II SA/Sz 603/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant Beata Radomska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2006r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...] Nr [...], II orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Skarżącego kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...] znak [...] Burmistrz Miasta i Gminy na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku ze zbyciem przez D. K. nieruchomości nr goed. [...] o pow.[...] ha oraz udziału [...] w działce [...] o pow. [... ha, położonych w [...] obr. [...], ujawnionych w KW [...] - ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem zmiany planu w wysokości 30% od ustalonego wzrostu nieruchomości, tj. [...] zł w kwocie [...] zł. Od tej decyzji D. K. odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego , które decyzją z dnia [..] znak [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia SKO wskazało przede wszystkim na uchybienia w zakresie prowadzonego przez organ postępowania dowodowego, w szczególności na konieczność zapewnienia stronie możliwości czynnego udziału, w tym zapoznanie się ze sporządzoną wyceną, zgłoszenia nowych uwag i dowodów, także w postaci nowego operatu. Decyzją z dnia [...] znak [...] organ I instancji ponownie orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie [...] zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] znak [...], ponownie uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, m. in. wskazując na konieczność uzupełnienia opinii rzeczoznawcy majątkowego z uwagi na zmianę stanu prawnego – w dacie sporządzenia operatu obowiązywały nowe przepisy wykonawcze, czego biegły nie wziął pod uwagę. Należało też uwzględnić wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego terenu o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Decyzją z dnia [...] znak [...] Burmistrz Miasta i Gminy postanowił pobrać od D. K. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o [...] zł tj. kwotę [...] zł. Od decyzji tej strona wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego , podnosząc w nim, iż operat szacunkowy, który był podstawą wydania decyzji przez Burmistrza Miasta i Gminy w istocie rzeczy jest tym samym operatem, który został wydany w [...]. Nadto skarżący wskazał, iż operat przyjęty jako podstawa ustalenia wzrostu wartości działki wadliwie przyjmuje do metody porównawczej działki znajdujące się w centrum [...], mimo iż działka skarżącego znajduje się w oddaleniu od [...]. Biegły wadliwie przyjął, iż na wzrost wartości miało wpływ uzbrojenie, gdy tymczasem uzbrojenie to istniało na działce skarżącego jeszcze przed podjęciem uchwały o zmianie planu zagospodarowania. Skarżący w piśmie załączonym do odwołania wskazał również, iż zbycie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nastąpiło poniżej ceny określonej w operacie. Decyzją z dnia [...] znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Od powyższej decyzji D. K. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając, iż podstawą rozstrzygnięcia jest w istocie rzeczy ta sama opinia, jedynie wciąż nowelizowana i opatrywana właściwą datą. W szczególności skarżący podniósł, iż cały czas przy stosowaniu metody porównawczej posłużono się nieruchomościami o innych walorach, niż nieruchomość skarżącego (atrakcyjniej położonymi). Nadto skarżący wskazał, iż pominięty w postępowaniu dowodowym został wniosek i gotowość skarżącego, do uzupełnienia postępowania poprzez zlecenie na własny koszt opinii innego biegłego rzeczoznawcy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z treści przepisu, przesłanki ustalenia opłaty planistycznej to: 1) wzrost wartości nieruchomości 2) zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie. Nałożenie opłaty następuje w drodze ustalającej decyzji administracyjnej odpowiedniego organu - wójta, burmistrza lub prezydenta, niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego na mocy, którego doszło do zbycia nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o te przepisy dokonywana jest wycena nieruchomości, celem ustalenia wzrostu jej wartości i wskazania podstawy naliczenia tzw. opłaty planistycznej. Kwestie szczegółowe dotyczące zasad dokonywania wyceny reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów tych wynika, iż najistotniejszym elementem stanu faktycznego, jest ustalenie, czy w istocie doszło do wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie ta okoliczność pozostaje sporna między stronami, jako że niewątpliwym jest uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej i bezspornym jest również zbycie przez skarżącego nieruchomości podlegającej wycenie. Z powołanych przepisów wynika, iż podstawą decyzji ustalającej jest wycena nieruchomości, która musi zostać dokonana przez rzeczoznawcę w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W toku postępowania administracyjnego Samorządowe Kolegium Odwoławcze dwukrotnie uchylało decyzje Burmistrza Miasta i Gminy decyzjami z dnia [...] oraz z dnia [...]. W szczególności w tej drugiej decyzji organ odwoławczy poświęcił obszerne rozważania dotyczące wartości dowodowej opinii biegłego rzeczoznawcy. Uchylając po raz drugi decyzję organu pierwszej instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że biegły nie uwzględniał przy jej sporządzeniu nieruchomości reprezentatywnych, do czego był zobligowany na podstawie § 51 powołanego rozporządzenia. Mimo tego, iż w wyniku postępowania biegły kolejny raz przedłożył praktycznie tą samą opinię, a Burmistrz ponownie ustalił na jej podstawie opłatę planistyczną, organ II instancji nie był konsekwentny w swych ocenach. Biegły wprawdzie uzupełnił w treści opinii opis nieruchomości przyjętych do porównania wskazując, iż są one "reprezentatywne", na który to brak wskazało Kolegium w uzasadnieniu decyzji z dnia [...], z uwagi na oparcie się przez rzeczoznawcę na nieobowiązujących w dacie sporządzania wyceny przepisach) - jednakże w pozostałym zakresie jest to niewątpliwie cały czas ten sam operat, opatrzony coraz to nową datą. Za wadliwe należy uznać przyjęcie przez biegłego rzeczoznawcę do porównania z nieruchomością zbytą przez skarżącego nieruchomości położone w centrum [...], umiejscowione w pasie nadmorskim. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, a taką metodą posługiwał się biegły w przedmiotowej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku nieruchomości położonych w miejscowości nadmorskiej, nieruchomość położona bezpośrednio w pasie nadmorskim nie jest nieruchomością podobną do nieruchomości wycenianej i braku tego nie usuwa zastosowanie czynnika korygującego. W ocenie Sądu istotnym uchybieniem procesowym było naruszenie art. 75 § 1 kpa w związku z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego wyrażonymi w art. 7 i 8 kpa w postępowaniu przed organami obu instancji, które pominęły trzykrotnie wniosek skarżącego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, którego koszty zobowiązał się ponieść skarżący. Skoro w toku postępowania powtarzał się zarzut strony dotyczący treści opinii rzeczoznawcy i przyjętego przez niego sposobu wyceny, który nadto dwukrotnie został podzielony przez organ II instancji, dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego było w pełni uzasadnione. Zwłaszcza, że wiarygodność biegłego podważał fakt opracowania opinii w oparciu o nieaktualne przepisy. Poza tym skarżący przedstawił na rozprawie opinię biegłego z dnia [...] wskazując, że została ona zatajona przez organ, a do treści tej opinii skarżący również zgłaszał zastrzeżenia. W tych okolicznościach doszło do naruszenia w sposób istotny art. 7, 8, 75 § 1 i 77 kpa, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien przeprowadzić dowód z opinii innego biegłego i uwzględniając wyniki postępowania dowodowego wydać stosowne rozstrzygnięcie. W związku z tym na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c w związku z art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.