II SA/Sz 656/17

Dnia 14 listopada 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie: Sędzia NSA Danuta Strzelecka - Kuligowska po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2017 r. na posiedzeniu niejawnym zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygn. akt II SA/Sz 656/17 odrzucające skargę ww. Wspólnoty na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [..] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy p o s t a n a w i a odrzucić zażalenie Sygn. akt II SA/Sz [...] U Z A S A D N I E N I E Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości "[...]" przy ul. [...] w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie warunków zabudowy. Skarga ta została podpisana przez zarządcę nieruchomości "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. w K.. Do skargi załączono m.in. umowę powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia 13 maja 2015 r. zawartą pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. [...] w Kolobrzegu, reprezentowaną przez jej pełnomocników, a zarządcą nieruchomości "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. w K.. Zarządzeniem Sądu z dnia 19 lipca 2017 r., wezwano skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni pod rygorem jej odrzucenia, poprzez nadesłanie uchwały o wyborze członków zarządu lub dokumentu, z którego wynika powierzenie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. w K. zarządu przez skarżącą Wspólnotę, wskazującego na umocowanie do reprezentowania jej w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, tj. umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę notarialnie zaprotokołowaną. W wyznaczonym w wezwaniu terminie skarżąca nadesłała do Sądu: - akt notarialny Rep. A nr [...] - protokół zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej "P. " przy ul. P. w K., w którym: 1) w § 1 uchwały nr 1/4/2012 z dnia 21 kwietnia 2012 r. właścicieli lokali ww. Wspólnoty mieszkaniowej przyjęto, że zmienia się sposób zarządu nieruchomością wspólną z zarządu sprawowanego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali na zarząd sprawowany na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy, czyli powierza się zarząd osobie prawnej lub fizycznej, 2) w § 1 uchwały nr 3/4/2012 z dnia 21 kwietnia 2012 r. właścicieli lokali ww. Wspólnoty mieszkaniowej przyjęto, że powierza się z dniem 1 czerwca 2012 r. zarząd nieruchomością wspólną firmie "[...] Spółka komandytowa" w K., zaś w § 3 – że zmiana zarządcy ww. wspólnoty może nastąpić przed podjęcie uchwały większością głosów bez protokołu notarialnego, - uchwałę nr 09/2016 z dnia 29 kwietnia 2016 r. właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej "P. " przy ul. P. w K. w sprawie powierzenia z dniem 1 czerwca 2015 r. zarządu nieruchomością wspólną firmie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. z siedzibą w K.. Postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2017 r. Sąd odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. oraz zwrócił stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie [...]zł. W uzasadnieniu postanowienia Sąd wskazał, że w związku z faktem, że firmie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. został powierzony zarząd nieruchomością wspólną na podstawie uchwały nr 09/2016 z dnia 29 kwietnia 2016 r., która nie została zaprotokołowana przez notariusza, a zatem nie została ona podjęta zgodnie z normą wyrażoną w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, tym samym nie można uznać wyżej wymieniony podmiot za uprawniony do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty w myśl przepisu art. 28 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Pismem z dnia 11 września 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. złożyła zażalenie na ww. postanowienie, wskazując, że zarządca, tj. "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. przedłożył Sądowi wymagane upoważnienie do reprezentowania skarżącej Wspólnoty w niniejszym postępowaniu, tj. uchwałę nr [...] w sprawie powierzenia z dniem 1 czerwca 2015 r. zarządu nieruchomością wspólną firmie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. z siedzibą w K., która, zdaniem wnoszącego zażalenie, nie musiała być zaprotokołowana przez notariusza, gdyż wymóg ten dotyczy zmiany sposobu zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś osoby sprawującej zarząd. Zarządzeniem z dnia 19 września 2017 r. Sąd wezwał skarżącą Wspólnotę do uzupełnienia w terminie 7 dni braków formalnych zażalenia poprzez jego podpisanie lub nadesłanie podpisanego odpisu zażalenia oraz nadesłanie odpisu zażalenia, pod rygorem odrzucenia zażalenia. W odpowiedzi, Wspólnota przedłożyła dwa odpisy zażalenia z dnia 11 września 2017 r. podpisane przez R. M. prowadzącego firmę "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M.. Zarządzeniem z dnia 18 października 2017 r. Sąd wezwał R. M. do usunięcia braków formalnych ww. zażalenia, w terminie 7 dni pod