II SA/Sz 943/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 października 2009 r. sprawy ze skargi A. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] r. nr [...], II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. S. i J. S. kwotę [...] złote, tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta S. decyzją z dnia [...] r. Nr [...], na podstawie art. 144 ust. 1 oraz art. 145 ust. 1 i 2 i art. 146 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), uchwały Nr IV/31/02 Rady Miasta Szczecinek z dnia 27 grudnia 2002 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2003 r. Nr 14 poz. 209) i art. 104 Kpa, ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł płatną na rzecz Miasta S. solidarnie przez A. S. i J. S., właścicieli działek położonych w S. przy ul. O. (osiedle "R."), oznaczonych numerem [...], położonych w obrębie [...] miasta S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową przez Miasto S. sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. Uzasadniając decyzję organ I instancji podniósł, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych sieci, a zatem w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej znaczenie ma dzień, w którym zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci. W przypadku budowy urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych jest to dzień, w którym stało się możliwe zgodne z prawem podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, a taką możliwość stwarza dopiero odbiór końcowy wykonanych robót od wykonawcy, potwierdzony protokołem końcowym odbioru robót oraz prawomocna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Burmistrz Miasta S. ustalił, że w przedmiotowej sprawie protokół odbioru końcowego inwestycji spisany został w dniu [...] r., a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. w dniu [...] r. W ocenie organu dokumentem, który upoważnia do uznania, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wybudowanej sieci. Na podstawie analizy zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym dokumentów należało zatem przyjąć, że dniem w którym stworzono warunki podłączenia do sieci, był dzień uprawomocnienia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a więc dzień [...] r. W dalszej części uzasadnienia decyzji organ wskazał, że różnica wartości działek [...] przed i po wybudowaniu sieci infrastruktury określona została przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwałą Rady Miasta Szczecinek z dnia 27 grudnia 2002 r. Nr IV/31/02 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. W związku z powyższym opłata adiacencka ustalona w oparciu o powyższą stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości stanowi kwotę [...] zł. A. i J. S. w odwołaniu od tej decyzji wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Odwołujący się zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza: - art. 153 ust.1 - polegającym na wycenie nieruchomości strony przed wybudowaniem infrastruktury poprzez porównanie jej z nieruchomościami nie posiadającymi cech podobnych pod względem lokalizacji, co skutkowało zawyżeniem wymierzonej opłaty adiacenckiej, - art. 145 ust 1 - polegającym na ustaleniu opłaty adiacenckiej pomimo nie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżących do urządzeń infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej, - w przypadku uznania przez organ II instancji, że warunki te zostały stworzone zarzucili naruszenie art. 145 ust. 2 - polegającym na wydaniu decyzji po upływie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej, - art. 147 ust.1 w zw. z art. 7 Kpa - polegającym na nie pouczeniu i na nie poinformowaniu ich o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, Ponadto A. i J. S. zarzucili organowi I instancji naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego : - art. 107 § 3 kpa – przez ustalenie stanu faktycznego w oparciu o część materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz przez nie ustosunkowanie się do dowodów przemawiających przeciwko wydanej decyzji, - art. 11 kpa – przez nie wyjaśnienie skarżącym zasadności przesłanek jakimi organ I instancji kierował się przy załatwieniu sprawy. W obszernym uzasadnieniu odwołania strony podniosły, że wątpliwości ich budzi zarówno sposób określenia wzajemnych relacji pomiędzy nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z dostępem do infrastruktury technicznej, a nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi bez dostępu do infrastruktury technicznej, jak również wycena wartości ich nieruchomości w dniu dzisiejszym. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] r. rzeczoznawca stwierdził, iż w latach [...] r. nie odnotowano na rynku s. transakcji gruntami niezabudowanymi bez dostępu do infrastruktury technicznej, w związku z czym przez analogię do zapisów §27 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - wzajemne relacje pomiędzy nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z dostępem do infrastruktury technicznej a nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi bez dostępu do infrastruktury technicznej dokonano w oparciu o porównywalny zdaniem biegłego - rynek obrotu nieruchomościami. W wyniku przyjętych założeń biegły doszedł do wniosku, że wartość rynkowa nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej jest o 25% niższa od wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Zdaniem strony najbardziej podobnymi nieruchomościami do nieruchomości skarżących są właśnie nieruchomości położone na tym samym osiedlu, tj. P. Odwołujący się podali, że wprawdzie w latach [...] r. nieruchomości położone na os. P. posiadały już dostęp do infrastruktury technicznej, ale obrót tymi nieruchomościami odbywał się również wcześniej, tj. kiedy nie posiadały one dostępu do infrastruktury technicznej np. w latach [...] r. A. i J. S. wskazali, że wyceny części działek (nieruchomości) położonych przy os. P. dokonywał inny biegły ze S.. Właściciele tych działek zostali zobowiązani do zapłaty opłat adiacenckich o ponad 1/3 niższych, niż odwołujący się, pomimo że ich działki miały niemal identyczną wielkość, co nieruchomość skarżących. W tych okolicznościach, zdaniem skarżących, wykonana przez biegłego wycena w oparciu o w ogóle nie podobny do rynku [...] rynek obrotu nieruchomościami jest nieprawidłowa. Jeśli biegły ten nie mógł znaleźć na terenie miasta S. transakcji do porównania winien poszukiwać tych transakcji na terenie sołectw Ś. i T., które to sołectwa funkcjonalnie i gospodarczo stanowią jeden "organizm" ze S., i które znajdują się w podobnej lokalizacji (biorąc pod uwagę odległość od centrum miasta i dostęp komunikacyjny), co osiedle P. Dlatego byłoby zasadne zwrócenie się do organu prowadzącego ewidencję gruntów, tj. do Wydziału Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego w S. o wskazanie cen transakcyjnych nieuzbrojonych nieruchomości gruntowych położonych na terenie miasta S. oraz gminy S. (sołectwa T. i Ś.) za lata [...] r. Wątpliwości A. i J. S. budzi także wycena przez biegłego obecnej wartości ich nieruchomości. Skoro bowiem nieruchomości położone na osiedlu P. osiągają diametralnie różne ceny w zależności od wielkości, wartość rynkowa ich nieruchomości winna być właśnie określona w porównaniu z nieruchomościami o podobnej wielkości. Odwołujący się podkreślili, że średnia cena obiektów najbardziej zbliżonych do ich działki jest o blisko 20% niższa, niż ta wyliczona przez biegłego. Przy takiej wycenie zgodnej z obowiązującymi przepisami wartość działki wynosiła by [...] zł ([...] m2 ), a nie jak wyliczył to rzeczoznawca [...] zł. Strona wskazała dalej, że Miasto S. wybudowało na osiedlu P. - sieć wodociągową i kanalizacyjną, ograniczając się do budowy samego wodociągu i kanału sanitarnego w drogach (w ulicach) bez odgałęzień do poszczególnych nieruchomości. W tym stanie rzeczy, zdaniem strony, oczywistym jest, iż nie zostały stworzone warunki do podłączenia tej nieruchomości do urządzenia kanalizacyjnego i urządzenia wodociągowego w rozumieniu art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym brak było podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej. A. i J. S. podnieśli, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nastąpiło po terminie określonym w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli po upływie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżących do urządzeń infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej. W przedmiotowej sprawie, zdaniem odwołujących się, odbiór końcowy z dnia [...] r. dotyczył wszystkich robót zleconych jednemu wykonawcy w ramach kontraktu pt. "Aktywizacja rozwoju gospodarczego regionu s.". Nie zmienia to jednak faktu, że odbiór części robót realizowanych w ramach tego kontraktu tj. sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na os. P. odbył się wcześniej, tj. w dniu [...] r. i od tego dnia należy liczyć bieg terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej. Podnieśli też, że organ I instancji na żadnym etapie prowadzonego postępowania nie pouczył Ich o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, co stanowi naruszenie art. 7 kpa (vide wyrok WSA w Gorzowie z dnia 31 maja 2006r. – sygn.akt II SA/Go 47/06). Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., Nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, art. 143, art. 144, art.145 i art.146 oraz art.156 ust.1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. i J. S., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podniósł, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, a w szczególności z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego Miasto S. zrealizowało inwestycję polegającą na uzbrojeniu w podstawową infrastrukturę techniczną osiedla R. w S., miejscowości Ś. i P. wraz z włączeniem wybudowanej infrastruktury w układ sieci kanalizacyjnej i wodociągowej miejscowości S. Ponadto modernizowano drogi osiedlowe, przebudowano ulicę W. wraz z przebudową skrzyżowania drogi krajowej nr [...]