I SA 1607/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska Sędziowie NSA Anna Lech WSA Monika Nowicka (spr.) Protokolant Jolanta Zagrzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2004 r. sprawy ze skargi W.P. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] maja 2002 r. nr [..] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2001 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz W.P. kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA 1607/02 UZASADNIENIE W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego W.P. wnosił o uchylenie decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] maja 2002 r. nr [...] utrzymującej w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2001 r. nr [...] o wywłaszczeniu na cele budowy autostrady płatnej [...] nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...] o powierzchni 0,1507 ha oraz o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie 108 925 złotych. W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie podnosząc w szczególności, że wysokość w/w odszkodowania została określona na podstawie wartości rynkowej nieruchomości , wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego M.P. w oparciu o przepisy art. 32 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach ( Dz. U. Nr 127, poz. 627 ze zm. ) i art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), co stanowiło podstawę do uznania decyzji organu wojewódzkiego za zasadną. W związku z reformą sądownictwa administracyjnego, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. niniejsza skarga stała się – na podstawie przepisu art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ) - przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] lutego 2001 r. nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności niezabudowanej nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka o numerze [...], w obrębie [...] o powierzchni 0,1507, mającej urządzoną księgę wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K., a stanowiącą własność W.P.. Podstawę wywłaszczenia stanowiła decyzja Wojewody [...] z dnia [...] maja 1998 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...] w brzmieniu nadanym decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] lipca 1998 r. nr [...]. Jednocześnie w pkt. 2 decyzji wywłaszczeniowej orzeczono o odszkodowaniu należnym za nieruchomość, określając je na kwotę 95 397 złotych. Sumę tę ustalono na podstawie zaktualizowanego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M., który wycenił przedmiotową nieruchomość mając na względzie jej wartość rynkową wg stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej tj. [...] maja 1998 r. i poziomu cen ze stycznia 2001r. Od decyzji tej wniósł odwołanie W. P. wskazując, że przyznane odszkodowanie jest niewspółmierne do faktycznej wartości rynkowej i - na potwierdzenie swojego stanowiska - załączył operat szacunkowy wykonany na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego A. S., który ustalił wartość wywłaszczonej nieruchomości na kwotę 143 176 złotych. Na skutek rozpatrzenia tegoż odwołania Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] kwietnia 2001 r. nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2001 r. i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia, wskazując na brak możliwości porównania obydwu operatów szacunkowych ze względu na potrzebę wyjaśnienia czy w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę A.S. przyjęto stan wycenianej nieruchomości na datę wydania decyzji lokalizacyjnej tj. [...] maja 1998 r. czy też na datę ustalenia odszkodowania tj. luty 2001 r. Okoliczność ta bowiem nie wynikała z operatu wprost a brak było również ustaleń czy pomiędzy tymi datami nastąpiły zmiany w stanie nieruchomości. Rozpatrując ponownie sprawę Wojewoda [...], wobec znacznego upływu czasu od chwili sporządzenia w/w operatów szacunkowych, zlecił wycenę nowemu rzeczoznawcy A.P., który w swoim operacie określił wartość rynkową nieruchomości na kwotę 108 925 złotych, biorąc pod uwagę jej stan na dzień [...] maja 1998 r. zaś ceny rynkowe z daty wyceny. Wycena ta stała się podstawą do określenia w decyzji Wojewody z dnia [...] listopada 2001 r. należnego dotychczasowemu właścicielowi odszkodowania. Od decyzji tej - co do części, w której określała ona wysokość odszkodowania - W.P. ponownie wniósł odwołanie, w którym – tak jak poprzednio - zarzucił organowi zaniżenie wysokości ustalonego odszkodowania. Tym razem zarzuty sprowadzały się do kwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę M. P. metody szacowania nieruchomości, która za podstawę szacunku przyjmuje tzw. "skorygowaną cenę średnią". Ponadto zarzucono także przyjęcie do analizy cenowej 11 działek, z których tylko 5 znajdowała się w pobliżu wycenianej nieruchomości oraz brak określenia źródłowych informacji dotyczących powyższych działek (brak dat i numerów aktów notarialnych). Jednocześnie do odwołania została dołączona weryfikacja wyceny wywłaszczonej nieruchomości, obliczona właśnie metodą skorygowanej ceny średniej oraz oświadczenie rzeczoznawcy A.S. z dnia [...] maja 2001 r., z którego wynikało, że operat szacunkowy sporządzony przez niego w lutym 2001 r. uwzględniał stan wywłaszczonej nieruchomości istniejący w dniu [...] maja 1998 r. Decyzją z dnia [...] maja 2002 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]z dnia [...] listopada 2001 r. podnosząc, że organ administracyjny przyjmując operat szacunkowy jest obowiązany ocenić czy przy jego sporządzeniu zastosowano przepisy odpowiednie dla celu sporządzenia wyceny nieruchomości, natomiast nie jest upoważniony do kwestionowania metody wyceny, bowiem jej wybór – zgodnie z treścią przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami - należy do rzeczoznawcy majątkowego. W przypadku zaś istotnych rozbieżności w opiniach dotyczących wartości tej samej nieruchomości, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art.157 cyt. ustawy ). Biorąc pod uwagę szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy M.P.. zawarte w piśmie z dnia 22 stycznia 2002 r., w których odniósł się on do zarzutów podniesionych w odwołaniu oraz przyjmując, że wycena ta została oparta na obowiązujących w tym zakresie przepisach tj. na art. 32 ustawy o autostradach płatnych i na art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, organ II instancji uznał odwołanie za nieuzasadnione. Dodatkowo zwrócono uwagę na okoliczność, że operat rzeczoznawcy A.S., na który powoływał się odwołujący, nie mógł być brany pod uwagę ze względu na znaczny upływ czasu od jego sporządzenia. Załączona natomiast do odwołania weryfikacja wyceny przedmiotowej nieruchomości, obliczona metodą skorygowanej wartości średniej nie została podpisana a zatem nie mogła stanowić wyceny alternatywnej. W tych warunkach organ uznał, że w niniejszej sprawie istniała tylko jedna wycena, co nie powodowało zaistnienia sytuacji przewidzianej przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi do Sądu, w której W.P. domagał się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi praktycznie powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu, kwestionując przyjętą przez rzeczoznawcę M.P. metodę szacunku oraz fakt przyjęcia przez organ za prawidłowe jego wyjaśnień. Zdaniem skarżącego były one nie przekonywujące. Ponadto skarżący podtrzymał zarzut o przyjęciu przez rzeczoznawcę do analizy tylko 11 działek, z których tylko 5 położonych było w pobliżu działki wycenianej , co skutkowało obniżeniem wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należy uznać za uzasadnioną. Nie wnikając, czy wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę M. P. była rzetelna i podana w niej wartość rynkowa przedmiotowej działki odpowiadała – w dacie wydawania decyzji – cenom panującym na rynku, nie mogła ona jednak stanowić podstawy do wydania w tej sprawie rozstrzygnięcia ustalającego wysokość należnego odszkodowania. Słusznie w uzasadnieniu swej decyzji zauważył Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, że organ administracyjny jest obowiązany ocenić, czy przy sporządzaniu operatu szacunkowego, będącego podstawą do określenia w decyzji wysokości odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość, rzeczoznawca dokonał wyceny zgodnie z obowiązującymi w tej materii uregulowaniami prawnymi i choć organ przyjął, iż przepisy te nie zostały w tym przypadku naruszone, ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Powoływany wyżej przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanawia zasadę, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, rzeczoznawca ten jednak dokonując szacunku obowiązany jest do przestrzegania przepisów regulujących sposób sporządzenia operatu. Wyraźnie wskazuje na to przepis art. 149 cytowanej ustawy. Konkretyzację zaś reguł wprowadzonych przez nią stanowiło - obowiązujące na dzień wydania obu decyzji – wydane na podstawie przepisu art.159 ustawy, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 98, poz. 612 ). Rozporządzenie to w przepisie § 5 ust 2. przewidywało, że w podejściu porównawczym (a takie właśnie podejście przyjął w swym operacie rzeczoznawca M.P.) można zastosować dwie metody tj. metodę porównywania parami albo metodę analizy statystycznej rynku. Zatem wyboru metody istotnie dokonywał rzeczoznawca, ale wybór ten był ograniczony w tym wypadku tylko do zastosowania jednej z w/w metod. W operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę M.P. przyjęto podejście porównawcze, ale zastosowano metodę "skorygowanej ceny średniej", której przepisy powołanego rozporządzenia nie przewidywały. Zatem nie można uznać, że decyzja oparta o wycenę, która nie została sporządzona zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydawania przepisami, była prawidłowa. Wprawdzie z wyjaśnień w/w rzeczoznawcy złożonych w piśmie z dnia 22 stycznia 2002 r. wynika, że zastosowana przez niego metoda nie była metodą nową, tylko była stosowana już od 2000 r. pod nazwą analizy statystycznej rynku, ale – co słusznie akcentuje skarżący – wyjaśnienia te nie są przekonywujące. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że wspomniane rozporządzenie, które przewiduje możliwość zastosowania metody określanej jako analizę statystycznej rynku zostało wydane w 1998 r. a zatem, skoro metoda skorygowanej ceny średniej miałaby być tożsamą z metodą analizy statystycznej rynku, to nie mogła być stosowaną dopiero od 2000 roku, tylko wcześniej. Najistotniejszym jednak argumentem przemawiającym za tym, że obie w/w metody są metodami różnymi jest treść nowego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości ... ( Dz. U. Nr 230, poz. 1924), które weszło w życie w dniu 8 stycznia 2003 r. a zatem już po dacie wydania obu decyzji. W przepisie § 5 ust. 2 przewiduje ono możliwość zastosowania w podejściu porównawczym już właśnie trzech metod tj. metody porównywania parami, metody korygowania ceny średniej i metody analizy statystycznej rynku, określając w dalszych przepisach na czym metody te polegają. Skoro zatem nowe rozporządzenie rozróżnia wszystkie trzy metody to nie można uznać za zasadne stwierdzenia, że dwie z tych metod są metodami tożsamymi. Ponieważ zaskarżone odwołaniem a następnie skargą zostało jedynie rozstrzygnięcie co do wysokości należnego z tytułu wywłaszczenia odszkodowania należało uznać, że w pozostałej części rozstrzygnięcie to uprawomocniło się, co znalazło wyraz w treści wydanego przez Sąd wyroku, który został oparty na przepisach art.145 § 1 pkt. 1 lit. a w zw. z art. 152 i art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.