II SA/Sz 793/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Sędziowie Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder,, łAsesor WSA Joanna Wojciechowska (spr.), Protokolant Agata Banc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2006 r. sprawy ze skargi B. i Z. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I uchyla zaskarżoną decyzję, II stwierdza, ze zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w dniu [...]r. decyzją nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z § 1 uchwały Nr [...]Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego z 2004r., Nr 71, poz. 7750), po rozpoznaniu odwołania B. i Z. N. od decyzji Burmistrza W. z dnia [...]r., znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], oznaczonej numerem działki [...], o powierzchni [...] m2, uregulowanej w Księdze Wieczystej KW [...], wskutek jej podziału na 3 działki o kolejnych numerach od [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrywało odwołanie państwa N. od decyzji organu I instancji, w którym wskazali, że ponieśli koszty związane z podziałem nieruchomości na mniejsze działki, a Burmistrz W. w żaden sposób nie przyczynił się do wzrostu ich wartości oraz żąda po raz kolejny opłaty za to samo. Nadto postawili zarzut braku rzetelności w wycenie nieruchomości, podnosząc, iż przedstawiony w sprawie operat szacunkowy zawiera szereg nieprawdziwych danych, ograniczając się jednakże do wskazania błędnego określenia przez rzeczoznawcę, iż teren wycenianej nieruchomości jest równy, gdy tymczasem jest spadkowy i przy opadach dolna część jest podmokła. Pozostałe zarzuty odwołania wybiegają poza przedmiot orzekania w niniejszej sprawie, a dotyczą zakwestionowania wiarygodności oszacowania wartości działki nr [...], jak też opłat żądanych przez Burmistrza w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w swojej decyzji wyjaśniło stronie, że wymierzenie opłaty planistycznej i adiacenckiej w stosunku do tej samej nieruchomości jest możliwe, gdyż każda z tych opłat wymierzana jest na innej podstawie prawnej, uwzględniającej inne przesłanki, wynikające z różnych zdarzeń i stanów prawnych. Przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie i wymierzenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej jej podziałem. Z uzasadnienia decyzji organu II instancji wynika, że decyzją z dnia [...]r. Burmistrz W. ustalił dla B. i Z. N. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w [...], oznaczonej numerem działki [...], o powierzchni [...] m2, uregulowanej w Księdze Wieczystej KW Nr [...], wskutek jej podziału na 3 działki o kolejnych numerach od [...]. Podział nieruchomości dokonany został na wniosek jej właścicieli B. i Z. N., na mocy ostatecznej decyzji Burmistrza W. z dnia [...] r., znak: [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w [...] na powyższe działki. Podstawą przyjęcia wzrostu wartości nieruchomości po podziale, jak też ustalenia stosownej opłaty z tego tytułu stanowił operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Urzędu Miasta w W., określający wartość nieruchomości według stanu przed podziałem na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Podział spowodował, zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Stosownie do przywołanej, w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji, uchwały Rady Miejskiej w W., określającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości, Burmistrz W. ustalił stronie przedmiotową opłatę na kwotę [...] zł. Kolegium stwierdziło, że postępowanie Burmistrza W. było zgodne z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zasady ustalenia wartości nieruchomości regulują przepisy Działu IV Rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2004r. Nr 261, poz. 2603), które są skonkretyzowane i uszczegółowione rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami powierza rzeczoznawcy majątkowemu wybór zarówno właściwego podejścia, jak też metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu przezeń takich kryteriów, jak w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wyceniona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, uzasadnionego możliwością porównania transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, a w konsekwencji możliwością porównania uzyskiwanych cen, jak też wpływu na ich poziom cech nieruchomości porównywanych. Rzeczoznawca dokonał doboru obiektów porównawczych w sposób zapewniający maksymalną zbieżność cech porównawczych. Autor opracowania uwzględnił następujące kryteria porównawcze: cenę 1 m2, datę transakcji, funkcję w planie zagospodarowania przestrzennego, funkcję użytkową, możliwość alternatywnego wykorzystania, wyposażenie w instalacje, lokalizacja nieruchomości, wielkość, stan zagospodarowania, uzbrojenie terenu, kształt, dojazd, udział w drodze. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął, jako porównywalne, transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, położonych w północnej części województwa, w miejscowościach Z. i K., jako miejscu o intensywnej zabudowie mieszkaniowej typu jednorodzinnego, zawarte w okresie [...] roku. Ceny nieruchomości wziętych do porównania kształtowały się w granicach od 9,77 zł/m2 do 36,53 zł/m2, dając średnią cenę równą 26,76 zł/m2 . Wobec faktu, iż wycena dokonywana była na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, wartość nieruchomości, stosownie do § 42 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, określona została wg stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale. Do wyceny nieruchomości przed podziałem uwzględniono transakcje nieruchomości o dużych powierzchniach, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Analiza przedstawionego w sprawie operatu szacunkowego dokonana przez Kolegium, pozwoliła mu przyjąć, iż zachowane zostały wymogi wskazanych wyżej aktów prawnych. Autor opracowania w sposób wyczerpujący określił wybór przyjętej metody wyceny wartości rynkowej nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. Organ, ustosunkowując się do zarzutów odwołania podniósł, że przedmiotem rozważanej wyceny nie była nieruchomość oznaczona działką nr [...], albowiem ta działka nie była objęta decyzją podziałową. Wartość tej działki i jej cechy posłużyły rzeczoznawcy tylko i wyłącznie jako materiał porównawczy przy wycenie działek nr [...] i ostatecznie ich wielkość wyceniona została w sposób bardzo zbliżony. Za bezpodstawny uznało Kolegium zarzut różnicowania w ww. operacie szacunkowym wartości wycenianych nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed zmianą w planie zagospodarowania przestrzennego, jak i po tej zmianie. Wskazane przez stronę w odwołaniu wartości działek nie wynikają z przedłożonej w sprawie wyceny nieruchomości, a stanowić mogą wyłącznie chaotyczne porównanie różnych wycen, uwzględniających różne stany faktyczne i prawne. Zarówno według stanu przed podziałem, jak też po jego podziale, przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie, a zatem rzeczoznawca nie mógł ocenić tej przesłanki inaczej i tego też nie uczynił w analizowanym operacie. . . Organ II instancji zaznaczył, że w żadnym też miejscu opracowania rzeczoznawca nie wskazał na podnoszony w odwołaniu, jedyny skonkretyzowany zarzut, co do przedmiotowego operatu, jakoby teren przedmiotowych działek był płaski. Przy opisie każdej z analizowanych działek rzeczoznawca wskazuje jedynie na kształt działki, jako regularny, co nie jest jednoznaczne z jej płaskim położeniem. Dodatkowo Kolegium wyjaśniło stronie, że każdy kolejny podział wydzielonych nieruchomości, na dalsze, mniejsze działki gruntu, stanowi samodzielną podstawę do ustalenia nowej opłaty adiacenckiej, mającej za przedmiot zakres wynikający z decyzji zatwierdzających te podziały. B. i Z. N. złożyli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] i wnieśli o unieważnienie decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia [...] r. nr [...]. Wskazali, że zgodnie z " art. 98a KPA" Burmistrz W. nie ma obowiązku wymierzenia opłaty adiacenckiej a jedynie może ją ustalić. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zauważyło wyraźnych określeń podanych przez rzeczoznawcę dotyczących działek, należących do strony jako terenu płaskiego / str. 4 operatu szacunkowego/, co jest nieprawdą, gdyż cały teren /[...] m2/ jest spadkowy i przy opadach jego część jest podmokła. Ponadto w operacie wymieniono działki [...]. Działka [...] nie istnieje od [...]r., w wyniku jej podziału na działki [...]. Skarżący podnieśli, że Urząd Miasta W. podejmuje błędne decyzje w różnych ich sprawach. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153, poz. 1269 / sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Skarga okazała się zasadna w części związanej z nie wyjaśnieniem w zaskarżonej decyzji zarzutu związanego z operatem szacunkowy dotyczącym przedmiotowej nieruchomości. Skarżący postawili w odwołaniu od decyzji I instancji zarzut, że przedstawiony w sprawie operat szacunkowy zawiera błędne określenie przez rzeczoznawcę, iż teren wycenianej nieruchomości jest równy, gdy tymczasem jest spadkowy i przy opadach dolna część jest podmokła. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w swojej decyzji zawarło sformułowanie, że w żadnym miejscu opracowania rzeczoznawca nie wskazał na podnoszony w odwołaniu zarzut, co do przedmiotowego operatu, jakoby teren przedmiotowych działek był płaski. Przy opisie każdej z analizowanych działek rzeczoznawca wskazuje jedynie na kształt działki, jako regularny, co nie jest jednoznaczne z jej płaskim położeniem. Jednakże powyższe stwierdzenie organu II instancji nie ma oparcia w zebranym materiale dowodowym, ponieważ na stronie 4 przedmiotowego operatu szacunkowego znajdują się określenia dotyczące działki nr ewidencyjny [...] przed podziałem/, a następnie działek nr ewidencyjny [...] nowoutworzonych w wyniku podziału działki [...] - "teren działki płaski", " kształt działki regularny". Sąd przyznał rację skarżącym, że zarzut stawiany niniejszemu operatowi związany z ukształtowaniem działek nie został wyjaśniony przez organ II instancji i naruszenie przepisów postępowania w tym zakresie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium ustosunkować się do powyższego zarzutu i wyjaśnić wszechstronnie sprawę. W pozostałym zakresie zaskarżona decyzja odpowiada prawu, zaś kolejne zarzuty skarżących podniesione w skardze nie są trafne. Zgodne z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie jak skarżący błędnie wskazali w skardze - Kpa, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie nieruchomość uległa podziałowi na wniosek właścicieli państwa N. i według sporządzonego operatu szacunkowego wzrosła jej wartość w wyniku tegoż podziału na poszczególne działki. Nie ma znaczenia, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenkiej nie było już działki nr[...], która to w dniu [...]r., została podzielona na działki [...]. Uchwała Rady Miejskiej w W. określiła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości, zaś ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna. Sam fakt podejmowania innych decyzji przez Burmistrza W. w stosunku do skarżących w innych kwestiach, nawet jeżeli były one błędne, nie ma znaczenia przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153, poz. 1270 / , orzekł jak w sentencji.