II SA/Sz 935/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 marca 2025 r. sprawy ze skargi A. M. i K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę . Decyzją z dnia 27 lipca 2022 r. nr SKO/PG/420/909/2022, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej powoływane jako: "Kolegium" lub "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania A. i K. M. (dalej powoływanych jako: "skarżący" lub "inwestorzy") orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy D. Nr 62/2022 z 4 lutego 2022 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, studni do poboru wody dla własnych celów, zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków oraz niezbędnej infrastruktury technicznej na działce nr [...] w obrębie W., w gminie D.. Wyrokiem z dnia 22 grudnia 2022 r. sygn. akt II SA/Sz 851/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia 4 lutego 2022 r. nr 62/2022. Jak wskazano w uzasadnieniu powyższego wyroku, organ odwoławczy w odstępie zaledwie kilku dni doszedł do całkowicie odmiennych wniosków w sprawie dotyczącej działki położonej na tej samej ulicy wskazując w szczególności, iż istnieją podstawy do rozszerzania obszaru analizowanego bowiem działki położone wzdłuż ulicy [...]. Sąd zwrócił uwagę, iż w takim samym stanie prawnym i bardzo zbliżonym stanie faktycznym, w odstępie zaledwie kilku dni, ten sam organ odwoławczy doszedł do całkowicie odmiennych wniosków i w rozpatrywanej sprawie w należyty sposób przyjętego stanowiska co do braku podstaw rozszerzania obszaru analizowanego i określania "urbanistycznej całości" dla działek położonych wzdłuż ulicy [...] nie uzasadnił. Opisane wyżej działanie organu odwoławczego oceniono jako naruszające zasadę art. 8 k.p.a. co mogło mieć istotne znacznie dla wyniku postępowania. W ocenie Sądu wyjaśnienia wymaga, czy organ odstępował od zasady wyznaczania obszaru analizowanego o minimalnej wielkości określonej w rozporządzeniu dla działek położonych przy tej samej ulicy co nieruchomość skarżących, a jeśli tak, to z jakich przyczyn. Powyższy aspekt winien być rozważony w analizie urbanistycznej i poddany wnikliwej ocenie organu administracji przy ocenie możliwości wydania warunków zabudowy dla działki objętej wnioskiem skarżących. Drugą z kolei wydaną w rozpatrywanej sprawie decyzją, tj. decyzją z 4 lipca 2023 r. nr 252/2023, Wójt Gminy D. ponownie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Decyzja powyższa została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 6 grudnia 2023 r. nr SKO.Ma/420/3271/2023. Organ odwoławczy przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazał, że z dostępnych mu map wynika, że działka nr [...] położona jest w spójnym i zwartym obszarze urbanistycznym, jednorodnie przeznaczonym do zabudowy. Jak przyjęło wówczas Kolegium okoliczne tereny powstały w wyniku kompleksowego podziału nieruchomości dla zabudowy mieszkaniowej, o czym świadczy kształt tych działek, ich zbliżona powierzchnia i sieć dróg wewnętrznych do ul. [...]. Taki podział geodezyjny zatwierdzony został przez organ gminy co ma świadczyć o zaakceptowaniu tego terenu jako spójnego obszaru urbanistycznego. Kolejną, już trzecią decyzją, z 24 maja 2024 r. nr [...], Wójt Gmina D. ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, ze względu na niespełnienie warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazał w uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji, działka nr [...] nie jest objęta planem miejscowym, dlatego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 ww. ustawy, może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzono ponadto, że działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej na działce nr [...] poprzez drogę wewnętrzną na działce nr [...] i drogę wewnętrzną na działce nr [...] (ul. [...]). Działka nr [...] jest nieuzbrojona (brak niezbędnych przyłączy infrastruktura technicznej). Inwestor planuje przyłączenie działki do sieci elektroenergetycznej. Ze względu na brak możliwości przyłączenia działki do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, planowane