II SA/Sz 605/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi D. K., R. K., Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) zwanej dalej: "k.p.a.", art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) zwanej dalej: "u.g.n.", po rozpatrzeniu odwołania D. K., Z. K. oraz R. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, będącej działką nr [...], położonej w [...], o powierzchni [...] ha, w wyniku jej geodezyjnego podziału na działki od nr [...] do nr [...], tj. D. K. Z. K., R. K., każdemu w wysokości po [...] zł, z tytułu posiadanego prawa własności w udziale do [...] ww. działki. Organ odwoławczy wskazał, że właściciele działki nr [...] obr. [...], wystąpili do organu I instancji z wnioskiem o podział tej działki. Zgodnie z ostateczną decyzją podziałową Wójta Gminy O. z dnia [...] r., wyodrębniono następujące działki: — działka nr [...] o pow. [...] ha, — działka nr [...] o pow. [...] ha, — działka nr [...] o pow. [...] ha, — działka nr [...] o pow. [...] ha, — działka nr [...] o pow.[...] ha, — działka nr [...] o pow.[...] ha, — działka nr [...] o pow.[...] ha, — działka nr [...] o pow.[...] ha, — działka nr [...] o pow. [...] ha. Organ I instancji zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu [...] r., biegły mgr inż. K. R. w dniu [...] 2017 r. sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił, że wartość nieruchomości, według stanu sprzed podziału wyniosła [...] zł, zaś według stanu po jej podziale wynosi [...] zł. Jak podał organ, biegły dokonał analizy sporządzonego operatu szacunkowego, w tym zbioru nieruchomości reprezentatywnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny PFSRM. Wskazał, iż określenia szacowanych wartości nieruchomości określone zostały przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast stan po podziale - na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. W ocenie organu I instancji, operat szacunkowy w przedmiotowym postępowaniu zawiera fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowania nieruchomości, analizę rynku wyjaśniającą z jakiego powodu nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz obrazuje czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w niniejszym postępowaniu, a zatem stanowi przekonujący dowód w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej. Opłatę powyższą naliczono przy zastosowaniu stawki 30%, wynikającej z uchwały Nr XVII/125/2004 Rady Gminy Osina z dnia 29 października 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego Nr 85, poz. 1583). W oparciu o ww. operat szacunkowy, organ przyjął, że wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Opłata adiacencka wyniosła [...] zł i została rozdzielona na współwłaścicieli, stosownie do posiadanych udziałów. D. K., Z. K., R. K. wnieśli odwołanie od ww. decyzji Wójta Gminy O. z dnia [...] r., której zarzucili: 1) nieuwzględnienie w operacie szacunkowym, iż podzielone działki posiadają istotne ograniczenia w postaci usytuowania na działkach linii energetycznej, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej, 2) naruszenie § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewyjaśnienie czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania są podobne do podzielonych działek pod kątem ich położenia na skraju wsi oraz czy posiadają ograniczenia w postaci przebiegu linii energetycznej, kanalizacji energetycznych i instalacji telefonicznej, 3) błędne przyjęcie w operacie szacunkowym, że wydzielone działki posiadają pełne uzbrojenie w postaci instalacji wodnej, elektrycznej i gazowej, 4) naruszenie § 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie. Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że nie budzi żadnych wątpliwości zarówno kwestia obowiązywania w dacie podziału uchwały Nr XVII/125/2004 Rady Gminy Osina z dnia 29 października 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej, jak i fakt podziału nieruchomości nr [...] na wniosek jej właścicieli. Decyzja w przedmiocie podziału nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] r., a zatem nie upłynął termin, w którym dopuszczalne jest ustalenie opłaty. Zdaniem Kolegium, w toku postępowania organ I instancji wyczerpująco ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia [...] 