SA/Sz 588/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda /spr./ Sędziowie sędzia WSA Marzena Kowalewska asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant: st.sekr. sąd. Krzysztof Chudy po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2004 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w [....] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, III. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] na rzecz strony skarżącej kwotę 265 (dwieście sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 66 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) nakazał [...] Sp. z o.o., jako zarządcy obiektu budowlanego, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego przewodów kominowych poprzez wykonanie ich remontu oraz właściwych podłączeń spalinowo-wentylacyjnych w budynku przy ul. [...] w [...]. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności ze względu na ochronę zdrowia lub życia Iudzkiego bądź mienia. Orzeczenie swe organ oparł na ustaleniach dokonanych przez mistrzów kominiarskich: K. R. i W. M., którzy w trakcie wyrywkowej kontroli budynku stwierdzili nieprawidłowości w funkcjonowaniu i eksploatacji przewodów i elementów urządzeń kominowych, mogące stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Odwołanie od tej decyzji do [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] złożyło [...] Spółka z o.o. zarzucając jej obrazę prawa materialnego – art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez nieprawidłowe określenie podmiotu zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego nieruchomości, wnosząc o umorzenie postępowania, jako bezprzedmiotowego, z powodu braku źródła obowiązku względem Spółki co do dokonania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W uzasadnieniu odwołania podano, że organ I instancji nietrafnie, a przynajmniej bez uprzedniego dokonania stosownych ustaleń, wyznaczył zarządcę nieruchomości jako zobowiązanego w sprawie w sytuacji gdy art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego wyraźnie wskazuje w pierwszej kolejności właściciela nieruchomości, jako podmiot na którym spoczywa obowiązek usunięcia nieprawidłowości technicznych obiektu. Wymieniony przepis określa wprawdzie również zarządcę jako podmiot, który może być zobowiązanym w zakresie jaki ciąży na właścicielu, niemniej czyni to warunkowo, uzależniając możliwość nałożenia obowiązku od istnienia przepisu prawa lub umowy pomiędzy właścicielem a zarządcą, mocą której zarządca przejąłby określone obowiązki ciążące pierwotnie na właścicielu. Dalej odwołująca się Spółka wskazała, że ani przepis prawa ani łącząca zarządcę z właścicielem umowa o zarząd nie przewidują obowiązków czynienia remontów budynku właściciela innych niż bieżące, jest zatem oczywiste, iż wykonanie podłączeń spalinowo-wentylacyjnych w budynku należałoby zakwalifikować jako remont dalej idący niźli bieżący, a zatem zobowiązanymi winni być właściciele budynku, przez co należy rozumieć, zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – wspólnotę mieszkaniową. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] decyzją z dnia 12 lutego 2002 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 66 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Odnosząc się do treści wniesionego odwołania w oparciu o akta sprawy organ ustalił, że zarządcą budynku przy ul.[...] w [...] jest Spółka z o.o. [...], której powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Dlatego, też na nią jako na reprezentującą wspólnotę mieszkaniową budynku, słusznie nałożono obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Uzasadniając swe stanowisko organ podał, że w koszach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obowiązany jest uczestniczyć każdy ze współwłaścicieli, a wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu ponosi jego właściciel, co wynika z ustawy o własności lokali. Na w/w decyzję, skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie, działając poprzez pełnomocnika, złożyło [...] Sp. z o.o. wnosząc o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem, ewentualnie o stwierdzenie jej nieważności oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na nie wyczerpującym zebraniu dowodów w sprawie, oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym czego konsekwencją jest błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na uznaniu skarżącej za stronę postępowania pomimo, że nią faktycznie nie jest i skierowanie do niej decyzji obarczonej przez to kwalifikowaną wadą, o jakiej mowa w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. Zdaniem skarżącej, organy obu instancji przyjmując, że jest ona zarządcą nieruchomości nie przeprowadziły postępowania dowodowego na okoliczność umowy łączącej [...] Sp. z o.o. w [...] z właścicielami budynku przy ul. [...] w [...] (wspólnotą mieszkaniową). Ze wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd została zawarta umowa, z której nie wynikają obowiązki czynienia remontów stanowiących przedmiot decyzji administracyjnej. Ponadto podniesiono, że w myśl art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego i tak, w pierwszej kolejności, przepis ten wskazuje właściciela nieruchomości, jako podmiot na którym spoczywa obowiązek usunięcia nieprawidłowości technicznych obiektu. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] wniósł o jej oddalenie wskazując, że art. 61 ustawy Prawo budowlane pozwala organowi nadzoru budowlanego na dokonanie wyboru podmiotu, który zostanie zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W przedmiotowej sprawie obowiązek nałożono na zarządcę, któremu wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomości. Dokonując takiego wyboru organ uznał, że zarządca, którego podstawowym zadaniem jest utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym, wykona to najszybciej i najsprawniej. Ponadto, stwierdzono, że organy nadzoru budowlanego nie badają stosunków cywilnych łączących zarządcę z właścicielem obiektu budowlanego, gdyż nie są do tego uprawnione. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Z mocy art. 85 i art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) w miejsce Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie utworzony został z dniem 1 stycznia 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który właściwy jest do rozpoznawania skarg wniesionych przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie w sprawach, w których postępowanie nie zostało zakończone. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego doprowadziła do uwzględnienie skargi. Obowiązkiem organu nadzoru budowlanego, tak jak każdego organu administracji publicznej, jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego obejmuje również prawidłowe ustalenia stron postępowania. Uchybienie w tym przedmiocie ma wagę tak istotną, że stanowić może nawet podstawę do wzruszenia w trybie nadzwyczajnym decyzji ostatecznej skierowanej do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.) a gdy strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu - wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.). Podstawa materialno-prawna zaskarżonego rozstrzygnięcia oparta jest na art. 66 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Zgodnie z wskazanymi przepisami, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, właściwy organ zobowiązany był wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem takiej decyzji mógł być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego albo jego części. U podstaw wniesionej skargi leży kwestionowanie przez skarżącą uznania ją za stronę w prowadzonym postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji, bowiem jak podniesiono w skardze umowa o zarząd nie nakłada obowiązku czynienia remontów w zakresie nałożonym zaskarżoną decyzją. Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W przypadku dokonania wyboru zarządu, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 20 ust. 2 ustawy). W zaskarżonej decyzji [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] podtrzymując nakaz nałożony przez organ I instancji na [...] Spółka z o.o. powołał się na zgromadzony materiał dowodowy z którego wynikać ma fakt powierzenia zarządu budynku usytuowanego przy ul. [...] w [...] tejże Spółce. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] zapoznawszy się z przekazanymi przez [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego aktami administracyjnymi nie odnalazł dokumentu w oparciu o który organy mogłyby w sposób uprawniony wyprowadzić wniosek o powierzeniu zarządu budynkiem położonym przy ul.[...] w [...] Spółce z o.o. [...] Danych tych nie zawiera żaden z dokumentów zgromadzonych przez organ I instancji lub w postępowaniu odwoławczym wątpliwości tych nie wyjaśniła również przedłożona przez organ II instancji uchwała Nr [...] [...] nieruchomości przy ul. [...] w [...] z dnia [...]r. Z jej treści wynika jedynie fakt zajęcia przez Wspólnotę jednostronnego stanowiska w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną [...]. Uchwała ta stanowić mogła podstawę do zawarcia umowy o powierzenie zarządu nieruchomością o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wprawdzie strona skarżąca nie kwestionuje faktu zawarcia umowa jednakże podnosi, że z umowy tej nie wynikają obowiązki czynienia remontów stanowiącej przedmiot zapadłej decyzji administracyjnej. Ustawa o własności lokali pozostawia dużą swobodę właścicielom lokali w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Zakres czynności, który w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, jest pozostawiony swobodzie właścicieli. Dlatego w przypadku kierowania decyzji wydanej w trybie art. 66 ust. 1 ustawy prawo budowlane do zarządcy, każdorazowo należy zbadać, czy zakres obowiązków zarządcy, określony w umowie powoduje, że może wyprzedzać wspólnotę mieszkaniową jako stronę, do której adresowana jest konkretna decyzja. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego - art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., w stopniu który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), orzekł jak w sentencji.