. Inwestycja została oddana do użytku w dniu [...]r., co zostało bezspornie stwierdzone "Protokołem odbioru końcowego i przekazania do eksploatacji". Kolegium podniosło, że dla potrzeb określenia wysokości jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, został sporządzony [...]r. operat szacunkowy. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydana została w dniu [...]r. (doręczona [...]r.), a więc przed upływem okresu [...] miesięcy od daty sporządzenia operatu (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Kolegium wskazało też, że jak wynika z art. 15 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2006r., Nr 123, poz. 858) realizacja budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłącze nieruchomości do sieci. Koszt nabycia, zainstalowania i utrzymania wodomierza głównego ponosi z kolei przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne, a urządzenia pomiarowego – odbiorca usług (vide wyrok NSA z dnia 11 września 2007r. sygn.akt I OSK 132/06). Przyłącze wodociągowe, zgodnie z art. 2 pkt 6 powyższej ustawy, oznacza odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Wobec powyższego Kolegium uznało, że wymierzenie opłaty adiacenckiej możliwe jest dopiero wówczas, gdy zostanie wybudowane takie przyłącze a osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci obowiązana jest na własny koszt zapewnić wybudowanie przyłącza, które mimo fizycznego wyłączenia z siecią nie staje się jej częścią składową. W zaistniałej sytuacji, Kolegium uznało, że nie jest aktualna uchwała Składu Pięciu Sędziów NSA z dnia 5 czerwca 2000r., na którą powołali się skarżący, gdyż dotyczyła ona stanu prawnego sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. W ocenie Kolegium, brak przyłącza nie stanowi negatywnej przesłanki do wymierzenia opłaty adiacenckiej. Niewybudowanie przez gminę przykanalików samo przez się nie oznacza, że wartość nieruchomości nie wzrosła, bowiem już położenie nieruchomości na terenie uzbrojonym w infrastrukturę techniczną wpływa na jej wartość rynkową. Kolegium uznało, że dla ustalenia opłaty adiacenckiej dokonano właściwej wyceny działek nr [...]. Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Brzmienie tego przepisu, nakazuje przyjąć, że wartość nieruchomości określa się jedynie według cen z okresu postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, a następnie wydania decyzji w tym zakresie. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o cenę nieruchomości ustalonej w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie tylko ściśle na dzień wydania samej decyzji. Organ odwoławczy wskazał też, że obowiązek uiszczania opłat adiacenckich ciąży na podmiotach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w momencie stworzenia warunków do korzystania z powstałych urządzeń infrastruktury technicznej. Zasadnicze znaczenie, zdaniem organu, ma data stworzenia warunków do korzystania z tych urządzeń. W tym momencie następuje faktyczny wzrost wartości nieruchomości, czyli spełnienie kryterium opłaty. Organ odwoławczy, powołując się na tezę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I OSK 408/05, wskazał, iż dzień sporządzenia protokółu odbioru końcowego robót jest tym dniem, od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury, a nie jak podnosi strona dzień [...] r. Tego dnia wprawdzie sporządzono i dokonano protokolarnego odbioru technicznego oraz przekazano do eksploatacji budowę sieci sanitarnych w S. wykonanych w ramach kontraktu "Aktywizacja gospodarczego regionu s.", ale była to eksploatacja wstępna. Kolegium podniosło dalej, że organ I instancji wprawdzie błędnie ustalił, że trzyletni termin na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej rozpoczyna bieg od chwili uprawomocnienia się decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie instalacji wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S., a więc od dnia [...] r., to jednak przyznało, iż zgodnie z art. 55 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.) przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na jego użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, co też organ I instancji uczynił. W opinii organu odwoławczego nie zmienia to jednak faktu, iż dniem od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury, jest dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy. W ocenie Kolegium wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana została prawidłowo i rzetelnie. Operat szacunkowy odpowiada wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowych nieruchomości, dokonano opisów nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, wskazano sposób i metodę wyceny. Dokonano także analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, że opłaty adiacenckie mają charakter obligatoryjny, wynikający bezpośrednio z aktu prawa powszechnie obowiązującego, jakim jest ustawa, a ich obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości w ogóle korzysta, bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. Decydujące znaczenie ma przy tym stan danej nieruchomości na dzień wybudowania nowego urządzenia (stworzenia możliwości korzystania z niego). Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej będzie ciążył na tym właścicielu nieruchomości, który był nim w momencie wybudowania urządzenia i oddania go do użytku. Z załączonej do akt informacji wynika, że właścicielami działek [...] są adresaci decyzji. W ocenie Kolegium, uzasadnienie organu I instancji odpowiada wymogom art. 107 § 3 kpa. Wbrew zarzutom odwołujących się, organ I instancji nie naruszył art. 147 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 7 kpa, gdyż to zainteresowane podmioty muszą się zwrócić o rozłożenie na raty. Wniosek taki składa się w toku postępowania przed wydaniem decyzji. Z akt sprawy wynika, że pismem z dnia [...]r. strona była zawiadomiona o możliwości zgłaszania uwag i wniosków w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej. Natomiast w dniu [...]r. organ I instancji poinformował o uprawnieniach z art. 10 kpa. W tej sytuacji, organ I instancji umożliwił stronom czynny udział w postępowaniu, odniesienia się do operatu czy też wnioskowania o rozłożenie opłaty na raty. Kolegium uznało, że nie zachodzi potrzeba uzupełnienia postępowania dowodowego w trybie art. 136 kpa, i nie uwzględniło wniosków dowodowych zgłoszonych w odwołaniu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. S. i J. S. reprezentowani przez [...] A. K. i D. W. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący zarzucili : a) naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. : polegające na : - określeniu wzajemnych relacji pomiędzy nieruchomościami gruntowymi bez wybudowanej infrastruktury technicznej, a nieruchomościami gruntowymi z wybudowaną infrastrukturą techniczną – na podstawie nieruchomości nie posiadających cech podobnych do nieruchomości skarżących pod względem lokalizacji; - wycenie nieruchomości skarżących po wybudowaniu infrastruktury technicznej poprzez porównanie jej z nieruchomościami nie posiadającymi cech podobnych pod względem powierzchni, co skutkowało zawyżeniem wymierzonej opłaty adiacenckiej oraz naruszenie art. 7 kpa i art. 77 § 1 kpa przez niewyjaśnienie stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy; b) naruszenie art. 145 ust. 1 u.g.n. – polegające na ustaleniu opłaty adiacenckiej pomimo nie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżących do urządzeń infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej, c) naruszenie (w przypadku uznania, że warunki do podłączenia zostały stworzone) art. 145 ust. 2 u.g.n. – polegające na wydaniu decyzji po upływie 3 lat od dnia stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej oraz art. 148 b ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 55 pkt 1 Prawa budowlanego polegające na przyjęciu, że dniem od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń jest dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy, d) naruszenie art. 147 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 9 kpa – polegające na nie pouczeniu i nie poinformowaniu skarżących o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty oraz naruszenie art. 148 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 9 kpa – polegające na nie pouczeniu skarżących o możliwości pomniejszenia – różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej – o wartość nakładów poniesionych przez skarżących na rzecz budowy tych urządzeń, c) naruszenie art. 61 § 4 kpa w zw. z art. 79 § 1 i 2 kpa w zw. z art. 10 kpa – polegające na poinformowaniu strony o wszczęciu postępowania już po faktycznym zakończeniu postępowania dowodowego oraz na nie poinformowaniu skarżących o dacie oględzin ich nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego a tym samym pozbawienie strony możliwości czynnego i pełnego udziału w każdym stadium postępowania oraz naruszenia art. 9 kpa przez nie pouczenie o możliwości wniesienia zastrzeżeń do operatu szacunkowego. Ponadto skarżący wnieśli na podstawie art. 106 ust. 3 P.p.s.a., aby Sąd zwrócił się do Urzędu Miasta w S. o wskazanie : a) liczby opinii jakie na zlecenie organu sporządził biegły R. Z. w dniu [...]r., b) liczby nieruchomości, których oględzin na zlecenie organu dokonał ten biegły w dniu [...]r. W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli między innymi, że w Ich ocenie rzeczoznawca dość luźno potraktował zasady obowiązujące przy wycenie nieruchomości. Stwierdził też, że w latach [...] brak było na rynku s. transakcji gruntami niezabudowanymi bez dostępu do infrastruktury technicznej, dlatego określił wzajemne relacje pomiędzy nieruchomościami niezabudowanymi z dostępem do urządzeń infrastruktury technicznej a nieruchomościami niezabudowanymi bez dostępu do tych urządzeń w oparciu o rynek koszaliński, co w istocie doprowadziło do zawyżenia opłaty adiacenckiej. K. jest bowiem miastem trzykrotnie większym od S., skupia wiele urzędów, posiada wyższe uczelnie itp. Te cechy, jak i położenie geograficzne decydują o znacznej odmienności rynku nieruchomościami tych miast. Zdaniem skarżących, biegły zgodnie z pkt 1.4 Standardu Rzeczoznawców Majętnych nr [...] powinien najpierw dopuścić do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu w okresie dłuższym niż dwa lata, lecz tego nie zrobił. Jeszcze większe wątpliwości skarżących budzi wycena przez biegłego nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury. Nieruchomości położone na Osiedlu P. osiągają diametralnie różne ceny w zależności od wielkości, dlatego wartość nieruchomości stron winna być określona w porównaniu do nieruchomości o podobnej wielkości. Z zestawienia działek przyjętych do analizy przez biegłego wynika, że na terenie Osiedla P. można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości : małe o pow. do [...] m2 (obiekt [..]), średnie o pow. od [...] m2 do ok. [...] m2 (obiekt [...]) i duże o pow. powyżej [...] m2 (obiekt 7,9). Nieruchomości małe nie cieszą się popytem, dlatego ich cena nie przekracza [...] zł/m2. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości średnie, które osiągają najwyższą cenę od [...] zł do [...] zł/m2. Na duże nieruchomości jest mały popyt i ich cena nie przekracza [...] zł za m2. Biegły nie do końca zastosował powyższe kryterium i do porównania przyjął obiekt nr [...] w cenie [...] m2, dwukrotnie różniący się pod względem powierzchni, co w rezultacie doprowadziło do naruszenia art. 153 u.g.n. – zawyżeniu uległa wycena nieruchomości skarżących, jak i wysokość opłaty adiacenckiej. Organ II instancji, pomimo tak istotnych zastrzeżeń – nie dokonał kontroli operatu w drodze opinii innego biegłego, bądź nawet przez Organizację Zawodową Rzeczoznawców Majątkowych (art. 157 u.g.n.) Skarżący podnieśli też, że biegły z uwagi na ilość przeprowadzonych w dniu [...]r. oględzin nieruchomości oraz ilość sporządzonych w dniu [...]r. operatów szacunkowych, nie potraktował nieruchomości indywidualnie, i wycenę zrobił hurtem, bez zachowania należytej staranności. W tych okolicznościach, w ocenie skarżących, organ II instancji naruszył art. 7 i 77 § 1 kpa, które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy. W dalszej części uzasadnienia skarżący wskazali, że żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wyjaśnia, co ma oznaczać użyty w art. 145 tej ustawy zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury". Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne i stan prawny przed wejściem w życie ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków i po wejściu w życie tej ustawy, skarżący wskazali, że użyty w art. 145 ust. 1 u.g.n. zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza – w przypadku urządzenia kanalizacyjnego – wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. W niniejszej sprawie, Miasto S. wybudowało na Osiedlu P. sieć wodociągową i kanalizacyjną, ograniczając się do budowy samego wodociągu i kanału sanitarnego w drogach (w ulicach) bez odgałęzień do poszczególnych nieruchomości. Dlatego, w ocenie skarżących nie zostały stworzone warunki do podłączenia Ich nieruchomości do sieci w rozumieniu art. 145 ust. 1 u.g.n., zatem nie było podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej. Z ostrożności procesowej, skarżący wskazali, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nastąpiło po terminie określonym w art. 145 ust. 2 u.g.n., bowiem już w dniu [...]r. został sporządzony dokument "Protokół odbioru technicznego przekazania do eksploatacji wstępnej zadania budowa sieci sanitarnych wykonanych w ramach kontraktu – Aktywizacja rozwoju gospodarczego regionu s.". Ponadto Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w dniu [...]r. wystosowało ogłoszenie zgodnie z którym wykonana sieć rozdzielcza umożliwiała podłączenie posesji do sieci wodno – kanalizacyjnej. W tych okolicznościach, zdaniem skarżących, warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej zostały stworzone z dniem [...]r., zatem trzyletni termin do wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej upłynął w dniu [...]r. Odnosząc się do powołanego przez organy "Protokołu odbioru końcowego i przekazania do eksploatacji" z dnia [...]r., skarżący podkreślili, że dotyczy on zespołu prac wykonywanych w czterech różnych lokalizacjach tj. na Osiedle P. – R. w S., w miejscowości Ś. i P. oraz przy ul. W. w S., wykonywanych w ramach kontraktu "Aktywizacja rozwoju (...)", co nie zmienia faktu, że odbiór części robót na osiedlu P. nastąpił wcześniej tj. w dniu [...]r. i od tego dnia należy liczyć termin do ustalenia opłaty adiacenckiej. Skarżący ponadto zarzucili, że nie zostali pouczeni przez organ o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej oraz, że wykonali na własny koszt (ok. [...] tys. Zł) odgałęzienia z sieci kanalizacyjnej do studzienki kanalizacyjnej i odgałęzienia z sieci wodociągowej do studni wodomierzowej. Kwota ta powinna pomniejszyć różnicę między wartością jaką Ich nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką ma po wybudowaniu tych urządzeń. Organ nie zapewnił też skarżącym udziału w postępowaniu, nie zostali zawiadomieni o terminie oględzin nieruchomości i pouczeni o możliwości zgłaszania zastrzeżeń do operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Sąd, na rozprawie w dniu [...]r., na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. przeprowadził na wniosek pełnomocnika skarżących dowód z Protokołu przeglądu i odbioru technicznego z dnia [...]r. dotyczącego przeglądu przyłączy wodnokanalizacyjnych do nieruchomości przy ul. O. – działki sąsiadów skarżących oraz oddalił wniosek dowodowy zgłoszony w skardze, na okoliczność liczby opinii sporządzonych przez biegłego w dniu [...]r. i liczby nieruchomości poddanych tego dnia oględzinom. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), w związku z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270) – dalej P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa, dlatego skargę należało uwzględnić. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – dalej u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 tej ustawy, prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 146 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Przepis ten wprowadził trzyletni okres przedawnienia dla dopuszczalności ustalenia opłat adiacenckich, zaś bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się – w przypadku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej – od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do tego urządzenia. Wskazany termin przedawnienia orzekania jest terminem prawa materialnego i jego niedochowanie przez organ uniemożliwia wydanie decyzji administracyjnej. W tym miejscu należy wskazać też na treść art. 148 b u.g.n. dodanego ustawą z dnia 24.08.2007r. (Dz.U. Nr 173, poz. 1218, która weszła w życie 22.10.2007r.). Zgodnie z art. 148 b ust. 1 ustawy – ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W przytoczonym przepisie ustawodawca sprecyzował, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów, regulujących w/w zagadnienia, do których – zdaniem Sądu - należą m.in. : ustawa z 13.091996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach /t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.), ustawa z 07.06.2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 89, poz. 858 ze zm.), ustawa z 10.04.1997r. Prawo energetyczne (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 89, poz. 625 ze zm.). Rozpatrując niniejszą sprawę, organ I instancji przyjął, że dniem w którym stworzono warunki podłączenia do sieci, był dzień uprawomocnienia się decyzji z dnia [...]r. o pozwoleniu na użytkowanie sieci kanalizacji sanitarnej (grawitacyjnej i tłoczonej) wraz z przykanalikami i przepompownią oraz sieci wodociągowej wraz z przyłączami i wewnętrznej linii kablowej zasilającej przepompownię na osiedlu R. w S., to jest dzień [...]r. Organ odwoławczy uznał natomiast, że dzień w którym stworzono warunki do podłączenia do sieci, był dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy tj. dzień [...]r. kiedy to został sporządzony Protokół odbioru końcowego i przekazania do eksploatacji zadań realizowanych w ramach Kontraktu [...] "Aktywizacja rozwoju gospodarczego regionu s.". W ocenie zaś skarżących, trzyletni termin przedawnienia określony w art. 145 ust. 2 u.g.n. rozpoczął bieg od dnia [...]r. tj. od dnia sporządzenia Protokołu odbioru technicznego i przekazania do eksploatacji wstępnej zadania budowa sieci sanitarnych w S. wykonana w ramach kontraktu. Z protokołu tego wynika bowiem, że została wykonana i przekazana do eksploatacji wstępnej – kanalizacja sanitarna (grawitacyjna i tłoczona) wraz z przykanalikami i sieć wodociągowa wraz z przyłączami m.in. do ulicy M., F. tj. ulic położonych na Osiedlu R. Skarżący wskazali też, że fakt stworzenia warunków do podłączenia ich nieruchomości do sieci wodno – kanalizacyjnej, potwierdza Protokół przeglądu i odbioru technicznego z dnia [...]r. dot. przyłączy wodno – kanalizacyjnych wykonanych na sąsiedniej nieruchomości położonej przy ul. O. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się zatem do rozstrzygnięcia od jakiego momentu należy liczyć bieg tego trzyletniego terminu przedawnienia ustalenia opłaty adiacenckiej. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie na uwzględnienie zasługuje argumentacja skarżących kwestionująca stanowisko Kolegium, że momentem początkowym tego terminu jest ostateczny odbiór techniczny inwestycji (tj. dzień [...]r.). Na wstępie podkreślenia wymaga, że na skutek wyżej opisanej zmiany stanu prawnego spowodowanej ustawą z 24 sierpnia 2007r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw, polegającej m.in. na dodaniu art. 148 b u.g.n., poglądy prezentowane we wcześniejszym orzecznictwie sądowoadministracyjnym dotyczące omawianego zagadnienia nie zawsze będą aktualne. Skupiając się na brzmieniu art. 148 b u.g.n. obowiązującym w dacie zaskarżonej decyzji należy zauważyć, że ustawodawca nie zdefiniował co należy rozumieć pod użytym w art. 145 u.g.n. określeniem "po stworzeniu warunków do podłączenia warunków do podłączenia nieruchomości", co jednak nie jest luką prawną, lecz stanowi celowy zabieg racjonalnego ustawodawcy zdającego sprawę sobie z tego, że moment ten ma charakter indywidualny i wiąże się z koniecznością uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych i zastosowania odrębnych przepisów prawa. Wyrazem takiego uzasadnienia dla istoty wprowadzonej regulacji jest wskazanie w art. 148 b ust. 1 u.g.n., że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów oraz nałożenia w ust. 2 tego artykułu na właściwe podmioty obowiązku udzielania informacji określonym w pierwszym zdaniu tego przepisu podmiotom, że zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Tak więc, z art. 148 b u.g.n. wynika, że ustawodawca moment od którego należy liczyć bieg trzyletniego terminu wskazanego w art. 145 ust. 2 u.g.n. określił w sposób złożony, pozostawiając otwartą kwestię ustalenia tego momentu i uzależniając to ustalenie jedynie od faktycznego stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości w rozumieniu odrębnych przepisów i nadając szczególne znaczenie dowodowe informacjom udzielonym przez właściwe podmioty, przez co rozumieć należy podmioty właściwe branżowo np. zakład wodociągów i kanalizacji. W przekonaniu Sądu, odwołując się do odrębnych przepisów ustawodawca nie miał na myśli jedynie przepisów Prawa budowlanego, dotyczących pozwolenia na użytkowanie, jak trafnie dostrzegło to Kolegium, ponieważ pozwolenie na użytkowanie należy do kategorii warunków prawnych, a nie warunków technicznych. Mieć też trzeba na uwadze, że nie zawsze datę tą będzie wyznaczał ostateczny odbiór techniczny inwestycji. Zdaniem Sądu, wykładnia przede wszystkim celowościowa art. 148 b u.g.n. w powiązaniu z art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. prowadzi do wniosku, że ustalenie momentu stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości do kanalizacji wodno – sanitarnej, musi być zindywidualizowane i odnosić się do realiów konkretnej sprawy. Inaczej bowiem kształtować się będzie to ustalenie w odniesieniu do obszarowo niewielkiej inwestycji realizowanej w całości, a inaczej będzie gdy budowa sieci wodociągowo – sanitarnej realizowana będzie na obszarze wymagającym z ekonomicznego i technicznego punktu widzenia oddawania tej inwestycji etapami. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy trzeba zauważyć, że stanowisko zaprezentowane przez organ odwoławczy przyjmujący, że momentem w którym termin trzech lat rozpoczął swój bieg, jest data ostatecznego odbioru technicznego inwestycji nie może być uznane za zgodne z prawem, pozostaje bowiem w logicznej sprzeczności z jej realiami. Przyjęcie takiego stanowiska, musiałoby bowiem prowadzić do wniosku, że podłączenie nieruchomości skarżących do przedmiotowej infrastruktury zostało dokonane nielegalnie, a umowa o dostarczanie wady i odprowadzanie ścieków z tej nieruchomości została zawarta dla pozoru, a opłaty pobierane z tego tytułu były bezpodstawne. Tymczasem tak nie jest. Wykładnia art. 148 b u.g.n. wymaga sięgnięcia do ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z art. 15 ust. 4 tej ustawy, przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W myśl art. 19 ust. 1 tej ustawy, rada gminy, po dokonaniu analizy projektów regulaminów dostarczania wody i odprowadzania ścieków opracowanych przez przedsiębiorstwa wodociągowo – kanalizacyjnym, uchwala regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków, zwany dalej "regulaminem". Regulamin jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z § 23 ust. 1 "Regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków" – Uchwała Nr V/27/2002 Rady Gminy Szczecinek z dnia 30 grudnia 2002r. – (Dz.Urzęd.Woj.Zach.03.1.26) – przyłączenie nieruchomości do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej odbywa się na wniosek osoby ubiegającej się o przyłączenie. Jak stanowi ust. 2 § 23 regulaminu – usługodawca po otrzymaniu wniosku wydaje warunki techniczne na przyłączenie nieruchomości. Warunkiem do przystąpienia do wykonania robót