2017 r., sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę oraz uznał, że stanowi on wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału. Ocena tego dowodu w sprawie, przeprowadzona przez organ odwoławczy, nie dała podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu, jako podstawy wyliczenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. Kolegium wyjaśniło, że organ prowadzący postępowanie administracyjne nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalną. W ocenie Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ponadto organ odwoławczy podkreślił, że strona kwestionując prawidłowość oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia i doświadczenie w zakresie szacowania nieruchomości, nie wykazała się posiadaniem analogicznego doświadczenia i uprawnień. Zdaniem Kolegium, jeżeli organ I instancji dokonał wnikliwej oceny operatu i uznał go za wiarygodny dowód w prowadzonym postępowaniu, a strona kwestionuje ten fakt, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu. Ewentualna rozbieżność operatów szacunkowych, sporządzonych przez różnych rzeczoznawców, dotyczących wartości tej samej nieruchomości, mogłaby stanowić też przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości. Po otrzymaniu wyjaśnień, złożonych przez biegłego w piśmie z dnia 16 marca 2018 r., Kolegium za nieuzasadniony uznało zarzut odwołania, dotyczący nieuwzględnienia w operacie szacunkowym, że podzielone działki posiadają istotne ograniczenia w postaci usytuowania na nich linii energetycznej, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej. Biegły wyjaśnił bowiem, że zarówno w opisie stanu techniczno — użytkowego działki nr [...] (przed podziałem), jak i w opisie stanu działek powstałych po podziale, powyżej wskazane ograniczenia zostały wskazane i szczegółowo opisane na podstawie mapy zasadniczej projektu podziału stanowiącej załącznik do operatu. Ponadto biegły wskazał, iż bezpodstawne jest stwierdzenie stron, że "Ograniczenia w postaci usytuowania na nich linii energetycznej, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej znacznie obniżają wartość działek, a nawet mogą, ze względu na umiejscowienie jakiejkolwiek sieci spowodować, iż działki te mogą nie posiadać żadnej wartości ze względu na niemożność zabudowy". W opinii biegłego wszystkie wydzielone działki "nadają się do samodzielnego zagospodarowania", co znajduje potwierdzenie w decyzji Nr [...] o warunkach zabudowy, wydanej dla działki nr [...] położonej w [...], gm. O., w której stwierdza się możliwość wybudowania 9 budynków mieszkalnych, a więc tylu, ile działek zostało wydzielonych. W ocenie biegłego, instalacje znajdujące się na przedmiotowych działkach nie uniemożliwiają ich zabudowy, a tylko ograniczają sposób korzystania z nich. Za bezpodstawny Kolegium uznało zarzut odwołania dotyczący naruszenia § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewyjaśnienie czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania są podobne do podzielonych działek. W operacie szacunkowym znajduje się szczegółowy opis nieruchomości przyjętych przez biegłego jako nieruchomości podobne, z wyszczególnieniem następujących cech: lokalizacja ogólna, lokalizacja w miejscowości, powierzchnia, uzbrojenie, kształt, dostępność, ograniczenia i przeznaczenie. Podkreśliło, że podobieństwo nieruchomości nie powinno być mylone przez strony z "identycznością" działek (art. 4 ust. 16 u.g.n.). W odpowiedzi na zarzut, iż w operacie szacunkowym błędnie zostało przyjęte, że wydzielone działki posiadają pełne uzbrojenie w postaci instalacji wodnej, elektrycznej i gazowej, Kolegium w pełni przyjęło i zgodziło się ze stanowiskiem biegłego. Na str. 6 operatu w punkcie 3.6 Klauzule i ustalenia dodatkowe, została podana definicja uzbrojenia działki - "pod pojęciem uzbrojenia działki należy rozumieć techniczną możliwość podłączenia do mediów (zwykle w ulicy)." Natomiast strony same w odwołaniu przyznały, że "... istnieje możliwość dostawy energii do działki nr [...] ... podobna sytuacja zachodzi w zakresie możliwości dostaw wody i odbioru ścieków ... istnieje możliwość uzyskania przyłączy, jednakże po spełnieniu licznych wymagań." W związku z powyższym zarzut wskazany w punkcie trzecim odwołania, Kolegium uznało za całkowicie bezpodstawny. Za również bezzasadny, Kolegium uznało zarzut dotyczący naruszenia § 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie, czyli wyceny przedmiotowej działki, jako działki przeznaczonej na cele rolne. Zdaniem organu, biegły w sposób szczegółowy i zrozumiały opisał stan wycenianej nieruchomości, wskazując, że wyceniana działka nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego — działka nr [...], obr. [...], posiada przeznaczenie grunty orne. Kolegium wyjaśniło, że studium nie stanowi aktu prawa miejscowego i określone w nim przeznaczenie nieruchomości nie stanowi podstawy do wyceny nieruchomości. W niniejszym przypadku, aktem jednoznacznie wskazującym na przeznaczenie wycenianej nieruchomości, jest decyzja z dnia [...] r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziewięciu budynków mieszkaniowych jednorodzinnych, wolnostojących parterowych z wbudowanym garażem wraz z urządzeniami budowlanymi oraz budowie zjazdu drogowego. Decyzja ta zmieniła przeznaczenie nieruchomości z rolnej na budowlaną. Podsumowując, Kolegium stwierdziło, że nie ma podstaw do podważenia wiarygodności przedmiotowego operatu szacunkowego, jako podstawy do wyliczenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. Spełnione zostały wszystkie przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej, a operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłego z dnia [...] r. spełnia wymogi wskazane przez ustawodawcę, opłata powinna zostać ustalona, co też prawidłowo uczyniono. D. K., Z. K., R. K. wystąpili do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ze skargą na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S z dnia [...] r. wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wydanej decyzji skarżący zarzucili: 1) nieuwzględnienie w operacie szacunkowym, iż podzielone działki posiadają istotne ograniczenia w postaci usytuowania na działkach linii energetycznej, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej, 2) naruszenie § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewyjaśnienie, czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania są podobne do podzielonych działek pod kątem ich położenia na skraju wsi, oraz czy posiadają ograniczenia w postaci przebiegu linii energetycznych, kanalizacji energetycznych i instalacji telefonicznej, 3) błędne przyjęcie w operacie szacunkowym, że wydzielone działki posiadają pełne uzbrojenie w postaci instalacji wodnej, elektrycznej i gazowej, 4) naruszenie § 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie. Według skarżących, biegły nie uwzględnił, że wszystkie podzielone działki posiadają istotne ograniczenia w postaci przebiegu linii energetycznych, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej. Uważają, iż ograniczenia te znacznie obniżają wartość działek, a nawet mogą, ze względu na umiejscowienie jakiekolwiek sieci, spowodować, że działki te mogą nie posiadać żadnej wartości ze względu na niemożliwość zabudowy. Biegły w swoim operacie nie wskazał, w którym konkretnie miejscu, na każdej działce przebiega sieć, czy w związku z jej przebiegiem istnieje możliwość zabudowy, czy też takiej możliwości nie ma. Biegły w stosunku do każdej z wydzielonych działek ograniczył się jedynie do stwierdzenia, iż posiada ona ograniczenia w postaci poszczególnych sieci, a co więcej biegły napisał wprost, że instalacje znajdujące się na przedmiotowych działkach ograniczają sposób korzystania z nich. Ponadto skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organu II instancji, że biegły prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości podobne do wydzielonych działek. Podtrzymali swoje stanowisko, że porównując wydzielone działki z innymi przyjętymi do wyceny, biegły nie wskazał, czy działki przyjęte do porównania również posiadają ograniczenia. Stwierdzili, że w opisie działek, przyjętych do porównania, biegły ograniczył się jedynie do wskazania ich powierzchni i ceny uzyskanej z ich sprzedaży. Wydzielone działki, jak wskazał w opinii biegły, leżą na skraju wsi, a w ich otoczeniu są pola uprawne. W tym zakresie, biegły również nie wskazał położenia działek wycenianych, co – według skarżących - ma kluczowe znaczenie dla wyceny , albowiem działki przyjęte do porównania mogą być położone w atrakcyjnych miejscach. Podnieśli, że podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne i na poparcie tej tezy powołali stanowisko z orzecznictwa sądowoadministracyjnego. Zdaniem skarżących, w przedmiotowej sprawie nieruchomości przyjęte do porównania nie można przyjąć za podobne do wydzielanych działek, albowiem w żadnej z wymienionych przez biegłego nieruchomości przyjętych do porównania nie wskazano, czy istnieją na nich jakiekolwiek ograniczenia. Za również błędne, skarżący uznali stanowisko organu II instancji, iż wydzielone działki posiadają pełne uzbrojenie, ponieważ istnieje możliwość podłączenia zarówno energii jak i dostawy wody. Wskazali, że z pisma ENEA Operator z dnia [...] 2016 r., skierowanego do D. K. jednoznacznie wynika, że istnieje możliwość dostawy energii do działki nr [...]