jest zaopatrzenie budynku w wodę z własnej studni oraz odprowadzenie ścieków do zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Teren działki nr [...] sklasyfikowany jest jako grunt rolny RIVa i zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, uzyskiwanej w drodze sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnił organ ustalając warunki zabudowy lub odmawiając ustalenia takich warunków dla działek położonych przy tej samej ulicy (ul. [...]), tj. dla działek nr [...] w obrębie W. ustalał obszar analizowany w odległość trzykrotnej szerokości frontu działki lub 50 m lub w przypadkach bardzo wąskiej, dojazdowej część frontowej (4 m) — trzykrotnej szerokości dalszej części działki, na której możliwa byłaby realizacji budynku. Wskazano ponadto, że w odniesieniu do działek położnych przy ul. [...] warunki zabudowy ustalono dla działki [...] W tym przypadku rozszerzono granice obszaru analizowanego powyżej 50 m w kierunku zachodnim do 120 m uznając, że analizą należy objąć zabudowaną działkę nr [...] przy ul. [...], ze względu na położenie terenu inwestycji pomiędzy zabudową przemysłowo - usługową na działce nr [...] i zwartą zabudową mieszkaniowa na działce nr [...]. Również dla działki nr [...] o szerokości frontu 4 m, rozszerzono granice obszaru analizowanego powyżej 50 m w kierunku wschodnim do 180 m od granic terenu inwestycji. Powyższe nastąpiło ze względu na położenie terenu inwestycji pomiędzy istniejącą, zwartą zabudową zachodniej części miejscowości W. a budynkiem mieszkalnym na działce nr [...], przylegającym do terenu inwestycji. Uznano, iż planowana zabudowa na działce nr [...] stanowić będzie uzupełnienie istniejącej zabudowy. W zakresie ustalenia obszaru analizowanego dla działki będącej przedmiotem wniosku skarżących ustalono, że wjazd na jej teren odbywa się z drogi wewnętrznej na działce nr [...] - ul. [...]. Front działki nr [...] stanowi wąski pas gruntu o szerokości 4 m, umożliwiający dojazd do budynku, który będzie położony w dalszej części działki. Część działki, na której możliwa jest realizacja budynku, położona jest w odległości 32 m od ul. [...]. Szerokość tej części działki wynosi 34 m. W związku z tym granice opracowania rozszerzono powyżej 50 m i wyznaczono je w odległości 102 m od granic terenu inwestycji (3 x 34 m). Organ wyjaśnił ponadto, iż jeśli chodzi o zabudowę przy ul. [...], oprócz istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] realizowany jest również budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...], którego stan zaawansowania pozwala określić jego parametry. Odległości przedmiotowych działek zabudowanych od terenu będącego przedmiotem decyzji wynoszą: dla działki nr [...] - ok. 650 m, co stanowi ok. dziewiętnastokrotność szerokości 34 m oraz dla działki nr [...] - 550 m, co stanowi ok. szesnastokrotność szerokości 34 m. Organ wskazał także, iż podział geodezyjny pasa gruntów rolnych na jednakowe co do kształtu i powierzchni działki, położone przy tej samej ul. [...] oraz istniejące budynki mieszkalne na działkach nr [...] i nr [...] (położone w bardzo dużej odległości od terenu inwestycji), w podzielonym pasie terenu - na co wskazują odwołujący i organ odwoławczy - nie są wystarczającym uzasadnieniem dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Ustalono, że pas gruntu rolnego (o długości ok. 970 m i szerokości ok. 65 m) został podzielony na 64 działki, przy czym najdalej oddalone, wydzielone działki nr [...], nr [...], nr [...], o szerokości frontu ok. 21 m (obszar analizowany: 3 x 21 m = 63 m) znajdują się w odległości ok. 750 mi 650 m od zabudowanych w tym pasie działek nr [...] i nr [...]