II SA/Sz 758/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak Sędziowie: Sędzia NSA Henryk Dolecki Sędzia NSA Danuta Strzelecka Kuligowska ( spr.) Protokolant Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 stycznia 2010r. sprawy ze skargi J. i R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...]r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz uchwały Nr XXV/179/2005 Rady Gminy Osina z dnia 17 września 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego terenu położonego po obu stronach drogi Kościuszki - droga krajowa nr 6 w obrębie geodezyjnym Kościuszki (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 91, poz. 1868), po rozpatrzeniu odwołania J. i R. P. od decyzji Wójta Gminy z dnia [...]r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia: Pismem z dnia [...]r. organ pierwszej instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty wynikającej z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na sprzedaż działki nr [...] o powierzchni [...]ha położonej w obrębie [...]. Po przeprowadzeniu postępowania organ wydał decyzję ustalającą opłatę planistyczną w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę w dniu [...]r. Decyzja powyższa została skutecznie zaskarżona przez stronę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Kolegium - uchylając decyzję - wskazało na uchybienia w postępowaniu polegające na przyjęciu błędnej daty sprzedaży nieruchomości, co z kolei nie dawało podstaw do przyjęcia sporządzonego dla potrzeb postępowania operatu, jako zgodnego z wymaganiami ustawodawcy. W toku uzupełnionego postępowania organ zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który opracowano w dniu [...]r. W jego treści rzeczoznawca ustalił, iż w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości wzrosła z kwoty [...]zł do kwoty [...]zł tj. o kwotę [...]zł. Organ stwierdził, że powyższy dowód zawiera wszystkie niezbędne informacje przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto operat przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z wnioskami końcowymi. W tym stanie rzeczy przyjęto operat jako dowód w sprawie i wykorzystano do ustalenia opłaty planistycznej. Organ w toku swoich czynności ustalił także, iż uchwała Nr XXV/175/2005 Rady Gminy Osina z dnia 17 września 2005 r. ustalająca stawkę opłaty weszła w życie w dniu 26 grudnia 2005 r., zaś zbycie (sprzedaż nieruchomości) nastąpiło w dniu [...]r., tj. przed upływem pięcioletniego okresu od wejście w życie planu. Stwierdziwszy zaistnienie wszelkich przesłanek obligujących organ do ustalenia opłaty określono ją przy zastosowaniu 30% stawki wynikającej ze wskazanej powyżej uchwały. Tak ustalona opłaty wyniosła [...]zł. Decyzja została doręczona stronie w dniu [...]r., ta zaś, w dniu [...]roku, złożyła odwołanie. W treści swojego pisma strona wskazała w szczególności, iż organ wydając decyzję oparł się jedynie na operacie szacunkowym nie badając, czy miał miejsce faktyczny wzrost wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Jak podniesiono, z uwagi na uwarunkowania w niniejszej sprawie możliwe było uzyskane dla działki decyzji o warunkach zabudowy, zatem samo uchwalenie planu nie miało bezpośredniego znaczenia dla wartości nieruchomości. Zgłoszono także zarzuty co do sposobu publikacji uchwały, w tym w szczególności na stronach internetowych gminy, przywołując także zapisy poprzednio obowiązującej ustawy w zakresie zawiadamiania zainteresowanych o zmianach przeznaczenie gruntu. Organ przekazując odwołanie organowi drugiej instancji nie znalazł podstaw do zmiany swojego stanowiska. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotowa opłata (opłata planistyczna) naliczana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w drodze decyzji, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Powstanie obowiązku przedmiotowej opłaty zależne jest od zaistnienia poniższych przesłanek: - wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz - sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust 1 cyt. ustawy). Wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy), przy czym wysokość tej opłaty jest ograniczona jedynie do określonej w uchwale rady gminy procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, która nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy). Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta gminy (art. 37 ust. 6 ustawy), na podstawie ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży nieruchomości wzrostu wartości takiej nieruchomości. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. Stanowi ona pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego). Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą z kolei stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust 1). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152). Zdaniem Kolegium sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat spełnia wszelkie wymogi stawiane przez ustawodawcę tego rodzaju opracowaniom. W szczególności opinia biegłego została sporządzona zgodnie z regułami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1994 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycena została sporządzona przy zastosowaniu dopuszczalnego podejścia i metody. Daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości określono prawidłowo. Tekst wyceny jest logiczny i nie zawiera on sprzeczności. Nie dopatrzono się w nim także błędów rachunkowych. Sporządzony został przez osobę posiadającą niezbędne uprawnienia i kwalifikacje, dysponującą niewątpliwie właściwym poziomem wiedzy fachowej oraz odpowiednią bazą transakcyjną. Tak sporządzony operat stanowi zatem przekonujący dowód, który mógł zostać dopuszczony do postępowania. Wbrew przekonaniu strony wyrażonemu w odwoływaniu, jedynie prawidłowo sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Zadaniem organu administracji jest weryfikacja jego prawidłowości oraz rozpatrzenie wszelkich zastrzeżeń zgłaszanych przez stronę - i na tej podstawie przyznanie lub odmówienie mu mocy dowodowej. W niniejszej sprawie operat jednoznacznie dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji zaistnienia zmiany przeznaczenia nieruchomości. Wniosek strony w zakresie przeprowadzenia wizji lokalnej nieruchomości przez organ administracji jest niezasadny. W toku ustalania opłaty takie czynności jak oględziny przeprowadzane są przez biegłego (rzeczoznawcę), który ustalenia wynikłe w jej toku przedstawia w treści operatu szacunkowego. Jako osoba dysponująca wiedzą fachową w zakresie nieruchomości jest on najbardziej właściwym wykonawcą takiego zadania. Niezasadność przeprowadzenia powyższego dowodu wynika także z okoliczności, iż miałby on zgodnie z wolą wnioskodawcy na celu wykazanie możliwości skutecznego ubiegania się właściciela o warunki zabudowy. Rozważanie takiej hipotetycznej sytuacji nie wniosłoby także nic nowego do sprawy albowiem aktualnie na tym obszarze obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, zatem aktualnie wnioskowanie o warunki zabudowy jest bezprzedmiotowe. Z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że strona przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nie uzyskała decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym to właśnie uchwalenie planu sprawiło, iż doszło do zmiany przeznaczenia gruntu a w konsekwencji do zmiany wartości nieruchomości. Rozważanie na aktualnym etapie sprawy czy zawnioskowanie strony o wydanie warunków zabudowy miałoby analogiczny skutek, jest - w opinii organu odwoławczego - bezprzedmiotowe, albowiem wszelkie ustalenia w tym zakresie miałyby charakter hipotetyczny i nie zmieniałoby faktu, iż przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie uchwały było inne, aniżeli po tym zdarzeniu. Tym samym wnioskowana czynność nie realizowałaby celu zakreślonego w art. 75 § 1 kpa, gdyż w żaden sposób nie przyczyniałaby się do wyjaśnienia sprawy. Przeznaczenie gruntu opiera się bowiem na kryterium formalnym i jest określane w (obowiązującej) decyzji o warunkach zabudowy lub planie zagospodarowania przestrzennego. Na marginesie warto zauważyć, że ustawodawca dopuścił ustalenie opłat także w razie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. W tym zakresie art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie wskazuje, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Także zarzut braku specjalnego poinformowania strony o treści uchwały, względnie braku lub nieprawidłowej jej publikacji na stronach internetowych gminy, nie może mieć znaczenia dla oceny prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia. Uchwały rady gminy są publikowane w odpowiednim wojewódzkim dzienniku urzędowym i ta właśnie publikacja warunkuje ich wejście w życie. W niniejszej sprawie publikacja ta była prawidłowa, wskutek czego uchwała stała się aktem prawa powszechnie obowiązującym. Inne obowiązki gminy np. w zakresie informacji publicznej (np. publikacji dokumentów na stronach internetowych) mają niewątpliwie doniosłe znaczenie dla świadomości prawnej obywateli, nie mają jednak wpływu na