II SA/Sz 945/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi G. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] maja 2019 r., nr [...] r., Wójt Gminy B. w oparciu o art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) dalej "k.p.a.", w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945), dalej "ustawa", po rozpoznaniu wniosku G. M. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej jako: legalizacja samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy: budynku rekreacji indywidualnej, studni wierconej oraz zbiornika na nieczystości ciekłe położonej na działce nr [...], w obrębie ew. P. gmina B.. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał między innymi, że z przeprowadzonej zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynika, że żadna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizy i dostępna jednocześnie z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana legalnie wybudowanym budynkiem. Brak jakiejkolwiek legalnej zabudowy uniemożliwia określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wszystkie ujawnione i widniejące w obszarze analizowanym budynki są samowolami budowlanymi, co wynika z postępowań przeprowadzonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K.. Z uwagi na powyższe, zdaniem Wójta, warunek określony w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy należy uznać za niespełniony. Natomiast za spełnione uznać można warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2, pkt 3, pkt 4 i pkt 5 ustawy. Badając kolejne przesłanki organ wskazał, że teren działki nr [...] nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, ale działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej gminnej (działka nr [...]) poprzez drogę gminną wewnętrzną (działka nr [...] i [...]) oraz działki nr [...] i [...]. Pomimo braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej organ uznał spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. W oparciu o przedłożoną przez inwestorkę kopię umowy zawartą z Energa Obrót S.A., organ stwierdził, że istniejące uzbrojenie terenu w energię elektryczną jest wystarczające. Wyjaśnił także, że według oświadczenia strony na terenie rzeczonej działki istnieje studnia, jednak organ nie może ustalić, czy woda z niej czerpana może być przeznaczona do spożycia przez ludzi. Wątpliwości budzi również fakt, czy określona we wniosku studnia wiercona rzeczywiście nią jest. Ponadto, na terenie działki nr [...] istnieje nielegalnie zrealizowany zbiornik bezodpływowy. Przy czym, zgodnie z § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422), dalej "rozporządzenie", organ nie rozstrzyga o możliwości jego legalizacji na terenie obszaru szczególnego zagrożenia powodzią. W związku z powyższym może zaistnieć sytuacja, iż nie będzie możliwości legalizacji zbiornika na nieczystości ciekłe na potrzeby samowolnie zrealizowanego budynku, co będzie wiązało się z brakiem możliwości legalizacji zabudowy. Podobnie odnośnie legalizacji studni, organ nie ma możliwości ustalenia, czy woda z niej może być przeznaczona do spożycia, natomiast z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że studnia wykonana została niezgodnie z § 31 rozporządzenia. Mimo powyższych wątpliwości organ przyjął, że istniejące uzbrojenie terenu może być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a tym samym spełniony został warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Podobnie za spełniony organ uznał warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy, ponieważ teren działki obejmuje grunty "PsIV", które nie są rolne i nie wymagają zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja zlokalizowana jest poza obszarem Natura 2000, znajduje się natomiast na Obszarze Chronionego Krajobrazu pod nazwą "K. Pas Nadmorski" na którym obowiązują zakazy wprowadzone uchwałą Sejmiku Województwa Zachodniopomorskiego nr XXXII/375/09 opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 10 z 2010 r. poz. 196, jednakże warunek z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy uznać należy za spełniony. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła G. M., wnosząc o jej uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazała, że nie zgadza się z jej treścią, ponieważ błędnie przyjęto zakres obszaru analizowanego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59-64 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W motywach wydanego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że art. 61 ust. 1 ustawy wymaga, aby wszystkie warunki w nim określone były spełnione łącznie, tylko wówczas możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niespełnienie choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zdaniem Kolegium, organ I instancji dopełnił wszystkich czynności wynikających z art. 59 – art. 64 ust. 1 ustawy oraz spełnił obowiązki wynikające z art. 61 ust. 4 k.p.a. art. 10 i 81 k.p.a. W opracowanej na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu analizie, wyznaczono wokół działki nr [...] 50-metrowy obszar, co spełnia wymóg § 3 ust. 2 przywołanego rozporządzenia, jako trzykrotność 17-metrowej szerokości frontowej działki. Przedmiotowa działka położona jest w kompleksie działek powstałych po podziale działki nr [...] o powierzchniach od 0,02 ha do 0,09 ha, który to kompleks od strony północnej ograniczony jest pasem drogi gminnej (działka nr [...] skomunikowana z działką nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną), a z pozostałych stron użytkami rolnymi – działki nr [...] W wyznaczonym do analizy obszarze na żadnej z działek nie ma legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić odniesienie dla zabudowy działki nr [...]. Istniejące w tym samym obszarze obiekty o tożsamej funkcji jak na działce nr [...] stanowią samowole budowlane. Brak w sąsiedztwie legalnej zabudowy nie może stanowić odniesienia, czyli tzw. dobrego sąsiedztwa dla działki nr [...]. Najbliższa zabudowa poza obszarem analizowanym znajduje się w odległości: - ok. 150m od strony płn.-zach. – zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca na działce nr [...], która nie może być odniesieniem dla zabudowy rekreacji indywidualnej ze względu na odmienność funkcji, - ok. 300m od strony płn.-zach. – zabudowa o charakterze pensjonatowo-hotelowym na działce nr [...], - ok. 550m od strony płd.-zach. – zabudowa o charakterze wczasowym, rekreacji indywidualnej, będąca w całości samowolą budowlaną, w związku z czym nie może stanowić odniesienia dla spornej inwestycji, - ok. 1200m od strony płd.-wsch. – zabudowa mieszkalna w miejscowości K., - ok. 850m od strony płn.-wsch. – budynki rekreacji indywidualnej w zespole szeregowej, zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz zagrodowa. W analizie wskazano również, że istniejąca w kompleksie działek powstałych z podziału działek nr [...] i nr [...] zabudowa o charakterze letniskowej, czy też rekreacyjnej powstała w ramach samowoli budowlanej. Mając na uwadze fakt, że wnioskowana zabudowa nie spełnia łącznie pięciu warunków określonych art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy, gdyż brak w sąsiedztwie działek z legalną zabudową mogącą stanowić tzw. dobre sąsiedztwo dla zabudowy rzeczonej działki, brak jest podstaw prawnych do wydania wnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy. Opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego G. M. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając jej naruszenie: 1) art. 60 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przesłanki określone w tych przepisach nie zostały spełnione, 2) art. 60 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez sprzeczne z tymi przepisami określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...], co spowodowało, że w obszarze tym nie znalazła się zabudowa o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występującego na działce nr [...], 3) art. 8 K.p.a. w zw. z art. 32 Konstytucji RP polegające na naruszeniu zasady równego traktowania obywateli przez władze publiczne, polegające na wydaniu w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy właścicielom działek nr [...], [...], [...], a utrzymanie w mocy decyzji odmawiającej wydania warunków zabudowy właścicielom działki nr [...], mimo tego, że wszystkie działki znajdują się w obszarze chronionego krajobrazu "K. Pas Nadmorski", 4) art. 6, art. 7, art. 77 §1 i art. 80 k.p.a. poprzez nie zebranie wyczerpującego materiału dowodowego w sprawie i nie zbadanie stanu faktycznego sprawy, a w szczególności nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...], co w rezultacie doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Uzasadniając skargę skarżąca wywiodła, że przepis § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast granicę maksymalną organ wyznacza według własnego uznania mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz wynikający z art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt: II OSK 1508/15, II OSK 2967/15, II OSK 779/17, których treść przytoczono. Zdaniem skarżącej, w kontekście przedstawionej wyżej regulacji prawnej i orzecznictwa, przeprowadzona dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy analiza urbanistyczna jest nieprawidłowa. Przyjęcie bowiem granic obszaru analizowanego w odległości 50 m spowodowało, że poza obszarem analizowanym znalazły się: - zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca na działce nr [...], - zabudowa o charakterze letniskowym, rekreacji indywidualnej na działach o nr: [...], - zabudowa o charakterze pensjonatowym, hotelowym na działce nr [...], które wbrew stanowisku organów orzekających w sprawie mogą być odniesieniem do zabudowy rekreacji indywidualnej, ponieważ jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku sygn. akt II OSK 779/17 kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Skarżąca podkreśliła również, że budynek mieszkalny na działce nr [...] pełni funkcję rekreacyjną, również na działkach o nr [...] i [...] wybudowane zostały budynki mieszkalne i gospodarcze, które pełnią funkcję pensjonatu. Powyższe wskazuje, że właściciele tych działek otrzymali decyzje o warunkach zabudowy pomimo, że ich działki, tak jak działka skarżącej, położone są w obszarze chronionego krajobrazu "K. Pas Nadmorski". W odpowiedzi na skargę organ podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić. Poddana w niniejszej sprawie kontroli legalności zaskarżona decyzja, utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] maja 2019 r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy wydana została na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., 1945 ze zm.), dalej określanej jako "ustawa". Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Trafnie podkreśliło Kolegium, że dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawy przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) – dalej jako "rozporządzenie". Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno- urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Niewątpliwie sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie analiza, (mimo uchybienia polegającego na sporządzeniu jej części graficznej na mapie w skali 1 : 2000) została sporządzona prawidłowo. Część tekstowa jest zgodna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie wynika, że w obszarze analizowanym nie znajduje się żadna legalna zabudowa, brak jest więc możliwości określenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przede wszystkim w analizowanym obszarze brak jest terenów z legalną zabudową rekreacyjną, które posiadałyby dostęp do tej samej drogi publicznej co działka inwestora. W tym miejscu należy podkreślić, że zabudowa istniejąca, która tworzy tzw. dobre sąsiedztwo musi być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać samowoli budowlanej. Sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie takiej zabudowy, która powstała i jest użytkowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2931/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 659/19). Tak więc, przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Tym samym orzekające w sprawie organy trafnie przyjęły, że do analizy porównawczej nie może być przyjęta zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym, a nieruchomości objęte analizą nielegalnie zabudowane, należy traktować jako teren niezabudowany. W odpowiedzi na zarzuty skargi wyjaśnić należy, że zasadą jest, iż obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w równej odległości, a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m. Wszelkie odstępstwa od powyższej zasady wymagają natomiast bardzo starannego i wnikliwego uzasadnienia. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 8.12.2010 r., II SA/Po 721/10; wyrok WSA w Krakowie z 21.05.2012 r., II SA/Kr 1639/11). W realiach niniejszej sprawy nie sposób zgodzić się ze skarżącą, że ustalenie, iż przesłanka dobrego sąsiedztwa nie została spełniona, było następstwem błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego poprzez ograniczenie go do trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem i tym samym doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Co prawda Sąd dostrzegł z urzędu pewną nieścisłość w przywołaniu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ostatecznie przyjętej wielkości stanowiącej trzykrotność szerokości frontu działki, bowiem Kolegium wskazało, iż wyniósł on 50 metrów, tymczasem z analizy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji i z samej decyzji wynika, że szerokość frontu działki wynosi ok. 18-19 m. W rezultacie tego na załączniku graficznym do decyzji organu I instancji wyznaczono prawidłowo granice obszaru analizowanego, jako trzykrotność ww. wartości, a więc więcej niż 50 metrów, tj. ok. 57 m. Powyższa nieścisłość Kolegium nie mogła mieć jednak wpływu na wynik sprawy, bowiem nawet poszerzając obszar analizowany do sześciokrotności frontu działki skarżącej, nie można odnaleźć jakiejkolwiek legalnej zabudowy, która mogłaby stanowić punkt odniesienia do ustalenia tzw. dobrego sąsiedztwa, co jest w istocie bezsporne. Podstawą wyznaczenia obszaru analizowanego w większym rozmiarze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, ale nie mniej niż 50 metrów, nie może być poszukiwanie działki tylko w celu uwzględnienia woli inwestora wyrażonej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w szczególności gdy istniejący układ architektoniczno-urbanistyczny na obszarze przyjętym do analizy nie pozwala na realizację zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zdaniem Sądu, trafnie autor analizy urbanistycznej zwrócił uwagę, że działka nr [...] znajduje się w wydzielonym obszarze urbanistycznym, stanowiącym pewną odrębną całość, co nie uzasadniało takiego poszerzenia obszaru analizowanego, który wkraczałby w obszar urbanistyczny niemającego związku z terenem, w którym ww. działka jest położona. Działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (nr [...], [...], [...]) znajdują się poza obszarem analizowanym, a ponadto znajdująca się na nich zabudowa jest zabudową o innym przeznaczeniu niż budynek, którego wniosek dotyczy. Zabudowa domkiem (budynkiem) rekreacji indywidualnej nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy budynkiem jednorodzinnym. W ocenie Sądu wymienione formy zabudowy nie są tożsame. Odnośnie powyższego przypomnieć należy, że zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019, poz. 1186), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Stosownie do § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Natomiast w myśl § 3 pkt 7 tego rozporządzenia, ilekroć jest w nim mowa o budynku rekreacji indywidualnej - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Rozporządzenie to przewiduje szereg różnic w zakresie wymogów względem budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynków rekreacji indywidualnej. Dla przykładu, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska (§ 26 ust. 1 i 2 cyt. rozporządzenia). Spełnienie tych warunków nie jest wymagane w przypadku działek przeznaczonych pod budowę budynków rekreacji indywidualnej oraz budynków inwentarskich i gospodarczych na wsi, jeżeli właściwy organ w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określił takich wymagań (§ 26 ust. 5 cyt. rozporządzenia). Poza tym, § 27 cyt. rozporządzenia, dopuszcza wykorzystanie pod zabudowę zagrodową lub rekreacji indywidualnej działki budowlanej, która nie może być zaopatrzona w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z sieci lub własnego ujęcia, pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki. Ponadto, budynek mieszkalny i pozostałe wymienione w zdaniu pierwszym § 46 rozporządzenia powinny mieć indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody. Warunek doprowadzenia ciepłej wody do umywalek nie dotyczy budynków w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej. Dodatkowo budynek i pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi oraz inne budynki, jeżeli wynika to z ich przeznaczenia, powinny być wyposażone w instalacje (urządzenia) do ogrzewania pomieszczeń w okresie obniżonych temperatur, umożliwiające utrzymanie temperatury powietrza wewnętrznego odpowiedniej do ich przeznaczenia. Wymaganie to nie dotyczy budynków rekreacyjnych, użytkowanych wyłącznie w sezonie letnim (§ 49 rozporządzenia). Z powyższych względów odwołanie się do istniejącej zabudowy jednorodzinnej przy ustalaniu warunków zabudowy dla budynku rekreacji indywidualnej, letniskowej nie jest właściwe i nie uzasadnia poszerzenia granic obszaru analizowanego tak, aby jego zakresem objąć wskazaną zabudowę, z założeniem, że pozwoli ona na określenie wymagań dla "nowej" zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zasadnie też zostało wskazane w analizie urbanistycznej, że nie można odnosić się do zabudowy letniskowej na działkach nr [...] na które wskazuje skarżąca uzasadniając konieczność poszerzenia granic obszaru analizowanego, ponieważ znajdują się one w znacznej odległości i nie mają związku urbanistycznego z lokalizacją działki skarżącej. Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że organy obu instancji prawidłowo rozstrzygnęły, że zabudowa terenu skarżącej nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania, co stanowi wystarczającą przesłankę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia art. 8 K.p.a. w zw. z art. 32 Konstytucji RP - warunki zabudowy bowiem są ustalane indywidualnie dla każdej nieruchomości objętej wnioskiem, po spełnieniu wymagań określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Wydanie kwestionowanej decyzji, wbrew temu, co podniesiono w skardze, poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7, 8, i 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). W szczególności w uzasadnieniu decyzji zostało przedstawione stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), skargę oddalił.