. Ustalenie warunków zabudowy dla wszystkich 64 działek, przy ich oddaleniu od zabudowanych działek dochodzącym do 650 m nie stanowi rozszerzenia ani uzupełnienia istniejącej zabudowy. Podział 2 dużych działek rolnych nr [...] i nr [...], dokonany w 2001 r., na 64 działki o zbliżonych powierzchniach nie może też stanowić uzasadnienia dla uznania ich za działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe oraz uznania, że spełniają obecnie obowiązujące warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy Odnosząc się do wniosków dowodowych pełnomocnika inwestorów dotyczących: przeprowadzenia dowodu z decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich innych działek sąsiadujących z działką inwestycyjną, załączenia do akt postępowania analizy urbanistycznej dla całego terenu wzdłuż ul. [...], przesłuchania w charakterze świadka T. D. na okoliczność zawarcia z między innymi ze skarżącymi o umowy przyłączenie do gminnej sieci wodociągowej a także o przeprowadzenie oględzin działek gruntu położonych w W. przy ul. [...] celem ustalenia stanu zaawansowania robót budowlanych na działkach sąsiednich organ wyjaśnił, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla innej (nawet sąsiedniej działki) nie stanowi przesłanki do wydania pozytywnej decyzji warunkach zabudowy, stosowna analiza urbanistyczna została przeprowadzona w toku postępowania. Organ wskazał, iż znana mu jest umowa wskazywana przez strony i nie wynika z niej w jaki sposób właściciele działek na przedmiotowym terenie chcą wykorzystywać wodę, jednak biorąc pod uwagę, że są to działki rolne to w pełni uzasadnione jest, aby miały one dostęp do wody. Wskazano też, iż w marcu 2024 r. urbanista pracujący na rzecz Gminy D. dokonał wizji w terenie. Po rozpatrzeniu odwołania skarżących, decyzją z dnia 10 września 2024 roku nr SKO/Ma/420/2289/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wyjaśnił w szczególności, iż organ I instancji wyznaczył prawidłowo zarówno front działki jak i obszar analizowany. W kontekście twierdzeń skarżących dotyczących zasadności rozszerzenia obszaru analizowanego wskazano, iż tego rodzaju działanie jest co do zasady dopuszczalne, jednak obowiązkiem organu jest określenie sąsiedztwa działki objętej projektowana inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przyjęcia obszaru większego niż minimalny, nie można bowiem traktować jako naruszenia prawa wówczas, gdy znajduje to uzasadnienie w okolicznościach sprawy i nie będzie prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego. Jak podkreślił organ należy też pamiętać o proporcjach pomiędzy zasadą wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy z zasadą zachowania ładu przestrzennego. Organ odwoławczy nadmienił, że w rozpatrywanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany rozszerzając go ponad wymogi wynikające z rozporządzenia. Wynika to z faktu, że organ i instancji przyjął za front terenu inwestycji nie granicę z działką drogową o długości 4 m, ale uwzględniając charakterystyczne cechy działki odszedł od literalnej treści przepisów. Zdaniem Kolegium, skoro w niewielkiej odległości nie znajduje się zabudowa, która pozwala na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla inwestycji planowanych, to nie można dalej rozszerzać obszaru analizy, tylko po to by w końcu odnaleźć jakąś zabudowę, która pozwoli na wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem inwestorów. Zabudowane działki nr [...] i nr [...] znajdują się około 650 m od granic działki inwestycyjnej. Aby więc objąć te działki obszarem analizy należałoby rozszerzyć obszar analizowany nawet sześcio, czy siedmiokrotnie. Jak ocenił organ odwoławczy, o tworzeniu się pewnego rodzaju nowej jakości urbanistycznej można mówić w rejonie działek nr [...], jednak na obecnym etapie realizacji zabudowy przy ul. [...] nie można określić jak duży teren będzie tworzył tego rodzaju całość urbanistyczną. Odnosząc się do zarzutu nieprzeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez inwestorów, organ odwoławczy uznał go za niezasadny. Wyjaśniono, iż organ ma obowiązek uwzględnić wniosek dowodowy strony, jeżeli przedmiotem dowodu są okoliczności mające znaczenie dla sprawy, chyba że okoliczności te stwierdzone są wystarczająco innym dowodem. Przepisy nie obligują organów do przeprowadzenia każdego dowodu, jaki strona zgłosi w postępowaniu, bowiem to organ na podstawie całego zebranego materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Dla realizacji uprawnienia strony do żądania przeprowadzenia dowodu niezbędne jest zaistnienie dwóch przesłanek, a mianowicie przedmiotem dowodu musi być okoliczność mająca: znaczenie dla sprawy (a więc dotycząca przedmiotu sprawy) oraz znaczenie prawne dla rozstrzygnięcia sprawy. Okoliczności jakie miały wynikać z wniosków dowodowych nie miały, w ocenie organu odwoławczego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy a ponadto organ I instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał powody nieprzeprowadzenia dowodów. Pismem z dnia 16 października 2024 roku pełnomocnik inwestorów wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i zobowiązania organu do wydania decyzji uchylającej decyzję Wójta Gminy D. ze wskazaniem, że obszar analizy urbanistycznej powinien obejmować w przyszłym postępowaniu cały obszar ul. [...] w W. Skarżonemu rozstrzygnięciu organu odwoławczego zarzucono naruszenie: 1. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7a § 1, art. 8 § 1 i 2 k.p.a., polegające na utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy D., podczas gdy jest to decyzja nieprawidłowa, oparta na wyznaczonym zbyt ściśle obszarze analizy urbanistycznej, zaś sam Organ w tożsamych sprawach wydaje rozstrzygnięcia odmienne - tj. uwzględniające odwołanie, jak w przypadku odwołania rozpoznanego pod sygnaturą SKO/WJ/420/1987/2022 lub SKO/GD/420/2529/2024 - a nie zaistniała żadna przesłanka odstąpienia od tej linii orzekania organu, zatem różna praktyka organu w tych samych sprawach nie budzi zaufania, a tym bardziej nie pogłębia zaufania uczestników postępowania do organu; 2. § 3 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 26 sierpnia 2003 roku w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. polegające na zaakceptowaniu wyznaczenia minimalnego dopuszczalnego obszaru analizy przy rozpoznaniu sprawy, podczas gdy ze względu na występujący przy ul. [...] podział działek, wnioski złożone przez pozostałych właścicieli innych działek położonych przy ul. [...] oraz fakt zabudowania działki nr [...] w sposób pozwalający ustalić warunki zabudowy dla pozostałych działek, zasadne było objęcie obszarem analizy wszystkich działek położonych wzdłuż ul. [...], a obszar dokonanej przez organ pierwszej instancji analizy jest niewystarczający do prawidłowego rozpoznania wniosku skarżących, 3. art. 6 ust 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaakceptowanie nieustalenia warunków zabudowy dla działki skarżących przez Wójta Gminy D., który takie warunki winien wydać zgodnie ze złożonym przez nich wnioskiem. W uzasadnieniu skargi wskazano w szczególności, iż w przedmiotowej sytuacji brak jest przeszkód, aby ustalić warunki zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem. Wzdłuż ulicy [...] w W. wydzielonych zostało kilkadziesiąt działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Niektórzy z właścicieli działek sąsiednich, podobnie jak skarżący, wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla ich działek. Niektórzy z nich uzyskali warunki zabudowy i przystąpili do dalszych etapów inwestycji. Na działce nr [...] posiadającej dostęp do tej samej drogi publicznej znajduje się już budynek mieszkalny, którego bryła wyznaczyła treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy złożonego przez skarżących - ponieważ jest to najbliższa nieruchomość, która może stanowić podstawę do określenia bryły budynku z poszanowaniem zasad tzw. dobrego sąsiedztwa. Podkreślono, iż zwiększenie obszaru analizy do 102 m stanowiło jedynie iluzoryczne wypełnienie dyrektyw postępowania w sprawie wskazanych w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przywołanego w treści decyzji. Jak dalej wywiedziono, organ pierwszej instancji również jedynie prowizorycznie zrealizował wytyczne płynące z wyroku WSA wydanego uprzednio w sprawie oraz poprzednich decyzji SKO. Wytyczne te wskazywały bowiem na konieczność dokonania wykładni celowościowej stosowanych w sprawie przepisów prawa i uwzględnienia, że działki wyodrębnione wzdłuż ul. [...] stanowią całość urbanistyczną a dodatkowo niezgodne z prawem i zasadami sprawiedliwości i jednolitego stosowania prawa jest ustalanie warunków zabudowy jedynie dla niektórych działek znajdujących się w tej samej całości urbanistycznej. Zupełnie też pominięto rozpoznanie wniosków dowodowych wnioskodawców w odpowiedniej formie postanowienia przed wydaniem decyzji końcowej. Nadto w ocenie skarżących nigdy nie powinny zostać wydane warunki zabudowy dla nieruchomości posadowionej na działce nr [...], ponieważ w dacie ustalania warunków zabudowy dla tej działki żadna z działek sąsiednich nie była wyodrębniona, ani nawet nie wydzielono z dużych obszarowo działek przy ul. [...], działek mniejszych o profilu typowo budowlanym i przez to okolice działki nr [...] nie mogły stanowić jednolitego obszaru urbanistycznego. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Na rozprawie strona skarżąca podtrzymała swoje stanowisko. Skarga została poparta również przez uczestnika postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Należy również podkreślić, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest wyłącznie w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o odmowie ustalania warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 w ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej powoływana jako: "u.p.z.p."). Materialnoprawną podstawę do wydana decyzji w badanej sprawie stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie warunków zabudowy jest ocena czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony plan miejscowy jest dopuszczalna w zakresie spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku, do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak przyjęły w rozpatrywanej sprawie organy obu instancji w oparciu o sporządzoną na potrzeby postępowania analizę urbanistyczną, planowana inwestycja nie spełnia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż na działkach w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pozwalałaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania oraz zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W powyższy, zakresie całkowicie nietrafnym jest teza skargi, jakoby brak było przeszkód, aby ustalić warunki zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem nie jest bowiem możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o analizę, której wynik jest dla planowanej inwestycji negatywny. Warunkiem wydania decyzji byłaby pozytywna analiza urbanistyczna planowanego przedsięwzięcia, a taka nie została jednak sporządzona na żadnym etapie postępowania. Nie przedłożyła jej także strona skarżąca. Zresztą sama strona skarżąca nie wskazuje w skardze na możliwość wydania przez Kolegium decyzji uwzględniającej jej wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lecz domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji i zobowiązania organu odwoławczego do wydania kolejnej już decyzji kasacyjnej. Jeśli chodzi o zarzuty skargi opierające się na wywodzonej wadliwości analizy urbanistycznej z uwagi na zbyt ścisłe wyznaczenie obszaru analizowanego, co jest opisywane przez skarżących jako "zaakceptowanie wyznaczenia minimalnego dopuszczalnego obszaru analizy" w pierwszej kolejności warto dostrzec, iż w sprawie nie jest sporne, iż wjazd na działkę inwestycyjną odbywa się z drogi wewnętrznej na działce nr [...], przez wąski pas gruntu o szerokości 4 m. Część działki, na której możliwa jest realizacja budynku, położona jest w odległości 32 m od drogi a szerokość tej części działki wynosi 34 m. Obszar analizowany wyznaczono jako trzykrotność powyższej szerokości działki tj. 102 m. Jest to zgodne z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kształcie mającym zastosowanie w rozpatrywanej sprawie. W myśl powyższego przepisu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Słusznie dostrzegło Kolegium, że organy odeszły od literalnego stosowania przepisu bowiem nie uznały za front terenu inwestycji granicy z działką drogową o długości 4 m., ale uwzględniając charakterystyczne cechy działki przyjęły za front to miejsce działki, w którym może w pierwszym rzędzie posadowiony zostać budynek. Powyższe doprowadziło do znacznego rozszerzenia obszaru analizy urbanistycznej z wartości minimalnej 50 m do 102 m. Strona skarżąca wskazuje, że we dacie orzekania istniała zabudowa na działce nr [...] i powyższa zabudowa pozwala ustalić warunki zabudowy dla pozostałych działek położonych wzdłuż ul. [...]