II SA/Sz 969/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi A. S. i M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza C. z dnia [...] r. nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. solidarnie na rzecz skarżących A. S. i M. G. kwotę [...] złote, tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Burmistrz ustalił, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały Nr XLV/381/09 Rady Miejskiej z dnia 17 października 2009 r., A.S. oraz M.G. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] obręb, nr [...] obręb, nr [...] obręb, nr [...] obręb, nr [...]i [...]obręb oraz nr [...] obręb, gmina, spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy obejmującego obszary ewidencyjne w części obrębów. Organ uzasadnił, że po wejściu w życie planu miejscowego w [..] strony zbyły stanowiące ich współwłasność ww. nieruchomości na podstawie umowy notarialnej przeniesienia własności nieruchomości z dnia [...] repertorium A numer [...]. A.S. oraz M.G. wnieśli od decyzji odwołanie w jednym piśmie z dnia 18 lipca 2014 r. domagając się stwierdzenia jej nieważności z powodu rażącego naruszenia prawa przy jej wydawaniu, polegającego na nieskierowaniu decyzji do wszystkich osób będących stroną w sprawie, tj. pominięciu K. G., który był stroną czynności rozliczenia wspólników spółki cywilnej, będącą do dnia ich wystąpienia ze spółki właścicielem nieruchomości objętych postępowaniem na zasadzie wspólności do niepodzielnej ręki. Odwołujący się wnieśli ewentualnie wniosek o umorzenie postępowania, gdyż wydanie decyzji jest bezprzedmiotowe, bowiem nie zaszła przesłanka konieczna do naliczenia opłaty planistycznej tj. nie nastąpiło zbycie nieruchomości (jej sprzedaż), a ponadto organ nie wskazał w trybie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że czynność, do której odniósł się organ wymierzając opłatę, spowoduje jej wymierzenie. Dodatkowo organ nie wskazał, w jakiej części przedmiotowa opłata obciąża każdą ze stron, co czyni decyzję nieprawidłową, gdyż nie jest możliwe obciążenie każdej ze stron opłatą w 100%, a także nie zachodzą przesłanki obciążenia stron po połowie ani solidarnie. Według odwołujących się, w toku prowadzonego postępowania zgłaszali oni uwagi i zastrzeżenia co do zasadności sprawy, jednak organ w ogóle ich nie rozpatrzył i nie wspomniał o nich w zaskarżonej decyzji, zaś dochodzenie opłaty winno być skierowane do aktualnych właścicieli nieruchomości, którzy mogą się na skutek zmiany planu wzbogacić. Zdaniem stron na rzecz wspólników występujących ze spółki nie nastąpiła zapłata, zaś zbycie charakteryzuje się odpłatnością, wzajemnością i ekwiwalentnością świadczeń, zaś organ może domagać się opłaty wyłącznie w przypadku sprzedaży, gdyż na ten dzień ustala się wzrost wartości nieruchomości. Strony podniosły także, że uprzednio wystąpiły do organu o wyrażenie stanowiska, czy spółka cywilna " " jako właściciel nieruchomości, w przypadku stosowania procedury, o której mowa w art. 875 § 3 kc, dotyczącej podziału między wspólników pozostałej nadwyżki wspólnego majątku spółki w takim stosunku w jakim uczestniczyli w zyskach, stanie wobec obowiązku zapłaty przedmiotowej opłaty, na co odpowiedź Burmistrza była negatywna. Tymczasem organ zmienił swoje stanowisko. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w części obejmującej jednorazową opłatę i w tym zakresie zmieniło decyzję orzekając, że ustalona opłata w wysokości [...] obciąża solidarnie A. S. oraz M.G. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Decydujące znaczenie ma dzień zbycia nieruchomości, bowiem musi to nastąpić przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jednorazowa, zwana też rentą lub opłatą planistyczną, została w ten sposób powiązana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego. Zatem okolicznością niesporną jest spełnienie obu warunków obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu tj. zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Pomiędzy tym zdarzeniem, a wzrostem wartości nieruchomości musi istnieć zatem związek przyczynowy. Sam fakt uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany nie jest jednak wystarczającą podstawą do pobrania jednorazowej opłaty, o której mowa w tym przepisie. Uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana powinno bowiem stanowić źródło wzrostu wartości nieruchomości. Ustawa, określając przypadki, kiedy renta planistyczna jest należna, używa słowa "zbycie", które użyte w tym kontekście oznacza, oprócz sprzedaży, różne inne formy wyzbycia się własności lub użytkowania wieczystego. Z normatywnego brzmienia przepisu art. 36 ust. 4 upizp, zdaniem Kolegium, wynika, że każda taka forma powinna wiązać się z obowiązkiem poboru opłaty planistycznej. Obowiązek uiszczenia przedmiotowej opłaty aktualizuje się w chwili zbycia danej nieruchomości, przy czym decyzje ustalające opłaty mają charakter obowiązkowy. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Art. 36 ust. 4 upizp w brzmieniu pierwotnym przewidywał wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyłącznie w razie dokonania jej sprzedaży. Przepis ten został jednakże zmieniony przez art. 10 pkt 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw z dniem 22 września 2004 r. w ten sposób, że "sprzedaż" zastąpiono pojęciem "zbycie". Cytowaną wyżej ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. dodano do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami punkt 3b zawierający definicję ustawową "zbywania" i "nabywania" nieruchomości, które należy rozumieć jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że tylko odpłatne zbycie nieruchomości powoduje powiększenie majątku zbywcy i uzyskanie dodatkowych korzyści. Natomiast w razie przeniesienia własności nieruchomości objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, do takiego skutku nie dochodzi. W sytuacji wejścia w życie nowego bądź zmiany planu miejscowego niezbędne stanie się zatem nie tylko ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, ale przede wszystkim kwestii odpłatnego charakteru czynności prawnej prowadzącej do jej zbycia. Kolegium podkreśliło, że w przedmiotowej sprawie konieczne więc staje się ustalenie, czym w istocie jest odpłatne "zbycie" nieruchomości w myśl przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i czy wystąpienie ze spółki cywilnej z jednoczesnym przekazaniem własności nieruchomości po wcześniejszym wniesieniu aportu w postaci prawa własności nieruchomości do spółki osobowej, ma charakter takiego odpłatnego zbycia, które w konsekwencji zaktualizowałoby obowiązek zapłaty tzw. renty planistycznej przez wspólnika spółki osobowej. W orzeczeniach sądów administracyjnych przez pojęcie "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Ekwiwalent może być wyrażony w cenie nabycia, ale również w postaci jakiegokolwiek świadczenia, które materializuje wzrost wartości nieruchomości zbywcy. Organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, że umową przeniesienia własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 12 lipca 2012 r. Repertorium [...]numer [...] A. S. i M.G. wypowiedzieli swoje udziały w Spółce i wystąpili ze spółki z dniem [...]. Wspólnicy przyjęli zgodnie, że ten dzień będzie dniem bilansowym do rozliczenia się z odchodzącymi wspólnikami. W § 4 umowy postanowiono, że odwołujący się przenoszą własność opisanych w § 1 nieruchomości, wymienionych również w zaskarżonej decyzji, na rzecz K.G. i A.G. na zasadzie wspólności łącznej jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą " ". W § 9 umowy strony oświadczyły, że wartość majątku nieruchomego, do którego mieli prawo ustępujący wspólnicy wynosi [...] przy czym wartość majątku nieruchomego opisanego w § 1, do którego miała prawo A.S. wynosi [...], co odpowiada stosunkowi, w którym uczestniczyła w zyskach Spółki wynoszącemu [...] i wartość majątku, do którego miał prawo M.G. wynosi [...], co odpowiada stosunkowi, w którym uczestniczył w zyskach Spółki wynoszącemu [...]. Z kolei, na mocy porozumienia z dnia 30 czerwca 2012 r. zawartego pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej "" w § 5 ustalono, że w związku z wystąpieniem A.S. i M.G. ze Spółki otrzymają oni zwrot wniesionych wkładów, odpowiednio [...] oraz [...] oraz tytułem rozliczenia, o którym mowa w art. 871 § 2 kc, kwoty [...]. dla A.S. i [...] dla M. G. według stosunkowego uczestnictwa w zyskach Spółki, w terminie do dnia 31 grudnia 2012 r. Na wypłatę ww. kwot dla wspólników występujących, Spółka zaciągnęła w dniu 4 kwietnia 2013 r. kredyt w Banku w kwocie [...]. Kolegium podkreśliło, że podmiotami zobowiązanymi do wnoszenia opłat planistycznych są właściciele (współwłaściciele) nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści (współużytkownicy wieczyści), którzy byli nimi w dniu wejścia w życie planu miejscowego (bądź jego zmiany), a następnie dokonały jej zbycia, uzyskując korzyść majątkową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany bądź określenia przeznaczenia nieruchomości w tym planie. Zarówno w chwili uchwalania lub zmiany planu miejscowego, jak i w dacie ustalenia renty planistycznej musi istnieć tożsamość osoby właściciela. Dlatego nie może być mowy o obciążeniu opłatą planistyczną K. G. a w konsekwencji nie doszło do błędnego określenia strony postępowania. W ocenie organu II instancji, nie mają racji odwołujący się, że organ nieprawidłowo naliczył wysokość opłaty planistycznej, gdyż udziały, o których mowa w odwołaniu nie są udziałami ułamkowymi we wspólnym prawie lecz wyłącznie udziałami kapitałowymi wspólników w spółce osobowej. Dlatego uznano, że zobowiązanie stron ma charakter solidarny. Ustosunkowując się do kwestii, że zdaniem odwołujących się, wystąpienie ze spółki i przeniesienie własności nieruchomości na spółkę odbyło się nieodpłatnie Kolegium wskazało, że wbrew takiemu stanowisko, doszło jednak do zbycia w warunkach określonych w art. 36 upizp. W niniejszej sprawie doszło do zniesienia współwłasności polegającego na całkowitym wyzbyciu się przez niektórych współwłaścicieli spółki cywilnej przysługujących udziałów za spłatą, czyli ze sprzedażą. Zatem prawidłowo doszło do obciążenia z tytułu zbycia przedmiotowych nieruchomości rentą planistyczną, obliczoną dla nich od całych działek. Zdaniem Kolegium, gdy w wyniku przeniesienia własności nieruchomości własność nieruchomości uzyskują inni wspólnicy spółki cywilnej ze spłatą występujących wspólników środkami pochodzącymi nie z majątku wspólnego spółki w czasie, gdy występujący byli jeszcze wspólnikami, ale ze środków spółki, którą tworzą już inne osoby, mamy do czynienia z odpłatną ekwiwalentną czynnością prawną, tj. zbyciem rodzącym obowiązek poniesienia opłaty planistycznej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia przez organ zasady zaufania obywateli do organów państwa z tego powodu, że czynności związane z podziałem nadwyżki wspólnego majątku spółki po wystąpieniu ze spółki zostały podjęte po tym, jak organ na zapytanie złożone w kwestii ewentualnej opłaty planistycznej, na podstawie art. 37 ust. 7 upizp udzielił odpowiedzi odmownej, a następnie decyzją ustalił jednak taką opłatę, organ odwoławczy wyjaśnił, że z akt sprawy wynika, że pomiędzy stronami a organem trwała wymiana korespondencji w tej kwestii, ale strona, zdaniem Kolegium, nie złożyła wyraźnego wniosku o wydanie decyzji ustalającej opłatę przed zbyciem nieruchomości a jedynie o informację. Odpowiedzi udzielane przez burmistrza formułowane były w sposób sugerujący, że nie będzie takiego obowiązku, jednakże w ostatecznej odpowiedzi z dnia 11 czerwca 2012 r. organ zastrzegł, że przede wszystkim musi być stwierdzony wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego. Kolegium podkreśliło, że organ w momencie udzielania odpowiedzi nie wiedział w jaki sposób nastąpi rozliczenie pomiędzy spółką a wspólnikami występującymi z niej, co było istotne z punktu widzenia ustalenia czy zbycie miało charakter odpłatny czy nie, i z tego względu nie można czynić organowi zarzutu naruszenia zasady pogłębiania zaufania obywatela do władzy publicznej. Dokonując oceny złożonych w sprawie operatów szacunkowych Kolegium zwróciło uwagę na elementy: jak 1. okres ważności operatu, 2. sposób dokonania wyceny, 3. ustalenie przeznaczenia nieruchomości, 4. przedstawienie charakterystyki i analizy rynku odpowiednio do przedmiotu i zakresu wyceny, dobór transakcji, baza danych z cenami nieruchomości porównawczych. W ocenie Kolegium, operaty zawierają niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, doboru działek do analizy, porównania, wyliczenia arytmetyczne cen transakcji. Operaty zawierają wyliczenia różnic ceny maksymalnej i minimalnej do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu miejscowego, określenie cech rynkowych oraz analizę wag tych cech, a także wartości przedmiotu wyceny. Wyliczenia poparte są analizą rynku, wybór metody szacowania dokonane z uwzględnieniem rodzaju położenia, przeznaczenia w planie, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Do porównania przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Wycena została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 154, który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty planistycznej, stosownie do Uchwały Nr XLV/381/09 Rady Miejskiej z dnia 17 października 2009 r. - wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonując oceny zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, Kolegium uznało, iż zaistniały wymagane prawem przesłanki do możliwości ustalenia opłaty planistycznej. Pismem z dnia 16 września 2014 r. A.S. i M.G. złożyli skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zaskarżonej decyzji zarzucono przede wszystkim błędne przyjęcie, że w sprawie zaszły przesłanki naliczenia opłaty planistycznej pomimo, że nie doszło do zbycia nieruchomości, o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności nie doszło do jej sprzedaży, o której wprost mowa w art. 37 ust. 1 zdanie 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, zdaniem skarżących, organ niewłaściwie rozumie cywilistyczną konstrukcję własności do niepodzielnej ręki, która występuje w niniejszej sprawie, oraz nie rozważył okoliczności, że ww. konstrukcja wspólności łącznej jest bezudziałowa. Nie jest prawdą, zdaniem skarżących, że zbyli oni całą nieruchomość, a zatem błędne jest w ogóle obciążenie ich opłatą, a już niezrozumiałe jest obciążenie nią wyłącznie skarżących. Nie można też zgodzić się z poglądem, w ocenie skarżących, że w sprawie ma znaczenie, że wypłata odpowiedniej części wartości majątku spółki nastąpiła z kredytu zaciągniętego przez spółkę po wystąpieniu z niej skarżących oraz że strona skarżąca nie domagała się wydania przez Burmistrza decyzji na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz jedynie informacji, bo przecież nawet gdyby tak było, to obowiązkiem organu jest prawidłowo zinterpretować podanie strony i wydać rozstrzygnięcie przewidziane prawem. Skarżący podnieśli również, że Kolegium w ogóle nie odniosło się do przedstawionego w odwołaniu problemu, iż z regulacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w razie wyeliminowania z obrotu prawnego uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która ewentualnie spowodowała wzrost wartości nieruchomości, Burmistrz winien zwrócić przedmiotową opłatę aktualnemu właścicielowi nieruchomości ( ), a zatem oczywistym jest, że samo dochodzenie tej opłaty winno być skierowane do osób, które tę spółkę tworzą na dzień dzisiejszy, gdyż skarżący nie skorzystali nic na rzekomo "podwyższonej" wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu. Organ nie wyjaśnił też, w ocenie skarżących, dlaczego racjonalny ustawodawca uściślił w art. 37 ust. 1 ww. ustawy, że renta planistyczna jest należna wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości, a nie można mieć wątpliwości, że w sprawie nie doszło do sprzedaży nieruchomości objętych postępowaniem. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2015 r. Sąd zobowiązał pełnomocnika skarżących do nadesłania w terminie 7 dni umowy spółki cywilnej "" oraz o udokumentowanie, że nieruchomości, od których została naliczona opłata planistyczna stanowiły własność Spółki celem przeprowadzenia dowodu z tych dokumentów poza rozprawą. W dniu 10 kwietnia wpłynęły do Sądu żądane dokumenty, tj. odpis umowy spółki cywilnej "" oraz odpisy zupełne ksiąg wieczystych i wydruki z internetowej bazy danych ksiąg wieczystych obejmujące ww. księgi. Z przedłożonych dokumentów wynika, że skarżący oraz K. G. byli wspólnikami przedmiotowej spółki, zaś część wartości wspólnego majątku pozostałego po odliczeniu wartości wkładów wszystkich wspólników, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnicy uczestniczyli w zyskach spółki, przysługująca skarżącym wynosi: A.S. – [...], M.G. – [...]. Z ww. dokumentów wynika również, że zarówno przed czynnością potwierdzoną aktem notarialnym Rep. [...] Nr [...], jak i po tej czynności, przedmiotowe grunty stanowiły własność " ", z tym że przed ww. czynnością w skład tej spółki wchodzili skarżący i K. G., a po tej czynności – K. G. i A. G. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. Nr 647). Artykuł 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a ponadto, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przechodząc do oceny prawidłowości kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji, wskazać należy, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. znajdzie zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości. Termin " " nie został zdefiniowany w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym zakresie posiłkowo można by odwołać się do definicji zbywania lub nabywania nieruchomości określonej w art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., Nr 102, poz. 518 ze zm.). Taki zabieg nie zawsze jednak przyniesie oczekiwany rezultat. Nie każda bowiem czynność prawna, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi "zbycie" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (zob.: uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09; wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn. II OSK 302/08). Rozważenia zatem wymaga na gruncie rozpatrywanej sprawy, czy czynność prawna polegająca na wystąpieniu wspólnika ze spółki cywilnej, w której majątek wspólników obejmował nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania i spółka ta pozostała co najmniej w dwuosobowym składzie, jest zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Kwestia skutków wypowiedzenia udziału i wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował nieruchomości do tej pory nie była jednolicie rozstrzygana na gruncie przepisów prawa cywilnego (art. 869, art. 870 i art. 871 Kodeksu cywilnego). W orzecznictwie i doktrynie pojawił się pogląd, że wypowiedzenie udziału, o którym mowa w art. 869 k.c., jest sposobem wystąpienia przez wspólnika ze spółki – zakończenia stosunku prawnego łączącego go z pozostałymi jej uczestnikami. Skutek tej czynności, przewidziany w art. 871 k.c., polega na utracie z mocy ustawy przez wspólnika wypowiadającego udział wszelkich praw objętych majątkiem wspólnym wspólników, a więc także pozycji współwłaściciela i współwierzyciela co do należących łącznie do wspólników rzeczy oraz wierzytelności, a także innych praw. Nie został on uzależniony od rodzaju prawa wspólnego, a zwłaszcza od tego, czy tym prawem jest prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Skutek prawny związany z oświadczeniem woli o wypowiedzeniu udziału bądź z porozumieniem o wystąpieniu ze spółki, nie może być przedstawiany w kategoriach przeniesienia własności (udziału we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym). Następuje on bowiem przez dokonanie czynności prawnej, która kładzie kres udziałowi wspólnika w spółce (por. postanowienia SN z dnia 14 stycznia 2005 r., sygn. III CK 177/04 oraz III CK 179/04). Dopełnieniem tej argumentacji jest pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2005 r., sygn. II CK 700/04. W jego motywach podniesiono m.in., że udział w majątku spółki wyraża się wyłącznie wierzytelnością pieniężną, która obciąża pozostałych wspólników. Nie następuje zatem przeniesienie udziału ze wspólnika ustępującego na pozostałych, a jedynie przekształcenie tego udziału w wierzytelność pieniężną. To zaś oznacza, że zmniejszeniu ulega krąg udziałowców w majątku wspólnym. Zwrócić można jeszcze uwagę na pogląd wyrażony przez S. R. (w: Inaczej o nieruchomości jako wkładzie do spółki cywilnej, [...]). Zdaniem tego autora nie można zgodzić się z poglądem, że wspólnik, który wystąpił ze spółki, pozostaje mimo to nadal współwłaścicielem nieruchomości, gdyż w takim razie ustępujący wspólnik zachowałby udział w majątku spółki, który jest ściśle związany z uczestnictwem w spółce. Utrata udziału we współwłasności łącznej, obejmującej cały majątek spółki, w tym również nieruchomości, następuje z mocy samego prawa z chwilą wystąpienia ze spółki. W orzecznictwie sądów powszechnych, a szczególnie w praktyce sądów wieczysto-księgowych ukształtował się także przeciwstawny pogląd. Jego istota sprowadza się do twierdzenia, że wystąpienie wspólnika nie powoduje samo przez się przeniesienia udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości lecz niezbędne jest dodatkowo przeniesienie tego udziału w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Kres tym rozbieżnościom położył Sąd Najwyższy, który w uchwale składu 7 sędziów z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. III CZP 135/10, stwierdził, że "jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym". Uznać zatem należy, że Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż wystąpienie wspólnika ze spółki nie powoduje konieczności dokonania odrębnej czynności przeniesienia udziału w nieruchomości na pozostałych wspólników. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić przyjdzie, że zmiany podmiotowe w spółce cywilnej, w wyniku których dochodzi do zmiany właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a jednocześnie spółka ta istnieje nadal, nie prowadzą do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Tym samym nie można uznać, aby wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stwarzało przesłankę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze zbędne się stało dokonywanie w niniejszej sprawie oceny okoliczności dotyczących prawidłowości obliczenia wysokości opłaty planistycznej oraz sporządzonych operatów szacunkowych. Przedstawione wyżej rozważania doprowadziły do uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a. w związku z naruszeniem przez organy orzekające art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez niewłaściwe jego zastosowanie, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 wyżej wymienionej ustawy oraz § 6 pkt 6 w związku z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Mając powyższe na uwadze, organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę rozważy celowość prowadzonego postępowania w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.