I SA 465/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Łukaszewska - Macioch Sędziowie WSA Emilia Lewandowska WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr) Protokolant Małgorzata Mierzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2004 r. sprawy ze skargi J. i B. małżonków B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...], 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3) zasądza od Wojewody [...] na rzecz J. i B. małżonków B. kwotę 30 (trzydziestu) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA 465/03 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania dla J. i B. małżonków B. za nieruchomość gruntową zajętą pod drogę publiczną. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2002 r. Starosta ustalił odszkodowanie za działkę o powierzchni [...] ha położona we wsi R. gmina G., zajętą pod drogę powiatową – w wysokości [...] zł., na rzecz dotychczasowych właścicieli J. i B. małżonków B. Prawomocną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2002 r. orzeczono nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości przez Powiat [...]. Wnioskodawcy wnieśli odwołanie od decyzji Starosty [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania podnosząc, że zataił on żądanie stawki odszkodowawczej w wysokości [...] zł. za jeden m2 gruntu, że wycena jest zaniżona i nie uwzględnia wartości rynkowej i odtworzeniowej nieruchomości. Wojewoda [...] utrzymując – zaskarżoną decyzję w mocy wskazał, między innymi, że zasugerowana przez byłych właścicieli stawka nie została poparta żadnym racjonalnym dowodem. Zdaniem organu ustalone odszkodowanie odpowiada wymogom przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż ustalona przez Starostę wysokość odszkodowania nastąpiła w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, który określił wartość nieruchomości. Z kolei rzeczoznawca wydając opinię zastosował przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 98, poz. 612). Ustalając wartość nieruchomości zastosował metodę porównawczą – porównywania parami. Wobec braku na rynku transakcji sprzedaży gruntów pod poszerzenie dróg skorzystał z treści przepisu § 28 ust. 2 wyżej powołanego rozporządzenia i wartości jednego m2 gruntu powiększył o 50 %. Organ podniósł, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość wywłaszczona położona jest w strefie rolniczej, gdzie ceny rynkowe gruntów od wielu lat utrzymują się na niskim poziomie. Organ podkreślił, że nie można porównywać kwoty odszkodowania za nieruchomość położoną na wsi z odszkodowaniem za nieruchomość położoną w centrum miasta powiatowego, jak podnosili wnioskodawcy w odwołaniu. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2003 r. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie wnieśli J.i B. małżonkowie B. Wskazali oni, że decyzja jest dla nich krzywdząca, bowiem zaniża kwotę odszkodowania, a działka wywłaszczona [...] wchodzi w skład działki przeznaczonej na cele rolno – osadnicze z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wskazał, że zarzuty skarżących są bezzasadne. Podniósł, że decyzja Starosty została wydana w oparciu o opinię rzeczoznawcy, który badał ceny dwóch podobnych działek położonych w tej samej miejscowości, będących przedmiotem notarialnej transakcji kupna sprzedaży. Brak w decyzji Starosty informacji o oczekiwanej przez skarżących cenie [...] zł. za jeden m2 nie jest uchybieniem uzasadniającym uchylenie decyzji. Wojewoda wskazał także, że przedmiotowa działka położona jest w strefie rolniczej. Twierdzenie skarżących, że działka położona jest na terenie przeznaczonym na cele rolno – osadnicze, z prawem zabudowy nie polega na prawdzie, bowiem dotyczy pasa gruntów położonych wzdłuż drogi gminnej i stanowi według ewidencji działkę nr [...]. Zgodnie z treścią przepisu art. 97 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę prawo o ustroju sądów administracyjnych i prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr. 153, poz. 1271 z późn. zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone podlegają rozpoznaniu przez wojewódzko sąd administracyjny. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje; Skarga zasługuje na uwzględnienie. Organy pierwszej i drugiej instancji określając kwotę odszkodowania za przejętą na własność Powiatu [...] nieruchomość stanowiącą własność skarżących, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego R. T., sporządzonej w grudniu 2002 r. (k8-15 akt organu pierwszej instancji). Opinia jest jednak nieprecyzyjna, a w niektórych jej częściach pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z treścią art. 73, ust.4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. –Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr. 133, poz. 872z późn. zm.) odszkodowanie za nabytą w trybie art. 73, ust. 1 tej ustawy nieruchomość ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (tj. z dnia 1 stycznia 1999 r.). Z kolei z treści art. 130, ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. , o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr. 46, poz. 543) wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Sposoby określenia wartości nieruchomości regulują między innymi przepisy art. 152-154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 wyżej wskazanej ustawy, Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 98, poz. 612). Rzeczoznawca wydając opinię w sprawie, wskazał jako podstawę prawną między innymi wyżej powołane rozporządzenie, a wartość nieruchomości oszacował stosując podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Przepis § 5 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Organy obydwu instancji nie zwróciły uwagi, że rzeczoznawca przyjął do porównania dwie nieruchomości: jedna o powierzchni [...] m2, a druga o powierzchni [...] m2. Rzeczoznawca poza wskazaniem, iż są to nieruchomości podobne nie wyjaśnił na czym to podobieństwo opiera. Nieruchomość będąca własnością skarżących miała powierzchnię [...] m2, a więc od nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne była czterokrotnie i ośmiokrotnie mniejsza. Nie sposób więc zgodzić się, iż nieruchomości te są chociażby powierzchniowo podobne do przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca nie wskazał w swojej opinii, o jakie transakcje chodzi (sprzedaż, darowizny, czy inne czynności), jakie były warunki zawarcia tych transakcji (pomiędzy jakimi podmiotami), oraz jakie cechy mają porównywane nieruchomości. Wymogi takie wynikają z treści § 5 ust. 3 tego rozporządzenia w związku z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przyczyn wyżej wskazanych przyjęcie do porównania nieruchomości jak na stronie 6 i 7 opinii, nawet przy zastosowaniu współczynników korygujących nie spełnia wymogów zawartych w § 5 ust. 3 rozporządzenia i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organy administracji nie wyegzekwowały od rzeczoznawcy uzupełnienia opinii zgodnie z wymogami wyżej powołanych przepisów. Organy mogły zażądać uzupełnienia opinii, na piśmie ewentualnie wyznaczyć rozprawę celem przesłuchania rzeczoznawcy w obecności stron na okoliczność, rodzaju przeprowadzonych transakcji, ich warunków, podobieństwa nieruchomości, wpływu wielkości powierzchni działki na cenę jednego m2 (z opinii rzeczoznawcy wynika, że niniejsza działka ma większą wartość), daty transakcji działki o powierzchni [...] m2, przyczyny dla której przyjęto do porównania jedynie dwie nieruchomości. Brak na rynku transakcji sprzedaży gruntów pod poszerzenie dróg (o czym jest mowa w opinii) nie zmienia obowiązku zachowania zasad wynikających z wyceny metodą porównywania parami, o których mowa w powołanych wyżej przepisach rozporządzenia i ustawy. Mając powyższe na uwadze uznać należy, że organy pierwszej i drugiej instancji wydały decyzję bez wnikliwego i wyczerpującego zebrania, a następnie zbadania materiału dowodowego przez co naruszyły przepisy art. 153, ust. 1 w związku z art. 130, ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 98, poz. 612) w związku z art. 7, 8 i art. 77 kpa. Dlatego z mocy art. 145 § 1 pkt 1) a) i c) , art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr. 153, poz. 1270), Sąd orzekł jak w wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji, ustalą kwotę odszkodowania w oparciu o prawidłowo sporządzoną opinię rzeczoznawcy – zgodnie z wymogami art. 130, ust. 2 w związku z art. 152-155 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami Rozdziału 2 wyżej powołanego rozporządzenia Rady Ministrów.