II SA/Sz 98/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 maja 2025 r. sprawy ze skargi S. w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę. Decyzją z 13 maja 2024 r., nr GN.6725.3.2022.X, na podstawie art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.), dalej: "k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.", § 20 pkt 7 uchwały nr [...] z dnia 14 lipca 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. dla terenu położonego pomiędzy ulicami [...] [...] Prezydent Miasta K., ustalił S. z siedzibą w L., dalej jako "skarżąca", jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 72.300 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek sprzedaży udziałów do 6576/10000 oraz 3290/10000 części w nieruchomości gruntowej, tj. działce nr [...] obr. [...] o pow. [...] ha położonej w K. przy ul. [...], przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że po wejściu w życie ww. uchwały - planu miejscowego, właściciel nieruchomości zbył udziały do 6576/10.000 i 3290/10.000 części w działce gruntu nr [...], o pow. [...] ha, obr[...] Miasta K.. Wynika to aktu notarialnego z 3 lipca 2019 r., oraz z aktu notarialnego z 6 września 2019 r. Organ I instancji wskazał, że przed zmianą planu miejscowego, działka będąca przedmiotem postępowania, położona była na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części obszaru Miasta K. przyjętym Uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z 18 lutego 2008 r., oznaczona symbolem 14U, tj. o funkcji: usługi oświaty. Wskutek zmiany planu miejscowego, wskazana działka położona jest obecnie na obszarze oznaczonym symbolem 4Uosw,UT,U - przeznaczenie: teren zabudowy usług oświaty i szkolnictwa wyższego i/lub zabudowy usług turystycznych i/lub zabudowy usługowej. Dalej organ I instancji podał, że na potrzeby ustalenia wysokości opłaty planistycznej, zostały sporządzone operaty szacunkowe przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., odpowiednio dla udziału 6576/10.000 w dniu 15 marca 2024 r., zaś dla udziału 3290/10.000 w dniu 18 marca 2024 r. Wartość nieruchomości przed zmianą planu, dla funkcji 14U została oszacowana na kwotę 1.146.000 zł dla wartości udziału do 6576/10.000 i 574.000 zł dla wartości udziału do 3290/10.000. Wartość nieruchomości po zmianie planu, dla funkcji 4Uosw,UT,U, została oszacowana na kwotę 1.307.000 zł dla wartości udziału do 6576/10.000 oraz 654.000 zł dla wartości udziału do 3290/10.000. Organ I instancji stwierdził, że sprzedaż udziałów we wskazanej działce przez skarżącą, stanowiła podstawę do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Pismem z 2 września 2022 r., organ I instancji zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania w sprawie. Jak wyjaśnił organ, po dokonaniu weryfikacji operatów szacunkowych z 15 marca 2024 r. oraz z 18 marca 2024 r. uznał, że zawierają one wszystkie niezbędne elementy i wyjaśnienia. Następnie organ I instancji przedstawił sposób ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z niżej podanymi wyliczeniami. Wartość rynkowa udziału do 6576/10.000 części w nieruchomości przed zmianą planu miejscowego wyniosła 1.146.000 zł, a po zmianie planu miejscowego 1.307.000 zł. Różnica wynosiła 161.000 zł. Stąd 161.000 zł x 30% dało kwotę 48.300 zł. W przypadku udziału do 3290/10.000 części w nieruchomości, przed zmianą planu miejscowego wartość rynkowa wyniosła 574.000 zł, a po zmianie planu miejscowego 654 000 zł. Różnica wyniosła 80.000 zł. Stąd 80.000 zł x 30% dało kwotę 24 000 zł. Suma opłat: 48.300 zł + 24.000 zł dała kwotę 72.300 zł - stanowiącą wysokość ustalonej przez organ opłaty planistycznej. Skarżąca wniosła odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez wszczęcie postępowania i wydanie decyzji, w sytuacji, w której zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone skarżącej po upływie 5 letniego terminu od dnia, w którym zmiana miejscowego planu zagospodarowania weszła w życie, natomiast wydanie decyzji nastąpiło po prawie 7 latach; - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak wykazania bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2. przepisów postępowania mających wpływ na wydanie decyzji, mianowicie: - art. 11 k.p.a., poprzez brak kompletnego wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji; - art. 107 k.p.a., poprzez brak w uzasadnieniu decyzji elementów wymaganych przez przepisy prawa, ogólnikowość uzasadnienia, a także nieścisłości w jego treści, jak również pominięcie okoliczności istotnych dla prawidłowej oceny sprawy; - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na błędnym rozpatrzeniu zebranego materiału dowodowego w postaci sporządzonych operatów szacunkowych, co doprowadziło do błędnego ustalenia w decyzji wzrostu wartości nieruchomości a w konsekwencji błędnego ustalenia kwoty opłaty planistycznej; - art. 7 w zw. z art. 8. w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez nienależytą weryfikację i błędną ocenę operatów szacunkowych, które zostały sporządzone z naruszeniem wymogów § 4 i § 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny") oraz art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n."), co doprowadziło do błędnego ustalenia w decyzji wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji błędnego ustalenia kwoty opłaty planistycznej. Decyzją z 25 listopada 2024 r., nr SKO.4151.1189.2024, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 12 u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy zaznaczył, że w dniu 25 lipca 2024 r. nadesłano ustosunkowanie się rzeczoznawcy majątkowego do zarzutów pełnomocnika strony co do operatu szacunkowego. Dalej organ II instancji stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie zaistniały łącznie wszystkie przesłanki w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sprawie bezspornym jest bowiem, że uchwałą Rady Miasta K. z 14 lipca 2017 r., nr [...] uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. dla terenu położonego pomiędzy ulicami [...], w tym dla obszaru, na którym znajdowała się nieruchomość skarżącej. Uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego w dniu 1 września 2017 r. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z § 29 uchwały, weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Województwa Zachodniopomorskiego tj. 16 września 2017 r. Zbycie udziałów w nieruchomości nastąpiło na podstawie umów: aktu notarialnego z 3 lipca 2019 r. dot. udziału 6576/10000 oraz aktu notarialnego z 6 września 2019 r. dot. udziału 3290/10000, czyli po dacie wejścia w życie wskazanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed upływem 5 lat od tej daty. Zdaniem organu II instancji, powyższe oznacza spełnienie przesłanki zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia uchwalenia wskazanego planu miejscowego (nowy plan dot. nieruchomości strony, zastąpił plan zagospodarowania przestrzennego wynikający z uchwały Rady Miasta K. Nr [...] z dnia 18 lutego 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. , symbol 14U). Jak stwierdził organ II instancji, oczywistym jest (czego skarżąca nie neguje), że nowy plan zagospodarowania przestrzennego znacznie rozszerzył dopuszczalne przeznaczenie nieruchomości i ma to obiektywny wpływ na jej wartość. Nadto analiza materiału dowodowego wskazuje, iż do wszczęcia postępowania również doszło w terminie 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu. Pismem z 2 września 2022 r. organ I instancji zawiadomił stronę o wszczęciu przedmiotowego postępowania, a strona odebrała to zawiadomienie w dniu 8 września 2022 r., czyli przed 16 września 2022 r., który był datą końcową na wszczęcie i zawiadomienie strony o postępowaniu w sprawie opłaty planistycznej. Stąd zarzuty we wskazanym zakresie, organ II instancji uznał za chybione. Według organu odwoławczego, lektura załączonych do akt operatów szacunkowych. prowadzi do wniosku, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W operacie dot. udziału 6576/10000 z 15 marca 2024 r. ustalono, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu wynosiła 1.146.000 zł, natomiast po uchwaleniu nowego planu 1. 307.000 zł, wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 161.000 zł (a 30% z tej kwoty to 48 300 zł). Rzeczoznawca, w celu sporządzenia wyceny, uzyskał niezbędne dane z organów administracji publicznej. Przeprowadził wizję lokalną i inwentaryzację wycenianej nieruchomości w terenie. Wykorzystał umowę sprzedaży, uchwałę, dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz zastosował normy zawodowe. Organ II instancji zauważył, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym obszernie opisał stan nieruchomości, wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej w/w nieruchomości. Przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia wyceny tj. podejście porównawcze - metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, jest dopuszczalna przez (przepisy) prawa, i umożliwiała prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości w ustalonym stanie faktycznym. Badając operat pod kątem wymagań z § 79 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, organ II stwierdził, że zawiera on wszystkie niezbędne informacje. Tym samym operat ten ma wartość dowodową i stanowi podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Organ nie miał również zastrzeżeń co do wyjaśnienia rzeczoznawcy zawartego w piśmie z 16 lipca 2024 r., stanowiącego odpowiedź na zarzuty sformułowane przez skarżącą w odwołaniu. Rzeczoznawca wskazał, iż przepisy dotyczące wyceny pozwalają rzeczoznawcy majątkowemu zarówno na rozszerzenie obszaru analizy rynku (w przypadku braku nieruchomości porównywalnych na rynku lokalnym), na rynek regionalny a nawet krajowy, jak również na wydłużenie okresu analizy cen. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż nie ma w ustawie u.g.n., jak i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, określonych maksymalnych okresów czasowych dokonywanych analiz. Dalej rzeczoznawca wyjaśnił, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzona analiza rynku wykazała, iż segment rynku nieruchomości przed zmianą planu miejscowego (usługi oświaty), charakteryzuje się niewielką płynnością. Na lokalnym rynku brakowało dostatecznej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, które pozwoliłyby na przeprowadzenie obiektywnego procesu wyceny. Braku aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu jest bezzasadny - zdaniem rzeczoznawcy, gdyż badanie ewentualnego trendu wzrostu, bądź spadku cen w czasie, nie dotyczy nieruchomości w ogóle, lecz jedynie analizowanego segmentu rynku w określonym czasowo i przestrzennie obszarze. Jednocześnie rzeczoznawca potwierdził, że przyjęte do porównań transakcje wypełniają, definicję nieruchomości podobnej w myśl zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomości z uwagi na swoją specyfikę i niepowtarzalność, różnią się od siebie, gdyż nie ma na rynku dwóch identycznych nieruchomości. W odniesieniu do operatu z 18 marca 2024 r., dotyczącego udziału 3290/10000, podobnie jak w poprzednim wypadku, organ odwoławczy uznał, że rzeczoznawca, w celu sporządzenia wyceny, uzyskał niezbędne dane z organów administracji publicznej. Przeprowadził wizję lokalną i inwentaryzację wycenianej nieruchomości w terenie. Wykorzystał umowę sprzedaży, uchwałę, dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach oraz zastosował normy zawodowe. Organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym obszernie opisał stan nieruchomości, wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej w/w nieruchomości. Przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia wyceny tj. podejście porównawcze - metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, jest dopuszczalna przez (przepisy) prawa i umożliwiała prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości. W oparciu o ten operat ustalono, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu wynosiła 574.000 zł, natomiast po uchwaleniu nowego planu 654.000 zł, wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 80.000 zł. (a 30% z tej kwoty to 24 000 zł). Badając wskazany wyżej operat pod kątem wymagań z § 79 rozporządzenia w sprawie wyceny, organ II stwierdził, że zawiera on wszystkie niezbędne informacje. Tym samym operat ten ma wartość dowodową i stanowi podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Organ nie miał również zastrzeżeń co do wyjaśnień rzeczoznawcy złożonych w piśmie z 16 lipca 2024 r. Kolegium stwierdziło, że przedmiotowe operaty są wiarygodnymi dowodami dla sprawy i mogą stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Sposób wyliczenia renty planistycznej dla udziałów w nieruchomości jest poprawny i organ II instancji nie dostrzegł w tej materii żadnych uchybień. W jego ocenie, organ I instancji nie naruszył przepisów postępowania administracyjnego wskazanych w odwołaniu. Za chybiony organ II instancji uznał zarzut odwołania dotyczący naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy, czy też art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. S. z siedzibą w L., zastępowana przez adwokata, wystąpiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ze skargą na decyzję organu II instancji, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła: 1. Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 36 ust. 4. W zw. 37 ust. 1 u.p.z.p., poprzez błędne ustalenie, że wzrost wartości nieruchomości wynikał wyłącznie ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, gdy w rzeczywistości wynikał także z ogólnej sytuacji rynkowej, inwestycji w okolicy niezwiązanych z planem; b) art. 154 "u.g.n., poprzez przyjęcie operatu szacunkowego, który opierał się na porównaniu nieruchomości z innych województw, co wprowadziło nieadekwatne założenia dotyczące wartości nieruchomości położonych w K.; 2. Naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik, tj.: a) art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący wszystkich okoliczności faktycznych sprawy oraz brak wykazania związku przyczynowego między zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości. b) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji, w szczególności niewskazanie, jakie konkretne elementy zmiany planu miejscowego wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości, c) art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego, w szczególności uwzględnienie nierzetelnej opinii rzeczoznawcy majątkowego dotyczącej wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że decyzje organu I, jak i II instancji opierają się na błędnym założeniu, że wzrost wartości nieruchomości wynikał wyłącznie ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem wzrost wartości mógł być spowodowany innymi czynnikami, takimi jak: ogólne zmiany na rynku nieruchomości, zlokalizowanie nieruchomości w miejscowości turystycznej, czy inwestycje publiczne niezwiązane ze zmianą planu miejscowego. Organy zaniechały przeprowadzenia szczegółowej analizy, która w sposób jednoznaczny potwierdziłaby związek przyczynowy między zmianą planu, a wzrostem wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z wspomnianych przesłanek z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. Według skarżącej, za podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości organy zgodnie przyjęły nierzetelne operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego. Operaty te opierają się na porównaniu nieruchomości położonych w różnych województwach oraz na porównaniu transakcji dokonanych po wejściu w życie zmiany planu miejscowego. Skarżąca wskazała definicję nieruchomości podobnych (art. 4 ust. 16 u.g.n.) i wskazała, że przyjęcie nieruchomości porównawczych spoza regionu prowadzi do nierzetelnego ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Podniosła, że operaty nie uwzględniają także lokalnego rynku nieruchomości w K. w ostatnich latach, co niewątpliwie wpłynęło na atrakcyjność i ceny nieruchomości. Ponadto nie uwzględniają specyficznego przeznaczenia nieruchomości, co również wpływa na jej wartość. Skarżąca uważa, że organy przyjmując tak sporządzone operaty jako podstawę ustaleń, naruszyły zasadę rzetelności i obiektywizmu postępowania dowodowego. Nie wyjaśniły w sposób wyczerpujący wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, co stanowi naruszenie zasady prawdy obiektywnej. W szczególności nie przeprowadzono analizy lokalnych warunków rynkowych, które mogły wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości niezależnie od zmiany planu. Przyjęcie operatów jako podstawy decyzji jest - w ocenie skarżącej - przejawem dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów. Dalej skarżąca argumentowała, że rynki nieruchomości są dynamiczne i podlegają zmienności cen, a zignorowanie trendów wzrostu lub spadku cen w czasie oznacza brak uwzględnienia tych czynników, które mogą mieć istotny wpływ na rzeczywistą wartość nieruchomości. Dlatego skarżąca nie zgodziła się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy, iż zarzut braku aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu jest bezzasadny, gdyż badanie ewentualnego trendu wzrostu bądź spadku cen w czasie, nie dotyczy nieruchomości w ogóle, lecz jedynie analizowanego segmentu runku w określonym czasowo i przestrzennie obszarze. Dyspozycja art. 156 ust. 3 u.g.n. potwierdza związek operatu szacunkowego z upływem czasu, gdyż operat szacunkowy traci ważność po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, chyba że zostanie potwierdzona jego aktualność. Specyfika segmentu rynku nie wyklucza aktualizacji cen. W ramach danego segmentu ceny mogą się zmieniać w czasie choćby wskutek zmian popytu na nieruchomości w danej lokalizacji lub zmiany w otoczeniu rynkowym mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Pomijanie czynnika czasowego prowadzi do oderwania wyceny od realiów rynkowych. Nawet jeśli analizowany segment nieruchomości ma ograniczoną liczbę transakcji, jego wartość nie jest całkowicie niezależna od szerszych trendów rynkowych. Zignorowanie tych trendów w wycenie oznacza brak kompleksowego podejścia i naruszenie zasad rzetelności. Według skarżącej, decyzje organów obu instancji nie zawierają dostatecznego uzasadnienia, które wskazywałoby, jakie konkretne zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. Nie sposób uznać za takie uzasadnienie - stwierdzenie, iż nowy plan zagospodarowania przestrzennego znacząco rozszerzył przeznaczenie nieruchomości, które stanowi jedynie jeden z wielu czynników wpływających na jej wartość. Brak szczegółowego uzasadnienia uniemożliwia stronie weryfikację prawidłowości ustaleń organów i prowadzi do wniosku, że decyzja została wydana z naruszeniem zasady legalizmu. Skarżąca uważa, że ustalenie opłaty planistycznej w wysokości 72.300 zł stanowi nadmierne obciążenie finansowe, które nie znajduje proporcjonalnego uzasadnienia w rzeczywistych korzyściach wynikających z uchwalenia planu miejscowego. Opłata w tej wysokości została ustalona w sposób arbitralny, bez dostatecznego uwzględnienia specyfiki nieruchomości oraz faktycznego wpływu zmiany planu na jej wartość. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 – j.t.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawa niniejsza została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym. Skarga nie jest zasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd, stosownie do art. 1 § 1 i 2 Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 – j.t.) oraz art. 3 § 2 p.p.s.a., kontrola zgodności z prawem (legalności) zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten nie narusza prawa. Przedmiotem rozpoznania jest decyzja samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K., ustalającą skarżącej opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obr[...], o pow[...] ha położoną w K. przy ul. [...]. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1, 3-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednak nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpatrywanej sprawie ustalenie wartości nieruchomości oraz jej wzrostu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło w oparciu o sporządzone na zlecenie organu operaty szacunkowe oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy z 16 lipca 2024 r., które skarżąca kwestionuje, zarzucając wadliwe przyjęcie, iż wzrost wartości nieruchomości wynikał jedynie ze zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, porównaniu nieruchomości z innych województw i generalnie braku wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości. Na wstępie rozważań należy zatem wyjaśnić, że operat szacunkowy stanowi dowód porównywalny z opinią biegłego. Do jego sporządzenia niezbędne są wiadomości specjalne. Nie oznacza to, że dowód ten pozostaje poza kontrolą. Rzeczą organów jest bowiem dokonanie jego oceny, która winna się sprowadzać do stwierdzenia, czy zawiera on wszystkie wymagane przepisami elementy, jest spójny i logiczny, a także czy nie zawiera braków i niejasności, które uniemożliwiają jego ocenę. Badaniu organu podlega również, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Podkreślić przy tym należy, że ani organy administracji publicznej ani Sąd nie może wnikać w merytoryczną zawartość dokumentu, czy też dokonany przez rzeczoznawcę dobór metody szacowania wartości nieruchomości. Dalej trzeba wskazać, że skuteczne zakwestionowanie merytorycznej zawartości operatu może nastąpić w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Stosownie do art. 157 ust. 2 przywołanej ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W świetle powyższych regulacji, chcąc skutecznie zakwestionować operat szacunkowy, skarżąca, która na podstawie art. 7 k.p.a. posiada inicjatywę dowodową, powinnna zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Dopiero wówczas podmiot, o którym mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. mógłby zweryfikować prawidłowość dobranej przez rzeczoznawcę metody szacowania wartości nieruchomości i jej zastosowania. W badanej sprawie skarżąca o taką ocenę nie występowała, podniosła natomiast w stosunku do operatów zarzuty, które kwestionują ich rzetelność, przy czym nie są to, zdaniem Sądu takie zastrzeżenia, które wzbudziłyby wątpliwości, co do ich poprawności. Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Skarżąca formułując ten zarzut wywodziła, że nie zostały spełnione przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, bowiem nie wykazano, że wzrost wartości nieruchomości był spowodowany jedynie uchwaleniem planu miejscowego i zmianą przeznaczenia nieruchomości. Podnosiła przy tym, że nie został zbadany lokalny rynek nieruchomości w K., a organy nie wyjaśniły w jaki sposób częściowa zmiana przeznaczenia terenu wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości i czy była to jedyna przyczyna tego wzrostu. Dokonując oceny stanowiska skarżącej w tym zakresie należy zauważyć, że w operatach szacunkowych zawarto charakterystykę lokalizacji ogólnej i szczegółowej, wskazując na spodziewane kierunki rozwoju miasta i przewidywany wpływ na atrakcyjność lokalizacji z uwzględnieniem nasilenia ruchu turystycznego, sanatoryjnego i uzdrowiskowego. Nie sposób jednak z opisu tego wywodzić, że dane te mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości, skoro pierwotnie jej przeznaczenie zostało określone w planie miejscowym jako usługi oświaty. Przy takim przeznaczeniu nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, rozwój miasta i wzrost zainteresowania inwestorów związany z atrakcyjnością miejscowości z punktu widzenia nasilenia ruchu turystycznego pozostawał, zdaniem Sądu, bez większego znaczenia dla wzrostu wartości nieruchomości skarżącej. Oczywistym bowiem jest, że przy tak wąsko zakreślonym dopuszczalnym sposobie zagospodarowania terenu, nieruchomość nie była atrakcyjna inwestycyjnie, a w konsekwencji opisany w operatach rozwój miasta w kierunkach turystycznych nie mógł mieć wpływu na jej wartość. Niewątpliwie atrakcyjność nieruchomości wzrosła wraz z uchwaleniem nowego planu miejscowego, w którym dopuszczono na tym terenie zabudowę usług turystycznych i/lub zabudowę usługową, co z pewnością może przełożyć się na zainteresowanie nieruchomością inwestorów z szeroko rozumianego obszaru obsługi ruchu turystycznego, czy usług. Oznacza to, że ewidentną przyczyną wzrostu nieruchomości było uchwalenie planu miejscowego. Wynika to także z operatów, w których rzeczoznawca wskazywał na trudności ze znalezieniem nieruchomości podobnych dla oszacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu. Takich transakcji, które dotyczą nieruchomości o tak wąsko zakreślonym przeznaczeniu było na rynku nieruchomości niewiele, stąd dla celów szacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu wzięto pod uwagę transakcje z D. , K. i S., co było zabiegiem dopuszczalnym, bowiem jedynie w ten sposób można było uzyskać wiarygodne dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości o takim przeznaczeniu jak nieruchomość będąca przedmiotem opinii rzeczoznawcy. Wskazać należy, że stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tym samym nieruchomość podobna nie musi posiadać identycznych cech jak nieruchomość wyceniana, nie musi również znajdować się w bezpośrednim pobliżu nieruchomości ocenianej, zwłaszcza, gdy – jak w realiach rozpoznawanej sprawy, ze względu na jej przeznaczenie brak jest w bezpośrednim sąsiedztwie, czy tej samej miejscowości transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym parametrach i przeznaczeniu. Przy szacowaniu chodzi bowiem o to, aby przyjęte do porównania transakcje odzwierciedlały w największym możliwym stopniu podobieństwo do nieruchomości ocenianej. Nie jest przy tym zrozumiały zarzut dotyczący tego, że miejscowości uwzględnione przy szacowaniu znajdują się w innym województwie, bowiem zarówno K., jak i pozostałe wskazane wyżej miejscowości znajdują się w granicach administracyjnych województwa zachodniopomorskiego. Analiza obu operatów prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca zastosował współczynniki korygujące z uwzględnieniem lokalizacji ogólnej i szczegółowej, dostępu do infrastruktury technicznej , powierzchni gruntu i utrudnień w użytkowaniu i dane te nie budzą zastrzeżeń. Podobne uwagi należy poczynić w odniesieniu do szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, wynikającego z nowego planu miejscowego. Wszystkie transakcje wzięte pod uwagę dotyczą nieruchomości położonych w powiecie [...], a biegły w sposób klarowny, przy uwzględnieniu współczynników korygujących, dokonał szacowania ceny nieruchomości, a następnie określił wzrost jej wartości. Nie zasługiwał zatem na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 154 u.g.n. Dodać w tym miejscu należy, że zgodnie z treścią ust. 1 tego przepisu wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się jednolity pogląd, iż wybór określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości jest wyłączną domeną rzeczoznawcy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl obowiązującego w dacie sporządzania operatu szacunkowego § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym (por. wyrok NSA z 28 maja 2025 r., sygn. akt I OSK 1059/22, dostępny w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu, analiza załączonych do akt postępowania operatów prowadzi do wniosku, że organy obu instancji, po przeanalizowaniu ich treści zasadnie uznały, że spełniają one wymogi stawiane tego typu dokumentom. Ocena ta została szeroko uzasadniona i w ocenie Sądu nie budzi zastrzeżeń. Z powyższych względów nie zasługiwały również na uwzględnienie podniesione w skardze zarzuty naruszenia prawa procesowego. Uznając zatem, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.