II SA/Sz 915/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski (spr.), Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. B., K. B. i M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 3 października 2025 r. nr SKO.4150.1125.2025 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie, decyzją z dnia 3 października 2025 r. nr SKO.4150.1125.2025, po rozpatrzeniu odwołań A. B., K. B., M. B. (dalej odwołujący lub skarżący) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. nr 21/2025 z dnia 14 maja 2025 r. znak: A-II-5.6730.10.2025.AG ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług wbudowanych wraz z urządzeniami budowlanymi na terenie działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] przy ulicy [...] w K.. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wyjaśniono, iż K. K. (dalej: inwestor) złożył w dniu 29 stycznia 2025 r. do Urzędu Miejskiego w K. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami wbudowanymi, garażami podziemnymi oraz z urządzeniami budowlanymi na terenie działki o nr [...]. W toku prowadzonego na podstawie powyższego wniosku postępowania sporządzona została analiza warunków i zasad zagospodarowania oraz stanu faktycznego i prawnego terenu z której wynika, iż wszystkie warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa zarówno usługowa jak i mieszkaniowa wielorodzinna. Zabudowa zlokalizowana w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących planowanej zabudowy w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony i zaopiniowany przez właściwe organy. Po zapoznaniu się z aktami sprawy "sprzeciw" w sprawie złożyli K. B. i M. B. domagając się przyjęcia przez organ dla inwestora, takich samych warunków zabudowy, jakie oni wcześniej otrzymali. Prezydent Miasta K. decyzją nr 21/2025, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. W decyzji tej odniesiono się do poszczególnych zarzutów osób sprzeciwiających się wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Odwołujący – A. i K. B. oraz M. B. – zaskarżając decyzję organu I instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie wskazywali w szczególności, iż ustalone w skarżonej decyzji warunki zabudowy są niezgodne z warunkami zabudowy, jakie obowiązują w obrębie ewidencyjnym [...] do których musieli się zastosować wszyscy inni właściciele działek. Takie działanie organu zdaniem odwołujących naruszyło przepisy prawa oraz konstytucyjną zasadę równości wszystkich obywateli wobec prawa. Odwołujący podkreślali, że gdy wnioskowali o warunki zabudowy urzędnicy wskazywali, że nie jest możliwe wybudowanie w tym rejonie budynku mieszkalnego wyższego niż 9 metrów i 3 kondygnacyjnego, ponieważ nie istnieje taki przy ulicy [...] i zaburzałoby to architekturę znajdującą się w pobliżu. Nie dopuszczono też wówczas dachu płaskiego. Tymczasem w toku wydawania skarżonej decyzji urzędnicy wzięli pod uwagę bloki znajdujące się kilkaset metrów dalej, niemieszczące się przy ulicy [...], a należące do inwestora. Przy czym ani z działki inwestycyjnej ani z działek odwołujących bloki te nie są widoczne, więc ich wygląd nie może mieć wpływu i znaczenia dla dobrego sąsiedztwa, na które organ się powołuje. Zdaniem odwołujących na przeszkodzie zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa stoją też wyższe normy hałasu dla budownictwa wielorodzinnego niż dla budownictwa jednorodzinnego a na działce inwestycyjnej powinna być zabudowa budynków jednorodzinnych lub bliźniaczych, taka jaka jest w tym obrębie, na pozostałych kilku działkach. Odwołujący wskazywali też, że budowa bloków w sąsiedztwie narazi ich nieruchomości na utratę wartości podkreślając też, że ustawienie planowanych bloków jest najbardziej niekorzystne z możliwych, powodujące naruszenie prywatności odwołujących. Rozpatrując powyższe odwołania Kolegium po przywołaniu przepisów mających zastosowanie w sprawie stwierdziło, że z uwagi na to, że sprawa dotycząca warunków zabudowy została wszczęta przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie niektórych ustaw w celu deregulacji prawa gospodarczego i administracyjnego oraz doskonalenia zasad opracowywania prawa gospodarczego (Dz. U z 2025 r. poz. 769), na mocy stosownych przepisów przejściowych w rozpatrywanej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym, tj. sprzed nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak ustaliło Kolegium, niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony ani plan miejscowy ani plan ogólny. Nadal obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w mieście K.. Istniały zatem podstawy faktyczne i prawne do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, a następnie do wydania decyzji w tym zakresie. W ocenie organu odwoławczego, przedmiotowe postępowanie nie musiało zostać poprzedzone postępowaniem zmierzającym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Przedsięwzięcie zaplanowane przez inwestora w postaci zrealizowania zabudowy mieszkaniowej wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą oraz realizacji garaży, parkingów samochodowych lub zespołów parkingów nie przekraczało progów podanych zarówno w §3 ust. 2 pkt 55 lit. b jak i w §3 ust. 2 pkt 58 lit. b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Nie było zatem konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla zaplanowanego przez inwestora przedsięwzięcia. Przedmiotowa inwestycja została też uzgodniona z odpowiednimi organami w zakresie ich kompetencji ustawowych. Organ odwoławczy wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeśli się spełni wszystkie ustawowe warunki do jej wydania. Wydanie takiej decyzji nie jest oparte o uznanie organu. Taka decyzja ma charakter związany, co oznacza, że organ, gdy uzna, że inwestor spełnił wszystkie warunki do wydania decyzji pozytywnej, jest zobowiązany ją wydać, a jeżeli uważa, że jakikolwiek warunek nie został spełniony, ma obowiązek odmówić wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Nie ma tu w szczególności pola na jakiekolwiek decyzje uznaniowe ze strony organu. Istotne jest również to, że decyzja o warunkach zabudowy odnosi się do konkretnej zaproponowanej inwestycji przez wnioskodawcę i w tym zakresie orzeka organ I instancji, a następnie organ odwoławczy. W kontekście podnoszonych zarzutów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy wydanych wcześniej odwołującym Kolegium wskazało, że nie są one przedmiotem oceny w postępowaniu zainicjowanym odwołaniem. Były to decyzje wydane w zupełnie innych stanach faktycznych a ponadto skarżący sami zrezygnowali z kontroli instancyjnej swoich decyzji i nie wnieśli od nich w stosownym czasie odowołań. Organ odwoławczy wskazał, że z uwagi na długość procesu inwestycyjnego i postępującą zabudowę na danym terenie, upływ czasu może spowodować, że inne byłyby warunki zabudowy wydane kilka czy kilkanaście lat temu, a inne są wydawane obecnie. Skarżący nie mają zatem prawnej możliwości oczekiwania, że skoro wydano wobec nich określone decyzje WZ, takie same decyzje muszą zostać wydane w stosunku do kolejnych inwestorów na danym terenie. Nie stanowi to o żadnym naruszeniu ich konstytucyjnych praw lub wolności. Naruszeniem byłoby z kolei zakazanie inwestorowi realizacji inwestycji z przyczyn niemających znaczenia prawnego. Nadmieniono, przy tym, iż wniosek inwestora nie został potraktowany bezkrytycznie przez organ, ponieważ wprowadził on ograniczenia co do wysokości budynku i poszczególnych kondygnacji, uwzględniając bliskość działek sąsiednich. Z takimi ograniczeniami zgodził się inwestor, nie decydując się na wniesienie odwołania od decyzji. Wyjaśniono, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji. Ma ono charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie są badane okoliczności dotyczące wykonawczego etapu procesu inwestycyjnego, czyli postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, takie jak, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu, czy też naruszenie warunków gruntowych. Dlatego dla rozstrzygnięcia nie mają znaczenia zarzuty skarżących co do wpływu ewentualnego procesu inwestycyjno - budowlanego na ich własność nieruchomości. Wydanie pozwolenia na budowę dla zaplanowanej inwestycji gwarantuje również, że cały proces budowlany odbędzie się zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W zakresie zarzutów dotyczących obszaru analizowanego oraz