SA/Sz 867/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędziowie: Sędzia WSA Barbara Gebel /spr./ Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk – Meder Protokolant Edyta Wójtowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2005r. sprawy ze skargi R. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] . Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę I. u c h y l a zaskarżoną decyzję II. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu III. z a s ą d z a od Wojewody na rzecz skarżącego R. P. kwotę x złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...] r. Prezydent miasta ustalił dla [...] odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...] , oznaczoną geodezyjnie w obrębie ewidencyjnym nr x , działką ewidencyjną nr x o powierzchni x ha, która w związku z decyzją z dnia [...] r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] , stała się własnością Gminy Miasto . Od decyzji tej odwołał się [...] zarzucając sprzeczność istotnych ustaleń biegłego powołanego dla celów wydania opinii w sprawie odszkodowania za grunt wywłaszczony pod drogę publiczną ze stanem faktycznym, zwłaszcza zaś z istniejącą już w sprawie opinią biegłego, powołanego dla ustalenia wartości gruntu dla potrzeb opłaty adiacenckiej, a w konsekwencji – przyjęcie zaniżonej wartości gruntu. [...] wniósł o ustalenie odszkodowania w oparciu o wycenę nieruchomości [...] , sporządzoną dla potrzeb wyliczenia opłaty adiacenckiej. Wojewoda decyzją z dnia [...] r. numer [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż za działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie numerem [...] , w obrębie nr [...] m. [...] , która na mocy prawa, na podstawie obowiązującego wówczas art.98 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stała się własnością Gminy Miasto, [...] przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z Zarządem Miasta lub orzeczonej w decyzji Prezydenta Miasta. Rokowania przeprowadzone z [...] nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania co spowodowało wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. Zaskarżoną decyzją Prezydent Miasta ustalił odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] r. Wniosek [...] by odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, sporządzony w październiku 2000r., nie może zostać uwzględniony. Decyzja organu I instancji podjęta została po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, a wycena została oparta o konkretne transakcje rynkowe, do których nie zalicza się wycen sporządzonych do celów adiacenckich. Zgodnie z art.154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość zobowiązany jest do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi oraz ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości ( art.175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Dlatego też, przyjmuje się, że opracowany przez niego operat szacunkowy dla określenia wartości nieruchomości wykonany jest prawidłowo, a wykazana w operacie wartość nieruchomości stanowi podstawę rozstrzygnięć organu, w tym przypadku decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Z tego też powodu, jeżeli kwestionowana przez odwołujących się wycena nieruchomości nie została w sposób formalny, przez fachową opinię organizacji rzeczoznawców majątkowych podważona, stanowi ona podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Na powyższą decyzję [...] wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie. W skardze zarzuca decyzji naruszenie art.7 i 77 Kpa przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych niezbędnych dla prawidłowego orzeczenia, a w szczególności pominięcie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy sporządzonej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej przy podziale działki. Skarżący podnosi, że wszystkie działki uzyskane w wyniku podziału działki były działkami nieuzbrojonymi. Skoro wartość rynkowa 1 m2 działek uzyskanych w wyniku podziału tj. [...] według opinii rzeczoznawcy z [...] r., wyniosła [...] zł, a od tego czasu wartość nieruchomości nie spadła, wycena wartości 1m2 działki przeznaczonej pod drogę nie powinna odbiegać od pozostałych działek, a tymczasem wartość ustalona dla celów ustalenia odszkodowania wynosi 2/3 tej wartości. Z powyższym skarżący nie może się zgodzić. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Z dniem 1 stycznia 2004 r. utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie. Sprawy, w których skargi zostały wniesione przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie i postępowanie nie zostało zakończone, na podstawie art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1271, Nr 240, poz.2052 ), podlegają rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270 z 2004 r. Nr 162, poz.1692). Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art.130 ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 z późn.zm. ) ustalenie wysokości odszkodowania następuje według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu przez organ opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z brzmienia cytowanego przepisu nie wynika jakie znaczenie prawne ma wydana przez rzeczoznawcę opinia o wartości nieruchomości dla organu wydającego decyzję administracyjną w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. Ustawodawca nie związał organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy co powoduje, że opinię rzeczoznawcy majątkowego organ administracji zobowiązany jest poddać swej ocenie jak każdy dowód w sprawie, gdyż to organ – nie zaś biegły – rozstrzyga sprawę. Zdaniem Sądu, nie sposób zgodzić się z zaprezentowanym przez organ odwoławczy stanowiskiem jakoby operat szacunkowy wykonany dla określenia wartości nieruchomości, jeżeli nie zostanie zakwestionowany przez stronę w sposób formalny tj. poprzez przedłożenie opinii innego rzeczoznawcy, stanowi podstawę rozstrzygnięć organu w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania. Organ administracji nie może oczekiwać dostarczenia przez stronę konkurencyjnej opinii, sporządzonej poza postępowaniem administracyjnym, lecz sam powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe, wyjaśniające wątpliwe kwestie związane z wyceną rzeczoznawcy. Podnoszony przez skarżących zarzut pominięcia jako dowodu w sprawie opinii biegłego sporządzonej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, jakkolwiek wprost nie kwestionuje sposobu sporządzenia przez biegłego wyceny wywłaszczanej działki, kwestionuje jednak ustaloną wysokość odszkodowania. Każda wycena może służyć innemu celowi. Celem tym może być wyliczenie wartości zamienianych nieruchomości, ustalenie odszkodowania jak również wyliczenie wysokości opłat adiacenckich. Wycena taka jest tylko dowodem w sprawie. Zgodnie z art.78 Kpa żądanie strony przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Można nie uwzględnić żądania, które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. Do wniosku dowodowego strony zawartego w odwołaniu organ odniósł się jedynie stwierdzając, że nie może być on uwzględniony – bez podania uzasadnienia. Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zarówno wycenę działek sąsiednich dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, jak i wycenę działki dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, wykonano metodą porównawczą, która zgodnie z art.153 ust.1 ww. ustawy polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przez podobne nieruchomości, porównywalne, rozumieć należy takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W niniejszej sprawie skarżący podnosi fakt przeprowadzenia w niewielkim odstępie czasu dwóch wycen nieruchomości podobnych, w wyniku których określono wartość tych nieruchomości na poziomie znacznie od siebie odbiegającym. Pośrednio oznacza to, że kwestionuje sposób dokonania wyceny. Organ administracji publicznej II instancji w swojej decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania nie ustosunkował się do podniesionego zarzutu skarżącego, przyjmując, że opinia biegłego jest dla niego wiążąca. Powyższe uchybienia stanową naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art.7, 77 i 78 Kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, orzekł jak w sentencji. O wykonaniu zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art.152, a o zwrocie kosztów postępowania sądowego na podstawie art.200 w zw. z art.205 § 2 powołanej wyżej ustawy.