przyłączeniowych jest wcześniejsze uzgodnienie dokumentacji technicznej z usługodawcą – ust. 3 § 23. Przed podpisaniem umowy na dostawę wody lub odprowadzanie ścieków usługodawca dokonuje odbioru wykonanego przyłącza pod kontem spełnienia warunków technicznych – ust. 4 § 23. Zgodnie zaś z § 4 ust. 1 Regulaminu – zawarcie umowy następuje na pisemny wniosek osoby, której nieruchomość została podłączona do sieci. Skoro zatem, z dostępnego w aktach administracyjnych materiału dowodowego wynika, że Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w S. ogłosiło, że w związku z przekazaniem do eksploatacji sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, została wykonana i przekazana do eksploatacji wstępnej – kanalizacja sanitarna wraz z przykanalikami m.in. do ulicy F., a ponadto, że w dniu [...]r. w odniesieniu do nieruchomości sąsiedniej (przy ul. O.), dokonano protokolarnego odbioru technicznego przyłączy wodno – kanalizacyjnych, to zachodzi prawdopodobieństwo, że również w odniesieniu do nieruchomości skarżących te same – warunki były spełnione. Organy orzekające w sprawie okoliczności tych nie dostrzegły, a w konsekwencji nie wyjaśniły w sposób zgodny z wyżej prezentowaną wykładnią art. 145 ust. 1 i 2 i art. 148 b ust. 1 i 2 u.g.n., czy również w odniesieniu do nieruchomości skarżących zaistniały tak pojmowane – jak wyżej zostało to przedstawione – warunki techniczne do podłączenia nieruchomości do nowowybudowanej infrastruktury technicznej. Wątpliwość tą można było usunąć, poprzez wystąpienie do Przedsiębiorstwa Wodno – Kanalizacyjnego w S. z zapytaniem czy zawiadomienie z dnia [...]r. dotyczyło również nieruchomości skarżących. Brak powyższych ustaleń stanowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, co w kontekście przedstawionej wyżej wykładni art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 148 b ust. 1 i 2 u.g.n. doprowadziło do naruszenia prawa materialnego mającego istotny wpływ na wynik sprawy. Niezależnie od powyższego wobec obowiązku ustosunkowania się do wszystkich zarzutów skargi podnieść należy, że argumentacja skarżących kwestionująca prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego jest nietrafna. Przede wszystkim należy mieć na względzie, że dotyczące tej kwestii zarzuty podniesione w skardze były uprzednio podnoszone przez stronę w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Ustosunkowanie się do nich przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji prawa nie narusza. Ocena ta poprzedzona została przeprowadzeniem uzupełniającego postępowania wyjaśniającego w ramach którego rzeczoznawca majątkowy po zapoznaniu się z zarzutami strony wyjaśnił (k -23 akt administracyjnych) przesłanki faktyczne i prawne przyjęcia określonej metody wyceny a w szczególności wskazał, że przyjął dla ustaleń informacje dotyczące wzrostu wartości nieruchomości niezabudowanych bez dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej z rynku koszalińskiego z powodu braku transakcji tego typu nieruchomościami na rynku s., natomiast dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, ustalał na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości które były przedmiotem obrotu na rynku s., co zdaniem Sądu znajduje potwierdzenie w pkt 7 operatu. W świetle tych wyjaśnień rzeczoznawcy, dokonana przez organ odwoławczy ocena operatu szacunkowego jest prawidłowa. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego nie pouczenia skarżących o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej, Sąd uznał ten zarzut za uzasadniony. Zgodnie z art. 147 ust. 1 u.g.n. – opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty rocznie płatna w okresie [...]lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty (...). Zgodnie z art. 7 kpa w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ odwoławczy – jak wynika to z uzasadnienia decyzji uznał, że skoro organ I instancji w zawiadomieniu z dnia [...]r. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz w zawiadomieniu z dnia [...]r. wydanego w trybie art. 10 § 1 kpa, pouczył skarżących o możliwości zgłaszania uwag i wniosków oraz zapoznania się z zebranymi dowodami, to tym samym umożliwi stronie wnioskowanie o rozłożenie należności na raty. W ocenie Sądu, trudno zgodzić się z takim stanowiskiem organu, pouczenie w powyższych zawiadomieniach jest bardzo ogólne i nie wynika z niego możliwość złożenia wniosku o rozłożenie na raty. Rzeczą organu ponownie rozpatrującego sprawę będzie uwzględnienie wyżej wskazanych ocen prawnych stosownie do art. 153 P.p.s.a. i wydanie odpowiedniego do tych ocen stosownego rozstrzygnięcia uwzględniającego konsekwencje wynikające z przekroczenia terminu określonego w art. 145 ust. 3 u.g.n. Z tych względów, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Orzeczenie w pkt II zostało wydane na podstawie art. 152 tej ustawy, a w pkt III na mocy art. 200 ustawy.