II SA/Sz 783/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Asesor WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Protokolant Beata Radomska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2008r. sprawy ze skargi S. Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki 1.uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Burmistrza z dnia [...] znak [...], 2.stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu. Burmistrz P. postanowieniem z dnia (...( na podstawie art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego /Dz. U. Nr 98, poz. 1071 z póżn. zm./ , art. 93 ust. 1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm./ po rozpoznaniu wniosku P.W., pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki położonej w P. przy ul. (...( oznaczonej na mapie nr Y na nowo projektowane działki oznaczone na mapie literami A, B, C, D, E i F pod warunkiem: - zapewnienia służebności przechodu i przejazdu dla nowo projektowanych działek (do czasu budowy projektowanych dróg oznaczonych na planie symbolem 2 KL, 7 KD oraz 6 KD) przez działkę oznaczoną na mapie nr X na rzecz projektowanych działek od A do F, - obciążenia służebnością przechodu i przejazdu projektowanych działek od A do E na rzecz nowoprojektowanej działki F, - obciążenia służebnością przechodu i przejazdu działek od A do D na rzecz projektowanej działki E, - obciążenia służebnością przechodu i przejazdu działek od A do C na rzecz działki D, - obciążenia służebnością przechodu i przejazdu działek od A do B na rzecz działki C, - obciążenia służebnością przechodu i przejazdu działki A na rzecz działki B. Burmistrz P. uznał, że wstępny projekt podziału działki nr Y jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. S.Z. złożył zażalenie na powyższe postanowienie. Według niego podział nieruchomości Y naruszy jego prywatność, bowiem tylko właściciel działki nr Y ma prawo przejazdu przez jego działkę X, a nie właściciele nowoprojektowanych działek. Ponadto, wskazał, że zamierza budować dom i korzystanie z przejazdu przez jego działkę przez właścicieli nowoprojektowanych działek nie jest możliwe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. postanowieniem z dnia (...( na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 93 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały NR LV/328/98 Rady Miejskiej w P. z dnia 18 czerwca 1998r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego miasta P. w rejonie ul. (...( (Dz. Urz. Woj. Szczecińskiego, nr 17, poz. 124) po rozpoznania zażalenia S.Z. na postanowienie Burmistrza P. z dnia (...(, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Z uzasadnienia postanowienia wynika, że zgodnie z art. 93 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje burmistrz. Kolegium uznało, że wydana w niniejszej sprawie opinia Burmistrza P. jest prawidłowa, ponieważ proponowany podział działki nr Y jest zgodny ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Zdaniem organu, nowoprojektowane działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, bowiem wynika to §7 aktu notarialnego, w którym S.Z., właściciel działki X ustanowił nieodpłatną służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela działki Y, polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez działkę X. Powyższe jest zgodne z art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego, iż w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. Kolegium poinformowało S.Z., m.in. że ma prawo żądać zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 294 Kc, zaś spory wynikające między stronami w zakresie korzystania ze służebności rozpatrują sądy cywilne. S.Z. złożył skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. i wniósł o zwolnienie go ze służebności gruntowej, gdyż jest ona dla niego uciążliwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumentację jak w zaskarżonym postanowieniu. W dniu 16 styczniu 2008r. na rozprawie pełnomocnik skarżącego dodatkowo podniósł, że działka S.Z. nie ma dostępu do drogi publicznej, na dowód czego przedstawił pismo z Urzędu Gminy w P. z dnia 7 maja 2007r. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153, poz. 1269 / sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie Ppsa, stanowiący, że Sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej podniesione. Istotą sprawy jest konieczność ustalenia, czy nowoprojektowane działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej, bowiem w myśl art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z art. 7 i 77 Kpa organ administracji zobowiązany jest stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a także w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. W niniejszy postępowaniu, organy I i II instancji naruszyły powyższe przepisy, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Gdyby organy prawidłowo prowadziły postępowanie administracyjne dokonałyby ustaleń w zakresie dostępu do drogi publicznej działki nr X należącej do S.Z., zaś brak dostępu tej nieruchomości do drogi publicznej wskazywałby na niedopuszczalność podziału działki nr Y. Ustawodawca przewidział trzy warunki podziału: zgodność z ustaleniami planu miejscowego, zgodność z przepisami szczególnymi i zapewnienie wydzielonej działce gruntu dostępu do drogi publicznej, które muszą zostać spełnione łącznie, aby możliwe było zatwierdzenie projektu podziału, a uprzednio pozytywne zaopiniowanie proponowanego podziału nieruchomości. Tak określone wymogi wskazują, iż celowe jest tworzenie tylko takich nowych działek, które poza zgodnością z ustaleniami planu miejscowego, będą jednocześnie spełniały wymogi określone przepisami szczególnymi oraz posiadały samodzielny dojazd do drogi publicznej. Sama zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego nie gwarantuje jeszcze, że wskutek podziału powstaną pełnowartościowe nieruchomości. Podział nieruchomości prowadzi bowiem do powstania samodzielnych nieruchomości, które mogą być wprowadzone do obrotu. Wobec tego zasadnym jest tworzenie w wyniku podziału tylko takich nieruchomości, które od samego początku będą spełniały wszystkie wskazane wyżej warunki. Brak jest natomiast podstaw do przyjęcia za dopuszczalne wyłaniania w drodze podziału nieruchomości, które dopiero w przyszłości będzie należało doprowadzić do zgodności z przepisami szczególnymi lub zapewnić im dostęp do drogi publicznej (por. wyrok NSA z dnia 6 marca 2003r., sygn. akt II SA/Gd 674/00, LEX nr 203449). W niniejszej sprawie organy administracyjne skupiły swoją uwagę na zagadnieniu służebności gruntowej obciążającej działkę nr X względem działki Y, przyjmując za pewnik dostęp nieruchomości skarżącego do drogi publicznej, bez należytego wyjaśnienia tej kwestii. Nie przesądzając o ostatecznym rozstrzygnięciu sprawy, organ przy ponownym jej rozpoznaniu ustali czy podział działki Y jest możliwy zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c, art. 135 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm./, orzekł jak w sentencji.