. D. K. otrzymywała od operatora sieci jedynie zapewnienie o możliwości dostawy energii do działki, ale zapewnienie to miało jedynie charakter informacyjny i absolutnie nie stanowiło podstawy do przystąpienia do jakichkolwiek prac projektowych i budowlano — montażowych. Uważają, że podobna sytuacja zachodzi w zakresie możliwości dostaw wody i odbioru ścieków. D. K. pismem z dnia 21 lipca 2016r. otrzymała informację, że istnieje możliwość dostawy wody do działki nr [...]. Oba pisma zawierają tylko informację, iż istnieje możliwość uzyskania przyłączy, jednakże po spełnieniu licznych wymagań. Zdaniem skarżących, już ta okoliczność wskazuje, że podzielone działki absolutnie nie posiadają pełnego uzbrojenia, istnieje jedynie możliwość uzyskania przyłączenia energii i wody, co wiąże się ze spełnieniem licznych wymagań stawianych przez dostawców oraz z kosztami, co w oczywisty sposób zmniejsza wartość działki. Skarżący podtrzymali stanowisko, iż jak biegły podał w swej opinii, w obwiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] posiadała przeznaczenie — grunty orne. Tym samym również podzielone działki posiadają takie samo przeznaczenie, czemu – zdaniem skarżących - biegły nie zaprzeczył stwierdzając przy opisie każdej z podzielonych działek, że jest ona uprawiana rolniczo. Zdaniem skarżących, mając powyższe na względzie, przy wycenie działek zastosowanie winien znaleźć § 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skoro bowiem działki mają przeznaczenie rolne, biegły winien przy ich wycenie zastosować metodę wskaźników szacunkowych gruntów, wynikającą z ww. przepisu. Za zupełnie absurdalne, skarżący uznali stwierdzenie organu II instancji, że mogli zakwestionować operat biegłego, poprzez przedłożenie organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Taki sposób kwestionowania zwiększyłby tylko koszty po stronie skarżących, albowiem jest oczywistym, iż przeciwstawne operaty nie zostałyby zrobione w sposób nieodpłatny oraz oczywistym jest, iż byłyby natychmiast zakwestionowane przez stronę przeciwną, co zmusiłoby organ do zlecenia ponownego operatu. Na rozprawie w dniu 6 grudnia 2018 r. skarżąca D. K. poparła skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Kontrola sprawy, sprawowana przez Sąd według kryterium legalności działania zaskarżonego organu, nie potwierdziła zasadności wniesionej skargi. Przedmiot sprawy dotyczy decyzji wydanej w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) zwanej dalej: "u.g.n.", jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.) Przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął trzyletni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W sprawie niesporne jest, że Wójt Gminy O., po rozpatrzeniu wniosku skarżących, decyzją z dnia [...] r., dokonał podziału działki nr ewid. [...] na działki od nr. [...] do nr. [...] w obr. ew. [...], gmina O.. W dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Gminy Osina Nr XVII/125/2004 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W uchwale przyjęto, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Zachowany został trzyletni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, co miało miejsce w dniu [...] r., a decyzja organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej została wydana w dniu [...] r. Sporna między stronami jest kwestia wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego, zleconego przez organ dla potrzeb niniejszego postępowania, w świetle zgodności z przepisami prawa, w szczególności w związku z podnoszonym przez skarżących nieuwzględnieniem ograniczeń w postaci usytuowania na działkach linii energetycznej, podziemnej kanalizacji deszczowej oraz instalacji telefonicznej; niewyjaśnienia czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania są podobne do podzielonych działek pod kątem ich usytuowania na skraju wsi oraz ww. ograniczeń; błędnym założeniem w operacie, że działki podzielone posiadają uzbrojenie w postaci instalacji wodnej, elektrycznej i gazowej oraz nieokreśleniu wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia na cele rolne lub leśne, co w przypadku braku transakcji rynkowych, powinno powodować zastosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów Zgodnie z art. 146a ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n., opłata adiacencka ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinia ta winna zawierać analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Kontrola sądowa sprawy potwierdza prawidłowość działań organu w ww. zakresie. Dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości organ I instancji pozyskał operat szacunkowy z dnia [...] 2017 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten zawiera wszystkie elementy konieczne operatu szacunkowego. Biegły wskazał w operacie cel i zakres wyceny, określenie wartości będącej przedmiotem operatu, opis metodyki i procedury oszacowania nieruchomości, klauzule i ustalenia dodatkowe, określenie dat istotnych dla określenia wartości, podstawy prawne opracowania, określenie stanu nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wycenę wartości rynkowej działek podzielonych oraz działki nr [...]. W wycenie biegły przedstawił obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej, obliczenie jednostkowej wartości, obliczenie wartości rynkowej. Z akt sprawy wynika, że strony postępowania miały zagwarantowane prawo czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym (art. 10 § 1 k.p.a.). W uzasadnieniu decyzji organ wyczerpująco odniósł się do oceny operatu szacunkowego, wskazał przyjęte przez biegłego dane istotne z punktu widzenia ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. W związku z zarzutami stron kierowaniu przeciw wartości dowodowej operatu szacunkowego, organ odwoławczy zwrócił się do biegłego o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń. W piśmie z dnia 16 marca 2018 r. biegły rzeczoznawca odpowiedział szczegółowo na wszystkie zgłaszane zarzuty, których zasadności nie podzielił. W piśmie tym biegły wyjaśnił, że przy wycenie nieruchomości, uwzględnił obniżenie wartości działek (zarówno przed, jak i po podziale geodezyjnym) z uwagi na przebiegające przez nieruchomość instalacje wskazane przez skarżących. Wskazał, że wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości podlegające podziałowi są możliwe do samodzielnego zagospodarowania. Wynika to z faktu usytuowania instalacji wszystkich działek niedaleko od ich granicy. Biegły opisał sieci w sposób odpowiedni do prawidłowej wyceny, posługując się skalą ograniczeń. Ponadto biegły wyjaśnił aspekt stosowania przy określeniu wartości nieruchomości podejścia porównawczego, z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych. Ustalenia organu, oparte na wyjaśnieniach biegłego rzeczoznawcy, nie budzą wątpliwości Sądu. Pod pojęciem nieruchomości podobnych (art. 4 pkt. 16 u.g.n.), należy rozumieć nieruchomości takie, które posiadają cechy zbliżone do nieruchomości objętej podziałem i które ocenia się przy zastosowaniu współczynników korygujących. Ustawodawca wskazał cechy nieruchomości, według których ich podobieństwo trzeba mierzyć, chodzi tu o porównywalności, która nie oznacza identyczności, tym ostatnim pojęciem ustawodawca nie posłużył się. Nie znajduje potwierdzenia w okolicznościach sprawy, podnoszona skargą potrzeba wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem metody wskaźników szacunkowych gruntów (§ 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Przedmiotowym przepis ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości rolnych i leśnych, w przypadku braku transakcji rynkowych. Tymczasem z akt sprawy wynika, że skarżący uzyskali decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 9 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących, parterowych z wbudowanym garażem wraz z urządzeniami budowlanymi oraz budowie zjazdu drogowego na terenie działki nr [...]. Wydanie tej decyzji spowodowało zmianę przeznaczenia wskazanej nieruchomości z rolnej na budowalną. Dla obszaru przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, a poza tym, jak słusznie, wyjaśnił zaskarżony organ, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie stanowi aktu prawa miejscowego, co oznacza, że nie jest wiążące dla ustaleń charakteru spornej nieruchomości. W takiej sytuacji ww. § 18 rozporządzenia nie mógł mieć w sprawie zastosowania. W ocenie Sądu, prezentowaną w skardze argumentacją, skarżący nie podważyli skutecznie mocy dowodowej operatu biegłego z dnia [...] 2017 r. (uzupełnionego wyjaśnieniami biegłego z dnia [...] 2018 r.), ani przyjętych na jego podstawie ustaleń organu. Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Ocena operatu szacunkowego przeprowadzona jest przez organ zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.) oraz z uwzględnieniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) Od obowiązku zbadania zgodności z przepisami prawa operatu szacunkowego pod względem formalnym, odróżnić należy ocenę prawidłowości tego operatu, czyli tego aspektu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który dotyczy posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, odnośnie do szacowania wartości nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego tak przez organ administracji, jak i przez sąd, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona kwestionując ustalenia operatu powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Ponadto wskazać należy, że ww. art. 157 ust. 1 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, tak jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie. Nie stanowi uzasadnionej przyczyny odstąpienia przez stronę od przedstawienia kontroperatu, konieczność poniesienia kosztów sporządzenia tego dokumentu. Wybór podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym należy do rzeczoznawcy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Za pomocą korygowania ceny biegły uwzględnia ograniczenia przedmiotowych nieruchomości, jest to działanie w sferze specjalistycznej wiedzy biegłego. Organ nie może w tej mierze czynić własnych ustaleń i dokonać odmiennych ocen, sprzecznych z wyjaśnieniami zawartymi opinii biegłego. Niezależnie od powyższego, biorąc pod uwagę ustalenia wynikające z decyzji z dnia [...] r. o warunkach zabudowy, umożliwiającej usytuowanie na działce istniejącej przed podziałem 9 domów jednorodzinnych z garażami wraz z urządzeniami budowlanymi (po podziale powstało 9 działek), nie znajduje w okolicznościach sprawy potwierdzenia argumentacja skarżących o ograniczeniach nieruchomości pod względem zabudowy, z uwagi na przebieg linii energetycznych, kanalizacji i instalacji telefonicznej. Biegły w swej opinii wyjaśnił także, że bliskość usytuowania budynków mieszkalnych (10 m) posiadających konieczne instalacje, od podzielonych działek, powoduje, że działki te są możliwe do samodzielnego zagospodarowania. Sąd uznaje za prawidłowe twierdzenia organu, że pod pojęciem uzbrojenia działki należy rozumieć techniczną możliwość podłączenia do mediów. W takiej sytuacji, Sąd uznał, że prawidłowe i wystarczające okazały się czynności dowodowe, dokonane przez organ I instancji, który zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których pominął wniosek stron o dokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości według innej metody z uwzględnieniem innych nieruchomości (art. 107 § 3 w zw. z art. 80 k.p.a.). W świetle art. 98a ust. 1a u.g.n., opłata adiacencka jest pochodną wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jak wynika z ustaleń organu, dokonanych na podstawie rzetelnie sporządzonego przez biegłego i prawidłowo ocenionego przez organ operatu szacunkowego, wartość nieruchomości działki nr [...] o powierzchni [...] ha, przed jej podziałem geodezyjnym, wyniosła [...] zł, ustalona na dzień [...] r. (data wydania decyzji podziałowej). Wartość nieruchomości po podziale należy określić jako sumę wartości poszczególnych działek lub grup działek, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego i ten wymóg został spełniony, bowiem suma powierzchni działek podzielonych odpowiada powierzchni działki przed jej podziałem. Wartość rynkowa prawa własności działek po podziale geodezyjnym wyniosła [...] zł, według stanu na dzień [...] r. Różnica ww. kwot wynosi [...] zł. W takiej sytuacji, wymóg dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1a u.g.n., został w sprawie spełniony, bowiem organ wykazał, że do takiego wzrostu wartości nieruchomości doszło. Ustalona kwota opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału, uwzględnia stawkę 30%, określoną w § 1 uchwały Rady Gminy Osina Nr XVII/125/2004 z dnia 29 października 2004 r., co przy uwzględnieniu udziału do działki, po [...] każdego ze skarżących, oznacza, że kwota opłaty adiacenckiej [...] zł, należna do uiszczenia przez każdego ze skarżących, została przez organ ustalona w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Podsumowując, zdaniem Sądu, przeprowadzone przez organy orzekające w sprawie postępowanie administracyjne spełnia wszystkie wymogi przewidziane k.p.a. Wbrew stanowisku skarżących nie doszło w kontrolowanej sprawie do naruszenia przepisów z § 4 i 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ani pozostałych, których zastosowanie w sprawie przez organy, Sąd zobligowany był skontrolować, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi. Tym samym skarga okazała się niezasadna. Z tych względów Sąd, orzekł o oddaleniu skargi, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.