II SA/Sz 66/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 lipca 2009 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym oddala skargę Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim [...], , po rozpatrzeniu sprawy powstania zawilgocenia ścian w mieszkaniu nr [...] przy ul. [...] w, decyzją z dnia [...] r., nr[...] , działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz 83 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.1118 ze zm.) i art. 104 K.p.a. nakazał właścicielowi budynku Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w [...] wykonanie czynności oraz robót polegających na: 1. wykonaniu izolacji pionowej i poziomej budynku, 2. wykonaniu opaski wokół budynku w celu odprowadzenia właściwego wód opadowych, 3. wykonaniu właściwego odprowadzenia wód opadowych wokół budynku, 4. ocieplenia budynku, 5. osuszeniu i odgrzybieniu ścian w pomieszczeniach mieszkalnych 6. osuszeniu i odgrzybieniu ścian piwnic, a także nakazał dokonać kontroli temperatury wewnątrz pomieszczeń, kontroli wielkości powierzchni grzejnej wymaganej dla każdego pomieszczenia, sprawdzeniu wielkości i rozmieszczenia kanałów wentylacyjnych pomieszczeń na zgodność z wymogami przepisów Prawa budowlanego i obowiązujących norm. Nadto organ nadzoru budowlanego zakreślił w decyzji, iż prace ujęte w punktach 1, 2, 3, 5, 6 należy wykonać w terminie do dnia 30 listopada 2008 r., natomiast prace ujęte w punkcie 4 do 30 czerwca 2009 r., pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowlane. Od powyższej decyzji odwołanie złożyło Towarzystwo Budownictwa Społecznego "[...] " Spółka z o.o. w [...] działające jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w [...] Odwołujący się podniósł, że zgodnie ze wstępną wyceną, koszty robót budowlanych nałożonych zaskarżoną decyzją w punktach 1, 2, 3, 5, 6 wynoszą [...] zł, a w punkcie 4 wynoszą 80.000 zł, a skarżąca nie posiada środków finansowych (z funduszu remontowego) na ich wykonanie. Plan remontów Towarzystwa Budownictwa Społecznego "[...] " Sp. z o. o. w [...] na rok [...] zatwierdzony przez Prezydenta Miasta[...] , nie przewiduje ich wykonania. Ponadto wyjaśnił, że podejmując uchwałę nr 5/08 z dnia 8 marca 2008 r. w sprawie planu gospodarczego, również nie zaplanowano żadnych robót remontowych w przedmiotowym budynku. Zaskarżona decyzja została wydana bez uwzględnienia zagadnienia związanego z procedurą podejmowanych uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe oraz finansowania zadań, która przewiduje okres około 8 tygodni przewidziany na podjęcie uchwały i jej uprawomocnienia się. Nałożony zaskarżoną decyzją zakres robót budowlanych wymagałby od każdego współwłaściciela wspólnoty wpłaty kwoty około 13.000 zł, a ustalony fundusz remontowy umożliwiłby wykonanie ww. robót w około 2025 r. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w[...] , w wyniku rozpoznania odwołania, decyzją z dnia [...] r., numer[...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji z dnia [...] r. w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i ustalił termin wykonania obowiązków do dnia [...] r., w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy. Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim [...] po przeprowadzeniu w dniu [...] r. oględzin lokalu mieszkalnego nr 4 w budynku przy ul. [...] w [...]wydał w dniu [...] r. postanowienie nakazujące właścicielowi budynku tj. Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w[..] , przedstawienie w terminie do dnia [...] r. ekspertyzy stanu technicznego, sporządzonej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, zawierającej określenie przyczyn powstania zawilgocenia w mieszkaniu nr [...] , jak również wskazanie prac koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami. Z przedłożonej do sprawy ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego budynku, sporządzonej przez mgr inż. arch. Z. J. K., legitymującego się uprawnieniami rzeczoznawcy budowlanego nr[...] , wynika, iż w pokoju od strony ogrodu w mieszkaniu nr [...] przy ul. [...] występuje zjawisko zawilgocenia, które doprowadziło do zagrzybienia ścian. Ponadto z ww. ekspertyzy wynika, iż na ścianach piwnic budynku występują: zawilgocenia, odpadający tynk, zmurszała spoina pomiędzy cegłami, krystalizacja soli na murze, brak izolacji cieplnej ścian, brak izolacji przeciwwilgociowej poziomej i pionowej. Dodatkowo, na ścianach zewnętrznych budynku stwierdzono występowanie pleśni oraz czarnych plam, odpadający tynk, liczne zarysowania tynku, brak opaski odwadniającej wokół budynku, brak właściwego odprowadzenia wód opadowych wokół budynku. Organ II instancji wskazał, iż w myśl przepisów art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Ponadto, zgodnie z art. 61 ww. ustawy obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, iż organ I instancji - zgodnie z prawem - nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] w [...] obowiązek wykonania określonych robót budowlanych. Natomiast argumenty z odwołania nie mogą mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] , numer [...] Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w[...] . Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie: - art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie, w szczególności poprzez brak określenia jakie budynek stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia oraz jakie warunki techniczne i które przepisy dotyczące tych warunków zostały naruszone; - art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez nieuwzględnienie, że w sprawach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest pod rygorem nieważności wcześniejsza uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności, tj. na dokonanie remontu objętego zaskarżoną decyzją; - art. 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny przez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie; - § 330 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 15 czerwca 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez przyjęcie, że ekspertyza wykonana na podstawie ww. rozporządzenia stanowiła podstawę do wydania przedmiotowej decyzji, Skarżąca podniosła również zarzut naruszenia przepisów procedury administracyjnej, mianowicie: - art. 28 kpa oraz art. 61 § 4 K.p.a. poprzez brak powiadomienia wszystkich właścicieli lokali przy ul. [...] o wszczętym postępowaniu, - art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, - art. 80 K.p.a. poprzez uznanie, że zgromadzony materiał dowodowy jest wystarczający do uznania, że okoliczności wskazane w ekspertyzie będącej podstawą wydania zaskarżonej decyzji zostały udowodnione. Skarżąca wskazała, iż organ II instancji jako podstawę swojej decyzji podał m.in. art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Przepis ten mówi o zagrożeniu życia lub zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Jednakże ani w decyzji organu I instancji ani w decyzji II instancji nie wskazano jakie dokładnie zagrożenia istnieją w budynku należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej. Zdaniem skarżącej, organ nadzoru może uznać za nieodpowiedni stan techniczny budynku wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku można nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Przyjęcie odmiennej koncepcji, tj. uznanie, iż stan nieodpowiedni nie jest równoznaczny z naruszeniem określonej normy prawnej, oznaczałoby w istocie uprawnienie dla nakładania obowiązków na właściciela obiektu niewynikających wprost z przepisów prawa (tak wyrok NSA z dnia 22.08.2001 r. sygn. akt IV S.A. 1103/99). Oznacza to, że wydając w niniejszej sprawie decyzję organy działały z obrazą wymienionego art. 66 ustawy Prawo budowlane. Organ nadzoru budowlanego przyjmując, iż obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym nie wykazał, jakie przepisy dotyczące stanu technicznego budynku zostały naruszone. Wymagania techniczne budynków mieszkalnych dla nowobudowanych budynków ustawodawca wprowadził w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie, ale tych przepisów organ II instancji nie przytoczył. Nadto skarżąca podkreśliła, iż organ II instancji wydając przedmiotową decyzję oparł się w całości na ekspertyzie biegłego, ale opinia ta poza oceną stanu budynku skarżącej również nie konkretyzuje, jakie zagrożenia stwarza budynek oraz jakie wymagania techniczne zostały naruszone. W opinii nie wymieniono jakich wymagań technicznych obowiązujących dla budynków, przedmiotowy budynek przy ul. [...] nie spełnia. Z kolei przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), na które powołał się rzeczoznawca budowlany w opinii, nie powinny znajdować zastosowania w tej sprawie. Zdaniem strony zaskarżona decyzja rażąco narusza normę art. 5 kc. Zgodnie bowiem z art. 5 kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Następnie skarżąca przytoczyła argumenty podnoszone wcześniej w odwołaniu stwierdzając, iż organ II instancji nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji podnoszonych w odwołaniu kwestii faktycznych oraz realnych możliwości uzbierania potrzebnych środków w celu realizacji przedmiotowej decyzji. Podkreśliła także, że wyznaczony zakres robót wymagałby jednorazowej wpłaty przez każdego ze współwłaścicieli po ok. 8.000 zł, co jest przez nich nie do udźwignięcia. Jednocześnie skarżąca poinformowała w skardze, iż w związku z wydaną decyzją odbyło się zebranie skarżącej Wspólnoty w dniu 15 grudnia 2008 r., na którym poddana została pod głosowanie uchwała w sprawie sfinansowania remontu budynku, ale tworzący Wspólnotę właściciele nie wyrazili zgody na sfinansowanie remontu o którym mowa w zaskarżonej decyzji W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] zważył, co następuje : Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwaną dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji pod względem zgodności z prawem. W ramach przeprowadzonej kontroli, o której mowa wyżej, Sąd stwierdził, iż skarga Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w [...] jest