I SA 3133/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Jan Paweł Tarno (spr.) Sędziowie NSA - Joanna Banasiewicz Asesor WSA - Anna Tarnowska-Mieliwodzka Protokolant - Jolanta Zagrzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2004 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] września 2002 r., nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - oddala skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] września 2002 r., nr [...], utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia [...] lutego 2002 r., nr [...] odmawiającą nadania W. K. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że W. K. nie wykazała wykonywania czynności pośrednictwa nieruchomościami w okresie dłuższym niż 5 lat przed dniem 1 stycznia 1998 r., przez co nie spełniła wymogu przewidzianego w art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543, z późn. zm.). Czynności związane z obrotem nieruchomościami, wykazywane przez W. K. wykonywane były bowiem w ramach umowy o pracę, a nie umowy o pośrednictwo, w której pośrednik występuje jako strona trzecia, niezależna od stron umowy, a jedynie je łącząca. Przedstawione przez odwołującą się dokumenty dowodzą wyraźnie, ze występowała ona jako strona zawieranych umów dotyczących obrotu nieruchomościami. Skargę na tę decyzję wniosła W. K. W uzasadnieniu skarżąca stwierdziła, że zakres jej obowiązków jako pracownika urzędu, wykonującego czynności zmierzające do zawarcia umów w zakresie obrotu nieruchomościami, nie różni się od czynności wykonywanych przez pośrednika na podstawie umowy o pośrednictwo. Skarżąca powołała się na przepis art.180a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami należącymi do zasobu Skarbu Państwa, gminy, powiatu i województwa mogą być wykonywane przez licencjonowanych pośredników, zaś zdaniem skarżącej największe doświadczenie w tym zakresie mają właśnie pracownicy samorządowi, zajmujący się tym zawodowo. W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślono w niej, że zarzuty podniesione w skardze były przedmiotem rozpoznania już w postępowaniu odwoławczym i nie wniosły żadnych nowych okoliczności, które mogłyby mieć wpływ na zajęte stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie właściwy do rozpoznania skargi stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271), zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1296) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły prawa, i to przynajmniej w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Istota niniejszej sprawy sprowadza się do ustalenia, czy działalność wykonywaną przez skarżącą można uznać za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązująca wcześniej ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127, z późn. zm.) nie zawierała przepisów definiujących pojęcie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pojęcie takie, jak również obowiązek uzyskania uprawnień przez osoby chcące uprawiać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, wprowadziła dopiero uchylająca ją ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz 549, z późn. zm.). Uzyskanie tych uprawnień na podstawie art. 232 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uwarunkowane wcześniejszym wykonywaniem działalności odpowiadającej zdefiniowanym przez ustawę pojęciom pośrednictwa. Wykazywana działalność osób ubiegających się o nadanie licencji musi odpowiadać pojęciom ustawowym, bowiem nie może być żadnej różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem wejścia w życie ustawy i po tej dacie. Skoro osoby, które zamierzają podjąć po raz pierwszy taką działalność po uzyskaniu uprawnień na podstawie art. 191 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, będą musiały ją prowadzić zgodnie z definicjami określonymi w art. 179 i następnych, to wobec tego działalność osób, które chcą uzyskać uprawnienia na podstawie art. 232 ust. 1 musi również tym pojęciom odpowiadać. Zgodnie z art. 180 ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawierania umów nabycia, zbycia, najmu, dzierżawy nieruchomości oraz nabycia lub zbycia praw do lokali mieszkalnych, przy czym ust. 2 tego artykułu wymaga, aby pośrednik czynności te wykonywał osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, za których czynności ponosi odpowiedzialność zawodową. Zgodnie z ust. 3, zakres czynności pośrednictwa określa umowa zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności. Umowa pośrednictwa jest odpłatna, co wynika z ust. 4 art. 180, stąd też zamawiający usługę zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, którego wysokość określa umowa pośrednictwa. Jak wynika z przepisów ustawy, podacie jej wejścia w życie, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinno być prowadzone na własny rachunek i odpowiedzialność, zatem tylko działalność odpowiadająca tym kryteriom prowadzona przed jej wejściem w życie może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Działalności skarżącej za taką uznać nie można. Wykonywała ona bowiem czynności powierzone jej w ramach umowy o pracę, ponosząc za swoje działanie jedynie odpowiedzialność pracowniczą. Skarżąca nie wykonywała zawodowo pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i nie ponosiła z tego tytułu odpowiedzialności zawodowej. Inaczej odpowiedzialność ta kształtuje się co prawda przed i po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po dniu 1 stycznia 1998 r. pośrednik ponosi odpowiedzialność zawodową przewidzianą w ustawie, natomiast przed tą datą jej nie ponosił, ale zarówno przed, jak i po wejściu w życie ustawy odpowiadał on wobec zamawiającego za wyrządzone mu szkody. Skarżąca jako pracownik samorządowy odpowiedzialności takiej nie ponosiła. Za swoją pracę otrzymywała wynagrodzenie nie z tytułu umowy o pośrednictwo, zawartej z zamawiającym usługę, lecz z tytułu umowy o pracę, zawartej z pracodawcą. Nie można zatem zarzucić organowi, który nie zanegował opinii Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, naruszenia prawa w uznaniu, iż działalność wykonywana przez skarżącą przed dniem wejścia w życie ustawy nie upoważnia jej do skutecznego ubiegania się o uzyskanie uprawnień na podstawie art. 323 ust. 1 ustawy. W tym stanie rzeczy skarga nie mogła być uwzględniona i sąd orzekł jak w sentencji, na podstawie na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz U nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji.