SA/Sz 42/02

. Sygn.akt SA/Sz 42/02 1 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 lutego 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący del. Sędzia NSA Elżbieta Makowska /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant: Beata Majewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2004r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę . 1 Sygn.akt SA/Sz 42/02 2 UZASADNIENIE Decyzją ostateczną z dnia [...] Nr [...] Prezydent Miasta na wniosek J. R. zatwierdził projekt podziału działki nr [...] położonej przy ul. M. w obrębie nr [...], na działki o numerach : [...]. Podstawą materiafnoprawną tej decyzji stanowiły przepisy art. 96 ust. 1, art. 93 ust 1 - 5, art. 97 ust 1 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz, 741 z późn.zm.). Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że nowo projektowane działki stanowią : * [...] - teren przyszłej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wolnostojącej; * [...] - teren komunikacji wewnętrznej do działek wymienionych wyżej; * [...] - poszerzenie obecnego pasa drogowego ul. Morelowej; * [...] - fragment ulicy nowo projektowej dojazdowej. W decyzji tej wskazano, że z dniem w którym stanie się ostateczna, działki nr [...] (o łącznej powierzchni [...] ha) jako działki gruntu wydzielone pod drogi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy Miasto . Zarząd Miasta decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 98 ust. 4, art. 145 ust. 2, art. 146 ust 2 i 3, art. 148 ust. 1 -3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543), § 1 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] zmienionej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz stosownie do art. 104 kpa - ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł należną Miastu od J. R. - właściciela nieruchomości położonej w przy ul. M., oznaczonej na dzień wydania decyzji o podziale w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Nr [...], działką [...], o powierzchni [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego. W uzasadnieniu decyzji powołano się na opisaną wyżej decyzję zatwierdzającą podział geodezyjny nieruchomości i wyjaśniono, że zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od tego czy Sygn.akt SA/Sz 42/02 3 dokonanie podziału geodezyjnego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Natomiast wysokość opłaty adiacenckiej zależy od różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału oraz od stawki procentowej tej opłaty ustalonej w uchwale Rady Gminy. Zatwierdzenie decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że jej wartość wzrosła o kwotę [...] zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z [...]. sporządzonym na zlecenie Urzędu Miejskiego. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej - stosownie do uchwały Rady Miejskiej z dnia [...]. zmienionej uchwałą z dnia [...] r. -wynosi [...] różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego. Opłata adiacencka wyliczona w oparciu o stawkę procentową określoną w cyt. uchwale i ww. operacie szacunkowym stanowi kwotę [...] Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. R. domagając się jej uchylenia i ustalenia, że Miastu nie przysługuje od Niego opłata adiacencka lub przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem odwołującego się, decyzja jest błędna i narusza prawo, a ponadto została wydana na podstawie wadliwie ustalonego stanu faktycznego. J. R. podniósł, że za nieruchomość oznaczoną jako działka Nr [...] o obszarze [...] ha, którą nabył w dniu [...]. zapłacił [...] zł co wskazuje, że 1m2 działki kosztował [...] Ponieważ poniósł dodatkowo koszty transakcji, to faktycznie 1 m2 działki kosztował go [...] zł. Warunkiem dokonania podziału było oddanie Miasta gruntu o powierzchni [...] m2 na drogę biegnącą wzdłuż [...] granic pozostałej części nieruchomości, za co otrzymał odszkodowanie w kwocie [...] zł, a więc Miasto zapłaciło po [...] zł za metr kwadratowy, w związku z czym już na tej operacji poniósł stratę w wysokości [...] zł lub [...] zł w zależności od sposobu liczenia ceny nabycia metra kwadratowego wyżej zaprezentowany. Nadto błędem decyzji jest określenie areału działek powstałych po podziale i przeznaczonych pod zabudowę i związana z tym wycena. Działka [...] jest bowiem przeznaczana na dojazd do innych działek i ewentualne miejsca parkingowe. Dlatego błędem jest szacowanie tej działki po podziale na kwotę [...] zł ([...] za m2), gdyż ma ona wartość wyłącznie znikomą i symboliczną z uwagi na przeznaczenie, przecież działka ta nie będzie przedmiotem sprzedaży. Nawet przy koncepcji Sygn.akt SA/Sz 42/02 4 wyliczenia opłaty adiacenckiej wartość tej działki winna być odliczona lub co najmniej liczona inaczej. W odparciu o powyższe rozumowanie wnoszący odwołanie wywiódł, że działki, które może sprzedać mają areał [...] m2 (po odliczeniu działek [...]), co przy cenie 1 m2 wynoszącej [...] zł przyjętej w operacie daje kwotę [...] zł i dowodzi tego, że wartość nieruchomości zakupionej za [...] zł po podziale nie wzrosła, ale jest mniejsza. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]. Nr [...], działając na podstawie art 138 ust. 1 pkt 1 kpa, art. 98 ust. 4 oraz art. 145, 146 i 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. teks Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543) oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856), po rozpatrzenie odwołania - utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W obszernym uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, wynikające z przepisów art. 98 ust. 4 oraz z art. 145, 146 i 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasady regulujące ustalanie opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku jej geodezyjnego podziału. Odnosząc się do argumentów odwołania Kolegium stwierdziło, że strona nie przedstawiła żadnych dowodów na uzasadnienie zarzutu braku podstawy do podniesienia wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie przedstawiła też, operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Zarzut ten oparto tylko na wycenie nieruchomości sporządzonej w celu jej zbycia w [...] Organ odwoławczy wskazał też, że zgodnie z przepisami art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla wyliczenia wysokości opłat adiacenckich, zachodzi ustawowa potrzeba określenia wartości nieruchomości, którą określa się (art. 150 ust. 2) dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków z art. 151 cyt. ustawy. Kolegium wyjaśniło dalej rodzaje stosowanych metod wyceny i zasady wyceny dokonywanej metodą podejścia porównawczego oraz wskazało, że szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu Sygn.akt SA/Sz 42/02 5 szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem zasad i trybu przewidzianego przepisami. Wyceny dokonano z zastosowaniem podejścia porównawczego. Z przepisów cyt. ustawy wynika, że wartość działek przed podziałem i po podziale określa rzeczoznawca majątkowy, czyli powinien być sporządzony operat szacunkowy dla określonego celu - w tym przypadku dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie można więc brać do porównania wartości nieruchomości określonej w innym celu tj. w celu jej sprzedaży. Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca przy określaniu wartości nieruchomości po podziale nie uwzględniał wartości działek, które przeszły na własność gminy K. ([...]). Zgodnie z art 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za działki gruntu, które przeszły na własność gminy przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a zarządem gminy. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, to odszkodowanie ustala się według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Dlatego też porównywanie kwoty otrzymanej jako odszkodowanie do kwoty opłaty adiacenckiej nie może stanowić argumentu w sprawie. Kolegium nie dopatrzyło się również podstaw do wyłączenie przy określeniu wartości nieruchomości po podziale działki nr [...] przeznaczonej na drogę wewnętrzną. Wyżej opisaną decyzję ostateczną zaskarżył w dniu [...]r, do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodka Zamiejscowego J. R. domagając się jej uchylenia jako niezgodnej z prawem i naruszającej Jego interes prawny. W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu i instancji, akcentując szczególnie zarzut błędnego ustalenia wartości spornej działki [...]. Zdaniem skarżącego z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w pierwszej kolejności należy zbadać, czy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, a jeżeli tak, to dopiero wtedy możliwe jest wyznaczenie opłaty. Nie jest możliwe ustalenie opłaty w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Sygn.akt SA/Sz 42/02 6 Twierdząc, że operat szacunkowy w zakresie ustalonego w nim wzrostu wartości nieruchomości jest błędny, bowiem co najmniej nieprecyzyjnie ustala potencjalne zwiększenie wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2000r. Przepisy wprowadzające ustawę - prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271) sprawy w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Badając - zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) -zasadność skargi Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji według kryterium zgodności z prawem tzn. z przepisami prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego, Kontrola