skuteczność wejścia w życie aktów prawa miejscowego o charakterze powszechnie obowiązującym. Warto także na marginesie zauważyć, iż strona przed zbyciem nieruchomości musiała znać treść planu zagospodarowania przestrzennego skoro do aktu notarialnego z dnia [...]roku dołączono zaświadczenie o treści planu do działki objętej transakcją. Miała ona zatem możliwość dokonania pełnej oceny finansowych skutków zawieranej transakcji - w tym ustalenia należnej stawki procentowej opłaty planistycznej. Pismem z dnia [...]r. J. i R. P. złożyli skargę na wyżej opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wnosząc o jej uchylenie w całości oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości wynika wyłącznie ze zmiany sposobu przeznaczenia nieruchomości, jaka dokonała się poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - art. 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez oparcie się tylko na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego i uznaniu, że przedmiotowy operat jest wystarczającą przesłanką do ustalenia wzrostu ceny zbywanej nieruchomości, - art. 29 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak publikacji uchwały Nr XXV/179/2005 Rady Gminy na stronie internetowej niezwłocznie po ogłoszeniu jej w dzienniku urzędowym. W uzasadnieniu skargi wskazano, że z faktu, iż rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości nie wynika, że organ rozstrzygający sprawę jest związany ustaleniami opinii. To na organie ciąży obowiązek wykazania, że wzrost wartości nieruchomości jest spowodowany zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można bowiem wykluczyć sytuacji, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest ożywieniem na rynku nieruchomości, co w sprawie miało miejsce w [...] r. W ocenie skarżących zmiana planu miejscowego nie spowodowała wzrostu wartości działki nr [...]. W sąsiedztwie działki istnieją bowiem obiekty zabudowy jednorodzinnej oraz warsztatu samochodowego, które zostały wybudowane przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Brak planu nie byłby dla skarżących przeszkodą dla zrealizowania inwestycji w postaci zabudowy działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jedyną zatem różnicą pomiędzy istnieniem planu miejscowego przewidującego przeznaczenie działki nr [...]na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług od jego braku jest okoliczność, że w razie jego braku inwestor zobowiązany byłby wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy w sytuacji gdy plan miejscowy obowiązuje, byłby od tego obowiązku zwolniony. Skarżący wskazali ponadto, że obowiązkiem organu było poinformowanie właścicieli nieruchomości, których przeznaczenie zostało zmienione w wyniku uchwalenia planu miejscowego, o konsekwencjach ich sprzedaży, jak również opublikowanie uchwały wraz z załącznikami. Zdaniem skarżących, doszło do naruszenia przepisów prawa poprzez brak udostępnienia we właściwym czasie tekstu uchwały na stronie internetowej Gminy Osina zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowa uchwała została udostępniona na stronie internetowej Gminy dopiero w lipcu 2008 r., zaś załącznik , tj. mapka, jest całkowicie nieczytelna. W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, wskazując, że nie znajduje podstaw do zmiany swojego stanowiska, bowiem argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pozostaje aktualna także w kontekście zarzutów podniesionych w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Skarga – wbrew twierdzeniom w niej zawartym - nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny powołany jest do sprawowania, w zakresie swojej właściwości, kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, co oznacza kontrolę prawidłowości stosowania prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja nie zawiera uchybień, które mogłyby uzasadniać wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Stosownie do art. 36 ust. 4 wyżej wymienionej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei według art. 37 ust. 1 wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia w zakresie opłaty określonej w art. 36 ust. 4 należy zgłaszać w terminie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4). Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że rolą organów obu instancji prowadzących w przedmiotowej sprawie postępowanie administracyjne było wyjaśnienie, czy spełnione zostały przesłanki do naliczenia renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten uzależnia bowiem możliwość pobrania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest bezpośrednim wynikiem uchwalenia (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek wykazania tej okoliczności ciąży na organach prowadzących postępowanie. W celu zatem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalenia (lub zmiany) planu miejscowego organy zlecają rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku o którym mowa w ust. 1 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jeżeli jednak przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia). W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości ustalony został w związku z uchwaleniem w dniu [...]r. przez Radę Gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego teren działki nr [...]położonej w obrębie [...]i zmieniającego dotychczasowe przeznaczenie przedmiotowej działki z upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Obligatoryjnym środkiem dowodowym służącym ustaleniu opłaty planistycznej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Stanowi on pisemną opinię o wartości nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W ocenie Sądu, organy orzekające w rozpatrywanej sprawie prawidłowo ustaliły, że na skutek zmiany planu nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Wynika to z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat biegłego jest wprawdzie dowodem wymagającym specjalnej wiedzy, ale jego wartość dowodowa podlega ocenie przez organy na równi z innymi dowodami. W tym zakresie organy obu instancji prawidłowo omówiły i oceniły w uzasadnieniach decyzji ten dowód, nie naruszając zasad logiki ani zasady swobodnej oceny dowodów. Z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości określono prawidłowo. Tekst wyceny jest logiczny i nie zawiera on sprzeczności. Nie dopatrzono się w niej także błędów rachunkowych. Sporządzona został przez osobę posiadającą niezbędne uprawnienia i kwalifikacje, dysponującą niewątpliwie właściwym poziomem wiedzy fachowej oraz odpowiednią bazą transakcyjną. Tak sporządzony operat jednoznacznie dowodzi wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji zaistnienia zmiany jej przeznaczenia. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w skardze wskazać należy, że z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że strona przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nie uzyskała decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym to właśnie uchwalenie planu sprawiło, iż doszło do zmiany przeznaczenia gruntu a w konsekwencji do zmiany wartości nieruchomości. Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że rozważania, czy wniosek strony o wydanie warunków zabudowy miałoby analogiczny skutek, jest bezprzedmiotowe, albowiem wszelkie ustalenia w tym zakresie miałyby charakter hipotetyczny i nie zmieniałyby faktu, iż przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie uchwały było inne, aniżeli po tym zdarzeniu. Za bezzasadny należy również uznać zarzut braku specjalnego poinformowania strony o treści uchwały, względnie braku lub nieprawidłowej jej publikacji na stronach internetowych Gminy. Uchwały rady gminy są publikowane w odpowiednim wojewódzkim dzienniku urzędowym i ta właśnie publikacja warunkuje ich wejście w życie. W niniejszej sprawie publikacja ta była prawidłowa, wskutek czego uchwała stała się aktem prawa powszechnie obowiązującym. Inne obowiązki gminy m. in. w zakresie informacji publicznej (np. publikacji dokumentów na stronach internetowych) mają niewątpliwie doniosłe znaczenie dla świadomości prawnej obywateli, nie mają jednak wpływu na skuteczność wejścia w życie aktów prawa miejscowego o charakterze powszechnie obowiązującym. Ponadto podkreślić należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje obowiązku informowania o naliczeniu opłaty planistycznej w razie zbycia nieruchomości. To właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, ustalenia w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej (art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Z takiej możliwości skarżący nie skorzystali. Podsumowując powyższe rozważania stwierdzić należy, że organy orzekające w niniejszej sprawie dokładnie wyjaśniły stan faktyczny sprawy, zebrały i oceniły w sposób wszechstronny i prawidłowy całokształt materiału dowodowego zgodnie z wymogami wskazanymi w art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji uzasadniono w sposób wymagany przez normę prawa określoną art. 107 § 3 kpa. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.