I SA 2487/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie WSA Emilia Lewandowska (spr.) NSA Marek Stojanowski Protokolant Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 czerwca 2004 r. sprawy ze skargi S.B. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] sierpnia 2002 r., nr [...] w przedmiocie zawieszenia uprawnień zawodowych 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] marca 2002 r., nr [...]; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3) zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz S.B. kwotę 30 zł (słownie: trzydzieści) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA 2487/02 UZASADNINIE Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, decyzją z dnia [...].08.2002 r., nr [...], utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...].03.2002 r., nr [...], którą orzekł o zastosowaniu wobec S.B. kary dyscyplinarnej polegającej na zawieszeniu uprawnień zawodowych na okres sześciu miesięcy. Z ustaleń organu wynika, że przy piśmie z dnia [...].04.2001 r. skierował on do przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wniosek o wszczęcie postępowania wyjaśniającego. Po rozpatrzeniu sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, ze rzeczoznawca majątkowy S.B. zam. w S. nie wypełnił obowiązków o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), a w szczególności nie spełnił wymogów przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Rzeczoznawca majątkowy w sprzeczności z przepisami art. 4 ust. 1 i art. 174 i 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządził operaty szacunkowe oddzielnie dla gruntu i dla części składowych nieruchomości: 1. wartości rynkowej budynku produkcyjno – handlowego usytuowanego na działce nr [...] w miejscowości K., gmina D. z dnia [...].08.1998 r. 2. wartości odtworzeniowej budynku magazynowego usytuowanego na działce nr [...] w miejscowości K., gmina D. z dnia [...].10.1998 r. 3. wartości rynkowej działki nr [...] położonej w miejscowości K., gmina D. z dnia [...].08.1998 r. wraz z następującymi urządzeniami : ujęcie wody, zbiornik ścieków, ogrodzenie, utwardzenie terenu, zieleń z dnia [...].09.1998 r. Rzeczoznawca majątkowy nie wykonał czynności związanych z określeniem stanu prawnego nieruchomości, w tym badania ksiąg wieczystych i przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, przez co naruszył przepisy art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy § 36 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, oraz Standard III.3 – ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Operaty szacunkowe zawierają nieprawdziwe dane z lokalnego rynku nieruchomości będące podstawą wyboru podjęcia i metody wyceny. Wartość rynkowa budynku produkcyjno – handlowego została określona niezgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Obiekty przyjęte do porównań nie spełniają warunku podobieństwa do szacowanego obiektu co narusza przepis art. 151 ust. 1 i 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak jest uzasadnienia i udokumentowania zapisów zawartych w operacie szacunkowym. Do wyceny działki nr [...] przyjęto ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu bez znajomości warunków tego przetargu i równocześnie nie przedstawiając w jakim stopniu ceny odbiegają od cen uzyskanych na lokalnym rynku nieruchomości, co jest sprzeczne z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów. Wartość budynku magazynowego określono stosując podejście kosztowe przy użyciu techniki wskaźnikowej, określając uzyskaną wartość jako wartość rynkową. Taki sposób wyceny pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 151 i 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z § 12 i § 13 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów. W operacie szacunkowym nie określono rodzaju przyjętej metody szacowania, co narusza przepis § 36 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego potwierdziła zasadność zarzutów skargi Inspektora Kontroli Skarbowej dotyczących zawyżenia wartości nieruchomości określonej dla celu odpisów amortyzacyjnych i złożyła wniosek o zastosowaniu wobec S.B. kary dyscyplinarnej polegającej na zawieszeniu uprawnień zawodowych na okres sześciu miesięcy. W następstwie sprzecznego z zasadami wynikającymi z przepisów prawa sposobu określenia wartości nieruchomości, operaty szacunkowe nie mogą być wykorzystane do realizacji celu, dla którego zostały wykonane. Biorąc pod uwagę wyniki postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast orzekł o zastosowaniu wobec S.B. kary dyscyplinarnej. Wniosek S.B. dotyczący umorzenia przedmiotowej sprawy organ uznał za niezasadny ponieważ od daty wykonania operatów szacunkowych do daty wszczęcia postępowania wyjaśniającego nie upłynęły trzy lata. Bieg terminu przewidzianego w § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej (Dz.U. Nr 115, poz. 745) zaczyna się liczyć od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania. W skardze na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...].08.2002 r. S.B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi powołał się na to, ze sprawa powinna być umorzona z powodu upływu 3 lat od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania. Nadto mimo wniosków skarżącego organ nie umożliwił mu zapoznania się z dowodami i materiałami w sprawie zgodnie z treścią art. 10 § 1 kpa. Skarżący nie zgadza się również z uzasadnieniem decyzji i stanem faktycznym ustalonym przez organ. W szczególności nie zgadza się ze stanowiskiem organu, że nie można wykonywać operatów szacunkowych dla części składowych nieruchomości. Organ w uzasadnieniu decyzji nie wskazał dlaczego wymierzył taką, a nie inną karę co uniemożliwia skarżącemu polemikę z tą częścią decyzji. W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą uzasadnianiu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skardze nie można odmówić zasadności w części dotyczącej zarzutu nie umorzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z § 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 18.08.1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej (Dz.U. Nr 115, poz. 745) wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej umarza postępowanie wyjaśniające, jeżeli upłynęły trzy lata od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania. Należy się zgodzić ze stanowiskiem organu, że bieg terminu określonego w powołanym § 43 pkt 2 rozporządzeniu zaczyna się liczyć od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania wyjaśniającego. Okolicznościami, których zaistnienie stało się przyczyną wszczęcia postępowania, są w niniejszej sprawie daty sporządzenia przez S.B. operatów będących przedmiotem oceny w postępowaniu wyjaśniającym. Z dat widniejących na tych operatach wynika, że były one sporządzone: 01 sierpień 1998 r., 01 wrzesień 1998 r. i 10 październik 1998 r. Wszczęcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej nastąpiło w dniu 20 kwietnia 2001 r. co wynika z daty na zawiadomieniu o wszczęciu tego postępowania. Postępowanie wyjaśniające zakończyło się w dniu 13 listopada 2001 r. protokołem Zespołu Odpowiedzialności Zawodowej, zawierającym wniosek o zastosowanie wobec S.B. kary dyscyplinarnej. Błędne jest stanowisko organu, że termin określony przepisem § 43 rozporządzenia biegnie od daty wystąpienia okoliczności będących podstawą wszczęcia postępowania wyjaśniającego do daty wszczęcia tego postępowania, co oznaczałoby, że wszczęcie takiego postępowania przerywałoby bieg trzyletniego terminu określonego w powołanym przepisie. Taka wykładnia tego przepisu jest nieuzasadniona i sprzeczna z jego treścią. Gdyby bieg terminu przerywało wszczęcie postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, to przepis musiałby wyraźnie tak stanowić. Tymczasem przepis stanowi jednoznacznie, że wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej umarza postępowanie wyjaśniające, jeżeli upłynęły trzy lata od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania, co oznacza że jeżeli upłynęły trzy lata od zaistnienia tych okoliczności na każdym etapie postępowania wyjaśniającego to podlega ono umorzeniu. Błędna interpretacja § 43 rozporządzenia dokonana przez organ miała wpływ na wynik sprawy, dlatego należało uchylić zarówno zaskarżona decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję z [...] marca 2002 r. Ponownie rozpoznając sprawę organ oceni czy od daty sporządzenia przez S.B. operatów będących przedmiotem analizy w toku postępowania wyjaśniającego do zakończenia postępowania wyjaśniającego nie upłynęły trzy lata i czy w związku z tym nie została spełniona przesłanka z § 43 pkt 2 rozporządzenia z 18.08.1998 r. do umorzenia postępowania wyjaśniającego. Z uwagi na stwierdzone wyżej naruszenie prawa materialnego, co już uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji, Sąd nie badał zasadności pozostałych zarzutów skargi. Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 152 i 200 tej ustawy orzekł jak w sentencji wyroku.