II SA/Sz 902/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi D. J. na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia 17 października 2025 r. nr WOA.7721.93.2025.ASt w przedmiocie nakazu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z projektem budowlanym oddala skargę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. , działając na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418, dalej "u.p.b.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej "k.p.a.") wydał w dniu 14 lipca 2025 r. decyzję nr [...], w której nakazał U. spółce z o.o. z siedzibą we W. (dalej "inwestor") zaniechać dalszych robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji pn. "Budowa zespołu usług turystyczno-wypoczynkowych, przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku przy ul. [...] w M. oraz budowa budynku usług turystyczno-wypoczynkowych przy ul. [...] w M." na terenie dz. nr [...],[...],[...] obręb [...] miasta M. - ze względu na niewykonanie obowiązków decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. znak [...] z dnia 16 grudnia 2024 r. Inwestor realizuje m.in. na działce nr [...] roboty budowlane na podstawie decyzji nr 150/2024 z dnia 29 kwietnia 2024 r. udzielającej pozwolenia na budowę ww. inwestycji. W dniu 8 sierpnia 2024 r. inwestor uzyskał decyzję zmieniającą i zatwierdzającą aneks do pozwolenia na budowę. W dniu 1 sierpnia 2024 r. organ I instancji kontrolował nieruchomość ul. [...], działka nr [...] obręb [...] miasta M., celem zbadania legalności obiektów znajdujących się na ww. posesji. Podczas kontroli badano fakt istnienia muru oporowego, znajdującego się na granicy działek nr [...], który kolidował z realizowaną na działce nr [...] inwestycją. Organ I instancji nie określił daty budowy przedmiotowego muru, niemniej mur został wykonany w technologii murowanej tradycyjnej i jest wymieniony w karcie zabytku pensjonatu, wobec czego organ uznał, że mur oporowy musiał powstać w okresie zbliżonym do budowy pensjonatu na działce nr [...]. Ponadto organ I instancji badał stan techniczny pensjonatu w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi na działce nr [...], polegającymi na zabezpieczeniu głębokiego wykopu pod inwestycję, poprzez wciskanie grodzic stalowych. W związku z występującymi w trakcie robót budowlanych drganiami D. J. (dalej "skarżący") zawnioskował o sprawdzenie prawidłowości prowadzenia robót budowlanych. Podczas kontroli z dnia 1 sierpnia 2024 r. organ I instancji nie zaobserwował żadnych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku pensjonatu "K. ", należącego do skarżącego. Ponadto pełnomocnik skarżącego nie wskazywał na jakiekolwiek uszkodzenia w związku z występującymi drganiami. W ramach odrębnego postępowania administracyjnego znak [...], w trakcie którego organ I instancji badał wpływ drgań na stan techniczny zabudowy przy ul. [...] w M., organ pozyskał wyjaśnienia inwestora oraz osób posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane wraz z wynikami pomiarów drgań. Ustalono, że prowadzone roboty budowlane związane z zagłębianiem grodzic stalowych nie miały wpływu na bezpieczeństwo konstrukcji zabudowań sąsiadujących. Prace związane z zagłębianiem grodzic stalowych zgodnie z posiadaną przez organ I instancji wiedzą zakończyły się w sierpniu 2024 r. W miesiącu październiku 2024 r. do organu I instancji zaczęły wpływać informacje dotyczące pogarszającego się stanu technicznego zabudowań i zagospodarowania terenu posesji przy ul. [...]. Wobec powyższego w dniu 24 października 2024 r. organ I instancji przeprowadził ponowną kontrolę interwencyjną ww. nieruchomości. Podczas kontroli stwierdzono, że w budynku pensjonatu od czasu ostatniej kontroli powstały liczne uszkodzenia. W dniu kontroli na działce nr [...] trwały roboty budowlane związane z wykonaniem głębokiego wykopu. Organ I instancji ustalił, że zabezpieczenie głębokiego wykopu poprzez wbijanie/wciskanie grodzic stalowych zostało zakończone w sierpniu 2024 r., zatem wykluczył możliwość, iż przyczyną powstania uszkodzeń w ww. pensjonacie były roboty budowlane związane z wbijaniem ścianek szczelnych wykopu. Ponadto inwestor przedłożył organowi I instancji (w ramach odrębnego postępowania administracyjnego) ocenę techniczną, która wskazuje, że ewentualne drgania powstające ówcześnie przy wbijaniu grodzic nie mogły mieć wpływu na stan techniczny zabudowań sąsiednich. Organ I instancji zaobserwował, że od pierwszej kontroli nieruchomości, tj. w okresie od 1 sierpnia do 24 października 2024 r. inwestor dokonał zasypania przestrzeni pomiędzy istniejącym murem oporowym, a grodzicami stalowymi, doprowadzając do zasypania muru od strony licowej ponad jego krawędź. Rzędna terenu na działce nr [...] została praktycznie zrównana z rzędną terenu, znajdującą się na działce nr [...], gdzie wcześniej rzędna terenu na działce nr [...] znajdowała się około 2,2 m poniżej rzędnej terenu na działce nr [...]. Oznacza to, że mur oporowy musiał zostać zasypany warstwą grantu o miąższości 2,2 m. Istniejący mur oporowy miał przekrój zmienny na wysokości, a co za tym idzie jego grubość poszerzała się ku podstawie muru, a jego ściana posiadała stosowne nachylenie. Organ I instancji uznał, że zasypanie muru oporowego gruntem/piaskiem mogło spowodować uszkodzenie muru oporowego, zmianę jego układu statycznego lub jego dociążenie, co z kolei mogło wywołać dodatkowe przemieszczenia samego muru (np. poprzez wywołanie dodatkowego osiadania podwaliny muru) lub skarpy przez niego zabezpieczanej. Po analizie zatwierdzonego przez Starostę K. aneksu do projektu stwierdzono, że projekt architektoniczny przewidywał wykonanie zagospodarowania terenu przy granicy z działką nr [...] na rzędnej 1,1 m powyżej projektowanego poziomu posadzki realizowanego budynku, co przekłada się na rzędną bezwzględną ok. 6,0 m n.p.m., czyli równą z rzędnymi na działce nr [...]. Projekt nie zawiera przekroju, który wyjaśniałby sposób wykonania robót w obrębie istniejącego muru oporowego. Ogólnie dokumentacja projektowa sporządzona na cele realizacji inwestycji pomija istnienie muru oporowego, również w kwestiach projektu zabezpieczenia wykopu. Organ I instancji postanowieniem z dnia 4 listopada 2024 r. wstrzymał inwestorowi prowadzenie robót budowlanych w strefie 5 m od północnej granicy działki nr [...] oraz nałożył obowiązek przedłożenia w terminie 30 dni, od dnia doręczenia postanowienia, ekspertyzy technicznej w zakresie oceny zgodności z obowiązującymi przepisami oraz ze sztuką budowlaną, zrealizowanych dotychczas robót obejmujących wykonanie ścianki szczelnej z grodzic stalowych w zbliżeniu do granicy działki nr [...] oraz wykonanie naziomu za przedmiotową ścianką - w zakresie wpływu wykonania ww. robót na stan techniczny oraz nośność muru oporowego oraz gruntu znajdującego się na granicy działek nr [...], a także wpływu ww. robót budowlanych na stan techniczny zabudowy znajdującej się na terenie posesji przy ul. [...] w M.. W dniu 3 grudnia 2024 r. inwestor przedłożył ekspertyzę techniczną autorstwa W. J. wraz z opracowaniami towarzyszącymi. Organ I instancji po przeanalizowaniu niniejszej dokumentacji stwierdził, że obowiązek określony w postanowieniu z dnia 4 listopada 2024 r. nie został wykonany kompleksowo, a przedłożone opracowanie techniczne jest w swoim zakresie najbliżej zawartości dedykowanej dla oceny technicznej. Z zapisów przedłożonego opracowania technicznego wynika, że wszelkie wnioski zostały sporządzone wyłącznie na podstawie wizualnej oceny poszczególnych obiektów ocenianych. Ekspertyza techniczna nie zawierała żadnych zapisów wskazujących, że autor wykonał jakiekolwiek odkrywki zasypanego muru oporowego, bądź dokonał analizy statyczno-wytrzymałościowej poszczególnych elementów konstrukcyjnych ocenianych obiektów budowlanych czy zabezpieczenia wykopu z uwzględnieniem aktualnego stanu nieruchomości. W ocenie autora ekspertyzy, główną przyczyną powstania uszkodzeń mogło być niewłaściwe odprowadzanie wód opadowych z budynku na działce nr [...], lecz autor nie dokonuje szerszej analizy tego zagadnienia i nie wskazuje ewentualnych rozwiązań naprawczych, mimo że to inwestor spowodował zaczopowanie rur spustowych odprowadzających wody opadowe z budynku na działce nr [...], zanim organ I instancji w ogóle podjął czynności administracyjne w tej sprawie oraz bez posiadanej wiedzy, czy istniejące odprowadzenia wód opadowych było legalne czy też nielegalne. Zdaniem organu I instancji, konieczne w sprawie byłyby badania gruntu i poziomu wód. Organ I instancji podał, że do ww. ekspertyzy technicznej załączono projekt wykonawczy zabezpieczenia głębokiego wykopu autorstwa R. S., który przewidywał wykonanie kotew gruntowych zabezpieczających grodzice stalowe, których długość w rzucie poziomym spowodowała ich wykonanie na terenie działki nr [...] oraz pod istniejącym budynkiem zabytkowym, ale także na terenie działek sąsiednich. Wykonanie kotew gruntowych pod istniejących zabytkiem, według organu I instancji, również mogło mieć wpływ na naruszenie struktury gruntu pod budynkiem, w tym samego muru oporowego zabezpieczającego skarpę. Organ I instancji uznał, że przedłożone opracowanie techniczne autorstwa W. J. wraz z opracowaniami towarzyszącymi nie porusza wszystkich istotnych dla sprawy kwestii. Wnioski opracowania nie zostały w żaden sposób uzasadnione analizą obliczeniową, danymi materiałowymi, prawidłową analizą prawną. W oparciu o złożone opracowanie techniczne organ I instancji nałożył na inwestora obowiązek przedłożenia uzupełnionego opracowania technicznego na podstawie postanowienia z dnia 16 grudnia 2024 r. Jednocześnie organ I instancji na podstawie art. 51 ust. 1 u.p.b. wydał w dniu 16 grudnia 2024 r. decyzję znak [...], w której nakazał inwestorowi wykonanie pod nadzorem osoby uprawnionej następujących robót budowlanych oraz czynności: 1. zmianę planowanej technologii zabezpieczenia głębokiego wykopu oraz zabezpieczenie ścianki szczelnej zlokalizowanej przy północnej granicy działki nr [...] technologią umożliwiającą wykonanie podpór w całości na terenie działek inwestycyjnych; 2. rozpoczęcie monitoringu przemieszczeń zabudowy zlokalizowanej na działce nr [...] na czas wykonywania robót budowlanych związanych z budową kondygnacji podziemnych budynku na działce nr [...]. Monitoring winien obejmować pomiary charakterystycznych punktów budynku w obrębie narożników budynku, w szczególności przy posadowieniu, na wysokości poszczególnych stropów oraz na szczytach. W zakresie punktu 1 decyzji wyznaczono termin realizacji obowiązku do 31 marca 2025 r., natomiast obowiązek realizowania czynności określonej w pkt 2 wyznaczono na okres realizacji robót budowlanych związanych z realizacją kondygnacji podziemnych inwestycji. Od przedmiotowej decyzji strony nie wniosły odwołania. W treści decyzji wskazano, że niniejsza decyzja pozwala inwestorowi na wznowienie robót budowlanych w obszarze głębokiego wykopu realizowanego przy granicy działki nr [...], ale w dalszym ciągu zabrania realizacji robót budowlanych w pasie pomiędzy grodzicami stalowymi a granicą działki nr [...] (tj. w pasie o szerokości ok. 2,40 m). Dodatkowo postanowieniem z dnia 16 grudnia 2024 r. na inwestora został nałożony obowiązek uzupełnienia złożonego opracowania technicznego autorstwa W. J.. W odpowiedzi na ww. postanowienie inwestor przedłożył wyjaśnienia autora opracowania technicznego W. J. oraz opinię do zapisów zawartych w postanowieniu podpisaną przez Z. P., ale również przez M. L., który posiada uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń. Organ I instancji po przeanalizowaniu przedmiotowej dokumentacji stwierdził, że autorzy opracowań w ogóle nie odnieśli się do obowiązku postanowienia określonego w pkt 1, 5 oraz 6, natomiast odniesienie do obowiązków określonych w pkt 2, 3 i 4 ponownie miało charakter ogólnikowy, bez wykonania dodatkowych badań, obliczeń czy odkrywek i oceny rzeczywistego aktualnego stanu ocenianych elementów budowlanych. Tym samym organ I instancji uznał, że inwestor nie wykonał obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej, która wykazałaby, że zrealizowane roboty budowlane, polegające na wykonaniu zabezpieczenia głębokiego wykopu ścianami szczelnymi, zasypanie przestrzeni pomiędzy zabezpieczeniem wykopu a istniejącym murem oporowym na granicy działek nr [...], a następnie wykonanie kotew gruntowych w działkach sąsiednich zostały wykonane zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej. W dniu 7 kwietnia 2025 r. do organu I instancji wpłynęło kolejne zawiadomienie właściciela działki nr [...], który zgłosił dalsze uszkodzenia willi "K. ". W zawiadomieniu wskazano, że na działce nr [...] ma dochodzić do pompowania wód gruntowych, które mają powodować powstawanie zjawiska leja depresji na działkach sąsiednich. W dniu 10 kwietnia 2025 r. organ I instancji ponownie przeprowadził kontrolę działki nr [...], ale również realizowanej w sąsiedztwie inwestycji, podczas której stwierdzono, że w budynku pensjonatu w dalszym ciągu występują te same nieprawidłowości, których obecność stwierdzono w dniu 24 października i 16 grudnia 2024 r. Ustalenie czy doszło dalszych uszkodzeń w dniu kontroli nie była możliwa z uwagi na brak specjalistycznego sprzętu służącego do pomiaru, m.in. rozwarcia rys, czy też przemieszczeń elementów budynku. Od czasu ostatniej kontroli z 16 grudnia 2024 r. na stwierdzonych pęknięciach miejscowo nałożono warstwę zaprawy cementowej. Na nałożonych warstwach nie stwierdzono pęknięć. Podczas kontroli zaobserwowano sfałdowanie tapet ściennych praktycznie we wszystkich pokojach mieszkalnych, lecz nie można wykluczyć, że było to już widoczne w czasie wcześniejszych kontroli, ale nie zostało opisane. Organ I instancji szczegółowo opisał uszkodzenia w budynku. Odnośnie przesunięcia się belki stropowej stwierdził, że osadzenie belek stropowych prawdopodobnie zostało wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną i nie zostało przymocowane do żadnej podwaliny, muru czy wieńca, co może wpływać na ich przemieszczenie. Ponadto w dniu kontroli na działce nr [...] trwały roboty budowlane związane z wykonywaniem przesłony filtracyjnej głębokiego wykopu (wykonano płytę fundamentową na spodzie wykopu). Organ I instancji został powiadomiony telefonicznie, że obudowa wykopu jest nieszczelna. Przeprowadzono na ten temat rozmowę z kierownikiem budowy R. G., który potwierdził, że podczas budowy występowały przecieki obudowy wykopu, lecz były one likwidowane. W dniu kontroli wykop był odwadniany za pomocą igłofiltrów z odprowadzeniem do miejskiej kanalizacji deszczowej. Zweryfikowano aktualność dziennika budowy. Stwierdzono, że w dzienniku budowy nie został wpisany kierownik robót budowlanych związanych z wykonaniem wykopu, lecz potwierdzono, iż taką funkcję pełnił G. T.. Odnotowano, że w trakcie trwania inwestycji inspektor nadzoru inwestorskiego nie zawarł w dzienniku budowy żadnych wpisów dotyczących odbioru robót budowlanych związanych z zabezpieczeniem głębokiego wykopu. Podczas kontroli podjęto próbę zweryfikowania wykonania obowiązków z decyzji z 16 grudnia 2025 r., która nakazywała zabezpieczenie głębokiego wykopu technologią od strony działek inwestycyjnych. Stwierdzono, że wykop jest zabezpieczony wewnętrznymi rozporami, ale również niedemontowalnymi kotwami gruntowymi, które były jeszcze wykonane we wrześniu 2024 r., tj. przed wydaniem decyzji przez organ I instancji. Organ I instancji ustalił, że wbrew nałożonemu obowiązkowi inwestor nie prowadzi pomiarów przemieszczeń pensjonatu "K. ". Wobec powyższego wezwaniem z dnia 15 kwietnia 2025 r. organ I instancji zobowiązał inwestora do przedłożenia wyjaśnień. W odpowiedzi inwestor przedłożył wyniki pomiarów geodezyjnych przemieszczeń ścianek szczelnych, przy czym według organu I instancji, z przesłanych danych nie wynikało, czego dokładnie one dotyczą i co przedstawiają, a także czy spełniają one graniczne wartości przemieszczeń. Ponadto pod ww. danymi nie podpisała się żadna osoba uprawniona do ich oceny. Równolegle organ I instancji wystąpił do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Szczecinie (WUOZ) z zapytaniem w jaki sposób rozpatrzył wnioski organu z 14 listopada 2024 r. w sprawie samowolnych robót budowlanych na działce nr [...] obręb [...] M. oraz w sprawie wniosku z dnia 4 grudnia 2024 r. o wszczęcie postępowanie w sprawie sprawdzenia zgodności realizacji z przepisami ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami robót budowlanych, polegających na wykonaniu tymczasowych kotew gruntowych bezpośrednio pod zabytkiem, tj. willą "K. ". W odpowiedzi WUOZ podał, że prowadzi czynności wyjaśniające i stwierdził przywrócenie poprzedniego sposobu odprowadzania wód opadowych. Natomiast w sprawie realizacji kotew gruntowych WOUZ wskazał na konieczność uzyskania decyzji konserwatora zabytków, udzielającej zgodę na prowadzenie prac w granicach nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, nawet w przypadku gdy prace dotyczą robót budowlanych tymczasowych i podziemnych. Dokumentacja projektowa musiałaby wykazać, że prace budowlane nie spowodują uszkodzenia zabytku. Jednocześnie organ I instancji wystąpił do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Dyrektora Zarządu Zlewni w S. (PGWWP) z zapytaniem, czy inwestor uzyskał pozwolenie wodnoprawne na podstawie art. 389 pkt 3 ustawy Prawo wodne oraz czy dokonał zgłoszenia wodnoprawnego zgodnie z art. 394 pkt 7 i 8 ustawy Prawo wodne. Organ I instancji wniósł o wszczęcie stosownego postępowania w przypadku, gdyby inwestor nie dysponował ww. dokumentami. W odpowiedzi PGWWP wskazał, że inwestor nie wystąpił o ww. pozwolenia, lecz nie podał czy wszczął jakiekolwiek postępowanie administracyjne wobec inwestora. W dniu 28 kwietnia 2025 r. wpłynęło do organu I instancji pismo G. T. - Dyrektora Działu [...] O. spółka z o.o., która to firma była wykonawcą zabezpieczenia głębokiego wykopu ww. inwestycji. W piśmie tym, przedstawiono szereg zarzutów wobec inwestora. Wykonawca wykopu stwierdził, że roboty związane z zabezpieczeniem głębokiego wykopu w momencie ich realizacji przez niego były realizowane zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej i projektem wykonawczym, zaś nieprawidłowości miały powstać na dalszych etapach realizacji inwestycji. Mając na względzie, że przedłożona dokumentacja nie zawiera żadnego szczegółowego materiału dowodowego, który udowodniłby zarzuty wykonawcy wykopu, organ I instancji przyjął niniejszą dokumentację jako materiał dowodowy, który potwierdza, że inwestor: - nie uzyskał zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości na wykonanie kotew gruntowych w obrębie ich nieruchomości; - nie dokonywał zgodnie z przepisami pomiarów przemieszczeń ścianek szczelnych oraz sąsiednich zabudów zgodnie z wytycznymi projektu wykonawczego; - inwestor wykonywał odwodnienia wykopu za pomocą igłofiltrów. Organ I instancji podał, że zarzut powstania leja depresji nie został potwierdzony. Z posiadanej przez organ I instancji dokumentacji wynika, że poziom wód gruntowych jest nieregularny, lecz brak jest dowodu, który wskazałby, że doszło w niniejszej sprawie do zmiany głębokości zwierciadła wód gruntowych, zarówno przez odwodnienie wykopu, ale również przez odprowadzanie wód opadowych z budynku willi "K. ". Z badań geotechnicznych wynika, że poziom wód gruntowych na działce nr [...] jest praktycznie taki sam jak na działce sąsiedniej nr [...]. Tym samym organ I instancji uznał, że przyczyna powstawania uszkodzeń willi "K. " nie została wyjaśniona, lecz ustalenia opracowania technicznego sporządzonego przez W. J. nie znajdują pokrycia w dostępnej dokumentacji technicznej, tak jak wyjaśnienia wykonawcy wykopu. Organ I instancji uznał, że powyższe kwestie w przedmiotowej sprawie pozostają bez znaczenia, albowiem niezależnie od tego, kto przyczynił się do powstania nieprawidłowości, zgodnie z art. 52 u.p.b., za realizowane roboty budowlane odpowiada inwestor, z kolei uczestnicy procesu budowlanego mogą ponosić odpowiedzialność cywilną lub zawodową za wykonywanie swojej funkcji w sposób niezgodny z przepisami. Wobec wszystkich ww. okoliczności organ I instancji uznał, że działania inwestora, a także organizacja procesu budowlanego powodują szerokie naruszenie obowiązujących przepisów i niezbędne jest podjęcie natychmiastowych kroków celem ochrony interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości oraz szerokorozumianego interesu publicznego. Z tego względu zawiadomieniem z dnia 30 kwietnia 2024 r. organ I instancji powiadomił właścicieli sąsiednich nieruchomości, w granicach których inwestor wykonał kotwy gruntowe o toczącym się postępowaniu w sprawie zbadania zgodności realizacji robót budowlanych na terenie dz. nr [...] i [...] obręb [...] miasta M. z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. W międzyczasie do organu I instancji wpłynął szereg pism, stanowiących korespondencję pomiędzy inwestorem, a wykonawcą wykopu, z której wynika, że pomiędzy spółkami istnieje spór finansowy w związku z wykonanymi robotami. Organ I instancji stwierdził, że ww. korespondencja nie ma wpływu na ocenę merytoryczną działań inwestora. Organ I instancji ponownie wezwał w dniu 28 maja 2025 r. inwestora do okazania dokumentów, które mogłyby stanowić podstawę realizowania robót budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami w zakresie posiadania prawa do dysponowania na cele budowlane nieruchomościami sąsiednimi, posiadania pozwolenia WUOZ na realizację robót pod zabytkiem, a także posiadania pozwoleń wodnoprawnych. W odpowiedzi inwestor złożył obszerne wyjaśnienia oraz odniósł się do zgromadzonego materiału dowodowego. Organ I instancji po przeanalizowaniu przedmiotowych wyjaśnień stwierdził, że nie znajdują one potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ I instancji w ramach prowadzonych czynności administracyjnych stwierdził szereg naruszeń przepisów prawa, poczynając od wykonania robót budowlanych, które mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa życia i zdrowia ludzi lub mienia, a kończąc na realizacji robót bez wymaganych dokumentów formalno-prawnych. Przedmiotowy stan ciągle występuje, a inwestor nie przedłożył dokumentacji, które wskazałaby, że zrealizowane dotychczas roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Wbrew twierdzeniom inwestora w dalszym ciągu w obrębie działek graniczących z terenem inwestycyjnym