dobrego sąsiedztwa organ odwoławczy wskazał, że w sprawie znajduje zastosowanie dotychczasowe brzmienie art. 61 ust. 5 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Z uwagi na datę złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, zastosowanie znajdzie również rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Kolegium organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i uwzględnił to zarówno w treści decyzji jak i sporządzonej analizie urbanistycznej. Analiza została wykonana zgodnie z zapisami ustawy i przepisów rozporządzenia wykonującego zapisy ustawy. Z ustaleń tej analizy wynika, że na obszarze analizy znajduje się zarówno zabudowa wielorodzinna jak i zabudowa jednorodzinna. Przy czym zwrócono uwagę, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawęża oceny organu do działek położonych przy tej samej ulicy, gdzie zaplanowana inwestycja. Nic takiego nie wynika z treści zapisów ustawy. Nie można zatem wyników analizy odnosić wyłącznie do zabudowań znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie, czy też przy tej samej ulicy. Warunkiem jest tylko to, żeby objąć analizą cały obszar analizowany, najpierw prawidłowo wyznaczony. Zdaniem Kolegium sporządzona w przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczna została opracowana przez osobę posiadającą do tego stosowne uprawnienia wymagane przepisami prawa a prawidłowo wyznaczony obszar analizy urbanistycznej ujawnił, że na analizowanym terenie występuje zabudowa jednorodzinna o różnej postaci i zabudowa wielorodzinna na działkach [...], [...], [...], [...]. Zabudowa wielorodzinna wykonana jest z wykorzystaniem dachu płaskiego. Organ rozważył czy zaprojektowanie inwestycji polegającej na budowie zabudowy wielorodzinnej na terenie, gdzie dominuje zabudowa jednorodzinna, a jednostkowo występuje zabudowa wielorodzinna jest dopuszczalna. Po przywołaniu orzecznictwa sądowoadministracyjnego dotyczącego powyższej materii doszedł do konkluzji, iż brak jest racjonalnego uzasadnienia dla różnicowania funkcji mieszkaniowej istniejących obiektów zabudowy jednorodzinnej i planowanych obiektów zabudowy wielorodzinnej a skoro planowana inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa to jest dopuszczalna. Dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza więc możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego. Ponadto zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich i ich subiektywnej wizji ładu przestrzennego, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy z uwzględnieniem obiektywnych wymogów ładu przestrzennego. Tym samym realizacja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przez inwestora stanowi kontynuację zabudowy zlokalizowanej na obszarze analizowanym i w konsekwencji spełnia warunki ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Parametry zaplanowanej do realizacji inwestycji nawiązują do innych budynków wielorodzinnych zlokalizowanych na obszarze analizowanym. Analizy nie można ograniczać do najbliższego sąsiedztwa, jak oczekują odwołujący. Pismem z 7 listopada 2025 r. pełnomocnik A. i K. B. oraz M. B. wniósł skargę na decyzję Kolegium domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji. Skarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 ust. 2-3 oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024 r., poz. 1116), poprzez błędne i niezgodne z prawem wyznaczenie obszaru analizowanego, nieuwzględniające rzeczywistego otoczenia urbanistycznego działki inwestora oraz przyjęcie za podstawę ustaleń zabudowy wielorodzinnej oddalonej o ponad 200 m i obsługiwanej z innej drogi publicznej, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem przesłanki "dobrego sąsiedztwa" i wydaniem decyzji sprzecznej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, 2. art. 7, art. 8 § 1 i 2, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. - przez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego, brak wszechstronnej oceny stanu faktycznego oraz pominięcie argumentów i dowodów przedstawionych przez skarżących, co skutkowało wydaniem decyzji bez pełnego wyjaśnienia sprawy, z naruszeniem zasad prawdy obiektywnej, równego traktowania stron i pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej, 3. art. 8 § 2 k.p.a. - przez naruszenie zasady równego traktowania stron, polegające na przyznaniu inwestorowi prawa do realizacji zabudowy wielorodzinnej w miejscu, gdzie w tożsamych stanach faktycznych organ wcześniej odmawiał skarżącym ustalenia warunków zabudowy dla wyższej zabudowy, uzasadniając to jednorodzinnym charakterem ulicy [...], co skutkowało nieuzasadnionym zróżnicowaniem sytuacji stron i naruszeniem zasady bezstronności organu, 4. art. 107 § 3 k.p.a. - przez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji organu I instancji, w szczególności niewskazanie sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego oraz przyjętych działek referencyjnych, co uniemożliwia kontrolę legalności rozstrzygnięcia i stanowi naruszenie prawa procesowego, 5. art. 2 pkt 1 w zw. art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - przez wydanie decyzji sprzecznej z zasadą zachowania ładu przestrzennego oraz zasadą zrównoważonego rozwoju, co doprowadziło do dopuszczenia zabudowy wielorodzinnej w obszarze o utrwalonym charakterze jednorodzinnym i skutkowało rażącym naruszeniem interesu publicznego. Stanowisko stron zostało rozwinięte w uzasadnieniu skargi. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.; dalej: p.p.s.a) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie utrzymująca w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję Prezydenta Miasta K. ustającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług wbudowanych wraz z urządzeniami budowlanymi, na terenie działki nr [...] położonej przy ul. [...] w K.. W sprawie nie jest sporne, iż teren objęty wnioskiem nie był w dacie orzekania objęty planem miejscowym ani planem ogólnym a wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia stosownych wymogów ustawowych określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem skarżących kwestionowana decyzja o warunkach zabudowy prowadzi do zaburzenia ładu przestrzennego i naruszenia utrwalonego charakteru zabudowy, co stoi w sprzeczności z podstawowymi celami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej w rejonie o jednorodzinnej strukturze urbanistycznej: - generuje nadmierne obciążenie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, - prowadzi do pogorszenia walorów estetycznych i spadku wartości sąsiednich nieruchomości, - narusza społeczne poczucie bezpieczeństwa przestrzennego, - utrudnia przyszłe planowanie miejscowe, gdyż wprowadza w strukturę przestrzenną elementy niezgodne z jej dotychczasowym charakterem. W ocenie skarżących kwestionowana decyzja nie tylko narusza zasady prawidłowego planowania, ale również godzi w interes społeczny, gdyż prowadzi do chaotycznego, niekontrolowanego przekształcenia przestrzeni. W uszczegółowieniu zarzutów wskazano, iż organ błędnie wyznaczył obszar analizowany bowiem do obszaru analizowanego włączono zabudowę wielorodzinną położoną w odległości około 228 m od działki inwestycyjnej. Zdaniem skarżących taka wartość przekracza dopuszczalny ustawowo zasięg analizy określony w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. która przewiduje maksymalny promień 200m. Ponadto analiza przestrzenna została przeprowadzona asymetrycznie - objęła głównie teren po wschodniej stronie działki nr [...], gdzie występują pojedyncze budynki wielorodzinne, natomiast pominięto działki sąsiednie po stronie zachodniej i północnej, zabudowane niskimi domami jednorodzinnymi. Tymczasem zgodnie z § 2 ust. 2—3 oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia obszar analizowany należy wyznaczać "wokół" działki inwestora, a wymagania dla nowej zabudowy określa się na podstawie działek przyległych, dostępnych z tej samej drogi publicznej. W ocenie Sądu obszar analizy został wyznaczony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że z uwagi na treść art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, w odniesieniu do zasad wyznaczania obszaru analizowanego i poszanowania zasady dobrego sąsiedztwa nie miało zastosowanie ograniczenie obszaru analizowanego do 200 metrów. W przedmiotowym przypadku, z uwagi na mającą zastosowanie treść przepisów, obszar analizowany