ta nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że decyzja ta jest niezgodna z prawem. Forsowana w skardze (tak jak poprzednio w odwołaniu) metoda ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po jej podziale opiera się na własnej koncepcji skarżącego i pozostaje w oderwaniu od przepisów prawa regulujących te kwestie. Przede wszystkim, co trafnie wyjaśniło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu swojej decyzji, cena nabycia przez skarżącego w [...]r. nieruchomości nie może być w rozpatrywanej sprawie wykładnikiem jej wartości (przed podziałem) uwzględnionej przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości. Wskazuje na to art. 146 ust. 2 i 3, który ma, z mocy art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odpowiednie zastosowanie przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej jeżeli w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Z odpowiedniego stosowania tych przepisów wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale "określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". Natomiast zasady określania wartości nieruchomości ustanowione zostały w Dziale IV Rozdziale 1 (art. 149 - 159) ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Sygn.akt SA/Sz 42/02 7 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612) wydanym na podstawie upoważnienia określonego w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z podpisów tych nie wynika, aby możliwe było dokonywanie takiej wyceny nieruchomości, która przewidywałaby inne, niż jedno z określonych w art. 152 ust. 2 podejść (porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich). Z treści operatu szacunkowego wynika, że zarówno przy wycenie wartości nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale rzeczoznawca majątkowy nie brał pod uwagę działek powierzchni objętej działkami (po podziale Nr [...]) wydzielonymi pod drogę, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miasto, co odpowiada wyrażonej w art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasadzie, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Dlatego wywody skarżącego na temat tego, ile "stracił" na przekazaniu za odszkodowaniem Gminie Miastu działek wydzielonych pod drogę są bezprzedmiotowe dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Niezasadne są również zarzuty skargi odnoszące się do wyceny powstałej po podziale działki Nr [...], której przeznaczenie w decyzji podziałowej określono jako ; teren komunikacji wewnętrznej do działek przeznaczonych na tereny przyszłej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wolnostojącej. Zauważyć w tym miejscu należy, iż w decyzji organu odwoławczego błędnie wskazano numer tej działki jako [...], co uznać należy za zwykłą omyłkę pisarską nie mającą wpływu na wynik sprawy. W ocenie sądu, nie ma podstaw do wyłączenia działki [...] z wyceny lub do zmniejszenia jej wartości przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, której mowa w art. 93 ust. 3, podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu tych działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Sygn.aktSA/Sz 42/02 8 Skoro w decyzji podziałowej nie nałożono na skarżącego zobowiązania do ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, natomiast wydzielono działkę [...] pod drogę wewnętrzną, to oznacza, że skarżący posiada możliwość sprzedaży wydzielonych pod budownictwo mieszkaniowe działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Z pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] stanowiącego ustosunkowanie się do podniesionych przez stronę zarzutów co do operatu szacunkowego wynika, że obserwacje rynku wskazują, iż takie ułamkowe części nieruchomości stanowiących drogi dojazdowe posiadają taką samą cenę co działka budowlana. Również analizując z urzędu treść sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego sąd nie dopatrzył się podstaw do jego podważenia. Operat ten spełnia wszystkie wymogi przewidziane przepisami ustawy oraz wyżej wskazanego rozporządzenia. Dokonując wyceny metodą porównawczą parami, rzeczoznawca porównał i uwzględnił wszystkie niezbędne cechy i atrybuty szacowanej nieruchomości w stosunku do nieruchomości sprzedawanych w ostatnim okresie, które wpływają na cenę i zróżnicowanie nieruchomości. Dla porównania przyjął nieruchomości gruntowe niezabudowane, ziokaiizowane w K. przy ul. M. a więc tej samej, przy której znajduje się nieruchomość skarżącego oraz nieruchomości z obrębu sąsiedniego ([...]) położone przy ul. O.K., Ś.. Reasumując, z powyższych przyczyn Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Dlatego należało orzec jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.