znajdują się kotwy gruntowe, które mogą wpływać na statykę zabudowy znajdującej w obrębie kotew. Z przedłożonego w dniu 30 czerwca 2025 r. stanowiska inwestora wynika, że inwestor dokonał odcięcia kotew gruntowych, na dowód czego przedłożył dokumentację fotograficzną przedstawiającą aktualny stan zabudowy na nieruchomości. Z dokumentacji wynika, że inwestor nie wykonał jeszcze wszystkich elementów konstrukcyjnych kondygnacji -1, w tym stropu nad kondygnacją -1. Inwestor, odcinając kotwy niezgodnie z projektem wykonawczym powoduje zagrożenie utraty nośności zabezpieczenia głębokiego wykopu. Organ I instancji stwierdził, że obowiązek stosowania projektu wykonawczego wynika z zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. Organ I instancji podał, że inwestor obniżył zwierciadło wód gruntowych bez odpowiedniego pozwolenia wodnoprawnego. Wskazał, że brak jest dokumentów na potwierdzenie, że wykonanie przesłony filtracyjnej na poziomie drugiej kondygnacji podziemnej nie spowodowało trwałych zmian w poziomie wód gruntowych, szczególnie biorąc pod uwagę, że poziom drugiej kondygnacji podziemnej zaprojektowano poniżej swobodnego zwierciadła wód gruntowych, a inwestor dokonywał kilkumiesięcznych odpompowań wód gruntowych bez zgody właściwego organu Wód Polskich. Ponadto na terenie nieruchomości w dalszym ciągu występują grodzice stalowe, których prawidłowość wykonania z projektem wykonawczym nigdy nie została udowodniona, albowiem inwestor nie okazał dokumentacji technicznej, która wykazałaby, że grodzice nie uległy ponadnormatywnym przemieszczeniom, a ich montaż nie spowodował przemieszczeń sąsiedniej zabudowy. Tymczasem grodzice stalowe stanowią w części element tracony, który pozostaje w gruncie i nie podlega usunięciu, tak samo kotwy gruntowe. Organ I instancji wskazał, że inwestor nie wyjaśnił kwestii robót budowlanych związanych z zasypaniem istniejącego muru oporowego na granicy działek nr [...] Tym samym, według organu I instancji, twierdzenia inwestora, że usunął nieprawidłowości nie znajdują odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 u.p.b., organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Z kolei zgodnie z art. 52 u.p.b., obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w rozdziale 5b, nakłada się na inwestora. To na inwestorze ciążył obowiązek przedstawienia odpowiedniej ekspertyzy technicznej, która wykazałaby, że roboty budowlane prowadzone są zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponadto w art. 50 ust. 3 u.p.b. wyróżnia się opracowania, takie jak oceny i ekspertyzy techniczne, co świadczy, że przedmiotowe opracowania nie są tożsamymi. Organ nadzoru budowlanego nałożył obowiązek sporządzenia ekspertyzy technicznej i wskazał, że inwestor przedłożył co najwyżej ocenę techniczną, której ustalenia nie zostały poparte żadnymi badaniami, obliczeniami czy odkrywkami. Organ I instancji podał, że według inwestora, przyczyną powstania uszkodzeń zabudowy na działce nr [...] ma być nieprawidłowe odprowadzanie wód opadowych oraz samowole budowlane zrealizowane na działce nr [...]. Inwestor nie przedłożył jednak żadnych opracowań technicznych, które by udowodniały przedmiotowe tezy, a zgromadzony materiał dowodowy podważa przedmiotowe stwierdzenie. Organ I instancji podał, że samowole budowlane zrealizowane na działce nr [...] istniały co najmniej od kilku lat. Wobec powyższego niemożliwe jest, aby samowole budowlane gwałtownie wpłynęły na stan techniczny istniejącego zabytku. Z kolei odprowadzenie wód opadowych z budynku willi "K. " zostało zaczopowane przez inwestora w lipcu 2024 r., w okresie w którym występowały znaczne opady atmosferyczne, a inwestor realizował wpływające na stabilność gruntu roboty budowlane związane z pogrążaniem grodzic stalowych, który wprowadzały do gruntu silne drgania, które mogły naruszyć strukturę gruntu. Pomimo tylu negatywnych czynników oddziaływujących na grunt w okresie lipiec - sierpień 2024 r., pierwsze uszkodzenia zagospodarowania działki nr [...] i zabytku pojawiły się na przełomie września i października 2024 r., tj. w okresie zasypania muru oporowego pomiędzy granicami i rozpoczęcia prac z wykonywaniem kotew gruntowych. Ponadto właściciel wilii "K. " przywrócił poprzedni sposób odprowadzania wód opadowych, a intensyfikacja uszkodzeń zabytku w dalszym ciągu postępowała. Organ I instancji nie stwierdził, że pierwotne odprowadzenie wód opadowych z willi "K. " zostało wykonane niezgodnie z przepisami, albowiem inwestor we własnym zakresie wymusił na właścicielu działki nr [...] przywrócenie poprzedniego sposobu odprowadzania wód opadowych bez zajęcia stanowiska odpowiednich organów państwowych. Organ I instancji wszczął w tym zakresie odrębne postępowanie. Organ I instancji podał, że według inwestora, wykonanie kotew gruntowych nie wymaga uzyskania zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości ze względu na tymczasowy charakter. Organ I instancji wskazał, że kotwy gruntowe nie stanowią obiektu budowlanego, lecz tymczasowe urządzenia, które montuje się celem zapewnienia nośności zabezpieczeń głębokich wykopów. Tymczasowość kotew ma charakter wyłącznie użytkowy, a nie materialny. Kotwy pełnią funkcję konstrukcyjną (nośną), ale pod względem materialnym zostają one na stałe w grancie i podlegają negatywnym oddziaływaniu zjawisk hydrogeologicznych i mogą ulegać degradacji na przestrzeni kolejnych lat, a nawet mogą ograniczać zabudowę sąsiednich nieruchomości. Organ I instancji podał, że z treści projektu wykonawczego wynika, że kotwy gruntowe powinny pełnić funkcję nośną do czasu wykonania wszystkich elementów konstrukcyjnych kondygnacji -1, w tym stropu nad tą kondygnacją. Inwestor przedłożył dokumentację, która poświadcza, że odcięcie kotew nastąpiło przedwcześnie, co może spowodować utratę nośności zabezpieczenia głębokiego wykopu. Ponadto prawo własności działki gruntowej rozciąga się zarówno ponad jak i pod terenem gruntu. Organ I instancji wskazał, że art. 47 u.p.b. przewiduje konieczność uzyskania zgody właściciela na samo wejście na teren nieruchomości sąsiedniej celem wykonania legalnych robót budowlanych na działce inwestycyjnej. Organ I instancji podał, że w niniejszej sprawie roboty budowlane zostały zrealizowane na sąsiednich nieruchomości, choć bez zgody ich właścicieli. Organ I instancji wskazał, że brak jest materiałów dowodowych, które by wskazywały, że lej depresji powstał, lecz nie tłumaczy to inwestora z faktu braku posiadania pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie długotrwałego obniżenia zwierciadła wód gruntowych. Organ I instancji podał, że inwestor nie wykonał obowiązków postanowienia z 16 grudnia 2024 r., które to zobowiązywało inwestora do zawarcia w ekspertyzie technicznej badań warunków wodno-gruntowych. Organ I instancji podał, że inwestor podważa prawidłowość wydania postanowienia znak [...] z dnia 4 listopada 2024 r. oraz decyzji [...] z dnia 16 grudnia 2024 r., lecz inwestor nie zaskarżył ww. orzeczeń. Organ I instancji wskazał, że ustawodawca daje kompetencje organowi nadzoru budowlanego do prowadzenia czynności nawet w przypadkach, gdy zagrożenie bezpieczeństwa jeszcze nie wystąpiło, ale zakres nieprawidłowości przy realizowaniu robót budowlanych takie zagrożenie może spowodować. W niniejszej sprawie zagrożenie już wystąpiło, a roboty zostały wykonane w sposób, który mógł spowodować takie zagrożenie. Postępowanie z tytułu art. 50-51 u.p.b. ma na celu udowodnienie czy rzeczywiście takie zagrożenie wystąpi lub wystąpiło i przeciwdziałanie takiemu zagrożeniu. Postępowanie dowodowe sprowadza się do tego, że inwestor ma przedłożyć stosowną dokumentację, która wykaże, że roboty zostały wykonane zgodnie z przepisami. W niniejszej sprawie taka dokumentacja nie została przedłożona, wobec czego organ I instancji stwierdził, że roboty zostały zrealizowane niezgodnie z przepisami. Organ I instancji podał, że jego decyzja nakazywała zmianę technologii zabezpieczenia wykopu, która przewidywałaby wykonanie zabezpieczenia bez wykorzystania urządzeń w obrębie sąsiednich nieruchomości oraz nakazywała rozpoczęcie monitoringu przemieszczeń zabudowy na działce nr [...]