I SA 2016/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Krystyna Kleiber Protokolant Jolanta Zagrzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2005 r. sprawy ze skargi A. F. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] lipca 2003 r., nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę I SA 2016/03 UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2003 r., nr [...] Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpoznaniu wniosku A. F. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nr [...] z dnia [...] października 2002 r. utrzymał w mocy swoją decyzję orzekającą o odmowie nadania A. F. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lipca 2003 r. organ administracji wskazał, że A. F. wystąpił w dniu [...] października 2000 r. o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), przewidującego możliwość zwolnienia wnioskodawcy z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu. W dniu [...] maja 2002 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym wobec nie udokumentowania przez zainteresowanego wykonywania działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat przed dniem [...] stycznia 1998 r. W związku z negatywnym wynikiem postępowania kwalifikacyjnego Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wydał decyzję nr [...] z dnia [...] października 2002 r., którą orzekł o odmowie nadania A. F. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pismem z dnia [...] listopada 2002 r. A. F. wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy o nadanie licencji zawodowej. Wskazał, że dokumenty złożone przy wniosku, to jest umowy najmu lokalu mieszkalnego, umowy przeniesienia własności nieruchomości, umowy zamiany, umowy przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem wieczystego użytkowania działki, kopie ogłoszeń na wynajem lokali użytkowych, a także pisma Spółdzielni wyrażające zgodę na podnajem mieszkań, sporządzone osobiście przez wnioskodawcę świadczą o wypełnieniu dyspozycji zawartych w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami i dowodzą wykonywania pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami. Pismem nr [...] z dnia [...] marca 2003 r. zainteresowany został powiadomiony o wyznaczeniu terminu ponownego postępowania kwalifikacyjnego w sprawie nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami na dzień [...] kwietnia 2003 r. i pouczony o możliwości uzupełnienia wniosku dokumentami mogącymi wpłynąć na rozstrzygnięcie sprawy. W postępowaniu kwalifikacyjnym w dniu [...] kwietnia 2003 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w oparciu o dokumenty złożone przy wniosku A. F. stwierdziła, że dokumentacja wniosku potwierdza, że A. F. zatrudniony w [...] Spółdzielni Mieszkaniowej na stanowisku Zastępcy Prezesa Zarządu do Spraw Członkowsko-Mieszkaniowych wykonywał w imieniu pracodawcy czynności właścicielskie, co potwierdza odpis poświadczony z Rejestru Spółdzielni [...] nr [...] sporządzony przez Sąd Rejonowy w R. z dnia [...] maja 1996 r., jednakże rejestr nie wskazuje na możliwość prowadzenia przez spółdzielnię działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dokumenty wskazują na prowadzenie przez Spółdzielnię typowych prac przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.). Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że wykonywane przez wnioskodawcę prace nie były działalnością w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wyniku przeprowadzonego ponownego badania dokumentacji Państwowa Komisja Kwalifikacyjna podtrzymała swoje poprzednie stanowisko przedstawione w protokole z dnia [...] maja 2002 r. a wyrażone w zaskarżonej decyzji. Postępowanie zakończyło się wynikiem negatywnym. Na tej podstawie organ wydał decyzję z dnia [...] lipca 2003 r. Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożył w terminie A. F. Wniósł on o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] października 2002 r. Wskazał, że wykonywana przez niego działalność w ramach stosunku pracy jest bez znaczenia. Wykonywaniem działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomości, jest każda działalność, która pod względem przedmiotowym obejmuje czynności z tego zakresu. Wskazał, że w okresie pracy w R. Spółdzielni Mieszkaniowej, Spółdzielnia ta nabywała tereny na własność lub w wieczyste użytkowanie, budowała na nich budynki jednorodzinne, które następnie zbywała na rzecz swoich członków, budowała także budynki wielomieszkaniowe, w których znajdujące się lokale przekazywała swoim członkom bądź na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu, bądź na zasadzie najmu. Opisane wyżej czynności są zdaniem skarżącego właściwymi dla pośrednictwa w obrocie nieruchomości, obejmują bowiem działania począwszy od chwili nabycia terenu pod budowę, wybudowania na nich budynków i zbywania znajdujących się w nich lokali na rzecz osób trzecich. Podniósł, że przedłożone przez niego dokumenty wskazują, że wykonywał działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Podkreślił także, że przy ocenie jego pracy w ramach stosunku pracy w zakresie obrotu nieruchomościami należy mieć na uwadze treść przepisów ustawy Prawo spółdzielcze, a w szczególności to, że majątek Spółdzielni jest własnością jej członków. Z tego też względu Spółdzielnia (w której był zatrudniony) nie wykonywała czynności właścicielskich w zakresie przedmiotu jej działalności, bowiem działała ona na zlecenie swoich członków jako właścicieli majątku spółdzielni i jednocześnie zleceniodawców tych czynności. W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie. Organ podkreślił, że po zmianie art. 232 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującej od dnia [...] lutego 2000 r., sformułowanie "usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami" zostało zastąpione słowami "działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami" co, zdaniem skarżącego, zezwala na uznanie jego okresu pracy zawodowej na stanowisku zastępcy prezesa zarządu do spraw członkowsko-mieszkaniowych w R. Spółdzielni Mieszkaniowej, zatrudnionego w ramach umowy o pracę, jako działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu przepisów art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże z rejestru R. Spółdzielni Mieszkaniowej, nie wynika, aby podmiot ten mógł prowadzić pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a zatem skarżący jako pracownik wykonywał typowe czynności zarządzania majątkiem spółdzielni mieszkaniowej. Organ podniósł, że praca wynikająca ze stosunku pracy może być także działalnością w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, byle pracodawca taką działalność mógł prowadzić, a osoba ją wykonująca realizowała czynności wymienione w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie taka sytuacja jednak nie zachodzi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Sądy administracyjne sprawują kontrolę m.in. orzeczeń administracyjnych pod kontem ich zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Zgodnie z treścią art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów określonych w tym przepisie. Pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy osób działających pod jego nadzorem, a zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która wymaga formy pisemnej, pod rygorem jej nieważności. Skarżący występując z wnioskiem o nadanie mu licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w trybie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazał, że pracował w R. Spółdzielni Mieszkaniowej na różnych stanowiskach, a w dacie złożenia wniosku na stanowisku zastępcy prezesa zarządu. Skarżący przedstawił szereg umów zawieranych przez Spółdzielnię z członkami spółdzielni lub innymi podmiotami. Były to umowy np. przeniesienie własności domu jednorodzinnego i prawo wieczystego użytkowania gruntu, umowy najmu lokali, umowy przeniesienia własności nieruchomości. Umowy te były zawarte w różnych formach prawnych. Skarżący wraz z innym przedstawicielem Spółdzielni reprezentowali przy tych czynnościach R. Spółdzielnię Mieszkaniową. Skarżący przedłożył także ogłoszenia prasowe o posiadanych przez Spółdzielnię lokalach do sprzedaży lub do wynajęcia. Podnieść jednak należy, że przedstawione w toku postępowania administracyjnego dokumenty nie świadczą o wykonywaniu przez skarżącego czynności pośrednictwa o których mowa w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu z daty wydania decyzji) a także, aby były wykonywane osobiście przez skarżącego lub przy pomocy osób działających pod jego nadzorem. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową zmierzającą do zawarcia umów nabycia lub zbycia własności nieruchomości, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, do domu jednorodzinnego, umów najmu lub dzierżawy. Skarżący takich czynności nie podejmował. Jako jeden z przedstawicieli Spółdzielni, reprezentował ją przy czynnościach prawnych zawiązanych z gospodarowaniem zasobami spółdzielni. Do zawierania czynności musiał mieć zgodę organów spółdzielni np. w formie uchwały zebrania Przedstawicieli Spółdzielni. Działalność skarżącego dotyczyła więc realizacji celów Spółdzielni określających w ustawie z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.), a także ze statutu Spółdzielni (§ 5 statutu – k.110-111 akt administracyjnych). Celami tymi było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków poprzez przydział lokali, wynajem lokali, budowa. Dla tych celów Spółdzielnia nabywała tereny na własność lub w użytkowanie wieczyste oraz budowała lub nabywała lokale i budynki oraz zdobywała je. Zarówno przepisy wyżej powołanej ustawy ani statut nie przewidywały, aby Spółdzielnia podejmowała czynności w zakresie pośrednictwa nieruchomości. Skarżący więc nie podejmował czynności pośrednictwa we własnym imieniu na własny rachunek w ramach prowadzonej działalności. Analiza zebranych w postępowaniu administracyjnym dokumentów wskazuje, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna prawidłowo stwierdziła, że skarżący A. F. nie spełniał wymogów przewidzianych w art. 232 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a decyzja organu odmawiająca nadania skarżącemu licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa nieruchomościami jest zgodna z prawem. Wobec powyższego z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) Sąd orzekł jak w wyroku.