mógł być wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów bez ograniczenia jego maksymalnej wartości do 200 m. Jak ustaliły organy front działki [...] wynosi 76 metrów, tym samym granice obszaru analizy mogły być ustalone w odległości do 228 m od granic działki inwestycyjnej. Jeśli chodzi o argumentację dotyczącą kształtu obszaru analizowanego, skoro ów obszar otacza działkę inwestycyjną, brak jest podstaw do stwierdzenia, że nie został wyznaczony "wokół". Nadto z przepisów nie wynika, aby obszar analizowany musiał być symetryczny. W ocenie tego zarzutu nie można też pomijać dostrzeżonej przez organ kwestii ukształtowania terenu i stwierdzonego przez ten organ wyraźnego spadku terenu w kierunku północnym, co skutkowało stosowanym zróżnicowaniem dopuszczonej warunkami zabudowy także z uwzględnieniem zabudowy istniejącej przy ul. [...]. Organ opierał się w swoich ustaleniach na analizie sporządzonej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia i wiedzę w zakresie zasad kształtowania zabudowy. Wobec powyższego nie zasługiwało też na uznanie za uzasadnione twierdzenie, iż doszło do błędnego określenia parametrów zabudowy w zakresie: wysokości budynków, intensywności zabudowy czy geometrii dachu i formy architektonicznej. Te bowiem oparto na szczegółowej analizie danych zgromadzonych i uwidocznionych w analizie urbanistycznej. Trafnie też wskazywało Kolegium, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawęża oceny organu do działek położonej przy tej samej ulicy, gdzie zaplanowana inwestycja. Nie można zatem wyników analizy odnosić wyłącznie do zabudowań znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie, czy też przy tej samej ulicy. Parametry zaplanowanej do realizacji inwestycji nawiązują do innych budynków wielorodzinnych zlokalizowanych na obszarze analizowanym co w rozpatrywanym przypadku zdaniem Sądu zostało przez organ zgodnie z prawem ustalone. W zakresie twierdzeń pełnomocnika skarżących dotyczących braku wykazania przez organy położenia inwestycji w obszarze uzupełnienia zabudowy, w badanym przypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie było zależne od stwierdzenia, że działka inwestycyjna leży na obszarze uzupełnienia zabudowy. Takie obszary mogły zostać określone dopiero w planie ogólnym miasta K.. Stosowany plan ogólny w badanym przypadku uchwalono już po wydaniu decyzji - w dniu 18 grudnia 2025 r. i wszedł on w życie z dniem 23 stycznia 2026 r. (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] grudnia 2025 r. w sprawie planu ogólnego miasta K. – opubl.: Dz. Urz. Woj. Z. [...]). Brak obowiązywania powyższego aktu prawa miejscowego miał charakter wiedzy powszechnej, stąd nie było wymagane ani celowe dodatkowe weryfikowanie czy też dokumentowanie zapisów w zakresie zabudowy uzupełniającej dotyczącej działki inwestycyjnej. W zakresie zarzutu braku zgodności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi w zakresie w jakim skarżący skoncentrowali się na zapewnieniu dojazdu do inwestycji, rolą organu było zweryfikowanie czy posiada ona dostęp do drogi publicznej, który należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Natomiast ustalenie wymagań dla nowej zabudowy należało określać na podstawie działek przyległych, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Organ administracji nie był uprawniony w postępowaniu mającym za przedmiot warunki zabudowy do badania parametrów technicznych tych dróg czy innych z tym związanych okoliczności wskazywanych w skardze. Nie mogły odnieść również zamierzonego skutku zarzuty dotyczące: antropresji, zacieniania, wentylacji naturalnej, ograniczenia widoku czy intymności właścicieli posesji sąsiednich. Takie okoliczności nie mieszczą się w katalogu wymogów ustawowych warunkujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przy czym część z nich może być badana na dalszym etapie procesu inwestycyjno – budowlanego, tj. w toku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Przy czym organ odwoławczy trafnie wskazywał, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Wskutek powyższego nie jest dopuszczalna odmowa ustalenia warunków zabudowy w oparciu o przesłanki pozaustawowe. W zakresie twierdzeń skargi dotyczących istniejącego i projektowanego uzbrojenia terenu, niewątpliwie decyzje organów obu instancji zawierają jedynie ocenę spełniania tych warunków nie zaś oczekiwaną przez skarżących "analizę" stanu uzbrojenia. Oceniając zasadność tego zarzutu nie można jednak tracić z pola widzenia, że rolą organu w toku orzekania o warunkach zabudowy jest weryfikacja posiadania przez inwestora dostępu do stosownych mediów a jak wynika z akt sprawy inwestor przedstawił stosowne dokumenty w powyższym zakresie, które poddano ocenie organu. W sytuacji, gdy na wcześniejszych etapach postępowania strony nie zgłaszały zastrzeżeń w tym zakresie nie sposób uznać, aby obowiązkiem organu było dokonywanie specjalnej "analizy" w decyzji. Z akt sprawy wynika ponadto, że kwestia powyższa była badana również na etapie opracowywania analizy urbanistycznej, w której stwierdzono możliwość przyłączenia planowanych budynków do sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej i deszczowej. Ustalenia w powyższym zakresie znalazły stosowne odzwierciedlenie w treści decyzji o warunkach z zabudowy w punkcie F pt. "Warunki obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej". W szczególności organ dostrzegł brak zapewnienia dla działki inwestycyjnej dostępu do sieci ciepłowniczej, czego efektem było dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy ogrzewania indywidualnego gazowego lub z niskoemisyjnych lub nieemisyjnych źródeł ciepła. W zakresie twierdzeń skargi o sprzeczności decyzji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., Kolegium trafnie wyjaśniło w swojej decyzji, iż przepisy przejściowe zostały ukształtowane aby w okresie od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, a przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach - bez konieczności sięgania do studium (które wciąż obowiązuje) i planu ogólnego (który jeszcze nie musiał zostać uchwalony). Tym samym organy zasadnie uznały, iż zapisy studium - a więc aktu o charakterze jedynie planistycznym, nie będącego aktem prawa miejscowego - nie mogły mieć znaczenia dla przedmiotowej sprawy. W ocenie Sądu nie są też zasadne zarzuty w zakresie naruszenia zasad postępowania administracyjnego. W szczególności organ nie był zobowiązany do przeprowadzenia wizji lokalnej a kwestia dobrego sąsiedztwa mogła być rozważna w oparciu o dane zawarte w analizie urbanistycznej odnoszącej się do aktualnego stanu nieruchomości w tym zagospodarowania poszczególnych działek. Brak jest podstaw do stwierdzenia, iż w sprawie doszło do naruszenia zasady równego traktowania stron. W samym postępowaniu prowadzonym przez organy skarżący mieli zapewnione prawo czynnego udziału w jego toku, z której to możliwości zresztą korzystali przedstawiając swoje racje. Organy należycie rozważały stanowiska skarżących przedstawiane na poszczególnych etapach sprawy. Jeśli chodzi o naruszenie powyższej zasady mające polegać na tym, że na przestrzeni ostatnich lat skarżącym "odmówiono wydania decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy o większej intensywności lub wysokości na działkach położonych przy tej samej ulicy" - w powyższym zakresie Kolegium zasadnie wyjaśniło, że wskazywane przez strony decyzje wbrew zarzutom skargi były wydane nie w tożsamych, lecz zupełnie innych stanach faktycznych. W szczególności obszar analizy przy wydawaniu przedmiotowych decyzji był inny choćby z uwagi na wielkość frontów działek należących do skarżących to zaś determinowało wyznaczenie obszaru analizy w zupełnie odmienny sposób niż przy wydawaniu skarżonej aktualnie decyzji. Organ trafnie też dostrzegł, iż jeśli skarżący nie zgadzali się z zapisami decyzji dotyczącymi ich nieruchomości mogli poddać je kontroli instancyjnej, z czego jednak nie skorzystali. Na marginesie warto dostrzec, iż konsekwentne przyjęcie stanowiska skargi, że jedynie działki z bezpośredniego sąsiedztwa mogą stanowić podstawę ustalania warunków zabudowy, a ich właściciele mogą oczekiwać, że nie powstanie "nieporządna" zabudowa, w istocie mogłoby uniemożliwić powstawanie jakiejkolwiek nowej zabudowy w sąsiedztwie niezabudowanych działek, gdyż właściciele sąsiednich działek