II SA/Sz 770/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi E. G. i Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...] r. nr [...] II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących E. G. i Z. G. solidarnie kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz decyzją z dnia [...] ustalił E.G. i Z.G. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, składającej się z działek [...] i [...], dla których w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta KW [...], w wysokości [...] zł. Wymieniona opłata adiacencka ustalona została w oparciu o art. 98a ust. 1 i 1a z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 ze zm.) oraz § 1 uchwały Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim Nr XXVII/273/2001 z dnia 27 kwietnia 2001r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 20, poz. 393). Organ I instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem - [...] zł, wartość nieruchomości po podziale - [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona według stawki 25% - stosownie do uchwały Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim z dnia 30 października 2008 r. Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa - wynosi [...] zł. Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem, E.G. i Z.G. odwołali się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący wskazali na naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 151, art. 154 i 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ), zwanej dalej "K.p.a.". Skarżący poczynili szereg zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Stwierdzili, iż naruszenie przepisów postępowania miało istotny wpływ na wynik sprawy i wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że mając na uwadze potrzebę wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, przekazało odwołanie rzeczoznawcy majątkowemu w celu zajęcia stanowiska w zakresie zgłoszonych zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Pismem z dnia [...] organ I instancji przekazał organowi odwoławczemu dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium wskazało, że art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Artykuł 98a ust. 1a ustawy stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Działając na podstawie przywołanych wyżej przepisów organ I instancji zastosował stawkę opłaty adiacenckiej, określoną w uchwale Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim Nr XXVIl/273/2001 z dnia 27 kwietnia 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, obowiązującą w dniu, w którym decyzja z dnia [...] zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Stawka ta wynosi 25% wzrostu wartości nieruchomości z tytułu dokonanego podziału geodezyjnego działki. Skład orzekający Kolegium stwierdził, że organ I instancji nie naruszył prawa, a zaskarżona decyzja określa prawidłową wysokość opłaty. W ocenie Kolegium ustalenie opłaty adiacenckiej z uwagi na wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, nastąpiło w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Nie ulega wątpliwości, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie było następstwem podziału działek [...] i [...], położonych w obrębie [...], miasta [...], który nastąpił na wniosek właścicieli nieruchomości i został zatwierdzony decyzją Burmistrza z dnia [...]. Decyzja ta, z braku odwołania się strony, stała się ostateczna w administracyjnym toku instancji. Uwzględniając stan prawny w tym czasie obowiązujący, organ przeprowadził postępowanie, które zakończone zostało zaskarżoną decyzją. Naliczenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w oparciu o przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu jednoznacznego brzmienia ust. 1a, zdanie drugie. Uchwała Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 25 %, a więc jest zgodna z upoważnieniem ustawowym z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w swoim wyroku z dnia 11 kwietnia 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 1322/06) stwierdził, że wzrost wartości nieruchomości związanej z jej podziałem rodzi obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Według art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami warunkiem dopuszczającym ustalenie opłaty adiacenckiej jest ustalenie stawki opłaty procentowej w uchwale rady gminy. Bezspornie podział działek [...] i [...] nastąpił na wniosek właścicieli nieruchomości i był zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego (por. np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r. sygn. IV SA/Po 435/13). Wynika to z zasady określenia wartości nieruchomości wyrażonej w art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powołaną zasadą, jeżeli istnieje konieczność określenia wartości nieruchomości, to czynności tej dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tak więc podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutami podniesionymi przez skarżących. W pierwszej kolejności Kolegium odniosło się do zarzutów związanych ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy L.P. sporządził [...] dwa operaty szacunkowe, odrębnie dla każdej z działek. Wynika z nich, że wartość działki numer [...] przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale wynosiła [...] zł. W przypadku działki [...] jej wartość przed podziałem wynosiła [...] zł, po podziale [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową obu działek przed podziałem a wartością rynkową obu działek po podziale wynosi zatem kwotę [...] zł. Od tej wątłości została naliczona opłata adiacencką w kwocie w łącznej kwocie [...] zł przy zastosowaniu stawki 25% wartości wzrostu nieruchomości. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy szacowaniu analizie poddano transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w latach 2011-2013. Na podstawie przeprowadzonej analizy zaobserwowano stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości, w związku z czym rzeczoznawca przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka [...], przed podziałem kształtują się w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu, zaś po podziale w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu po podziale została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami co przedmiot wyceny można stwierdzić, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku. Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa nieruchomość ujęta jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta. Działki te przeznaczone są między innymi na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, teren usług turystycznych czy zieleń urządzoną gminną (parki, skwery). W swoich dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów skarżących, wskazując w nich między innymi, iż skarżący dokonali sprzedaży dwóch z szacowanych działek za cenę znacznie wyższą od ustalonych przez niego średnich cen stanowiących podstawę do wyceny. Jego zdaniem, zarzuty skarżących są bezzasadne, zaś sporządzony przez niego operat wykonany został zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Kolegium w całości podzieliło stanowisko rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium wskazało, że w myśl utrwalonego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu naliczenia opłaty adiacenckiej jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podkreślił, iż uprawnienie strony do kwestionowania zawartości merytorycznej operatu szacunkowego zostało przez stronę zrealizowane. Udzielenie przez rzeczoznawcę majątkowego dodatkowych wyjaśnień i przekazanie ich stronie nie rodzi po ich stronie uprawnienia do kwestionowania oraz prowadzenia dalszej polemiki z rzeczoznawcą majątkowym. Tego typu działanie prowadzić mogłoby do przedłużenia toczącego się postępowania administracyjnego. Zdaniem Kolegium, organ I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne oraz zapewnił stronie możliwość czynnego w nim uczestnictwa. W ocenie Kolegium, w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone dodatkowo przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279). Artykuł 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kpa lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Rzeczoznawca, w swoich dodatkowych wyjaśnieniach z dnia [...], odniósł się do zarzutów i uwag odwołujących się co do operatów szacunkowych. Podkreślił, że nieruchomości przyjęte do analizy zarówno przed podziałem jak i po podziale są porównywalne z nieruchomością wycenianą zarówno pod względem powierzchni gruntu jak i też innych cech wpływających na wartość. Natomiast różnice, z uwagi na powierzchnię, zostały skorygowane odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Kolegium podzieliło pogląd, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis co do takich cech jak powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy wpływające na wartość. Nie są natomiast potrzebne szczegółowe dane identyfikacyjne. Powyższe doprowadziło do stwierdzenia, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości - wynikający z dokonanego podziału działki - został należycie udowodniony. Kolegium stwierdziło, że skarżący zarzucili także naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik postępowania, w szczególności poprzez uniemożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu przejawiające się w zupełnym pominięciu zarzutów do operatu i uznanie go za wystarczający i odpowiedni w świetle słusznego interesu skrzącego, w świetle obowiązku pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz w świetle zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Kolegium nie zgodziło się z tymi zarzutami. Wniesione przez stronę zarzuty do operatu szacunkowego zostały przekazane rzeczoznawcy majątkowemu i udzielił on szczegółowych wyjaśnień w tej kwestii. Wyjaśnienia te zostały ocenione wraz z operatem szacunkowym przez organ odwoławczy. Ponadto Kolegium uznało, że strona miała zapewniony udział w postępowaniu przed organem I instancji oraz przez organem II instancji. Organ odwoławczy dodał, że opłata adiacencka stanowi dochód budżetu gminy i należy do kategorii dochodów własnych gminy. Możliwość jej ustalania stanowi istotne uprawnienie gminy. Gminy są zainteresowane maksymalizacją i efektywnością poboru dochodów z wszelkich możliwych źródeł, w szczególności wobec permanentnego braku środków i niskiego poziomu dochodów własnych. Brak ustalania takiej opłaty stanowiący de facto rezygnację z własnych dochodów może spotykać się natomiast z zarzutami instytucji kontrolujących budżet gminy. W ocenie Kolegium, ustalenia stanu faktycznego w sprawie nie budzą wątpliwości. Powyższa decyzja została zaskarżona przez E.G. i Z.G. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący zarzucili: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego: 1. art. 98a, art. 153, art. 154, art. 155, art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości(Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i wydanie decyzji w oparciu o błędnie i nierzetelnie sporządzane operaty szacunkowe; 2. przepisu art. 98a ust. 1, art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich błędną wykładnię, a w konsekwencji uniemożliwienie stronie skarżącej przedłużenia terminu do złożenia kontroperatu, a także poprzez niezwrócenie się do organizacji zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych celem zlecenia wydania opinii dotyczącej sporządzonego operatu szacunkowego; 3. uchwały Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim z dnia 27 kwietnia 2001 r., Nr XXVII/273/2001 (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 20, poz. 393) poprzez zastosowanie przez organ I i II instancji 25.% stawki opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy w powyższej uchwale w § 1 Rada Miejska Drawska Pomorskiego ustaliła 15.% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. II. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 6, 7, 8, 10, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w szczególności: 1. art. 7 K.p.a. w zw. z art. 10 K.p.a. w zw. z art. 11 K.p.a. przez brak określenia przedmiotu postępowania, a także braku wskazania przepisów prawa materialnego i proceduralnego na podstawie których organ zamierza rozstrzygnąć sprawę w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania; 2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia czy operaty szacunkowe są zgodne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych; 3. art. 10 K.p.a., poprzez niezapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania polegające na powołaniu biegłego przed wszczęciem postępowania oraz na odmowie wydania kopii operatów i w konsekwencji uniemożliwienia stronie swobodnego ustosunkowania się do opinii, złożenia zastrzeżeń i możliwości powołania innego biegłego oraz złożenia kontroperatu i w konsekwencji uniemożliwienie stronom zakwestionowania sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych; 4. art. 11 K.p.a. w zw. z art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie dostatecznego wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ przy utrzymaniu w mocy decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej oraz braku pouczenia strony w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej. 5. art. 73 § 1 K.p.a. w zw. a art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez naruszenie prawa strony do wglądu w akta sprawy i sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów; 6. art. 6, art. 7, art. 8 i art. 107 § 1 K.p.a., przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji w szczególności na błędnym sformułowaniu osnowy decyzji poprzez zobowiązanie małżonków występujących w sprawie do zapłaty ustalonej wysokości opłaty, gdy w powyższej sytuacji odpowiedzialność małżonków powinna być solidarna. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Burmistrza z dnia [...], a także zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych. W bardzo obszernym uzasadnieniu, popartym orzecznictwem sądów administracyjnych, skarżący przedstawili swoje racje. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Zgodnie z art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W świetle art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że oba organy odnośnie do stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości w wyniku jej podziału w swoich decyzjach powołały się na uchwałę Rady Miejskiej w Drawsku Pomorskim z 27 kwietnia 2001 r. O ile jednak organ I instancji powołał ją tylko w podstawie prawnej decyzji, a w uzasadnieniu wskazał na uchwałę w tym przedmiocie z dnia 30 października 2008 r. i na jej podstawie rozstrzygnął, o tyle organ odwoławczy rozpatrzył sprawę jedynie w oparciu o uchwałę z 2001 r. błędnie wskazując, że ustala ona stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 25% podczas, gdy stawka w niej wskazana wynosi 15%. Jakkolwiek prawidłową podstawę stanowi obowiązująca uchwała z 2008 r., tego rodzaju błędy organów naruszają art. 8 K.p.a. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami np.: stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Tak więc data, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, niezbędna jest zarówno do sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości, jak i do ustalenia przez organ stawki opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie oprócz ogólnego stwierdzenia w wydanych decyzjach, że decyzja o podziale stała się ostateczna, brak jest możliwości ustalenia tej konkretnej daty. W aktach sprawy nie ma kopii decyzji o podziale, na której potwierdzono datę jej ostateczności, w trybie art. 72 K.p.a. W efekcie też, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonych operatach posługuje się jedną datą "[...]" (strona 2), tj. datą sporządzenia operatu. Dla przypomnienia należy dodać, że decyzja Burmistrza o podziale nieruchomości została wydana [...]. W tej sytuacji, w ocenie sądu, operat został sporządzony z naruszeniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym bez znaczenia dla tej oceny pozostaje to, czy w okresie od daty ostateczności decyzji podziałowej do daty sporządzenia operatu nastąpiły jakieś zmiany w wysokości stawki opłaty, czy też w stanie nieruchomości. Ponadto, za zasadny należy uznać podniesiony w skardze zarzut, iż strony nie zostały poinformowane przed wydaniem decyzji o możliwości rozłożenia na raty należnej opłaty adiacenckiej, skoro organ I instancji kwestię tą winien rozstrzygnąć w swojej decyzji (art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Biorąc pod uwagę powyższe, sąd uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem art. 9 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, które miało wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając ponownie sprawę organ winien uwzględnić przedstawioną przez sąd ocenę prawną, mając także na względzie art. 98a ust. 1, zdanie trzecie ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 152, zaś w pkt III na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 ww. ustawy.