SA/Sz 2244/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki /spr./ Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka - Kuligowska Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Płocharska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 3 kwietnia 2005 r. sprawy ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu Decyzją z dnia [...].Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 2 kpa po rozpatrzeniu odwołania [...], od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]. nakazującej dokonanie rozbiórki /demontażu/ kotła co. na paliwo stałe i podłączenie wewnętrznej instalacji co. w lokalu mieszkalnym w [...] do instalacji zasilanej z kotłowni centralnej - uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji podano, że organ nadzoru budowlanego po stwierdzeniu samowoli budowlanej w lokalu mieszkalnym nr [...] w miejscowości [...] , polegającej na przebudowie instalacji co. w trakcie której właściciel lokalu odłączył się od instalacji cc wspólnej dia całego budynku, zasilanej z kotłowni centralnej, i wykonał etażową instalację cc dla swojego lokalu - decyzją z dnia [...] ., wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nałożył na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności tj. przedłożenia dokumentów, w celu doprowadzenia samowolnie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Zaskarżona decyzja została wydana w następstwie nie wykonania tych czynności. Od decyzji tej odwołał się inwestor [...] , który podniósł, iż wskazane przez organ warunki spełnił i uzyskał zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Przywołując treść postanowienia Sądu że wspólnotę mieszkaniową tworzą mieszkańcy nieruchomości stwierdził, że przedłożona zgoda 9 rodzin (z 12 zamieszkujących budynek nr 34) stanowi wymaganą zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Organ II instancji odnosząc się do zarzutów odwołującego się stwierdził, że podstawą wydania zaskarżonej decyzji jest niewykonanie przez zobowiązanego czynności nakazanych decyzją ostateczną z dnia [...] r., a mianowicie nie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane. Jak wynika z akt sprawy, wspólnotę mieszkaniową nieruchomości nr [...] w [...] tworzy [...] członków, zamieszkujących w trzech dwunastorodzinnych budynkach, ogrzewanych ze wspólnej kotłowni. Wspólnota ta w uchwale nr [...] dnia [...] r. podjęła decyzję o utrzymaniu wspólnej kotłowni. Inwestor wystąpił w związku z tym do Sądu Rejonowego o tzw. zgodę zastępczą. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia [...]r., I Ns. [...]nie zezwolił zainteresowanemu na odłączenie się od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania. Natomiast Sąd Okręgowy, po rozpoznaniu apelacji od tego orzeczenia, postanowieniem z dnia [...]r., [...] , zmienił je w ten sposób, że wniosek oddalił. W uzasadnieniu Sąd II instancji powołując się na art. 24 ustawy o własności lokali, stwierdził, że wnioskodawcy nie przysługiwało prawo wystąpienia do sądu o zgodę zastępczą, ponieważ uprawnienie to przysługuje jedynie zarządowi. Nie można zatem uznać, że Sąd Okręgowy rozstrzygnął kwestię odłączenia się zainteresowanego od instalacji co., zasilanej z kotłowni centralnej. Zdaniem organu odwoławczego ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.jedn. w Dz.U.z 2000r. Nr 80, poz. 903/ stanowi, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (wspólnota nie jest powoływana, lecz powstaje z mocy prawa). Wobec tego w przedmiotowej sprawie wspólnotę, mieszkaniowej nieruchomości - budynku nr 34, dla której Sąd Rejonowy prowadzi "księgę główną, tworzy 12 właścicieli lokali mieszkalnych. odwołującego zgoda większości właścicieli lokal', mieszkalnych budynku., (7 spośród 12) jest zgodnie z przepisami powołanej ustawy, wymaganą zgodą wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane, a zatem powstała możliwość zalegalizowania samowoli. Od powyższej decyzji skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Szczecinie złożył Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] zarzucając, że została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ nie wyjaśniono wszystkich okoliczności sprawy. Strona skarżąca wskazała, że zgodnie z wolą większości właścicieli nieruchomości nr w dniu [...] r. wybrano jeden zarząd dla całej nieruchomości. W związku z tym [...] nie uzyskał zgody Zarządu reprezentującego wszystkie trzy nieruchomości. Powoływanie się przez zainteresowanego na listę z podpisami [...] mieszkańców jest bezprawne, gdyż budynek nr [...] nie posiada własnego zarządu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, jeżeli jest więcej niż [...] lokali właściciele są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Natomiast w budynku nr [...] mieszka [...] rodzin. Zgodnie z art. 23 ust. 1 w zw. z art. 31 powołanej ustawy uchwały są podejmowane na zebraniu właścicieli, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a nie przez pojedyncze osoby. Dlatego stanowisko organu odwoławczego, że zostały spełnione wszystkie warunki pozwalające na wydanie decyzji legalizującej samowolę jest bezpodstawne, ponieważ zgodę na odłączenie od wspólnej instalacji co. może wydać tylko zarząd, który został wybrany większością głosów właścicieli na walnym zebraniu w dniu [...] r. Właściciele nieruchomości nr [...] utworzyli tylko jedną wspólnotę mając na uwadze wspólną instalację grzewczą, a także względy ekonomiczne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył co następuje: Stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi IDz. U. Nr 153, poz. 1271/ sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./. Mając na uwadze zakres kompetencji Sądu oraz ustalony stan faktyczny i prawny sprawy należało skargę uwzględnić. Organ odwoławczy przyjął na podstawie ustawy z dnia [...] r. o własności lokali, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zatem wspólnotę mieszkaniową nieruchomości - budynku nr [...] , dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę główną [...] , tworzy [...] właścicieli lokali mieszkalnych. W związku z tym uzyskana przez [...] zgoda większości właścicieli lokali mieszkalnych budynku nr 34 (7 spośród 12) jest zgodnie z przepisami powołanej ustawy, wymaganą zgodą wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane, a zatem powstała możliwość zalegalizowania samowoli. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Jak zarzuciła trafnie strona skarżąca w dniu [...] r. odbyło się zebranie mieszkańców nieruchomości położonej we wsi [...] , blok [...] , w trakcie którego została utworzona jedna wspólnota mieszkaniowa dla wszystkich wymienionych budynków (k. [...] akt sądowych). Wspólnota ta została rozwiązana dopiero w [...] . Tak więc w chwili wydania zaskarżonej decyzji w dniu [...] . przez organ odwoławczy, istniała tylko jedna wspólnota mieszkaniowa, a nie trzy wspólnoty, tak jak przyjął organ. W związku z tym zebranie przez zainteresowanego podpisów właścicieli lokali w budynku nr [...] , nie miało znaczenia prawnego i nie mogło dać podstawy do przyjęcia przez organ, że osoby te wyraziły zgodę na odłączenie się przez [...] od wspólnej instalacji grzewczej. Nie został więc spełniony, wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, warunek dotyczący uzyskania wymaganej przez przepisy zgody wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe rozważania należało stwierdzić, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ organ rozpatrzył sprawę nie uwzględniając rzeczywistego statusu. wspólnoty mieszkaniowej i dlatego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1, lit.c w zw. z art. 152 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji