II SA/Sz 643/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia NSA Stefan Kłosowski /spr./, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 października 2009 r. sprawy ze skargi R. A.- J. i M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących R. A.- J. i M. J. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania. U Z A S A D N I E N I E: Decyzją z dnia [...]r. Nr [...],Prezydent Miasta na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej upzp), ustalił dla Państwa R. A.-J. i M. J. jednorazową opłatę w wysokości [...]zł. w związku ze wzrostem wartości ich nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie w obrębie nr [...] jako działka o nr [...], o pow. [...] ha, spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...] w [...] oraz sprzedażą tej ,nieruchomości przed upływem pięciu lat od uchwalenia planu. Zdaniem organu I instancji na dzień wejścia w życie planu miejscowego terenu "[...] w [...] tj. na dzień [...]r. przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana i niezagospodarowana. W ewidencji gruntów nieruchomość ta oznaczona była symbolem [...], czyli grunty orne klasy [...]. Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...] w [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...]r) nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości poprzez ustalenie jej funkcji podstawowej w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i funkcji uzupełniającej-usługi oznaczając te funkcje na planie symbolem [...]. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną na zlecenie Gminy [...] uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikająca z niego zmianą przeznaczenia nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości. W dniu [...]r., a więc przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie planu mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, jej właściciele tj. małżonkowie R. A.-J. i M. J. zbyli przedmiotową nieruchomość, co stanowiło podstawę ustalenia jednorazowej opłaty będącej przedmiotem niniejszego postępowania. M. J. i R. A.-J. odwołali się od decyzji organu I instancji i wnieśli o jej uchylenie w całości. Zdaniem odwołujących powołana przez Prezydenta Miasta uchwała Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...] w [...] nie spowodowała zmiany przeznaczenia działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania, na co wskazują postanowienia aktu notarialnego z dnia [...]r. [...] dot. nabycia działki od gminy [...], z którego wynika, że działka ta była przeznaczona pod zabudowę domem jednorodzinnym. W [...]r. nieruchomość ta objęta była planem zagospodarowania przestrzennego, który na takie przeznaczenie działki wskazywał. Odwołujący wyrażają pogląd, iż okoliczność, że na pewien okres czasu ten plan stracił moc obowiązującą nie miał żadnego wpływu na wartość rynkową tej działki. Tereny te były i nadal stanowią osiedle domków jednorodzinnych. Zdaniem zainteresowanych na wzrost wartości nieruchomości miała wyłącznie wpływ inflacja i ogólny wzrost wartości nieruchomości w latach [...]-[...]. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej pkt [...] tj. wskazania terminu i nr konta na które należy wpłacić wskazaną kwotę, zaś w pozostałej części decyzję organu I instancji utrzymało w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż po dokonaniu wnikliwej analizy zgromadzonych akt sprawy oraz uzupełnionych przez Kolegium dowodów w postaci wypisu i wyrysu z miejscowego ogólnego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] rady Miejskiej z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]) obowiązującego do [...]r. - Kolegium stwierdziło, iż zaskarżona decyzja w części rozstrzygającej merytorycznie (ustalenie opłaty) jest uzasadniona i zgodna z prawem. Z akt sprawy wynika, że zgodnie z wymienionym wcześniej miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego [...] w [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r.) działka nr [...] w obrębie -[...] w [...] będąca przedmiotem niniejszego postępowania, znajduje się na terenie oznaczonym w wymienionym planie symbolem [...], co oznacza, że nieruchomość przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe. Plan ten stracił ważność w dniu [...]r. i do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...] w [...], który obejmuje nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego postępowania (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r.), na obszarze tym nie obowiązywał już poprzedni plan ani decyzja o warunkach i zagospodarowaniu terenu. Z tych też względów w celu ustalenia opłaty planistycznej wartość nieruchomości określana jest przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem nowego planu. Jak wynika z informacji z rejestru gruntów przeznaczenie działki Nr [...] określono jako grunty orne klasy [...]