niezasadna, a zaskarżona decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [..] r. wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - nie narusza przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Podstawą prawną wydanych, w niniejszej sprawie, decyzji jest przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z treścią powołanego przepisu w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo - jest w nieodpowiedni stanie technicznym (pkt 3) właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Podstawą zastosowania ww. przepisu w niniejszej sprawie stały się ustalenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim [...] dokonane w trakcie oględzin budynku przy ul. [..] w [...] (protokół oględzin obiektu z dnia [...] r. z dokumentacją fotograficzną) i wyniki kontroli technicznej obiektu przedstawione w Ekspertyzie Stanu Technicznego budynku sporządzonej w [...] r. przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. arch. Z.K. . W ww. ekspertyzie szczegółowo opracowano stan budynku ze wskazaniem zakresu prac koniecznych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych, w tym obiekcie, nieprawidłowości. Organ I instancji orzekając o nakazie z art. 66 Prawa budowlanego oparł się o wynikach ww. ekspertyzy technicznej anektując zalecenia z tej ekspertyzy do treści decyzji. Organ II instancji, uznając za wystarczający materiał dowodowy zebrany w sprawie, stwierdził w zaskarżonej decyzji, iż nałożenie na skarżącą obowiązków wykonania robót budowlanych opisanych w decyzji organu I instancji z dnia 18 września 2008 r. - jest zgodne z prawem. W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy, a następnie prawidłowo określiły konsekwencje prawne dokonanych ustaleń i ocen. Organy obu instancji uznały, iż budynek przy ul. [...] w [...] znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co - zdaniem Sądu - całkowicie potwierdza i uzasadnia ww. ekspertyza techniczna oraz stwierdziły, że obiekt ten może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Zgodzić się należy z zarzutem skargi, iż w zaskarżonej decyzji, jak i decyzji ja poprzedzającej, brak jest uzasadnienia jakie dokładnie zagrożenia, wskazane w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, stwarza ww. budynek. Nie precyzuje również tej przesłanki ekspertyza techniczna, na której treść powołują się organy obu instancji. Sąd stwierdził jednakże, iż uchybienie to nie miało wpływu na zastosowanie w sprawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane albowiem organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w danym obiekcie budowlanym w przypadku zaistnienia którejkolwiek z przesłanek o których mówi przepis art. 66 ust 1 w punktach pkt 1, 2, 3 i 4 ustawy Prawo budowlane. Przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Jednym z obowiązków ciążących na właścicielu jest utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Naruszenie tego obowiązku może skutkować zastosowaniem wobec właściciela lub zarządcy sankcji z przepisu art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, który - zdaniem Sądu - stanowi samodzielną podstawę do orzeczenia nakazu usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości. Nie sposób zatem zgodzić się z twierdzeniem skarżących, iż ograny nadzoru budowlanego, orzekając przedmiotowy nakaz wyłącznie w oparciu o przepis art. 66 ust. 1 ww. ustawy bez wskazania których warunków technicznych określonych konkretnymi przepisami prawa nie spełnia stan techniczny budynku przy ul.[...] , uchybiły ww. przepisowi. Nadto wyjaśnić należy, iż skoro właścicielem budynku położonego przy ul. [...] w [...] jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład tej nieruchomości tworzących z mocy prawa Wspólnotę Mieszkaniową tej nieruchomości to obowiązki wynikające z przepisów art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane obciążają wyłącznie Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] w[...] . Zarząd tej Wspólnoty jedynie kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali i nie może być, w świetle przepisów prawa budowlanego, adresatem obowiązków określonych we wskazanych przepisach. Nietrafny jest także zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 5 kodeksu cywilnego, którego przepisy nie znajdują zastosowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Organ nadzoru budowlanego orzekając nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku nie ma obowiązku analizowania możliwości finansowych danej Wspólnoty Mieszkaniowej. Żaden przepis prawa budowlanego takiego obowiązku nie kreuje. Brak stosownych uchwał Wspólnoty przy ul[...] w [...] co do planowanych remontów i wydatków, jak i podjęta w dniu 15 grudnia 2008 r. uchwała Wspólnoty w sprawie sfinansowania remontu budynku – nie mają wpływu na rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Mając na względzie powyższe rozważania, Sad stwierdził, iż nie znalazł podstaw prawnych do uwzględnienia skargi i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.