. Do monitoringu przemieszczeń nie jest wymagane wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Ponadto obowiązek wykonywania pomiarów wynikał z wytycznych projektu wykonawczego, którym inwestor dysponował zanim rozpoczął realizację robót z zabezpieczeniem wykopu. Tym samym organ I instancji wyłącznie usankcjonował prawnie wytyczne projektu wykonawczego. Organ I instancji stwierdził, że doszło do sytuacji realizacji robót budowlanych w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami i w sposób mogący powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Sprawa dotyczy wykonywania robót związanych z zabezpieczeniem głębokiego wykopu, czyli robót budowlanych, które de facto nie polegają na realizacji obiektu budowlanego, lecz stanowią roboty budowlane towarzyszące. Tym samym na etapie prowadzonego postępowania administracyjnego organ nie weryfikował zgodności realizacji robót budowlanych z zatwierdzonym projektem budowlanym, albowiem takie roboty podczas dokonanych kontroli nie były realizowane, a wyłącznie roboty budowlane przewidziane w projektach wykonawczych, które nie podlegały zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno- budowlanej. W niniejszej sprawie wystąpił szereg nieprawidłowości, w ocenie organu I instancji, budzących wątpliwość w zakresie prawidłowości i rzetelności wykonywania ustawowych obowiązków przez projektantów, kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika robót, a także inwestora oraz geodetę, które zostały przez organ szczegółowo opisane. Organ I instancji podał, że m.in. projektanci w sposób nierzetelny opisali zakres inwestycji, pomijając konieczność wykonania robót budowlanych związanych z wykonaniem kotew gruntowych na terenie sąsiednich działek oraz wykonaniem długotrwałego odwodnienia wykopu, w tym tymczasowej instalacji igłofiltrów, co stanowi naruszenie art. 4 i art. 33 ust. 1 u.p.b. Organ I instancji stwierdził, że w wyniku nierzetelnie opracowanego opisu planowanych robót budowlanych Starosta K. na etapie wydawania pozwolenia na budowę nie był w stanie wyegzekwować załączenia do projektu budowlanego wymaganych odrębnymi przepisami decyzji, opinii i uzgodnień, w tym decyzji Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Szczecinie. Zgodnie z art. 28 u.p.b., roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Stosownie do art. 4 u.p.b., każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 7 i 9 u.p.b., obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską oraz poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W niniejszej sprawie inwestor nie dopełnił obowiązku spełnienia ww. przepisów. Organ I instancji wskazał, że roboty budowlane związane z zabezpieczeniem głębokiego wykopu nie powodują realizacji nowego obiektu budowlanego, lecz stanowią wykonywanie urządzeń, które mają zapewnić realizację procesu inwestycyjnego. Przedmiotowe roboty nie zostały zwolnione z uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie art. 29 u.p.b., wobec czego zgodnie z brzmieniem art. 33 u.p.b. powinny być ujęte jako część zamierzenia budowlanego, dla którego został sporządzony projekt budowlany. Z tego względu właściwą procedurą do oceny zgodności realizacji takich robót z obowiązującymi przepisami jest procedura określona w art. 50-51 u.p.b. Zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 u.p.b., w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach. Z kolei zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b., przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Organ nadzoru budowlanego w niniejszej sprawie wydał decyzję w terminie 2 miesięcy od daty wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Termin wykonania obowiązku decyzji upłynął w dniu 31 marca 2025 r. Organ I instancji stwierdził, że inwestor nie wykonał obowiązków decyzji. Wobec powyższego zgodnie z art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b., po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. W związku z powyższym, na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b. organ I instancji zobowiązany był do wydania nakazu zaniechania dalszych robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji ze względu na niewykonanie obowiązków decyzji organu I instancji z dnia 16 grudnia 2024 r., a także ze względu na realizację inwestycji w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami oraz projektem wykonawczym, który może powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Organ I instancji wskazał, że inwestycja stanowi dopiero budowę nowego obiektu budowlanego brak jest możliwości nakazania inwestorowi przywrócenia poprzedniego stanu obiektu budowlanego, zaś w sytuacji gdy inwestycja jest na etapie realizowania kondygnacji podziemnych budynku brak jest możliwości wydania nakazu rozbiórki dotychczas zrealizowanych robót budowlanych. Po pierwsze inwestycja objęła wykonanie kotew gruntowych pod zabudowaniami sąsiednimi, których na obecnych etapie robót budowlanych nie da się rozebrać bez ingerencji w nieruchomości sąsiednie, a wykonanie rozbiórki dotychczas wykonanych robót budowlanych spowoduje pozostawienie niezabezpieczonego wykopu, który będzie stwarzał zagrożenie dla stabilności skarp. Inwestor złożył odwołanie od ww. decyzji, w którym podał, że przedłożył organowi I instancji żądane wyniki badań, lecz to organ nie potrafi ich właściwie zinterpretować. Wskazał, że skarżący nie zezwolił mu na wejście na teren posesji w celu założenia geodezyjnej osnowy pomiarowej, co spowodowało, że monitoring odbywał się wyłącznie z działki inwestora. Inwestor zwrócił uwagę na istniejące samowole budowlane na działce skarżącego oraz na niewłaściwą podstawę prawną decyzji organu I instancji. Inwestor załączył do odwołania ekspertyzę techniczną. Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie wydał w dniu 17 października 2025 r. decyzję nr wOA.7721.93.2025.ASt, w której uchylił decyzję organu I instancji i na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b. nakazał inwestorowi doprowadzenie obiektu budowlanego - tj. inwestycji pn. "Budowa zespołu usług turystyczno-wypoczynkowych, przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku przy ul. [...] w M. oraz budowa budynku usług turystyczno-wypoczynkowych przy ul. [...] w M." na terenie dz. nr [...],[...],[...] obręb [...] miasta M., do stanu poprzedniego, to jest zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Starosty Powiatu K. nr 150/2024, z dnia 29.04.2024 r., znak: [...] udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestora inwestycji, obejmującej "Budowę zespołu budynków usług turystyczno - wypoczynkowych: przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku przy ul. [...] w M. oraz budowa budynku usług turystyczno- wypoczynkowych przy ul. [...] w M. na działkach nr [...] i [...], obręb [...] M., jednostka ewidencyjna miasto M.", zmienioną decyzjami tego organu nr 250/2024 z dnia 8.08.2024 r. znak [...] z dnia 24.03.2025 r. znak [...]. Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i wskazał, że celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie wykonywanych lub wykonanych robót budowlanych (inwestycji) do stanu zgodnego z prawem. Wyjaśnił, że decyzje wydane w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 1 u.p.b., w tym doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, podejmowane są w sytuacjach, gdy nie ma technicznej i/albo prawnej możliwości doprowadzenia danego obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem w drodze wydania decyzji, o których mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.b. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się też, że aby doprowadzić inwestycję do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego powinien stosować środek najmniej restrykcyjny dla strony, ponieważ w żadnym z trybów (legalizacyjnym czy naprawczym) nie chodzi o wymierzenie stronie dolegliwości za naruszenie przepisów u.p.b., tylko uzyskanie stanu zgodnego z prawem. W przedmiotowej sprawie zarówno z akt, jak i z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że organ I instancji w niniejszej sprawie wydał już decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. i jest to decyzja z dnia 16 grudnia 2024 r., znak: [...]. Zatem niniejsza decyzja, według organu odwoławczego, powinna zostać wydana na podstawie art. 51 ust. 3 u.p.b. Zgodnie z art. 51 ust. 3 u.p.b., po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję: 1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo 2) w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Organ odwoławczy podał, że organ I instancji wydał zaskarżoną decyzję na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b., omyłkowo wskazując jako jej podstawę przepis art. 51 ust. 1 pkt 1. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że inwestor nie wykonał obowiązku z pkt 2 decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r. znak: [...], tj. objęcia monitoringiem posesji skarżącego. Inwestor został zobowiązany do przedłożenia jednoznacznych i czytelnych wyników tych pomiarów. Organ odwoławczy uznał za prawidłowe ustalenia organu I instancji, że przedmiotowa budowa prowadzona jest w sposób odbiegający od pozwolenia na budowę, tj. doszło do odcięcia kotw gruntowych mimo, niezakończenia prac na etapie kondygnacji podziemnej "-1". Organ odwoławczy wskazał, że skoro organ I instancji wydał już decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b., nie jest proceduralnie możliwe wydanie nakazu wykonania robót budowlanych lub innych czynności mających na celu doprowadzenie wykonanych robót - dotychczasowego etapu przedmiotowej budowy - do stanu zgodnego z prawem oraz zasadami wiedzy technicznej. Organ odwoławczy podkreślił, że obecny stan przedmiotowej budowy, polega na wykonaniu ścian kondygnacji podziemnych, które poddane są parciu gruntu i jednocześnie nie są należycie zabezpieczone, gdyż dokonano odcięcia kotew gruntowych, co powoduje dodatkowe zagrożenie dla wykonanych ścian kondygnacji podziemnych. Według organu odwoławczego, wydany nakaz zaniechania robót budowlanych, nie usuwa zatem powstałego zagrożenia. Zdaniem organu odwoławczego, zasadne jest zatem nakazanie inwestorowi doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, to jest zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Starosty Powiatu K. z dnia 29 kwietnia 2024 r., zmienioną późniejszymi decyzjami tego organu. W ocenie organu odwoławczego, tylko doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z projektem usunie powstałe zagrożenie i pozwoli na kontynuowanie budowy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wydana przez niego decyzja, jak i decyzja organu I instancji regulują prowadzenie robót budowlanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska (art. 50 ust. 1 pkt 2 u.p.b.) w zakresie, w jakim odnoszą się one do samego obiektu, realizowanego w ramach inwestycji i mają na celu doprowadzenie ich do ostatniego zgodnego z prawem stanu jedynie w tym właśnie zakresie, tj. w zakresie realizowanego obiektu. Natomiast w zakresie, w jakim roboty dotyczące budowy przedmiotowego obiektu budowlanego spowodowały - lub nadal powodują - zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska (art. 50 ust. 1 pkt 2 u.p.b.) w stosunku do innych obiektów budowlanych, według organu odwoławczego, organ I instancji powinien ewentualnie wszcząć odrębne postępowanie lub postępowania naprawcze. Specyfika przedmiotowej sprawy, w połączeniu z ograniczeniami wynikającymi z samej procedury regulowanej przepisami art. 50-51 u.p.b., sprawia bowiem, że nie jest możliwe procedowanie obu ww. kwestii w jednym tylko postępowaniu. Mimo, że obie te kwestie wynikają z faktu prowadzenia przedmiotowych robót w sposób wskazany w art. 50 ust. 1 pkt 2 u.p.b. to jednak powodują one zupełnie inne konsekwencje w stosunku do realizowanego obiektu, niż te w stosunku do istniejących już obiektów, zlokalizowanych na sąsiednich nieruchomościach. Zatem przedmiotowe roboty w każdym z tych zakresów wymagają nałożenia na inwestora zupełnie innych nakazów, których niewykonanie wiąże się także z zupełnie innymi konsekwencjami dla inwestora. Organ odwoławczy zaznaczył, że w pewnych specyficznych przypadkach orzecznictwo sądowoadministracyjne nie tylko dopuszcza, ale wręcz nakazuje egzekucję obowiązków nakładanych na inwestora na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b., w szczególności gdy wykonanie robót budowlanych nakazanych w celu doprowadzenia robót budowlanych wykonywanych w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 u.p.b., ma na celu ochronę interesów innych osób niż inwestor. Jednakże taki przypadek w zakresie objętym niniejszym postepowaniem nie występuje, gdyż niewykonanie przez inwestora nakazu z art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b., wywołuje negatywne konsekwencje jedynie w stosunku do niego. Jednak sytuacja taka może wystąpić w zakresie, w jakim przedmiotowe roboty spowodowały - lub nadal powodują - zagrożenie bezpieczeństwa innych obiektów budowlanych oraz innych nieruchomości. D. J. złożył skargę na ww. decyzje i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił organowi odwoławczemu: 1. obrazę przepisów postępowania, tj. art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a., poprzez sformułowanie rozstrzygnięcia skarżonej decyzji w sposób ogólnikowy i nieprecyzyjny, dający inwestorowi praktycznie całkowitą dowolność w sposobie i zakresie jej wykonania, a to z uwagi m.in. na brak określenia, jaki konkretnie stan realizowanego obiektu ma być "stanem poprzednim" w rozumieniu sformułowanego rozstrzygnięcia, w tym "poprzednim" w stosunku do jakiego stanu zaawansowania faktycznie wykonanych robót i poprzez jakie konkretnie działania Inwestor ma ten stan przywrócić; 2. obrazę przepisów postępowania, tj. art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez uchylenie się przez organ odwoławczy od dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego zebranego w postępowaniu przez organ I instancji, pominięcie bez żadnego uzasadnienia całego szeregu ustaleń dokonanych w postępowaniach poprzedzających wydanie decyzji z dnia 14 lipca 2025 r. i wybiórcze powołanie się wyłącznie na te okoliczności, które wskazują na realizację części prac przez inwestora wbrew wydanemu pozwoleniu na budowę, a pominięcie istotnych okoliczności wskazujących na wady postępowania poprzedzającego wydanie pozwolenia na budowę, które także skutkowały realizacją prac przez inwestora w sposób powodujący szkody w substancji zabytkowej zabudowy nieruchomości skarżącego wskutek osadzania się gruntu (zasypaniu muru oporowego nieujawnionego w mapie przyjętej do celów projektowych, długotrwałe obniżenie lustra wody podziemnej bez pozwolenia wodnoprawnego i zajęcia do celów budowlanych podziemnej części działki skarżącego - montowaniem kotew - bez uzyskania do tego tytułu prawnego i bez uzyskania na to pozwolenia konserwatorskiego); 3. obrazę przepisów postępowania, tj. art. 81 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a., poprzez wydanie skarżonej decyzji bez uprzedniego umożliwienia skarżącemu wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego; 4. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b., poprzez błędną wykładnię skutkującą zastosowaniem sankcji w postaci obowiązku doprowadzenia do stanu poprzedniego w sytuacji, gdy nie jest możliwe wskutek ujawnienia całokształtu okoliczności sprawy doprowadzenie realizowanych prac do stanu zgodnego z prawem - pozwolenie na budowę zostało wydane w oparciu o projekt sporządzony na wadliwej mapie do celów projektowych, długotrwale obniżono zwierciadło wód podziemnych bez pozwolenia wodnoprawnego i inwestor nie legitymował tytułem prawnym do gruntu, na którym zamontował kotwy stabilizujące ścianę podziemnej części realizowanego budynku i tych wadliwości się nie usunięto i na tym etapie nie sposób usunąć, zatem jedyną możliwą do zastosowania sankcją jest zaniechanie dalszych robót budowlanych czyli sankcja powodująca, że nie jest kontynuowane dalsze naruszanie prawa przez inwestora; 5. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 1, 2 i 3 oraz art. 36 ust. 1 pkt 1, 6, 8 i 11 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, poprzez pominięcie obowiązku uzyskania pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie prac budowlanych przy zabytku w sytuacji, gdy zaskarżona decyzja nakazuje przeprowadzenie prac budowlanych właśnie w obrębie zabytkowej zabudowy działki skarżącego - wymóg uzyskania tego pozwolenia dotyczy nie tylko prac realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę, ale także prac realizowanych w wykonaniu nakazów określonych w tzw. postępowaniu naprawczym (art. 50 i art. 51 u.p.b.); 6. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 389 pkt 3 i art. 394 pkt 7 i 8 ustawy Prawo wodne, poprzez pominięcie wymogu uzyskania przez inwestora pozwolenia wodnoprawnego na długotrwałe obniżenie poziomu zwierciadła wody podziemnej przy realizacji prac polegających na usunięciu robót wykonanych bez tego pozwolenia, a które tego pozwolenia wymagałyby. Zarzuty zostały uszczegółowione w uzasadnieniu skargi. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. W piśmie z 16 kwietnia 2026 r. inwestor wniósł o oddalenie skargi. Na rozprawie inwestor oświadczył, że budynek jest wykonany w 80%, jest zadaszony. Wybudowanie budynku ustabilizowało grunt na działkach sąsiednich. Ponadto 21 kwietnia 2026 r. odbyła się kontrola PINB, która nie wykazała odstępstw od projektu budowlanego. Podał, że konserwator zabytków ani organ Wód Polskich nie wydali żadnych decyzji dotyczących wpływu realizowanej inwestycji na działki sąsiednie. Sąd postanowił na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej "p.p.s.a.") przeprowadzić dowód z protokołu kontroli PINB z 21 kwietnia 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje: Skargę na decyzję organu odwoławczego, skierowaną do inwestora wniósł uczestnik postępowania – właściciel sąsiedniej działki. Według skarżącego, inwestor prowadzi prace budowlane niezgodnie z prawem, nie posiadając odpowiednich pozwoleń i zgód oraz ze sztuką budowlaną, co wpływa niekorzystnie na stan jego nieruchomości. W ocenie skarżącego, organ odwoławczy przez wydaną decyzję umożliwia inwestorowi jego dalsze niezgodne z prawem działania. Sąd uznał za konieczne przytoczeni sekwencji zdarzeń. Z akt wynika, że organ I instancji pismem z 28 października 2024 r. zawiadomił inwestora i skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie zbadanie zgodności realizacji robot budowlanych na terenie dz. nr [...] i [...] obr. [...] M. z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, co było wynikiem ustaleń kontroli przeprowadzonej przez organ w dniu 24 października 2024 r. W dniu 4 listopada 2024 r. organ I instancji wydał postanowienie, w którym wstrzymał inwestorowi prowadzenie robót budowlanych związanych z realizacją ww. inwestycji w strefie 5 metrów od północnej granicy działki nr [...] oraz nałożył na inwestora obowiązek przedłożenia w terminie 30 dni ekspertyzy technicznej w zakresie zgodności z obowiązującymi przepisami oraz ze sztuką budowlaną zrealizowanych dotychczas robót, obejmujących wykonanie ścianki szczelnej z grodzic stalowych w zbliżeniu do granicy działki nr [...] oraz wykonanie naziomu za przedmiotową ścianką w zakresie wpływu wykonania ww. robót na stan techniczny oraz nośność muru oporowego oraz gruntu znajdującego się na granicy działek nr [...], a także wpływu ww. robót na stan techniczny zabudowy, znajdującej się na terenie posesji skarżącego. Powyższe postanowienie zostało wydane na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 (tj. prowadzone roboty budowlane wykonywane były w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenie środowiska) oraz ust. 2 i 3 u.p.b. i jest ostateczne. Podkreślić należy, że postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych może być wydane tylko raz co do tego samego obiektu na podstawie tych samych okoliczności faktycznych. Ponadto w ciągu dwóch miesięcy od wydania postanowienia powinna być wydana decyzja naprawcza na mocy art. 51 ust. 1 u.p.b. Postanowienie to ma charakter tymczasowy oraz zabezpieczający i ma na celu zatrzymanie budowy do czasu spełnienia warunków umożliwiających jej kontynuowanie. W dniu 16 grudnia 2024 r. organ I instancji wydał decyzję, w której nakazał: 1. inwestorowi zmianę planowanej technologii zabezpieczenia głębokiego wykopu oraz zabezpieczenie ścianki szczelnej zlokalizowanej przy północnej granicy działki nr[...] technologią umożliwiającą wykonanie podpór w całości na terenie działek inwestycyjnych, określając termin wykonania robót do 31 marca 2025 r.; 2. rozpoczęcie monitoringu przemieszczeń zabudowy zlokalizowanej na działce nr [...] na czas wykonania robót budowlanych związanych z budową kondygnacji podziemnych budynku inwestora. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Powyższa decyzja została wydana w terminie określonym w art. 50 st. 4 u.p.b. i jest ostateczna. Na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. organ I instancji nałożył na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Podkreślić należy, że decyzję w trybie art. 51 ust. 1 pkt 2 u.p.b. organ może wydać tylko raz. Wobec uznania, że inwestor nie wykonał obowiązków, wynikających z decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r., organ I instancji wydał decyzję z dnia 14 lipca 2025 r., w której nakazał inwestorowi zaniechanie dalszych robót budowlanych związanych z realizacją ww. inwestycji. Decyzja została wydana na podstawie art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b., mimo błędnego wskazania, iż jej podstawą jest art. 51 ust. 1 pkt 1 u.p.b. Podkreślić należy, że kwestia wykonania robót budowlanych w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno -budowlanym lub przepisach nie była podstawą wydania postanowienia z dnia 4 listopada 2024 r., ani decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r. W ocenie Sądu, na tym etapie postępowania nie ma możliwości wydania decyzji przez organ I instancji na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 u.p.b. z uwagi na upływ terminu z art. 50 ust. 4 u.p.b. W niniejszej sprawie inwestycja prowadzona była na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia 29 kwietnia 2024 r. zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę. Decyzja ta pozostaje w obrocie. Ustalone przez organ I instancji okoliczności w postaci braku zgody konserwatora zabytków czy decyzji organu Wód Polskich winny być rozważane na etapie udzielenia pozwolenia na budowę. Organ I instancji stwierdził, że w wyniku nierzetelnie opracowanego opisu planowanych robót budowlanych Starosta K. na etapie wydawania pozwolenia na budowę nie był w stanie wyegzekwować załączenia do projektu budowlanego wymaganych odrębnymi przepisami decyzji, opinii i uzgodnień, w tym decyzji konserwatora zabytków. Nie można więc twierdzić, że prowadzenie robót przez inwestora wobec braku ww. dokumentów stanowiło naruszenie pozwolenia na budowę. Wyjaśnić należy, że realizacja prac budowlanych wobec braku dokumentów wymaganych przepisami prawnymi podlega sankcjom administracyjnym i karnym na podstawie ustawy o ochronie zabytków oraz ustawy Prawo wodne. Podkreślić należy, że organ I instancji prawidłowo zawiadomił o swoich ustaleniach konserwatora zabytków i organ Wód Polskich, jednakże nie sprawuje on nadzoru nad ww. organami. Organ I instancji nie zdecydował się na powiadomienie Starosty K. o swoich ustaleń, które mogły mieć wpływ na rozważenie przez Starostę wszczęcie z urzędu postępowania o wznowienie postępowania w sprawie wydanego inwestorowi pozwolenia na budowę. Stosownie do art. 51 ust. 3 u.p.b., po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję: 1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo 2) w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Jak wyżej wskazano, decyzja z dnia 16 grudnia 2024 r. nałożyła na inwestora dwa obowiązki, przy czym podstawą wydania decyzji z dnia 14 lipca 2025 r. o zaniechaniu robót budowlanych był brak monitoringu willi "K. " przez inwestora. Z akt wynika, że podczas kontroli w dniu 10 kwietnia 2025 r. organ I instancji ustalił, że wykop jest zabezpieczony wewnętrznymi rozporami. Kotwy gruntowe wykonane zostały we wrześniu 2024 r., tj. przed wydaniem decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r. i w związku z tym nie były objęte obowiązkiem, wynikającym z ww. decyzji. Ponieważ innych ustaleń w tym zakresie organ I instancji nie dokonał należało przyjąć, że doszło do wykonania obowiązku nr 1 z decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r. Kwestia braku uzupełnienia wcześniej złożonych przez inwestora ekspertyz nie była przedmiotem obowiązków nałożonych na inwestora decyzją z dnia 16 grudnia 2024 r. Bezspornie inwestor nie wykonał obowiązku nr 2 z decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r., tj. nie monitorował przesunięć wilii "K. " w czasie prowadzenia robót związanych z budową kondygnacji podziemnych budynku inwestora. Słusznie organ I instancji wskazał, że przeprowadzenie monitoringu ww. obiektu nie wiąże się z koniecznością wejścia na grunt skarżącego, zaś w przypadku gdyby okazało się to konieczne zgodę w tym zakresie mógł wydać Starosta K. na wniosek inwestora. Organ odwoławczy prawidłowo zaś wskazał, że brak spełnienia ww. obowiązku mógł być dochodzony przez organ I instancji także w ramach przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w ramach realizacji obowiązków niepieniężnych. Organ I instancji uznał, że wobec niewykonania obowiązków z decyzji z dnia 16 grudnia 2024 r. konieczne stało się wydanie decyzji z dnia 14 lipca 2025 r. nakazującej zaniechanie robót budowlanych związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji. Z powyższym nie zgodził się organ odwoławczy, gdyż według niego, wydany nakaz nie usunie powstałego stanu zagrożenia dla ludzi bądź mienia. Organ nadzoru budowlanego winien dążyć do zastosowania środka najmniej restrykcyjnego dla strony, gdyż celem postępowania naprawczego jest uzyskanie stanu zgodnego z prawem. Przepis art. 51 ust. 3 pkt 2 u.p.b. przewiduje obok zaniechania robót budowlanych także możliwość orzeczenia o rozbiórce obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. W niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego orzekał w czasie gdy prowadzone były prace związane z realizacją części podziemnej planowanego budynku. Nie ma więc mowy o obiekcie budowlanym, a jedynie o robotach budowlanych (art. 3 pkt 1 i pkt 7 u.p.b.). Skoro brak jest obiektu budowlanego nie można orzec o jego rozbiórce w całości lub części. Ponadto prace budowlane rozpoczęto w oparciu o obowiązujące pozwolenie budowlane. Wskazać należy, że postępowanie administracyjne toczyło się w czasie, gdy prowadzone były prace związane z kondygnacjami podziemnymi. Sąd zgodził się z organem odwoławczy, że zaniechanie robót nie usunie stanu zagrożenia dla ludzi lub mienia. Słusznie organ odwoławczy przypomniał, że prowadzenie ww. robót budowlanych ma na celu doprowadzenie ich do zgodnego z prawem stanu w zakresie realizowanego obiektu. Wszczęcie postępowania związane było z kontrolą organu I instancji przeprowadzoną w dniu 24 października 2024 r. Organ I instancji uznał, że zasypanie muru oporowego gruntem/piaskiem mogło spowodować uszkodzenie muru oporowego, zmianę jego układu statycznego lub jego dociążenie, co z kolei mogło wywołać dodatkowe przemieszczenia samego muru (np. poprzez wywołanie dodatkowego osiadania podwaliny muru) lub skarpy przez niego zabezpieczanej. Organ I instancji stwierdził, że choć zasypanie muru oporowego było zgodne z projektem wykonawczym, to zapisy ww. projektu nie wyjaśniły sposobu wykonania tych prac. W związku z tym zgodzić należy się z organem odwoławczym, że ustalone później przez organ I instancji nieprawidłowości w dalszych pracach budowalnych winny być przedmiotem odrębnego postępowania, które wiążą się z innymi konsekwencjami dla inwestora. Wobec ustalenia przez organ odwoławczy, że zaniechanie robót nie usunie stanu zagrożenia oraz iż w sprawie nie można orzec o rozbiórce obiektu, jedynym rozwiązaniem była decyzja o doprowadzeniu przedmiotowej inwestycji do stanu zgodnego z zatwierdzonym projektem budowlanym. Sąd podzielił w tym zakresie stanowisko organu odwoławczego. Kwestia uszkodzeń powstałych w willi "K. " może być przedmiotem postępowania przed sądem cywilnym. Jak wynikało z oświadczenia inwestora złożonego na rozprawie, obecnie powstał już budynek nad kondygnacjami podziemnymi i jest w trakcie wykończenia. Ze strony internetowej [...] (administratorem strony jest inwestor) wynika, że prowadzona jest sprzedaż apartamentów w przedmiotowej inwestycji. Inwestor przedstawił kopię protokołu z dnia 21 kwietnia 2026 r. na okoliczność, że prowadzone przez niego prace są zgodne z projektem budowlanym. Sąd przeprowadził dowód z ww. dokumentu, lecz uznał, że nie ma on wpływu na rozpoznanie sprawy. Z treści ww. dokumentu wynikało bowiem, że dotyczy on wyłącznie zgodności przeprowadzonych przez inwestora prac związanych z ochroną pomnika przyrody. Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. 1.