. Ten fakt, jak i nowe przeznaczenie działki stanowiły podstawę dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej nieruchomości w operacie szacunkowym nieruchomości z dnia [...]r., w której wykazany został wzrost jej wartości w związku z uchwaleniem wspomnianego planu miejscowego.Bezzasadny jest więc zarzut odwołujących, że sam fakt niezabudowania nieruchomości i wymieniony okres braku dla tego terenu planu miejscowego nie stanowi jeszcze o wzroście wartości nieruchomości. Takie stanowisko znajduje uzasadnienie w § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do treści powyższego przepisu w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, bierze się pod wagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Z tych też względów za bezzasadny uznaje się zarzut odwołujących o niezgodnym z prawem sporządzeniem operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do naliczenia opłaty planistycznej. Powyższy pogląd znajduje również uzasadnienie i w orzecznictwie sądowym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r. sygn. akt [...]). Oceniając załączony do akt sprawy operat szacunkowy z dnia [...]r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Kolegium stwierdza, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Biegły dokonał wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami, dokonując analizy rynku lokalnego. Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia prawidłowej opłaty tj. "renty planistycznej" określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu, nie uwzględniając części składowych nieruchomości. Biegły przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Takie podejście jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Do wyceny nieruchomości biegły zastosował się również do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), które mają zastosowanie przy ustaleniu wartości nieruchomości i opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalając wartość rynkową wymienionej nieruchomości jako prawdopodobną jej cenę do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Sporządzając wycenę biegły zastosował tzw. podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosując stosowne korekty. Analizie w operacie szacunkowym biegły poddał [...] obiektów znajdujących się w [...] i najbliższej okolicy (w okresie od [...]r. do [...]r.). Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca przyjął średnią miesięczną poprawkę na trend czasowy na poziomie [...]% (dla nieruchomości niezabudowanych) i na poziomie [...]% (na podstawie analizy rynku lokalnego w przypadku nieruchomości podobnych). Zdaniem Kolegium operat szacunkowy nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem niniejszego postępowania został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie budzi zastrzeżeń tak pod względem przyjętej metodologii, jak i ustalonego stanu faktycznego. Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalona została w § [...] uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r. i wynosi [...]% różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W załączonym do sprawy operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu ustalona została na kwotę [...]zł., a po uchwaleniu planu na kwotę [...]zł., co przy ustaleniu różnicy wartości w kwocie [...]zł. spowodowało ustalenie opłaty na kwotę [...]zł. Zgodnie z linią orzecznictwa sądowo - administracyjnego Kolegium orzekło o uchyleniu punktu [...] zaskarżonej decyzji (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r. sygn. akt [...]). Rozstrzygnięcie zawarte w tym punkcie jako stanowiące sentencję decyzji nie znajduje umocowania w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Żaden z przepisów wymienionej ustawy nie daje bowiem podstawy do ustalania terminu uiszczania opłaty planistycznej oraz orzekania w sprawie odsetek za zwłokę. Rozstrzygniecie zawarte w punkcie [...] zaskarżonej decyzji stanowi więc wyłącznie informację o sposobie uiszczenia opłaty i z tych względów winno nastąpić w drodze odrębnego pisma. Powyższą decyzję zaskarżył skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pełnomocnik stron –r.pr. O. O. Skarżonej decyzji zarzucił: 1. naruszenie przepisu art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. 2003 Nr 80 poz. 717 ze zm.) poprzez niewłaściwe ich zastosowanie, polegające na nieuwzględnieniu przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku czego zaskarżona decyzja jest wadliwa. 2. naruszenie przepisu art. 7 k.p.a. oraz 9 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu podjęcia wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśniania stanu faktycznego, w wyniku czego przyjęto błędnie, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odpowiada zapisom ewidencji gruntów określającym przeznaczenie gruntu a nie jego faktycznemu wykorzystaniu. Podnosząc powyższe zarzuty wniósł o; 1. uchylenie decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji celem przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sprawy; 2. na podstawie przepisu art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów m.in. a/ operatu szacunkowego z [...]r. dotyczącego spornej nieruchomości; b/ zdjęć posesji skarżących; c/ umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia [...] nr rep [...] na okoliczność faktycznego sposobu wykorzystania działki nr [...] tj. jako budowlanej, wskazując, iż powołanie powyższych dowodów na tym etapie postępowania jest wynikiem zaniedbań organów administracyjnych a ponadto są one niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości istniejących w sprawie. W uzasadnieniu skargi skarżący wywodzi między innymi, iż poza sporem pozostaje to, że w czasie kiedy skarżący nabyli od Miasta [...] sporną nieruchomość (akt nabycia z dnia [...]r.) zgodnie z obowiązującym wówczas prawem działka ta była przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Wynikało to z uchwały Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...]r, a także zapisów umowy z dnia [...]r (§[...]), zgodnie z którym strony wniosły o wpisanie w księdze wieczystej urządzonej dla działki gruntu numer [...], sposobu korzystania z gruntu - na cele budownictwa mieszkaniowego. Zatem do dnia kiedy w/w uchwała RM utraciła moc, działka nr [...] była wykorzystana na cele budownictwa mieszkaniowego. Po tej dacie tj. po [...]r. nie nastąpiła żadna okoliczność lub zdarzenie w wyniku, którego doszło do zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości przez skarżących. Postępowanie administracyjne również nie wykazało aby taka sytuacja wystąpiła. W uzupełnieniu materiału dowodowego zebranego przez Prezydenta Miasta, organ II instancji wystąpił o informację z rejestru gruntów dotyczącą spornej działki. Na podstawie zapisów rejestru gruntu, które potraktowano jako nowe fakty. Organ II instancji doszedł do przekonania, że działka nr [...] przed uchwaleniem planu w [...]r. była wykorzystana na cele rolne, a zatem w sprawie znajduje zastosowanie przepis 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioski te są nieuzasadnione i bezpodstawne. Należy bowiem zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy pojęciem przeznaczenia działki nadanym ustawą z dnia [...]r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, a jej faktycznym sposobem wykorzystania w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rejestr ewidencji gruntu nie stanowi dowodu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, a jedynie zawiera podstawowe informacje na temat nieruchomości jako takiej. Zapisy w rejestrze grunty nie mogą i nie odzwierciedlają rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości, tym samym nie sposób zgodzić się z argumentacją SKO aby informacja z ewidencji miała wyjaśnić wątpliwości, które pojawiły się na tle niniejszej sprawy. Gdyby kierować się zaprezentowaną przez organ II instancji logiką rozumowania należałoby dojść do wniosku, iż pomimo uchwalenia obowiązującego aktualnie planu zagospodarowania przestrzennego dla spornej działki sposobem jej wykorzystania jest uprawa roli. Zapisy ewidencji gruntów, które na dzień [...]r., a zatem po upływie [...] lata od uchwaleniu planu uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...]r. nadal bowiem wskazują, że działka ta jest przeznaczona jako grunt orny. Tym samym mimo uchwalenia planu nadal mamy do czynienia z gruntem rolnym. Skarżący nabywając działkę od Miasta [...] w [...]r. nie dokonali formalnych zmian w rejestrze gruntów (podobnie jak kolejni nabywcy), co nie zmienia faktu, że od momentu nabycia działki do chwili jej sprzedaży w [...]r. wykorzystywali ją nieprzerwalnie w tym samym celu - budowlanym. Trudno byłoby przyjąć, iż w okresie od [...]r. do [...]r. działkę wykorzystywano jako budowlaną, w okresie od [...]r. do uchwalenia nowego planu jako działkę rolną, aby następnie po uchwaleniu planu w [...]r. ponownie jako budowlaną. Tego rodzaju logika nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa i jest niezgodna z rzeczywistym stanem. Zdjęcia działki nr [...], załączone do skargi, wskazują, że w bezpośrednim jej sąsiedztwie znajdują się domy mieszkalne co również potwierdza, że tej działki nie można było wykorzystywać na cele rolne. W toku postępowania dowodowego nie wykazano, aby przez uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego w [...]r. faktyczne wykorzystanie działki nr [...] przez skarżących było inne niż budowlane. Błędne ustalenia organu w tym zakresie powoduje, że niemożliwym było ustalenie w postaci operatu szacunkowego czy doszło, a jeżeli tak to w jakiej wysokości do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. W dalszej konsekwencji niemożliwym było również ustalenie wysokości opłaty planistycznej, którą obciążono skarżących. Reasumując powyższe, skarżący stwierdza, że w wyniku nieprawidłowego zastosowania przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów proceduralnych organ II instancji nie zgromadził wszystkich koniecznych dowodów w sprawie, a zebrane niewłaściwe zinterpretował. Organy obu instancji nie zbadały w sposób wnikliwy wszystkich okoliczności sprawy, nie zażądały od skarżących dokumentów, na które ci powoływali się w toku postępowania, jak również nie informowały o okolicznościach faktycznych i prawnych które mogły mieć wpływ na ustalenie obowiązku będącego przedmiotem niniejszego postępowania. Tym samym organ nie wywiązał się z obowiązku określonego w art. 9 k.p.a. a w konsekwencji doprowadził do niekorzystnego dla skarżących rozstrzygnięcia. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji oraz wskazując, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej tak przez organ I instancji, jak i Kolegium bez znaczenia był już plan zagospodarowania przestrzennego, który od [...]r. stracił ważność, jak i wskazany przez skarżących akt notarialny nabycia nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269ze zm.), oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 – dalej P.p.s.a. ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki określone w ustawie (art. 145-151 Ppsa). W świetle przytoczonych wyżej zasad badania legalności zaskarżonych decyzji uznać należało, iż skarga jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 dalej upzp) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zatem, jeżeli zapisy nowego planu miejscowego dotyczą terenów, na których wcześniej obowiązujący plan miejscowy utracił moc prawną przed wejściem w życie nowego planu, co miało miejsce w kontrolowanym postępowaniu, ustalenie wzrostu wartości nieruchomości objętej nowym planem opierać się winno na ustaleniu faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu. Powyższe sformułowanie ustawowe nie oznacza jednak, wbrew stanowisku organów obu instancji, że bez znaczenia jest przeznaczenie tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który utracił moc prawną w oparciu art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła w kwestiach zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Z kolei art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a obowiązek uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przed utratą mocy przez plany miejscowe nakładał na gminy art. 67 ust. 3 nieobowiązującej już ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe powoduje, że w ramach postępowania mającego na celu ustalenie czy w związku z uchwaleniem nowego planu wzrosła wartość nieruchomości w sytuacji, gdy poprzedni plan miejscowy utracił moc prawną przed wejściem w życie tego planu, winna zostać przeprowadzona analiza ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Analiza ta powinna w pierwszym rzędzie udzielić odpowiedzi na pytanie czy zapisy studium zmierzały do wprowadzenia w nowym planie zmian w dotychczasowym przeznaczeniu nieruchomości w stosunku do zapisów obowiązującego wówczas planu. Tylko bowiem w takim przypadku można zasadnie formułować twierdzenia o wzroście czy obniżeniu wartości nieruchomości. Sąd nie podziela argumentacji zamieszczonej w uzasadnieniu decyzji Kolegium, które uznało, że wobec braku planu miejscowego istotnego znaczenia nabierają zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków, w świetle których przedmiotowa działka stanowiła grunty rolne, albowiem informacje o gruntach zawarte w operacie ewidencyjnym prowadzonym przez starostę w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne /Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ze zm./ nie przesądzają o faktycznym sposobie ich wykorzystania w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Pod uwagę wziąć bowiem trzeba przewidzianą w załączniku nr 6 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków /Dz.U. Nr 38, poz. 454/ metodykę zaliczania gruntów do poszczególnych użytków gruntowych. Zgodnie z regulacjami zawartymi w tym załączniku do gruntów ornych zalicza się w szczególności m.in. ugory i odłogi /pkt 1.1 lit. c/, a do zurbanizowanych terenów niezabudowanych grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej /pkt 3.4./. Zatem decydujące znaczenie pozwalające na wprowadzenie do ewidencji gruntów ostatnio wymienionego oznaczenia niezabudowanej nieruchomości ma przede wszystkim zapis obowiązującego planu miejscowego. Tym samym w sytuacji, gdy plan miejscowy utracił moc prawną, nieruchomość która w tym nieobowiązującym już planie była przeznaczona pod zabudowę winna zostać zaliczona do gruntów ornych i to mimo, iż nie była faktycznie użytkowana rolniczo. Nie oznacza to jednak, iż taki jest faktyczny sposób wykorzystania danej nieruchomości. Przed zleceniem rzeczoznawcy majątkowemu określenia wysokości należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości wójt, burmistrz /prezydent miasta/ winien w pierwszym rzędzie ustalić, czy do takiego wzrostu wartości w świetle przywołanych przepisów faktycznie doszło. W przypadku zaś ustalenia, że w związku z uchwaleniem planu wartość zbytej nieruchomości wzrosła rzeczoznawca majątkowy ustalając sposób jej wykorzystania o jakim jest mowa w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 50 ust 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego winien w szczególności wziąć pod uwagę jej parametry określone w zamieszczonej w art. 2 pkt 12 u.p.z.p., ustawowej definicji "działki budowlanej", to jest jej położenie, wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych a także kwestię wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Cechy te bowiem w istotny sposób wpływają na wartość nieruchomości, niezależnie od sposobu jej wykorzystania w ewidencji gruntów. Odnosząc się do stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego zajętego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w odpowiedzi na skargę należy stwierdzić, że co prawda ustalenie wzrostu wartości nieruchomości następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednak nie zwalnia to organów od zajęcia stanowiska wobec podniesionych przez stronę zastrzeżeń do sporządzonego przezeń operatu szacunkowego. Opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 ,§ 1 k.p.a. Ta forma ustalania i dowodzenia istotnej okoliczności sprawy nie wyłącza ogólnych reguł postępowania dowodowego określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Organ administracji załatwiający sprawę w drodze decyzji ocenia bowiem na podstawie całokształtu materiału dowodowego, w granicach określonych w art. 80 k.p.a., czy dana okoliczność została udowodniona. Powinien on tym samym ustalić nie tylko to, jakie dowody zostały zgromadzone w sprawie, ale dokonać ich oceny. W świetle poglądu utrwalonego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia biegłego nie wiąże organu administracji, który jest obowiązany poddać ją swej ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ, nie zaś biegły, rozstrzyga sprawę. Organ w takim wypadku powinien przeprowadzić albo dowód z opinii innego biegłego, albo rozprawę z udziałem dotychczasowego biegłego, gdyż opinia nie jest niepodważalna i strona ma prawo domagać się od biegłego odpowiedzi na swe zarzuty /por. m.in. wyrok NSA z dnia 5 marca 2002 r. sygn. akt I SA 1978/00 LEX 81669/. Operat rzeczoznawcy stanowiący podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w niniejszej sprawie budzi również zastrzeżenia z tego jeszcze względu, iż do porównania wartości nieruchomości przyjął on w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne nieruchomości położone w [...] (podobnie jak przedmiotowa działka), zaś dla wyceny tej samej nieruchomości jako nieruchomości rolnej niezabudowanej – nieruchomości położone w różnych miejscowościach poza [...]. Nieruchomości tych w żaden sposób nie można traktować jako podobnych. Nie zastosowanie się przez orzekające w sprawie organy obu instancji do wskazanego trybu postępowania powoduje konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji oraz stosownie do art. 135 P.p.s.a. także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien uwzględnić powyższe uwagi Sądu. W przypadku gdyby organ ustalił, że uchwalenie planu spowodowało jednak wzrost wartości zbytej przez skarżącą nieruchomości winien wystąpić do rzeczoznawcy o ponowne sporządzenie operatu szacunkowego, w którym winny zostać uwzględnione wszystkie wskazane czynniki mające wpływ na wartość tej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu oraz po jego wejściu w życie. Należy też wskazać, iż wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r. sygn. akt [...], na który powołuje się organ, wydany został na tle nieco innego stanu faktycznego. Chodzi w nim o działkę o dużo większej powierzchni, rzeczywiście wykorzystywanej rolniczo (łąki) przed uchwaleniem nowego planu. W niniejszej sprawie przedmiotem oceny jest działka o powierzchni [...] ha, wokół której – jak wynika z fotografii znajdujących się w aktach sprawy - wybudowane już zostało całe osiedle domków jednorodzinnych. Wykorzystanie tej działki do produkcji rolnej było zatem wielce problematyczne. W niniejszej sprawie Sąd podziela zatem wyrażone w podobnej sprawie stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia [...]r. sygn. akt [...]. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c P.p.s.a. Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygał w oparciu o art. 152 P.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.