II SA/Sz 883/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 marca 2015 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] r. znak [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późniejszymi zmianami), po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Gminy G. ustalił dla M. L. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym T., w związku z uchwalonym przez Radę Miejską w Goleniowie w dniu 25 kwietnia 2007 r. Uchwałą Nr VII/61/07 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów w obrębie ewidencyjnym T. (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego Nr 76 poz. 1222 z dnia 25 czerwca 2007 r.) i zbyciem tej nieruchomości - w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Burmistrz Gminy G. przedstawił przebieg postępowania, wskazując, iż do Urzędu Gminy w G. wpłynął akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...] r., którym M. L. zbył działkę nr [...] położoną w obrębie T. W akcie notarialnym notariusz poinformował sprzedającego o treści art.36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla terenu obejmującego między innymi działkę nr [...] dnia 25 kwietnia 2007 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy G., w którym przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (12 MN i 13 MN) + drogi wewnętrzne (22 KDW) + fragment drogi dojazdowej klasy gminnej (28 KD.D) + teren stacji transformatorowej (14 E) + teren wód otwartych - rów melioracyjny (15 W). Wskutek uchwalenia planu istotnie zmieniło się przeznaczenie działki nr [...] w stosunku do obowiązującego dotychczas rolnego jej przeznaczenia, ustalonego w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do 31.12.2003 r. oraz rolniczego jej charakteru przed uchwaleniem planu miejscowego w 2007 r. W związku z powyższym zlecono rzeczoznawcy majątkowemu Z. G. opracowanie operatu szacującego wzrost wartości ww. nieruchomości. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r., na podstawie którego Burmistrz Gminy G. dnia [...] r. wydał decyzję ustalającą opłatę planistyczną w kwocie [...] zł. Powyższa decyzja została uchylona przez SKO decyzją z dnia [...] r. (znak: [....]). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczoznawca opracował kolejny operat, (z dnia [....] r.), na podstawie którego Burmistrz G. decyzją z dnia [...] r. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie [...] zł. Do obu operatów M. L. zgłaszał zastrzeżenia, zarzucając niewłaściwą ocenę dojazdu do wycenianego terenu przyjęcie do wyceny działek z innych rejonów, oraz nieuwzględnienie przy wycenie ograniczenia w zabudowie działki, które powoduje ukształtowanie terenu. Decyzją znak: [...] z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło do ponownego rozpatrzenia ww. decyzję Burmistrza Gminy G. z dnia [...] r. ustalającą opłatę w oparciu o operat z dnia [...] r. wskazując, iż: 1. W dalszym ciągu nie została przez organ I instancji należycie wyjaśniona kwestia oceny dojazdu do badanej nieruchomości; rzeczoznawca nie opisał szczegółowo zasad przypisywania poszczególnych poziomów gradacji nieruchomościom. 2. Wyjaśnienia rzeczoznawcy, że przyjęcie do wyceny terenu objętego planem miejscowym działki o powierzchni [...] m2 jest bardziej korzystne dla właściciela działki zbywanej o powierzchni [...] m2 całkowicie dyskwalifikują (włącznie z dalszymi wyliczeniami) operat szacunkowy z dnia [...] r. jako podstawę naliczenia opłaty planistycznej dla działek nr [...], 3. Analizowane w toku wyceny powinny być skutki zmiany planu dla nieruchomości zbytej o powierzchni [...] m2 (wg księgi wieczystej i aktu notarialnego), a nie dla kilkakrotnie większego obszaru objętego zmianą planu. Przyjęte do wyceny działki podobne mają powierzchnię kilkakrotnie większą niż działka nr [...]. Dla ponownego rozpoznania sprawy przez organ I instancji Z. G. sporządził kolejny operat szacunkowy (z dnia [....] r), w którym uwzględnił powyższe uwagi organu odwoławczego oraz wyliczył wysokość opłaty planistycznej dla działki nr [...] w kwocie [...] zł. W piśmie z dnia [...] r. pełnomocnik M. L. zgłosił następujące uwagi: 1. nieruchomości brane pod uwagę pochodzą z innych gmin i istnieje duże prawdopodobieństwo innych uwarunkowań rynkowych w tych miejscowościach w odniesieniu do nieruchomości porównywanych, 2. brane pod uwagę transakcje pochodzą z końca 2008 r. oraz pierwszej połowy roku 2009, natomiast uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, którego sprawa dotyczy, miało miejsce w połowie 2007 r. Biorąc pod uwagę bardzo dynamiczny wzrost cen nieruchomości, a w szczególności działek budowlanych na przestrzeni 2007 i 2008 roku, ceny transakcyjne mogą znacząco odbiegać od tych, jakie miały miejsce w połowie 2007 r. Ustosunkowując się do powyższych uwag rzeczoznawca wyjaśnił, że: 1. nieruchomości rolne przyjęte do porównania położone są w miejscowościach na terenie powiatu goleniowskiego; są to nieruchomości podobne pod względem przeznaczenia w planie, czyli takie których przeznaczenie nie jest jeszcze obarczone wzrostem wartości wynikającym z intuicji czy wiedzy uczestników rynku, np. o prowadzonych pracach planistycznych zmierzających do polepszenia przeznaczenia w obszarze lokalizacji nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu przyjęto do porównania dwie nieruchomości położone w gminie G., które stanowią rynek lokalny. 2. wycenę opracowano według stanu nieruchomości z dnia 25 lipca 2007 r. (dzień wejścia w życie miejscowego planu) oraz cen obowiązujących w dniu 29 grudnia 2009 r. (dzień zbycia nieruchomości), co jest zgodne z obowiązującymi przepisami. W oparciu o powyższy operat Burmistrz Gminy G. decyzją z dnia [...] r., ustalił opłatę planistyczną we wskazanej w ww. operacie wysokości, tj. [...] zł. W uzasadnieniu organ powołał się na treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012, poz. 647 z późniejszymi zmianami) oraz uregulowania planu, z których wynika, iż wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Bezspornym jest, że M. L. zbył działkę nr [...] przed upływem 5 lat od zmiany przeznaczenia, która to zmiana niewątpliwie zwiększyła atrakcyjność i wartość tej nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia [...] r. uwzględnił wszystkie wcześniejsze zarzuty Samorządowego Kolegium Odwoławczego i odniósł się do uwag strony. Przyjął dojazd do badanej nieruchomości jako utrudniony - droga o nawierzchni nieutwardzonej, gruntowa. W ocenie organu powyższy operat szacunkowy jest rzeczowy, spójny i bardziej uszczegółowiony w swym opisie. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca oparł się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwie dobrał nieruchomości podobne, a procedurę szacowania szczegółowo wyjaśnił w operacie szacunkowym i wykazał, iż to plan miejscowy spowodował oczywisty wzrost jej wartości, wobec czego spełnione zostały przesłanki wymierzenia opłaty planistycznej we wskazanej w operacie wysokości. Od powyższej decyzji pełnomocnik J. L. również wniósł odwołanie, podnosząc, iż stanowiący podstawę tej decyzji operat szacunkowy także został wykonany niewłaściwie. Przedmiotem operatu winno być ustalenie faktycznego, realnego wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą przeznaczenia gruntu wynikającego z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca winien dołożyć szczególnej staranności, aby zestawić nieruchomości porównywalne co do lokalizacji, przeznaczenia i innych cech mających wpływ na jego wartość, przy czym powinny być brane pod uwagę transakcje zawierane w przedziale czasowym możliwie najbardziej zbliżonym do czasu uchwalenia planu, co pozwala na realną ocenę jego wpływu na wartość nieruchomości, bez zniekształcenia wynikającego z funkcji czasu, a tym samym uwarunkowań rynkowych. W operacie, będącym podstawą wydania zaskarżanej decyzji, rzeczoznawca, mimo uwag strony przyjął, nieruchomości z innych gmin, co w przypadku wartości nieruchomości ma duże znaczenie, gdyż samo położenie działek w tym samym powiecie nie wyznacza równowagi cen. Takie działanie daje możliwość manipulacji nieruchomościami przyjętymi do porównania. Ponadto rzeczoznawca przyjął nieruchomości budowlane z końca 2008 i pierwszej połowy 2009 roku, czyli okresu ok. 1,5 do 2 lat po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w czasie znacznej dynamiki wzrostu cen na rynku nieruchomości, szczególnie gruntowych, ma kluczowe znaczenie. Takie działanie powoduje sztuczne zwiększenie różnicy wartości między gruntami rolnymi, a budowlanymi, tym samym ma wpływ na wartość przyjętą w operacie. Mimo wcześniejszych uwag do operatu rzeczoznawca uparcie dąży do utrzymania różnicy cen porównywalnych nieruchomości i tym samym podtrzymania kwoty opłaty na podobnym poziomie. O poziomie manipulacji może świadczyć choćby fakt, że pomimo przyjęcia dojazdu do działki jako utrudnionego, przyjęcia mniejszych nieruchomości niż poprzednio, wartość opłaty planistycznej w dalszym ciągu pozostaje na poziomie ok. [...],- zł. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., wydaną z powołaniem się na art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 11 ustawy i planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2003 r, Nr 80 poz. 717 z późn.zm.) dalej: u.p.z.p. oraz art. 156 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn.zm.) dalej: u.g.n. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia SKO przedstawiło przebieg postępowania i dokonane w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] r. ustalenia. Wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie nastąpiło po doręczeniu stronie zawiadomienia z dnia 14 stycznia 2010 r., a zatem niewątpliwe z zachowaniem 5 letniego terminu zakreślonego przywołanymi wyżej przepisami. Kolegium przypomniało, iż dla potrzeb tego postępowania, na jego poszczególnych etapach, zostały opracowane 3 operaty szacunkowe. Z uwagi na upływ terminu, o którym mowa wart. 156 § 3 u.g.n., w dacie orzekania przez organ I instancji operaty z dnia [...] r. oraz [...] r. nie mogły być podstawą ustalenia zmiany wartości wycenianej nieruchomości. W stosunku do powyższych operatów stwierdzano także w postępowaniu odwoławczym zastrzeżenia i wątpliwości, które nie zostały usunięte. Wobec uwag organu odwoławczego został przez tego samego rzeczoznawcę opracowany kolejny operat szacunkowy. Opracowany w dniu [...] r. operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami oraz został opracowany na daty określone przez ustawodawcę (25 lipca 2007 r. - data wejścia w życie planu miejscowego, oraz 29 grudnia 2009 r. - data zbycia nieruchomości). Rzeczoznawca w toku swoich czynności przeprowadził stosowną analizę rynku na obszarze powiatu goleniowskiego, na podstawie której określił cechy cenotwórcze dla nieruchomości przed i po zmianie planu oraz przeprowadził stosowne wyliczenie metodą porównania parami. Stan nieruchomości oraz dojazd do niej został udokumentowany dodatkowo fotografiami. Rzeczoznawca rzeczowo ustosunkował się do podnoszonych przez pełnomocnika strony uwag do tego operatu i wyjaśnił wszystkie wątpliwości. Całość wywodu jest spójna i nie zawiera błędów rachunkowych. Kolegium nie znalazło zatem podstaw do stwierdzenia, że operat zawiera wady dyskwalifikujące go jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Podstaw ku temu nie dają w szczególności zarzuty zawarte w odwołaniu oraz artykułowane we wcześniejszych fazach postępowania. Zdaniem Kolegium, dopuszczalnym jest rozszerzenie obszaru analizy rynku nieruchomości w sytuacji, gdy na terenie gminy nie było wystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, mogących stanowić podstawę oszacowania. Twierdzenie odwołującego się, iż ma to na celu sztuczne wykazanie wzrostu wartości nieruchomości, nie jest w żaden sposób poparte dowodami czy rzeczową argumentacją i w istocie ma charakter insynuacji nierzetelności i złej woli rzeczoznawcy. Jeśli strona twierdził, iż zmiana wartości nieruchomości jest inna niż wyliczona przez biegłego, to miała możliwość przedstawienia własnego operatu szacunkowego, sporządzonego dla celów opłaty plastycznej, i w ten sposób dowodzić innych wartości. Kwestionując dobór nieruchomości do porównania strona sama nie wykazuje się posiadaniem wiedzy specjalnej oraz uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości, zatem jej twierdzenia mają charakter subiektywny. Ich zestawienie z efektem pracy biegłego, który posiada stosowne zweryfikowane uprawnienia i ma możliwość obiektywnej oceny wartości nieruchomości, przekonuje o zasadności oparcia się w postępowaniu na opracowanym przez niego operacie szacunkowym. Fakt wyliczenia zbliżonej zmiany wartości nieruchomości w różnych operatach, z których dwa nie mogły być wykorzystane w toku postępowania, także nie daje podstaw do zakwestionowanie ostatecznych ustaleń. Aktualny operat nie zawiera bowiem uprzednio stwierdzonych wad. Zarówno w zakresie okresu porównywalnych transakcji, jak i określenia rynku nieruchomości, rzeczoznawca działał w dopuszczalnych w granicach. Wbrew tezom odwołania działaniu powyższemu nie sposób przypisywać innego charakteru niż poszukiwania najbardziej zbliżonych transakcji umożlwiających prawidłowe przeprowadzenie wyceny. Zważywszy na specyficzny charakter wycenianej nieruchomości, tj. o dużej powierzchni i o skrajnie różnych regulacjach planistycznych, trudność odnalezienia transakcji podobnych na terenie jednej, średniej wielkości gminy wydaje się oczywista i zrozumiała, zwłaszcza, że skarżący nie wskazywał innych transakcji, które mogłyby być rozważne przez biegłego. Powyższe czyni zarzuty w tym zakresie nieuzasadnionymi a sugestie co do powstania pola do nadużyć, w sytuacji gdy takie nadużycia nie zostały w żaden sposób wykazane, czyni nieuprawnionymi. Powyższą decyzję zaskarżył w imieniu M. L. ustanowiony przez niego pełnomocnik adw. W. F., zarzucając skarżonej decyzji rażące naruszenie przepisów, mające wpływ na treść wydanej decyzji: - art. 37 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z art. 84 § 2 K.p.a., w zw. z art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego Z. G. od sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy biegły ten w toku postępowania dwukrotnie wcześniej wydawał w sprawie opinie, które były kwestionowane przez organ II instancji i legły u podstaw decyzji kasatoryjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a więc zachodziły podstawy do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego Z. G. od udziału w postępowaniu, - art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a. poprzez niedokonanie wnikliwej oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania, a w konsekwencji przyjęcie, iż może on stanowić dowód w sprawie, podczas gdy zawiera on niejasności oraz nie uwzględnia wszystkich dotychczas stawianych zarzutów. Uzasadniając powyższe zarzuty i wnioski skarżący powołał się na treść art. 84 § 2 K.p.a., w myśl którego biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 K.p.a. Artykuł 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. stanowi, iż pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której był świadkiem lub biegłym, oraz w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Cytowany przepis ustawy o gospodarce gruntami, przy określaniu przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości nie posługuje się konstrukcją odpowiedniego stosowania art. 24 K.p.a. - lecz bezpośredniego. Dalej pełnomocnik skarżącego przedstawił przebieg postępowania w aspekcie opracowywania przez rzeczoznawcę kolejnych operatów szacunkowych i wydanych w oparciu o operaty z dnia [...] r. i [...] r, decyzji. Podczas rozpoznawania po raz trzeci sprawy przez Burmistrza Gminy G. ponownie powierzono sporządzenie operatu szacunkowego dla nieruchomości Z. G. W związku z treścią operatu szacunkowego z dnia [...] r. M. L. zgłaszał w dalszym ciągu zarzuty do opinii, które między innymi dotyczyły niewłaściwego doboru nieruchomości porównywanych z działką nr [...]. Pomimo tych zarzutów Burmistrz Gminy G. zakończył postępowania i ustalił rentę planistyczną dla M. L. w wysokości [...] zł, uznając tym razem opinię biegłego za spójną, rzeczową oraz szczegółową. Z uwagi na to, iż przyczyną decyzji kasatoryjnych SKO z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r., były uchybienia w postępowaniu dowodowym związane z opinią biegłego, biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu - stosownie do art. 176 u.g.n. w związku z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. Sporządzając operat szacunkowy z dnia [...] r. rzeczoznawca majątkowy, w celu określenia wartości rynkowej powyżej wskazanej nieruchomości, zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Zgodnie z treścią rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. w przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, należy wybrać nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyceniana nieruchomość według stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została porównana z czterema nieruchomościami, które zostały opisane na str. 9 operatu szacunkowego. Nieruchomości tych nie sposób jest uznać za podobne do wycenianej nieruchomości, albowiem wszystkie działki przyjęte do porównania położone są w innych gminach, tj. działka A w gminie N., działka B w gminie P., działki C i D w gminie M. Biegły, opracowując operat szacunkowy, nie uwzględnił nieruchomości położonych w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Położenie nieruchomości w tym samym powiecie nie oznacza, iż ceny są takie same. Dla ustalenia wartości nieruchomości wycenianej w pierwszej kolejności winny być brane pod uwagę transakcje obejmujące nieruchomości znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie i dopiero w przypadku braku nieruchomości podobnych można rozszerzyć obszar poszukiwania. Z opinii biegłego nie wynika zaś, że na rynku lokalnym w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej (przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego) nie wystąpiły transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do tej działki. Również z treści dalszych pism rzeczoznawcy majątkowego nie wynika, że na rynku lokalnym, przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, nie było transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej. Poza tym ww. nieruchomości porównywane z nieruchomością wycenianą nie są do niej podobne także dlatego, iż działka B i D różnią się, i to w znacznym stopniu, powierzchnią, co w sposób ewidentny ma wpływ na cenę tych nieruchomości. Ponadto działki A i B w stosunku do nieruchomości wycenianej różnią się jeżeli chodzi o jakość gleby. Podobnie wygląda sytuacja jeżeli chodzi o dojazd do tych nieruchomości. Działki A-D charakteryzują się dojazdem przeciętnym, natomiast nieruchomość wyceniana - słabym. W ocenie skarżącego, powyższa różnica odnośnie dojazdu do nieruchomości nie została prawidłowo uwzględniona w tabeli porównawczo-obliczeniowej, znajdującej się na stronie 10 operatu szacunkowego. Cena 1 m2 działek A-D powinna być pomniejszona z uwagi na to, iż dojazd do nieruchomości wycenianej jest słaby, a nie - jak w operacie szacunkowym - powiększona. Zdaniem pełnomocnika skarżącego rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, również nie uwzględnił ukształtowania terenu nieruchomości wycenianej. Przedmiotowa działka charakteryzuje się spadkiem terenu na stronę północną, co powoduje, że znaczna część działki nie może być wykorzystana pod zabudowę. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na terenie Gminy G. obiekty stawiane na działce nr [...] muszą być wbudowane w ukształtowanie terenu. Biegły, zarówno w treści operatu szacunkowego jak i w dalszych pismach, w ogóle nie odniósł się do tego zarzutu, jak również brak jest wskazania w przedmiotowym operacie, czy w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą również występują podobne ukształtowania terenu. Zgodnie z przyjętymi przez biegłego ustaleniami powierzchnia i kształt działki wpływa na cenę nieruchomości w 10 %, a więc jest to istotny czynnik, który winien być uwzględniony przez biegłego. Ukształtowanie terenu, w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, ma bardzo istotny wpływ na cenę tej nieruchomości, zwłaszcza w przypadku, gdy nie można zmieniać jego ukształtowania. Mimo, iż działka ma [...] m2, to jednak nie może ona być przeznaczona w całości na zabudowę. Podnosząc powyższe zarzuty pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy G. oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) – dalej : p.p.s.a.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy, sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z powyższym wyeliminowanie z obrotu prawnego przez sąd administracyjny podlega zaskarżony akt, wydany z naruszeniem prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub przepisu postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też poprzez naruszenie prawa daje podstawę do wznowienia postępowania, jak również gdy obarczony jest wadą nieważności (art.145 § 1 pkt 1 lit. a-c i pkt 2 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały oparte na przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p), który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 4 u.p.z.p.). W wyniku uchwalenia planu część nieruchomości może doznać daleko idących ograniczeń w dopuszczalnym zagospodarowaniu i stracić na wartości, jak również na niej zyskać. Z tego powodu art. 36 u.p.z.p. przewiduje mechanizmy finansowe równoważące wpływ uchwalenia planu na wartość poszczególnych nieruchomości. Z jednej strony, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli uprawniony nie skorzystał z tego prawa, a zbywa nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Inaczej przedstawia się sytuacja osoby, której nieruchomość zyskała na wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa taką nieruchomość uiszcza jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, ustalaną decyzją wójta/burmistrza. Stanowi ona dla gminy rekompensatę za poniesione koszty uchwalenia planu, w tym związane z wypłatą odszkodowań osobom, których grunty straciły na wartości. Zarówno roszczenia z tytułu obniżenia wartości, jak i ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości są ograniczone w czasie okresem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Oznacza to, że właściciel działki może uniknąć opłaty, jeżeli wstrzyma się ze sprzedażą przez okres 5 lat, zaś organ traci uprawnienie do ustalenia opłaty, jeżeli w okresie 5 letnim nie zostanie wszczęte postępowanie administracyjne w tym przedmiocie. Plan przyjęty uchwałą nr VII/61/07 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 25 kwietnia 2007 r. wszedł w życie w dniu 25 lipca 2007 r. Zbycie przez skarżących przedmiotowej działki miało miejsce [...] r., a o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty zostali poinformowani pismem z 11 stycznia 2010 r., zatem termin 5 lat nie został przekroczony. W rozpoznawanej sprawie uchwalenie obowiązującego planu miejscowego dotyczyło terenu, dla którego poprzednio obowiązujący plan miejscowy wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., na mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p. W rozpatrywanym przypadku pomiędzy 1 stycznia 2004 r., a datą wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego dla tego terenu, stan nieruchomości rzeczoznawca ustalił w oparciu o zasoby geodezyjne i faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Niesporny jest rolniczy sposób jej użytkowania, w tym czasie. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, wykonywany na zlecenie organu gminy. Dla indywidualnej sprawy administracyjnej znaczenie posiada operat, który był podstawą rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie podstawą ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego jest operat autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Z. G. z dnia [...] r. Jednym z podnoszonych w skardze zarzutów jest zarzut naruszenia art. 37 pkt 11 u.p.z.p. w zw. z art. 176 u.g.n. i w zw. z art. 84 § 2 K.p.a. w zw. z art. 24 § 1 K.p.a., oparty na twierdzeniu, że rzeczoznawca Z. G., który opracował operat przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia, z mocy art. 24 § 4 i 5 K.p.a. podlegał wyłączeniu od opracowania tego operatu, z tego względu, że dwa wcześnie opracowane przez niego operaty zostały zakwestionowane przez SKO, które uwzględniło zarzuty podnoszone przez skarżącego. Zarzut ten uznać należy za całkowicie chybiony. Wynika on z błędnego odczytania przez skarżącego funkcji art. 24 § 4 i § 5 K.p.a., jaką jest zapobieżenie stronniczemu, uzasadnionemu własnym interesem, wpływaniu przez pracownika organu administracji publicznej bądź biegłego na rozstrzygnięcie danej sprawy, jak i normatywnej treści tego przepisu. Fakt opracowania przez biegłego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ pewnych jego aspektów bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń, a także w związku ze spowodowaną upływem czasu utratą jego aktualności (art. 156 ust.3 u.g.n.), w żadnej mierze nie może być kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia z postępowania na mocy wskazanych przez skarżącego przepisów. Należy też mieć na względzie specyfikę operatu szacunkowego, która wynika zarówno z ograniczonego czasu jego wykorzystania w toku postępowania, a także ze stosunkowo niewielkich możliwości jego uzupełniania lub zmiany, co czyni koniecznym opracowanie nowego zaktualizowanego opracowania. Należy też zauważyć, że skarżący, ani jego pełnomocnik, nie wnosili o wyłączenie rzeczoznawcy w toku postępowania, który to wniosek mógłby być przedmiotem odrębnego rozpoznania, lecz zarzut w tym zakresie podniesiony został dopiero w skardze. Zarzut ten, w świetle treści wskazanych wyżej przepisów uznać zatem należy za całkowicie bezzasadny. Ze wskazanych przepisów, w żadnym razie nie wynika konsekwencja w postaci obowiązku wyłączenia przez organ rzeczoznawcy od wykonania operatu szacunkowego lub uznania takiego operatu za wadliwy. Również kwestionowanie przyjętych operacie szacunkowym z dnia [...]r. ustaleń - w ocenie Sądu - należy uznać za niezasadne. Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 154 ust.1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustalając wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej. Na podstawie art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie art. 152 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Kwestionując sporządzony w sprawie operat pełnomocnik skarżącego zarzucił, że nie został on poddany właściwej ocenie przez orzekające w sprawie organy. Jest to zarzut ewidentnie sprzeczny z treścią zaskarżonej decyzji, która ocenę taką zawiera. W ocenie Sądu jest to ocena rzeczowa, zawierająca także odniesienie się do podnoszonych na etapie opracowywania operatu zarzutów i uwag skarżącego. Należy dodać, że organ nie jest uprawniony do kwestionowania przyjętych przez rzeczoznawcę danych i opartych na nich wyliczeń, jeśli nie dysponuje wiadomościami, że przyjęte przez rzeczoznawcę dane nie są zgodne z rzeczywistymi. Skarżący nie przedstawił wobec operatu żadnych merytorycznych zarzutów, które mogłyby podlegać weryfikacji. Zarzuty strony skarżącej nie zostały także poparte innym operatem, wykonanym na jej zlecenie przez osobę posiadającą w tym zakresie właściwe uprawnienia. Jeśli chodzi o zarzut, że ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca przyjął działki z innych gmin to – w ocenie Sądu - zarzut ten również nie może stanowić podstawy do zakwestionowania opracowania. Rzeczoznawca rzeczowo wyjaśnił i wykazał konieczność przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych, położonych na terenie innych gmin, co spowodowane było brakiem transakcji na terenie Gminy G., spełniających warunki uznania ich za podobne i spełniających kryteria czasowe dokonania transakcji. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca uwzględnił okoliczności wpływające na ocenę wartości nieruchomości wycenianej stosując odpowiednie wskaźniki korygujące, uwzględniające różnice wpływające na tą wartość. Zarzut skargi w tym zakresie jest ogólnikowy i niemertoryczny. Podobnie za gołosłowny uznać należy zarzut braku podobieństwa nieruchomości wykorzystanych w toku oszacowania. Nieruchomością podobną, zgodnie z wolą ustawodawcy, jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.gn.). Zatem położenie poza bezpośrednim sąsiedztwem czy ukształtowanie terenu nie uniemożliwiają wykorzystania nieruchomości w toku oszacowania. W takim przypadku wartość nieruchomości ustala się z uwzględnieniem czynników korygujących, wpływających na wartość nieruchomości. Dla oceny podobieństwa podstawowe znacznie ma kompleksowy zestaw cech nieruchomości, który pozwala im przypisać podobieństwo lub też stwierdzić jego brak. Dla dokonania takiej kwalifikacji nieruchomości wymagana jest jednak wiedza specjalna, dostępna rzeczoznawcom majątkowym. Poza tym skarżący nie wykazał, iż istniała możliwość przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości na terenie tej samej gminy. Sąd podziela zatem stanowisko organów obu instancji, iż operat opracowany przez rzeczoznawcę Z. G. (z dnia [...] r.), po usunięciu uchybień wskazanych przez SKO we wcześniejszych operatach tego rzeczoznawcy, jest spójny, i w sposób przekonywujący wskazuje wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły przekonywująco uzasadnił też w treści operatu dobór nieruchomości podobnych, które były podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wycenionej. Skarżący nie wykazał wadliwości tego doboru, a zarzuty w tym zakresie mają charakter ogólnikowy i gołosłowny. Należy też zwrócić uwagę, iż zgodnie z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika, iż strona skarżąca podnosiła w trybie tego przepisu kwestię prawidłowości przedmiotowego operatu. Dodać należy, iż podnoszony w skardze argument, że wyliczony przez rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zbliżony w każdym z opracowanych przez niego operatów, świadczy raczej o rzetelności i metodologicznej poprawności tej wyceny a nie odwrotnie. Ubocznie zauważyć też należy, iż kwestionując wartość działek porównawczych sprzed daty uchwalenia planu skarżący wprawdzie nie wskazał, czy rzeczoznawca przyjął ich zaniżoną, czy zawyżoną wartość, ale z wywodu wynika, iż - w ocenie skarżącego - wartości te zostały zawyżone. Wskazuje na to argument, że przyjęto transakcje z okresu 1-1,5 roku po uchwaleniu planu. Należy zauważyć, że przyjęcie wyższych cen wyjściowych nieruchomości porównywanych powoduje niższy wzrost wartości nieruchomości wycenianej, a zatem niższą opłatę planistyczną. W świetle poczynionych wyżej rozważań Sąd doszedł do przekonania, że decyzja Kolegium odpowiada prawu a zarzuty strony skarżącej okazały się niezasadne, zatem brak było podstaw do uwzględnienia skargi. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.