II SA/Sz 935/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 marca 2016 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., wydaną po rozpatrzeniu odwołania Spółki A (reprezentowanej przez r. pr. B. D.) od decyzji Burmistrza T. z [...] znak [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jej zbyciem, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), art.36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, ust. 4 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.) oraz uchwały Nr XXIll/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości R. od M. do granicy portu w D. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2008 r, Nr 84 poz. 1788) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania, wskazując m.in., iż decyzją z dnia [...] organ I instancji postanowił pobrać od Spółki A, jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości R. od M. do granicy portu w D. Organ I instancji oparł swoje ustalania co do zmiany wartości nieruchomości na operacie szacunkowym wykonanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego B. M. Burmistrz T. uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób profesjonalny, rzetelny z głęboką analizą rynku nieruchomości, wobec czego przy uwzględnieniu treści § 16 uchwały XXI11/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r., naliczył powyższą opłatę jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością sprzed uchwalenia planu, określoną przy uwzględnieniu dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W toku postępowania organ dopuścił też jako dowód w sprawie, przedstawioną przez stronę, opinię w sprawie określenie zmiany wartości rynkowej nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., uznając jednakże, iż powyższy dowód w sprawie nie jest operatem szacunkowym mającym na celu ustalenie zmiany wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej. Nadto powyższa opinia została oceniona jako nieczytelna, niezrozumiała, sporządzona z naruszeniem przepisów prawa i zawierająca uchybienia dyskwalifikujące ją jako dowód w toczącym się postępowaniu administracyjnym. Organ odniósł się także do wyartykułowanych przez stronę zarzutów, wskazując między innymi, że przed uchwaleniem planu przedmiotowa działka nie miała potencjalnej możliwości zabudowy dla funkcji usług turystyki, ponieważ nie spełniała wymogu określanego w art.61 ust. 1 pkt.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stwierdził także, iż nieprawdą jest, że sposób użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (m.p.z.p.) był zgodny z przeznaczeniem w nowo uchwalonym m.p.z.p., bowiem przed uchwaleniem nowego planu istniały przeciwwskazania do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i korzystania z tego terenu w sposób taki jak przewidziano w nowym planie Wskazano także, że Spółka A w dniu [...] r. nabyła przedmiotowy grunt od Agencji Mienia Wojskowego za kwotę: [...] zł, a w dniu [...]r. (po uchwaleniu planu) przedmiotową działkę sprzedano za kwotę: [...] zł. Nastąpił więc wzrost wartości o 861 %. Od powyższej decyzji Spółka A wniosła odwołanie, zarzucając powyższej decyzji: 1. Naruszenie prawa poprzez nieuwzględnienie zasad określonych w art. 36 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 2. Naruszenie art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że organ odwoławczy winien uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na niewyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem planu miejscowego; 4. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nieprzeprowadzeniu dowodu zgodnie z wnioskiem Strony - tj. sporządzenia dodatkowego operatu szacunkowego. Uwzględnienie takiego wniosku dowodowego uzasadnione jest również merytorycznymi zarzutami zawartymi w opinii sporządzonej na zlecenie strony przez rzeczoznawcę, zawierającej odmienne twierdzenia. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] roku znak [...] orzekło o uchyleniu zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. SKO stwierdziło, iż kwestia uchwalenia planu miejscowego a także zbycia nieruchomości w okresie pięciu lat od powyższego zdarzenia jest bezsporna; zaistniały zatem przesłanki obligujące organ I instancji do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Ustalenie i pobranie owej opłaty może jednak nastąpić jedynie po jednoznacznym stwierdzeniu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyłącznym dowodem dla weryfikacji faktu i wysokości wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchylenia planu miejscowego jest operat szacunkowy sporządzony w odpowiedniej formie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ocena operatu będącego podstawą naliczenia ww. opłaty doprowadziła SKO do stwierdzenia, iż operat ten nie może być podstawą takiego naliczenia, bowiem wartość nieruchomości została określona na dzień [..] r., która to data została przez organ I instancji uznana za datę zbycia nieruchomości. Tymczasem w powyższej dacie zawarto "umowę warunkową sprzedaży", a do faktycznej sprzedaży doszło w dniu [...] roku na mocy "umowy przeniesienia własności nieruchomości". W myśl art. 157 k.c., własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, a jeśli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Zatem za datę zbycia należało uznać tą drugą datę. Zastrzeżenia Kolegium wzbudził także sposób przedstawienia w operacie wyceny gruntów o funkcji komunikacji. Uchylając powyższą decyzję Kolegium zwróciło także organowi I instancji uwagę na potrzebę rozważenia znaczenia dla sprawy wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P 58/08 z dnia 9 lutego 2010r, który zawiera wytyczne dotyczące naliczania opłaty planistycznej w sposób zgodny z zasadami konstytucyjnymi, w sytuacji, gdy wskutek zaniechań w realizacji zadań planistycznych przez gminę doszło do wygaśnięcia uprzednio obowiązującej uchwały ustanawiającej plan, a w to miejsce nie podjęto nowej, wskutek czego doszło do powstania luki w zakresie objęcia nieruchomości regulacjami planistycznymi. Kolegium wskazało także na celowość wyjaśnienia bardzo dużej rozbieżności pomiędzy faktycznie uzyskaną w wyniku sprzedaży przez Spółkę ceną sprzedaży nieruchomości w stosunku do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. W szczególności zasadnym było ustalenie jakie czynniki spowodowały określnie faktycznej ceny sprzedaży na poziomie przeszło trzykrotnie wyższym od ustalonej przez rzeczoznawcę jako cena rynkowa ([...] zł). Po przeprowadzeniu uzupełnionego postępowania Burmistrz T. decyzją z dnia [....] r. ustalił dla Spółki A jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...] zł. Powyższa kwota została oparta na opracowanym, na zlecenie organu, przez tego samego rzeczoznawcę operacie szacunkowym. Oceniając powyższy operat oraz biorąc pod uwagę wytyczne zawarte w wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. P58/08 z 9 lutego 2010 r. organ wskazał, że po odrzuceniu powierzchni o funkcjach tożsamych przed i po uchwaleniu planu tj. pow. 2,0763 ha (dla tego terenu nie nastąpił wzrost wartości i w związku z powyższym odstąpiono od naliczenia opłaty jednorazowej dla tej części gruntu), wyceną objęto obszar o pow. 0,78 ha, na którym doszło do zmiany funkcji, tj. obszar który generował wzrost wartości całej nieruchomości, wprowadzając korzystniejszą funkcję dla obszarów nadmorskich (usługi turystyczno-wypoczynkowe, przyplażowe, usługi handlu i gastronomii). Powyższa decyzja również została uchylona przez SKO decyzją z dnia [...] roku znak [...]. Organ odwoławczy wskazał, iż wobec rozbieżności w treści operatów sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę dla tego samego celu oraz dla tożsamej nieruchomości, a także wobec zarzutów formułowanych przez stronę, koniecznym było, przed wydaniem decyzji, poddanie tego operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz wyjaśnienie wątpliwości zgłaszanych przez stronę. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz T. decyzją z dnia [...] r. orzekł o ustaleniu dla Spółki A, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości R. od M. do granicy portu w D. - w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż zwrócił się do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. o wykonanie opinii o prawidłowości operatu szacunkowego, dotyczącego naliczenia opłaty planistycznej z tytułu uchwalenia m.p.z.p. Powyższy podmiot dokonał analizy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę B. M. i w swojej wstępnej opinii z dnia [...] r. wskazał na konieczność uwzględnienia uwag komisji przy sporządzeniu ponownego operatu dla przedmiotowej nieruchomości ozn. nr [...]. W wyniku uwag Zespołu Opiniującego, przedstawionych we wnioskach opinii Komisji Opiniującej, rzeczoznawca majątkowy B. M. opracowała w dniu [...] r. nowy operat, który również został przeanalizowany przez ww. Zespół Opiniujący. W opinii końcowej z dnia [...] r. Komisja Opiniująca Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. stwierdziła, że przedłożony jej do zaopiniowania operat z dnia [..]r., określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej ozn. nr [...], w celu określenia wysokości wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może służyć celowi dla jakiego został wykonany. Zespół Opiniujący stwierdził również, iż określona w operacie szacunkowym wartość może stanowić podstawę do wydania decyzji o wysokości opłaty planistycznej. Organ I instancji wystąpił też z pismem do Pracowni - Projektowanie Architektoniczne i Urbanistyczne w S. M. C. (współautorki m.p.z.p ) o opinię czy wskutek uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości dla nieruchomości ozn. nr [...]. W otrzymanej odpowiedzi w dniu 29 września 2014 r. M. C. wskazała, iż biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania ww. działki przed uchwaleniem planu i jej przeznaczenie w uchwalonym planie miejscowym, należy jednoznacznie stwierdzić, iż nastąpił wzrost jej wartości wskutek uchwalenia tego planu. Organ ustalił także, że do dnia 31 grudnia 2003 r. teren działki [..]objęty był planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą nr XXVI11/188/88 Rady Narodowej Miasta i Gminy Trzebiatów z dnia 17 marca 1988 r. w sprawie zatwierdzenia aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebiatów, pub. w Dz.Urzęd. Woj.Szcz.Nr 6 poz. 65 z 1988 r. W planie tym teren działki oznaczony był symbolem Ls - tereny lasów. Od 01 stycznia 2004 r. do uchwalenia nowego planu, który zaczął obowiązywać od 13 listopada 2008 r. była luka planistyczna - brak m.p.z.p. Przed uchwaleniem planu faktyczny sposób użytkowania ww. gruntu kształtował się w następujący sposób: - część terenu porośnięta była lasem i objęta użytkiem Ls, - pozostały teren, oznaczony symbolem Tr, stanowił powojskowy grunt o nawierzchni betonowej, W okresie tzw. luki planistycznej tj. od 01 stycznia 2004 r. do 13 listopada 2008 r. nie wydano dla przedmiotowej działki, jak również dla sąsiednich działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a teren działki stanowił grunt niezabudowany. W konsekwencji jako faktyczny sposób użytkowania działki przed wejściem w życie nowego m.p.z.p przyjęto: - dla powierzchni [...] ha, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Ls - funkcję tereny leśne, - dla powierzchni [...] ha, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Tr - funkcję tereny komunikacji. Po uchwaleniu planu działka została przeznaczona pod zieleń parkową - o pow. [...] ha, tereny komunikacji, tereny dróg i parkingów - o pow. [...] ha, usługi turystyczno-plażowe - o pow. [...] ha, usługi przyplażowe z dopuszczeniem usług handlu i gastronomii oraz funkcji mieszkaniowej - o pow. [...] ha; oraz pod urządzenia elektroenergetyczne - o pow. [...] ha. Organ I instancji stwierdził także, że dla części nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, na pow[...] ha, zachodzi tożsamość treści planistycznych w zakresie ich przeznaczenia określonego w planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. a obowiązującym planem. Przyjęto tym samym, iż dla części terenu o łącznej pow. [...] ha + [...] ha = [...] ha, występuje tożsamość funkcji przed i po uchwaleniu planu i w tym zakresie nie nastąpił wzrost wartości w związku z uchwaleniem nowego planu dający podstawę do naliczenie opłaty planistycznej. Natomiast uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało zmianę funkcji na pozostałym terenie działki - o pow. [...] ha. Przed uchwaleniem planu były to tereny leśne i tereny komunikacji