. Nie jest jednak kwestionowane przez stronę skarżącą, iż wskazywana działka jest oddalona od działki inwestycyjnej o ok 650 m. Przy czym, organ w toku postępowania odnalazł także nieco bliższą zabudowę na działce [...], odległej od działki inwestycyjnej o ok 550 m. Innymi słowy skarżący uważają za uzasadnione dalsze trzykrotne lub nawet czterokrotne rozszerzenie i tak już powiększonego przez organ obszaru analizowanego. Warto w tym miejscu nadmienić, iż wbrew twierdzeniom zawartym w skardze z zapadłego na wcześniejszym etapie wyroku WSA w Szczecinie nie wynika, aby Sąd wskazał na "konieczność dokonania wykładni celowościowej stosowanych w sprawie przepisów prawa i uwzględnienia, że działki wyodrębnione wzdłuż ul. [...] stanowią całość urbanistyczną". Sąd wskazywał w uzasadnieniu wyroku na rozbieżne tezy i ustalenia w decyzjach organu odwoławczego wydawanych w takim samym stanie prawnym i bardzo zbliżonym stanie faktycznym, w odstępie zaledwie kilku dni. Powyższe czyniło niezbędnym poczynienie dalszych ustaleń czy w rozpatrywanych sprawach nie doszło do naruszenia zasady art. 8 k.p.a. Wskazano też na potrzebę wnikliwego zweryfikowania zasadności rozszerzenia obszaru analizowanego dla kompleksu działek wydzielonych przy ul. [...] jako mogących zdaniem organu odwoławczego tworzyć pewną urbanistyczną całość W toku uzupełnionego postępowania organ gminy zrealizował powyższe dyspozycje bowiem ustalił, iż podział, w następstwie którego powstała działka inwestycyjna – wbrew temu co opisywał wcześniej w swoich decyzjach organ odwoławczy – nie został zatwierdzony przez organ gminy, lecz miał charakter podziału nieruchomości rolnej w trybie kodeksu cywilnego. Ów podział został wprowadzony do zasobów ewidencji gruntów i budynków na wniosek właściciela przez Starostę P. W świetle takiego ustalenia całkowicie nieuprawnioną jawi się teza skarżących oraz organu odwoławczego artykułowana wcześniej, iż działka inwestycyjna leży w "kompleksie działek wydzielonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną". Teza ta opierała się ona na błędnym przekonaniu co do charakteru podziału pierwotnych działek. W rozpatrywanym przypadku, jak przekonująco ustaliły organy, pas gruntu rolnego (o długości ok. 970 m i szerokości ok. 65 m) został podzielony na 64 działki. Nie można też nie dostrzegać, iż tak podzielone działki, w dalszym ciągu graniczą z działkami typowo rolnymi np. nr [...] o pow. 3,48 ha czy nr [...] o pow. 2,24 ha. Zgodzić się zatem należy z oceną, iż podział dwóch dużych działek rolnych na 64 działki o zbliżonych powierzchniach nie stanowi uzasadnienia dla uznania ich za działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W konsekwencji na takiej podstawie brak jest też podstaw do uznania, że tak podzielone działki spełniają obecnie obowiązujące warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli chodzi o oczekiwane przez stronę dodatkowe kilkukrotne zwiększenie obszaru analizowanego, to w ocenie Sądu w aktualnie wydanych decyzjach organy przekonująco wyjaśniły, iż obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, z uwzględnieniem specyfiki działki inwestycyjnej i jej sąsiedztwa. Całkowicie przekonujące jest też stanowisko organów, iż tak radyklane jak oczekiwane przez inwestorów rozstrzenie obszaru analizowanego wymagałoby odpowiedniego uzasadnienia i nie dają podstaw ku takiemu działaniu zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego. Nie znajduje należytego oparcia w obowiązujących przepisach poszukiwanie uzasadnienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego z pominięciem wymogów ładu przestrzennego. Stąd nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut zbyt ścisłego wyznaczenia obszaru analizowanego oraz zaakceptowania