I SA 2781/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Irena Kamińska, Sędziowie WSA Emilia Lewandowska /spr./, Asesor WSA Anna Tarnowska-Mieliwodzka, Protokolant Małgorzata Mierzejewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2004 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] października 2002 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę I SA 2781/02 UZASADNIENIE Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z [...] października 2002 r., nr [...], utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] sierpnia 2002 r., którą orzekł o udzieleniu J. W. kary dyscyplinarnej w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Z ustaleń organu wynika, że pismem z dnia 7 grudnia 2001 rok Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wszczął postępowanie wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami J. W., w związku ze skargą E. i S. K. Pośrednikowi zarzucono żądanie zapłacenia prowizji w sytuacji nie podjęcia żadnych czynności związanych z realizacją umowy pośrednictwa. W wyniku rozpatrzenia sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, iż pośrednik J. W., podpisując umowę pośrednictwa z dnia 28 lutego 2001 roku z klauzulą wyłączności z E. i S. K., nie działała zgodnie z zasadami opisanymi w art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja stwierdziła także, że pośrednik nie respektowała zasad etyki zawodowej i standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami (§ 1 pkt 2 i § 4 Kodeksu Etyki Zawodowej i § 4 Standardów Zawodowych), bowiem przede wszystkim wbrew zapisowi § 4 Standardów Zawodowych Pośrednik nie wytłumaczyła w umowie, na czym polega zasada wyłączności. Ze skargi i pism E. i S. K. wynika jednoznacznie, że nie wiedzieli na czym rzeczywiście polega wyłączność. Ponadto umowa powinna jasno precyzować obowiązki pośrednika, czego w przedmiotowej sprawie brak, o czym świadczy umowa pośrednictwa z dnia 28 lutego 2001 roku. Ponadto Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, iż pośrednik nie podjął działań, które mogłyby doprowadzić do realizacji umowy. J. W. sama przyznaje, że może jedynie wykazać się ogłoszeniami prasowymi jako forma swojej aktywności. Jest to zdecydowanie za mało. Umowa z klauzulą wyłączności wymaga od pośrednika znacznie większego zaangażowania. Umieszczenie kilku ogłoszeń w prasie, czy dwukrotne telefonowanie do klienta nie może być uznane za dołożenia należytej staranności. Ponadto należy zauważyć, ze brak jest bezpośredniego dowodu nawet na dawanie ogłoszeń prasowych. Pisma zaprezentowane przez pośrednika mówią o zamieszczeniu jakichś ogłoszeń. Trudna powiązać je z przedmiotową konkretną ofertą. Pismo PTH C. mówi co prawda o czteropokojowym mieszkaniu na osiedlu K. za cenę 147.000 zł lecz z tego sformułowania nie sposób stwierdzić, że chodzi o mieszkanie E. i S. K. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zwróciła także uwagę na ilość spraw spornych, które J. W. ma ze swoimi klientami. Jest to potwierdzeniem braku przejrzystych i akceptowalnych reguł pracy pośrednika. Jak wykazuje doświadczenie znacznej liczby pośredników, działających wiele lat na rynku, spory z klientami nie są zjawiskiem częstym, pośrednik J. W. w ciągu dwóch lat ma aż dziewięć spornych przypadków (pismo z dnia 25 lutego oraz 31 maja 2002 roku) . Reasumując Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że praktyka zawodowa J. W. pozostaje w sprzeczności z obowiązkami pośrednika opisanymi przez przywoływany wyżej przepis art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami przede wszystkim w działaniu jej brak jest cech szczególnej staranności. Należy podkreślić, że tak ustawa jak i zasady etyki wymagają, by pośrednik rzeczywiście wykonywał czynności zmierzające do stworzenia dla klienta możliwości dokonania transakcji. Wbrew twierdzeniom J. W. pośrednik odpowiada nie za konkretny rezultat, a właśnie za podjęcie i przeprowadzenie czynności faktycznych w interesie klienta. Nie wykazała, że takie czynności podjęła. Trzeba także zauważyć, ze praktyka działania pośredników w oparciu o umowę z klauzulą wyłączności wskazuje, że w tym przypadku wykazują się oni zdecydowanie większą aktywnością ponad to, co wynika z podstawowych ustawowych obowiązków. Z kolei sposób funkcjonowania pośredników w przedmiotowej sprawie jest zaprzeczeniem dobrych standardów i tworzy u klientów zły wizerunek pośrednika. W świetle powyższego, z uwagi na naruszenie art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 1 pkt 2 i § 4 Kodeksu Etyki Zawodowej i § 4 Standardów Zawodowych, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o udzielenie pośrednikowi w obrocie nieruchomościami J. W. kary dyscyplinarnej w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Uwzględniając wyniki postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przychylił się do wniosku Komisji i zastosował wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami J. W. karę dyscyplinarną w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, na wniosek J. W., organ uznał, ze skarżąca nie wskazała nowych przesłanek i dowodów mogących skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. W skardze na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast J. Wr. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z [...].08.2002 r. zarzucając naruszenie prawa, a to: 1) § 3 ust.1 i § 39 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 18.08.1998 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej polegające na wszczęciu i prowadzeniu postępowania wyjaśniającego pomimo, że skarżąca nie była wówczas osobą uprawnioną czyli posiadająca licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami, 2) § 40 ust. 2 rozporządzenia j.w. przez nie wskazanie w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania wyjaśniającego z 7.02.2002 r. dokładnie zarzutów stawianych skarżącej, 3) art. 107 § 3 kpa polegające na nie omówieniu w uzasadnieniu faktów, które organ uznał za udowodnienie, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, w odpowiedzi na skargę, wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Nie potwierdziły się zarzuty dotyczące naruszenia prawa podnoszone w skardze. Uzasadnienie tych zarzutów sprowadza się do polemiki z prawidłowo ustalonym i ocenionym stanem faktycznym a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 kpa. W szczególności należy uznać, ze wszczęcie i prowadzenie postępowania wyjaśniającego na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 18.08.1998 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosiło się do J. W. jako osoby posiadającej licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami czyli w stosunku do osoby uprawnionej. W uzasadnieniu skargi J. W. podaje, ze licencję zawodową otrzymała w dniu 22 czerwca 2001 r. W materiale dokumentacyjnym, dostarczonym przez organ do Sądu, brak jest stosownego dokumentu potwierdzającego datę uzyskania przez skarżącą licencji zawodowej, to w odpowiedzi na skargę data wskazana przez skarżącą nie jest kwestionowana przez organ. Natomiast postępowanie wyjaśniające zostało wszczęte 7 lutego 2002 r. Wprawdzie umowa pośrednictwa sprzedaży został zawarta w dniu 28 lutego 2001 r. i wtedy J. W. nie posiadała jeszcze licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami ale umowa została zawarta na czas sześciu miesięcy czyli do 28 sierpnia 2001 r. i jej realizacja nastąpiła w czasie gdy J. W. licencję już uzyskała. Również egzekwowanie kary umownej, przewidzianej powyższą umową, dotyczy czasu, gdy skarżąca była licencjonowanym pośrednikiem co wynika z dat na pismach kierowanych do strony umowy S. K. (wezwanie do zapłaty kary umownej jest z dnia 30.08.2001 r. a przedsądowe wezwanie do zapłaty z 18.10.2001 r.). Tak więc ocenie przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej poddana była działalność J. W. już po uzyskaniu przez nią licencji zawodowej. Mając powyższe na uwadze Sąd na zasadzie art. 151 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.