a po uchwaleniu planu -usługi turystyczno-wypoczynkowe, usługi przyplażowe z dopuszczeniem handlu i gastronomii oraz funkcji mieszkaniowej i pod urządzenia elektroenergetyczne. Dalej w decyzji przedstawiono wyliczenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, stwierdzając, iż powyższy operat spełnia wymogi przewidziane przepisami a zatem może stanowić podstawę do określenia należnej opłaty. Decyzja została doręczona stronie w dniu 10 listopada 2014 roku, ta zaś w dniu [...] roku wniosła odwołanie, zarzucając rozstrzygnięciu : 1. rażące naruszenie prawa poprzez nieuwzględnienie zasad określonych w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 2. rażące naruszenie prawa poprzez nieuwzględnienie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym i zagospodarowaniu przestrzennym; 3. naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa"; 4. naruszenie art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że organ odwoławczy winien uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 5. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nie wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem planu miejscowego; 6. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8, art. 77, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nieuwzględnieniu żądania strony o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego biegłego, w sytuacji, w której rzetelność i obiektywne podejście biegłego została zakwestionowana przez stronę, bowiem biegły ten sporządził już trzy, dotyczące tej samej nieruchomości, różne od siebie operaty, które dotyczą niniejszej sprawy, a tym samym organ w sposób rażący naruszył jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, jaką jest zaufanie obywateli do organu i sposobu prowadzenia przez niego postępowania w sprawie. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wydało opisaną na wstępie decyzję, w której stwierdzono, iż została ona wydana po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia SKO wskazało, iż jego podstawę materialnoprawną stanowią przepisy art. 36 ust 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.). Przepis art. 36 ust. 4 powoływanej ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl zaś art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) i do tych przepisów odsyła art. 37 ust.11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W badanej sprawie zaistniały przesłanki naliczenia opłaty planistycznej a spór w pomiędzy organem I instancji a stroną sprowadza się do oceny znaczenia faktu zmiany uchwalenia planu dla wartości badanej nieruchomości. Strona w opozycji do stanowiska organu administracji stoi na stanowisku, że wskutek uchwalenia planu nie doszło do zmiany wartości nieruchomości. Dla weryfikacji powyżej okoliczności zostały na zlecenie organu I instancji opracowane 3 różne operaty szacunkowe przez uprawnioną rzeczoznawcę B. M.: z dnia [...] r., [...] r. oraz [...] r. W toku postępowania strona przedstawiła sporządzoną na jej zlecenie opinię rzeczoznawcy M. K. z dnia [...]. Wreszcie na zlecenie organu zostały opracowane w trybie art. 157 u.g.n. opinie komisji opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. - z [....] oraz z dnia [...]. W świetle art. 156 ust. 3 u.g.n operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Z zestawienia dat operatów opracowanych dla potrzeb postępowania wynika, iż aktualnie jedynie operat szacunkowy z dnia [...] roku może stanowić podstawę ustalenia zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Co do uprzednio opracowanych przez rzeczoznawcę operatów nie ulega wątpliwości, iż w odniesieniu do pierwszego z nich Kolegium jednoznacznie i wyczerpująco wyjaśniło w swojej decyzji brak możliwości jego wykorzystania w toku postępowania, co do drugiego - opinia organu specjalistycznego z zakresu oceny wycen nie daje podstaw do przypisania mu mocy dowodowej. Także sam fakt opracowania przez rzeczoznawcę kolejnego operatu dla tej samej nieruchomości i dla tożsamego celu wskazuje, iż autor uznał, iż dla prawidłowej weryfikacji zmiany wartości konieczne jest sporządzenie nowego opracowania. Co do przedstawionej przez stronę, opinii M. K. organ odwoławczy stwierdził, iż nie jest ona operatem szacunkowym, który mógłby stanowić podstawę ustalenia zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu. Jeśli rzeczoznawca zamierzał wykazać brak zmiany wartości nieruchomości, winien był to uczynić w sposób dający podstawy do weryfikacji jego stanowiska we właściwym trybie przez organ administracji oraz organizację zawodowa rzeczoznawców. Zasadnie zatem organ I instancji skoncentrował się na weryfikacji mocy dowodowej operatu z dnia [...], przy czym, w jej toku, nie można było abstrahować od okoliczności, iż ów dokument został pozytywnie zweryfikowany przez specjalistyczny organ organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wydana przezeń opinia jest kompleksowa, racjonalna i zawiera wszelkie elementy niezbędne dla przypisania weryfikowanym wyliczeniom i metodyce rzeczoznawcy majątkowego znamiona wiarogodności i prawidłowości. W szczególności opinia ta w jasny sposób określa, co było przedmiotem weryfikacji, jaki był zakres badania operatu oraz zawiera jasne i jednoznaczne wnioski co do prawidłowości opracowania operatu, który został sporządzony przez biegłą w następstwie uwzględnienia wcześniejszych uwag Zespołu Opiniującego. Wnioski Komisji odnoszą się zarówno do całości oszacowania jak i do poszczególnych jego elementów. Stanowisko Komisji pozwala przyjąć w szczególności, iż oszacowana wartość jest obiektywną zmianą wartości nieruchomości i dotyczący wyłącznie zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, przy uwzględnieniu wyroku TK z 9 lutego 2010 roku sygn. akt P58/08, biorąc pod uwagę zapisy planu pierwotnego oraz sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. W zakresie podnoszonego przez stronę zarzutu kolejnego odmiennego ustalenia wartości opłaty ([...] zł, oraz aktualnie [...] zł) Kolegium wskazało, iż owe wartości opierano na różnych operatach szacunkowych, przy czym aktualnie nie budzi wątpliwości, iż właściwym było oparcie się na wartościach oszacowanych w dniu [..]. Odnosząc się do twierdzenia strony, iż przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie i w dalszym ciągu niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego, spełnia on te same parametry SKO wskazało, iż ustawodawca jasno określił zasady oszacowania wartości nieruchomości w razie jej zbycia po uchwaleniu planu miejscowego. Zostały one doprecyzowane przez przytaczany wyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego i brak jest podstaw do ich kwestionowania. Na wcześniejszym etapie postępowania Kolegium wskazywało, iż brak jest podstaw do przyjmowania w toku wyceny potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy, skoro wściel nieruchomości takiej decyzji faktycznie nie uzyskał a nawet o nią nie zabiegał (podobnie Wyrok NSA z 13 grudnia 2012 roku sygn. akt. II OSK 1496/11, w którym jednoznacznie wskazuje się, iż brak jest podstaw prawnych do nałożenia na organ ustalający opłatę planistyczną obowiązku badania czy dla danej nieruchomości potencjalnie możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy). Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter w dużej części uznaniowy, a jej uzyskanie oraz kształt jest zależny od działania innych niż właściciel (inwestor) podmiotów. Zatem bagatelizowane przez skarżącego wagi uzyskania przez nieruchomość jasnych zapisów o randze prawa miejscowego, dotyczących przeznaczenia, które na dodatek określają zasady rozwoju terenów okolicznych, nie wydaje się zasadne, gdyż takie zdarzenie ze swej natury ma znaczenie dla wartości rynkowej nieruchomości. SKO podkreśliło także, iż strona nabyła działkę gruntu nr [...] o powierzchni [...] ha z dniu [...] roku za cenę [...] zł. W dacie nabycia nieruchomości, nie była ona objęta regulacjami planistycznymi. Zgodnie z opisem przedmiotu umowy . w tej dacie na jej terenie 1,0597 ha zajmowały użytki "Tr" - Tereny różne, zaś 1,7966 ha zajmowały "Ls" - Lasy. Dla powyższej nieruchomości (działki) uchwałą Nr XXIII/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości R. od M. do granicy portu w D., która weszła w życie 13 listopada 2008 r., zostało określone przeznaczenie z planie miejscowym: na zieleń parkowa - ZP, stacje transformatorowe - E, usługi przyplażowe - Up, parkingi - KS, usługi turystyczne i kultury - UT, zieleń parkowa - ZP, droga pieszo-jezdna - KPJ, publiczna droga klasy zbiorczej KDZ. W powyższym kształcie nieruchomość dla której prowadzono księgę wieczystą [...] została zbyta w dniu [...] roku za cenę [...] zł. Nie sposób przyjąć iżby na ów niewątpliwy wzrost wartości nieruchomość nie miał żadnego wpływu fakt jasnego określenia regulacji planistycznych dotyczących nieruchomości i jej otoczenia. Co do żądania przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, z uwagi na bardzo znaczną - zdaniem Strony - dysproporcję w ocenie wartości nieruchomości, SKO wskazało, iż ustawodawca jasno określił sposób wersyfikacji operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.) i powyższe zostało przez organ prawidłowo zlecone a następnie wykonane. Zmierzając do wykazania innej zmiany wartości strona mogła przedstawić sporządzony inny operat, czego jednak nie uczyniła. Dostrzegając niewątpliwą trudność w prawidłowej wycenie badanej nieruchomości przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu gminy, nie można abstrahować od faktu, iż z uwagi na charakter wycenianego gruntu, jego położenie oraz datę transakcji w okresie dynamicznej zmian cen, oszacowanie wartości badanej nieruchomości było działaniem złożonym i skomplikowanym. Nadto dalsze mnożenie operatów szacunkowych sporządzanych na zlecenie organu i instancji nie byłoby racjonalne skoro w toku postępowania w oparciu o wskazówki specjalistycznego organu opracowany został operat szacunkowy spełniający wszystkie zadane przez ustawodawcę wymogi. Kolegium nie znalazło zatem podstaw do zakwestionowania operatu będącego podstawą naliczenia opłaty, wskazując, iż jest on trzecim oszacowaniem opracowanym w toku postępowania przez tą sama biegłą. Nie można w tym zakresie pomijać faktu, iż ustawodawca w razie opracowania wadliwego operatu przewidział dla takiego dokumentu jasne skutki. Operat ,dla którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Ustawodawca nie przewidział jednak aby stwierdzenia takiego faktu skutkowało obowiązkiem wyłączenia rzeczoznawcy z postępowania, a jasno wskazał, iż istotne naruszenia obowiązków rzeczoznawcy skutkować mogą jego odpowiedzialnością dyscyplinarną. Zarzuty strony co do braku obiektywizmu rzeczoznawcy są całkowicie gołosłowne. Wskazano także, iż strona przed zbyciem nieruchomości była uprawniona na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy do żądania od burmistrza ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.g.n. Rezygnując z takiego działania strona podjęła ryzyko, iż nieruchomość zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę już po jej zbyciu. Spółka A, reprezentowana przez r. pr. B. D. zaskarżyła powyższą decyzję skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., zarzucając jej 1. Naruszenie art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich błędne zastosowanie, polegające na wydaniu decyzji nakazującej pobrać od skarżącego opłatę planistyczną po upływie 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2. rażące naruszenie prawa poprzez nieuwzględnienie zasad określonych w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 3. rażące naruszenie prawa poprzez nieuwzględnienie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym i zagospodarowaniu przestrzennym jak również naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa". 4. naruszenie art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że organ odwoławczy winien uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 5. naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż strona skarżąca w związku z przedłużaniem postępowania w sprawie opłaty planistycznej winna co 12 miesięcy zlecać sporządzanie nowego operatu i należy to do jej obowiązków; 6. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w związku z art. 77 oraz w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nie wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem planu miejscowego; 7. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8 w związku z art. 77 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na nieuwzględnieniu żądania Skarżącej o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego biegłego, w sytuacji w której rzetelność i obiektywne podejście biegłego została zakwestionowana przez Skarżącą, bowiem biegły ten sporządził już trzy, dotyczące tej samej nieruchomości, różne od siebie operaty, które dotyczą niniejszej sprawy, a tym samym organ w sposób rażący naruszył jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, jaką jest zaufanie obywateli do organu i sposobu prowadzenia przez niego postępowania w sprawie. Podnosząc powyższe skarżąca Spółka na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. (znak: [...]). Odpowiadając na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. , poz. 270 ze zm. – dalej: P.p.s.a.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy, sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt narusza przepis prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub przepis postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też poprzez naruszenie prawa daje podstawę do wznowienia postępowania, jak również gdy obarczony jest wadą nieważności sąd eliminuje ten akt z obrotu prawnego, stosując środki wymienione w art. 145 -150 P.p.s.a. Dodać należy, iż zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd administracyjny orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, co oznacza, iż sąd zobowiązany jest również uwzględnić wszystkie uchybienia i naruszenia prawa, których dopuścił się organ, mogące mieć wpływ na wynika sprawy. Dokonana według wskazanych wyżej kryteriów ocena zaskarżonej decyzji wskazuje na konieczność jej eliminacji z obrotu prawnego, choć z powodów innych niż podnoszone w skardze. Zauważyć bowiem należy, iż w zasadniczej części zaskarżonej decyzji, jaką jest określenie jej przedmiotu i zakresu orzekania przez organ odwoławczy, SKO wskazało, iż decyzja ta została wydana w wyniku rozpoznania odwołania Spółki A od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. W uzasadnieniu tej decyzji podano, zgodnie z materiałem zgromadzonym w sprawie, iż decyzja Burmistrza T. z [...] r. została uchylona przez SKO decyzją z dnia [....] r. znak [...]. Z akt postępowania wynika, iż zaskarżona decyzja została wydana po rozpatrzeniu przez SKO odwołania Spółki A od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. znak [...]. Ten numer decyzji został też wskazany w zaskarżonej decyzji, jednakże stwierdzona przez Sąd niezgodność między istotnymi elementami decyzji, określającym przedmiot procedowania przez organ odwoławczy, jaką jest data jej wydania (art. 107 § 1 K.p.a.), a jej oznaczeniem nie pozwala Sądowi na pominięcie tej kwestii i uznania tej sprzeczności za nieistotną. Można wprawdzie domniemywać, iż wskazana data decyzji organu I instancji, od której odwołanie rozpatrywał organ odwoławczy jest wynikiem błędu lub przeoczenia. Błąd ten nie został jednak przez organ sprostowany, dlatego Sąd nie może przejść nad tym do porządku dziennego, tym bardziej, że ta sama data wydania decyzji przez organ I instancji została wskazana w odpowiedzi na skargę. Powyższe wskazuje na niezbyt staranne procedowanie organu odwoławczego, co stanowi naruszenie art. 8 K.p.a., przez naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej, co mogło mieć też wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym istnieje konieczność wyeliminowania powyższej decyzji, wydanej przez organ odwoławczy, z obrotu prawnego. Na tym etapie przedwczesne byłoby odnoszenie się przez Sąd do pozostałych zarzutów skargi i wypowiedzenie się co do dokonanej przez SKO oceny operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydanego przez organ I instancji rozstrzygnięcia, a tym samym oceny zgodności z prawem rozstrzygnięcia wydanego w istocie przez organ I instancji bowiem wówczas Sąd zastępowałby organ odwoławczy. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. zaskarżoną decyzję uchylił. W związku z powyższym należało też na mocy art. 200 oraz 205 § 2 P.p.s.a. zasądzić na rzecz strony skarżącej, reprezentowanej przez radcę prawnego, zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.