rygorem jego odrzucenia, poprzez nadesłanie dokumentu, z którego wynika powierzenie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. zarządu nieruchomością wspólną przez skarżącą Wspólnotę, wskazującego na umocowanie do reprezentowania jej w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, tj. umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę notarialnie zaprotokołowaną. W piśmie z dnia 30 października 2017 r. R. M. oświadczył, że wszystkie dokumenty dotyczące powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zostały Sądowi w toku postępowania doręczone, skoro zaś przedmiotem zażalenia jest postanowieniem kwestionujące skuteczność istniejącego pełnomocnictwa, to wezwanie do usunięcia braków w tym zakresie stoi w sprzeczności z uprawnieniem do złożenia zażalenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Na wstępie, wskazać należy, że, jak wskazuje treść art. 46 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), każde pismo strony powinno zawierać: 1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników; 2) oznaczenie rodzaju pisma; 3) osnowę wniosku lub oświadczenia; 4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika; 5) wymienienie załączników. Przy czym, art. 28 § 1 powołanej ustawy wyjaśnia, że osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu, natomiast art. 29 tej ustawy wskazuje, że przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r, poz. 1892 ze zm.). Co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zarząd wspólnoty, powołany przez właścicieli lokali w drodze uchwały, reprezentuje bowiem tę wspólnotę stosownie do treści art. 21 ustawy o własności lokali. Zgodnie natomiast z treścią art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty. Ustawa o własności lokali, w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). W takiej sytuacji nie ma potrzeby powoływania zarządu, o którym mowa w art. 21. Stosownie do treści art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Z art. 18 ust. 3 wynika zaś, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Powierzenie zatem zarządu nieruchomością wspólną - tak jak ma to miejsce w rozpatrywanej sprawie - zarządcy tj. podmiotowi zewnętrznemu, odrębnemu od wspólnoty mieszkaniowej, wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przyjmuje się, że zarządca jest umocowany do samodzielnej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w zakresie czynności zwykłego zarządu a do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd (za które należy uznać m.in. wniesienie skargi do sądu administracyjnego w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Umocowanie takie może również stanowić element umowy o powierzeniu mu zarządu nieruchomością wspólną lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali. Uznać należy, że w sytuacji gdy właściciele lokali danej wspólnoty zdecydują zmienić nie tylko ustalony sposób zarządu ale również osobę zarządcy, jak w niniejszej sprawie, to w świetle przepisów art. 18 ww. ustawy, zobowiązani są to zrobić w ten sposób, że wszyscy zmienią zawartą w formie aktu notarialnego umowę (lub zawrą nową), albo podejmą uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Skoro bowiem w art. 18 ust. 1 ww. ustawy wskazano, że właściciele lokali mogą w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, to wolą ustawodawcy było, aby to powierzenie zarządu traktować jako uregulowanie sposobu zarządu. Zatem postanowienia art. 18 ust. 2a ww. ustawy odnosić się będą także do powierzenia zarządu, a więc również zmiana zarządcy (sprowadzająca się do powierzenia zarządu innej osobie) wymagać będzie zmiany umowy właścicieli zawartej albo przez wszystkich, albo w trybie art. 18 ust. 2a przedmiotowej ustawy, tj. w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (por. uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158 oraz E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 18-20 ustawy o własności lokali, WK 2016). W ocenie Sądu, przedłożone przez skarżącą dokumenty nie spełniają powyższych wymogów, a tym samym nie mogą stanowić umocowania firmy "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. z siedzibą w K. do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej "P. " przy ul. P. w K. przed sądem administracyjnym. Składający w imieniu Wspólnoty skargę w niniejszej sprawie "[...]" Obsługa Nieruchomości R. M. z siedzibą w K. nie został powołany jako zarządca w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali ani później zawartej w formie aktu notarialnego, ani też osobnej uchwale właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę notarialne zaprotokołowanej. Stąd też nie mógł zostać potraktowany jako organ uprawniony do reprezentacji ww. Wspólnoty. Z uwagi na nieuzupełnienie braków formalnych zażalenia, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie postanowił jak w sentencji na podstawie art. 178 w zw. z art. 197 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.