchomości. Faktyczna cena sprzedaży nieruchomości nie ma bowiem w świetle art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów przywołanego wyżej rozporządzenia żadnego znaczenia dla oceny wzrostu wartości nieruchomości, związanej ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość ta bowiem ma charakter obiektywny, a zasady wyliczenia jej wzrostu – jak wyżej wskazano - ściśle określają powołane wyżej przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. Natomiast cena transakcyjna zależy od woli stron wynikającej z różnych czynników subiektywnych. Bezpodstawny jest też zarzut odnoszący Siudo określenia w zaskarżonej decyzji zobowiązanych do uiszczenia renty planistycznej. Zdaniem Sądu wskazanie w zaskarżonej decyzji obydwoje skarżących jako współwłaścicieli przedmiotowych nieruchomości, nie nasuwa żadnych wątpliwości w zakresie solidarnego charakteru określonego w decyzji obowiązku. W tym stanie rzeczy uznać należało, iż skarga nie zawiera uzasadnionych podstaw, wskazujących na wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa, wobec czego podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. O kosztach zastępstwa procesowego udzielonego z urzędu orzeczono na podstawie art. 250 P.p.s.a w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163 poz. 1348 ze zm.)