wyznaczenia minimalnego dopuszczalnego obszaru analizy przy rozpoznaniu sprawy. W ocenie Sądu organ I instancji poczynił też aktualnie należycie wnikliwe ustalenia nie dające podstaw do stwierdzenia, aby w rozpatrywanej sprawie miała miejsce rozbieżna praktyka organu I instancji w tych samych sprawach. Z poczynionych przez organ I instancji ustaleń wynika, że wprawdzie wydał dla dwóch działek położonych przy ul. [...] warunki zabawowy, jednak w tych przypadkach obszar analizowany został rozszerzony do maksymalnie 180 m, przy czym wskazywano na dodatkowe - nie występujące w niniejszej sprawie okoliczności - w postaci innego ulokowania działek względem istniejącej zabudowy. Na marginesie warto dostrzec, iż nawet podobne rozszerzenie obszaru analizowanego tj. do 180 m w rozpatrywanej sprawie nie zmieniałoby tego, iż najbliższa zabudowa mogąca stanowić wyznacznik dla warunków zabudowy jest oddalona o co najmniej 550 m, a więc trzykrotnie dalej. W pewnym zakresie można natomiast dostrzec rozbieżną praktykę organu odwoławczego, który nawet na wcześniejszym etapie rozpatrywanej sprawy przyjmował, że z dostępnych mu map wynika, że działka nr [...] położona jest w spójnym i zwartym obszarze urbanistycznym, jednorodnie przeznaczonym do zabudowy. Kolegium przyjmowało też, że podział geodezyjny zatwierdzony został przez organ gminy co ma świadczyć o zaakceptowaniu tego terenu jako spójnego obszaru urbanistycznego. Jednak jak już wskazano powyżej, w świetle ustaleń organu I instancji - nie bazujących jak w przypadku organu odwoławczego jedynie na mapach i domniemaniach - brak jest podstaw do twierdzenia, że faktycznie działka inwestycyjna leży w obszarze przeznaczonym do zabudowy lub że w tym celu została wydzielona przez organ gminy. Co jednak znamienne opisane wyżej działanie Kolegium nie prowadziło do wydania decyzji o warunkach zabudowy lecz stanowiło przyczynek do pogłębienia ustaleń organu I instancji. Stąd o ile dostrzegalna jest zmienność i swoista pochopność poglądów organu odwoławczego, to jednak nie sposób uznać, aby powyższe miał realny wpływ na wynik postępowania czy też postępowań. W tym miejscu ponownie warto zauważyć, iż w skardze zawnioskowano o uchylenie decyzji organu odwoławczego i o zobowiązanie go do wydania decyzji uchylającej decyzję organu I instancji. To zaś prowadzi do wniosku, iż wywodzona "praktyka organu" w tych samych sprawach sprowadza się wyłącznie do wydawania decyzji kasatoryjnych i skarżący są w stanie wskazać praktyki, której następstwem byłoby wydawanie w odniesieniu do sąsiednich, podobnych działek decyzji ustających warunki zabudowy. Nie zasługują też na uwzględnienie zarzuty skargi dotyczące nieprzeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez skarżących. Zarówno organ I instancji jak i organ odwoławczy należycie wyjaśniły w uzasadnieniach decyzji z jakich przyczyn wnioski powyższe nie zostały uwzględnione i w świetle innych ustaleń organów działanie to należało uznać za uprawnione. Brak jest też podstaw do uznania, iż podstawę uchylenia skarżonej decyzji powinien stanowić brak odrębnego postanowienia w przedmiocie rozpatrzenia wniosków odwodowych. Należy mieć na względzie, że postanowienia w tym przedmiocie są niezaskarżalne a w rozpatrywanej sprawie organ I instancji odniósł się do zgłoszonych wniosków dowodowych. Nadto skarżący w postępowaniu odwoławczym zgłosili w tym zakresie stosowne zarzuty, które podlegały należytej ocenie organu odwoławczego odzwierciedlonej w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Końcowo należy dostrzec, iż również wskazywane przez skarżących zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogły stanowić podstawy do wydawania warunków zabudowy. Tego rodzaju dokument planistyczny ma niewątpliwie istotne znacznie w toku uchwalania planu miejscowego, ale brak jest podstaw do rozciągania jego zapisów na postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Wobec powyższego, nie dopatrzywszy się naruszeń opisanych w skardze, Sąd uznał ją za niezasadną i na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił.