SA/Sz 274/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant Robert Rozbicki, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2004r. sprawy ze skargi B. i R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności I. u c h y l a zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Przewodniczącego Zarządu Miasta [...] z dnia [...]. nr [...], II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...]Przewodniczący Zarządu Miasta [...]na podstawie art. 1 ust. 2, art. . 2, art. 4, 4a ust. 1 i 3 oraz art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm. ) oraz art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 72, poz. 749), art. 104, 265 i 268a kodeksu postępowania administracyjnego orzekł odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...]przy ul. [...], oznaczonej numerami działek [...]o łącznej powierzchni [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...], przysługującego małżonkom B. i R. K. Opłatę za przekształcenie ustalono w decyzji na kwotę [...]zł przy zastosowano [...]% bonifikaty płatną w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził, że małżonkowie K. spełniają ustawowe wymogi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i prawidłowo złożyli wniosek w tej sprawie. Opłata za przekształcenie została ustalona na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, a na poczet ceny nieruchomości gruntowej w kwocie [...]zł została zaliczona wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości wg stanu na dzień sprzedaży w kwocie [...]zł. Zgodnie z uchwałą Nr [...]Rady Miasta [...]z dnia [...]r. od opłaty udzielono B. i R. K. bonifikatę w wysokości [...]% . W celu zabezpieczenia nalaności związanych z opłatą na nieruchomości została ustanowiona hipoteka przymusowa. W odwołaniu od decyzji B. i R. K. zarzucili, że wycena nieruchomości jest zbyt wysoka, albowiem przyjęto do tej wyceny uzbrojenie terenu. Tymczasem odwołujący w [...] r. objęli nieruchomość, która nie posiadała żadnych mediów. Na powyższe zwracali uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieruchomości. Dodatkowo podnieśli, że za część nieruchomości uiścili opłatę z tytułu użytkowania wieczystego z [...] lat. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją dnia [...]r. Nr [...]utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że opłata za przekształcenie nieruchomości została ustalona zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności nieruchomości. Cena nieruchomości została natomiast ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, co oznacza, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia ustala się na zasadach ogólnych dotyczących wyceny wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także bez względu na podmiot własności (art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Żaden przepis ustawy- zdaniem organu II instancji – nie zawiera postanowień w stosunku do nieruchomości przekształcanych, z których wynikłoby, że przy ich wycenie należy do ustalonej wartości gruntu odjąć jednorazowo opłatę roczną za cały okres użytkowania wieczystego, tj. za [...] lat. Należy jedynie uwzględnić zgodnie z ogólną zasadą, czy wyceniana nieruchomość na dzień wyceny jest wyposażona czy nie w urządzenia infrastruktury komunalnej bez względu kto poniósł koszty ich wybudowania ( art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie-Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie wnieśli B. i R. K. zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, błędy w uzasadnieniu decyzji, zbyt powierzchowne zapoznanie się z dokumentami sprawy oraz marginalne odniesienie się co do stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi małżonkowie K. podają, że w [...] r. uiścili jednorazowo opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu przy ul. [...]w [...]. W [...]r. z własnych środków wykonali przyłącze wody, w [...] r. przyłącze elektryczne, a w [...] r. wykonali gazociąg. W [...]r. w miejsce dotychczas użytkowanego szamba wybudowali wraz z pozostałymi mieszkańcami ulicy [...]sieć kanalizacyjną. [...]r. miasto [...]przekazało skarżącym odpłatnie w użytkowanie wieczyste dotychczas przez nich część dzierżawionej dotychczas nieruchomości o pow. [...] m2 oznaczonej nr [...]. Ze względu na długie oczekiwanie na wypis z księgi wieczystej skarżący nie mieli możliwości złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tuż po wejściu w życie ustawy z dnia 4 września 1997r. Zmiana ustawy po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego i nowelizacja ustawy z dnia 4 września 1997 r. spowodowała znaczny wzrost opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Kwota [...] zł, którą obowiązani są zapłacić za przekształcenie jest zdaniem skarżących zawyżona, albowiem nie uwzględnia poniesionych przez skarżących kosztów uzbrojenia działki oraz jednorazowego wniesienia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za [...] lat. Rzeczoznawca dokonujący wyceny nieruchomości winien odrębnie wycenić działkę nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...], albowiem działki te były nabywane odrębnie co wiązało się z poniesieniem przez skarżących określonych kosztów. Małżonkowie K. zwracają nadto uwagę na długotrwałe załatwianie ich wniosku, co nie pozostało bez wpływu na ustaloną opłatę za przekształcenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Organ ten podniósł, że nie ma podstaw prawnych do uwzględniania w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego kosztów poniesionych przez skarżących na uzbrojenie działki. Do wyceny przyjmuje się wartość nieruchomości z dnia dokonywania wyceny, a w tym dniu działka była już uzbrojona. Wynagrodzenie z tego tytułu przysługiwałoby użytkownikowi wieczystemu w sytuacji wygaszenia tego prawa stosownie do art. 33 ust.2 o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutu odrębnego oszacowania działek nr [...] oraz [...]Kolegium stwierdziło, że brak jest ku temu podstaw, albowiem działki te są wpisane do jedne księgi wieczystej. Łączne określenie wartości dwóch sąsiadujących ze sobą działek nie czyni operatu szacunkowego wadliwym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Z mocy art. 85 i art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271), w miejsce Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie-Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie utworzony został z dniem 1 stycznia 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który właściwy jest do rozpoznawania skarg wniesionych przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie w sprawach, w których postępowanie nie zostało zakończone. Sąd dokonując oceny zgodności zaskarżonej decyzji z prawem stwierdził, że decyzja ta nie odpowiada prawu, a wniesiona skarga co do istoty jest zasadna pomimo to, że argumentów zawartych w jej uzasadnieniu nie można w całości podzielić. Zarzuty skargi sprowadzają się do zakwestionowania przez B. i R. K. wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ustalonej przez organ I instancji na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Artykuł 4 powołanej wyżej ustawy stanowi, że osoba, która nabyła własność nieruchomości na podstawie art. 2, zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z zastrzeżeniem art. 6. Obowiązek wniesienia opłaty został zatem w myśl tego przepisu prawidłowo ustalony w decyzji administracyjnej na rzecz gminy [...]od małżonków K., którzy wystąpili z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wysokość tej opłaty organ I instancji ustalił na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. Przepis ten stanowi, że do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 4, stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz . 543 ze zm). W myśl art. 67 ust. 1 cenę nieruchomości na podstawie jej wartości określa rzeczoznawca majątkowy. Organ I instancji w decyzji z dnia [...]r. określił opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości [...]zł na podstawie: - ustalonej w operacie szacunkowym wartości prawa własności nieruchomości składającej się z działek [...]z obrębu [...], określonej podejściem porównawczym w wysokości [...]zł oraz - wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości wyliczonej dla celów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności w wysokości [...]zł. Po zastosowaniu bonifikaty w wysokości [...]%, przysługującej skarżącym na podstawie uchwały Nr [...]Rady Miasta [...]z dnia [...]r., opłata została ustalona na kwotę [...]zł. Skarżący uznali jednak, że ustalona opłata, zważywszy na nakłady poczynione przez nich na nieruchomość poprzez uzbrojenie jej w media: wodę, gaz, energię elektryczną, współfinansowanie kanalizacji oraz wniesienie opłat z tytułu użytkowania wieczystego za okres [...] lat , jest zbyt wysoka. Zakwestionowali przy tym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości, w szczególności zaś łączną wycenę działek nr [...]w sytuacji, gdy były one nabyte w drodze odrębnych umów o oddanie w użytkowanie wieczyste. Na rozprawie skarżący R. K. podniósł dodatkowo, że na etapie sporządzania operatu szacunkowego organ I instancji nie pozwolił mu wypowiedzieć się co do wyceny nieruchomości, natomiast rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości tzw. podejściem porównawczym nie wziął pod uwagę żadnej działki z obrębu, którego dotyczyła wycena. Przyjął natomiast do porównania działki spoza [...], tzn. z [...]i [...]. Organy orzekające w sprawie w I i II instancji nie zakwestionowały w toku postępowania administracyjnego ustaleń rzeczoznawcy przyjętych w operacie szacunkowym, który stanowił podstawowy i jedyny dowód na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości, wartości prawa użytkowania wieczystego a w konsekwencji tych ustaleń również opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 7 i 77 kpa, organy orzekające w sprawie mają obowiązek wyczerpująco rozpatrzyć cały zebrany w sprawie materiał dowodowy. W ocenie Sądu w sprawie będącej przedmiotem rozpatrzenia ocena materiału dowodowego jest nazbyt pobieżna i jednostronna. Organy orzekające w sprawie skupiły się bowiem na rozstrzyganiu zarzutów skarżących dotyczących wpływu na wycenę nieruchomości wyposażenia jej w media. Pominięta w postępowaniu dowodowym została całkowicie kwestia oceny przydatności operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości przy ul. [...]w [...], obejmującej działki nr [...]. Zdaniem Sądu słuszny jest zarzut skarżących iż dokonana wycena określona podejściem porównawczym z pominięciem nieruchomości w tym samym obrębie czy dzielnicy nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości. Faktem znanym Sądowi z urzędu jest zróżnicowanie wartości działek w zależności od ich położenia. Okoliczność ta winna być wzięta pod uwagę przy dokonywaniu ponownego oszacowania wartości nieruchomości, na potrzeby ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Biorąc pod uwagę powołane wyżej okoliczności, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm), orzekł jak w sentencji. W kwestii wykonalności decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 tej ustawy.