niezabudowanych mogliby oczekiwać, iż także działki w sąsiedztwie pozostaną w takim samym stanie. Właśnie żeby zapobiec takiej sytuacji ustawodawca zobowiązał organy do przeprowadzania przez ustaleniem warunków zabudowy analizy obszaru wyznaczanego w szczególności w oparciu o parametry frontu działki inwestycyjnej. Powyższa zasada umożliwia odpowiednie nawiązanie do już istniejącej zabudowy. Organ odwoławczy trafnie też wyjaśnił, że realizacja procesu budowlanego w otoczeniu niezabudowanych nieruchomości – na obszarze, na którym brak jest planu miejscowego każdorazowo wiąże się ze swoistym ryzykiem powstawania w przyszłości innej zabudowy niż oczekiwana. Nie są też trafne w tym zakresie zarzuty dotyczące odstąpienia od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym bowiem w sytuacji znacznego zróżnicowania frontów działek inwestycyjnych a także wobec powstającej w sąsiedztwie nowej zabudowy nie może być mowy o "utrwalonej praktyce". Słusznie w tym zakresie wskazał organ odwoławczy, że z uwagi na długość procesu inwestycyjnego i postępującą zabudowę na danym terenie, upływ czasu może spowodować, że inne byłyby warunki zabudowy wydane kilka czy kilkanaście lat temu, a inne są wydawane obecnie. Nie jest też uprawniony zarzut naruszania konstytucyjnej zasady proporcjonalności i ochrony prawa własności. Prawo własności nie ma charakteru absolutnego. System prawny w Rzeczypospolitej Polskiej opiera się co prawda na ochronie prawa własności, co znajduje odzwierciedlenie w prawie inwestycyjno-budowlanym, w tym w planowaniu przestrzennym, jednak ochrona ta ma swoje granice, co wprost wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego i w zakresie zabudowy stosowne regulacje w tym zakresie zawiera ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie sposób też nie dostrzegać, że przedstawione w skardze stanowisko akcentujące prawo własności skarżących pomija, iż równoważne prawo przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej i może on oczekiwać realizacji swoich uprawnień na zasadach określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego. Okoliczność, że z powyższego uprawnienia skarżący zdecydowali się skorzystać wcześniej nie może pozbawiać analogicznych uprawnień podmiotów które realizują swoje uprawnienia właścicielskie później. Trafnie zatem stwierdziło Kolegium, iż naruszeniem powyższych zasad byłoby uniemożliwienie inwestorowi realizacji jego zamierzeń z przyczyn niemających znaczenia prawnego. W ocenie Sądu opracowana i poddana ocenie organów administracji analiza urbanistyczna nie daje też podstaw do uwzględnienia zarzutu błędnego określenia parametrów zabudowy. W szczególności chybione jest twierdzenie, że organ - bez przeprowadzenia stosownej analizy - dopuścił dachy płaskie, mimo że "w całym obszarze analizowanym występują wyłącznie dachy dwu- i czterospadowe, o kątach nachylenia typowych dla zabudowy jednorodzinnej". W analizie bowiem wykazano dachy płaskie na działkach [...] [...] i [...] i powyższe zgodnie z obowiązującymi zasadami legło u podstaw rozstrzygnięcia organu. W zakresie twierdzenia o braku rozważenia interesu społecznego i słusznego interesu obywateli organ miał obowiązek realizować swoje zadania w oparciu o obowiązujące przepisy prawa w szczególności ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieuprawnione jest w tym zakresie twierdzenie jakoby organ koncentrował się wyłącznie na interesie inwestora skoro organ wprowadził ograniczenia co do wysokości budynku i poszczególnych kondygnacji, uwzględniając bliskość działek sąsiednich. Zatem organ rozważał konkretne okoliczności sprawy w szczególności uwzględniając ukształtowanie terenu. Nie są też zasadne zarzuty skargi dotyczące wadliwości uzasadnienia skarżonej decyzji, ta bowiem zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawodawcę. W ocenie Sądu organ odwoławczy odniósł się należycie do twierdzeń skarżących oraz przedstawił obszerną i przekonującą argumentację, która legła u podstaw utrzymania w mocy decyzji zakwestionowanej przez skarżących. W świetle powyższego należało uznać, iż skarżona decyzja odpowiada prawu i nie było podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi.