I SA/Wa 1011/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: WSA Iwona Kosińska WSA Gabriela Nowak Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], znak: [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., Nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...]. Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Wnioskiem z dnia [...] listopada 2005 r. L. M. zwróciła się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w L., ozn. jako działka ewidencyjna nr [...] i [...] w obrębie [...]. Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] czerwca 2006 r., Nr [...] zawiesił postępowanie w sprawie z wniosku L. M., z uwagi na brak decyzji komunalizacyjnej potwierdzającej przejście z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. przedmiotowego gruntu. Ostateczną decyzją z dnia [...] marca 2007 r., znak [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonych w [...] oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m2 z obrębu [...]. Po podjęciu postępowania w sprawie, Starosta [...] działając w oparciu o przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] ustalił na rzecz L. M. odszkodowanie za udział wynoszący 1/4 części w nieruchomości położonej w L., ozn. nr [...] i [...]. Gmina Miejska L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Wojewoda [...], w wyniku rozpoznania złożonego odwołania, decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r., Nr [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że organ pierwszej instancji nie ustalił w sposób prawidłowy kręgu stron postępowania. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., Nr [...]r. ustalił odszkodowanie na rzecz L. M. za nieruchomość położoną w L. oznaczoną jako działki nr [...] i [...] w obrębie ewidencyjnym [...]. Pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r. Gmina Miejska L. wniosła odwołanie i wskazała na nieprawidłowości w ustaleniu odszkodowania. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2011 r., Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...]. Uzasadniając swe rozstrzygnięcie Wojewoda zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. § 36 ust. 2 rozporządzenia pozwala natomiast w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, na zastosowanie podejścia porównawczego, określającego wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Organ zaznaczył, że w związku z brakiem na terenie miasta L. transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. i przyjął podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2010. Wojewoda wskazał ponadto, że Prezydent Miasta L. mógł skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, czego nie uczyniono. Nie złożył także kontroperatu wykonanego na jego zlecenie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. wniósł Prezydent Miasta L. zarzucając organowi: - naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na zawyżonej wycenie rynkowej nieruchomości; - niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznanie, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia; - naruszenie art. 7, 8, 11, 77 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy. W obszernym uzasadnieniu skargi wskazano ponadto na szereg uchybień, które – zdaniem strony skarżącej – zawiera operat szacunkowy, na podstawie którego dokonano ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zdaniem strony skarżącej sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca błędnie zastosowała przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. i wzięła pod uwagę niewłaściwe cechy nieruchomości. Wybierając jedenaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa wzięła nieruchomości, których powierzchnia jest znacznie większa od powierzchni gruntu wycenianego. Odpowiadając na skargę Wojewoda Mazowiecki wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu. Bezspornym jest, że nieruchomość położona w L., oznaczona jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] z obrębu nr [...], która stanowiła własność L. M., została zajęta pod drogę publiczną, część ul. [...] i przeszła z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa na własność Gminy L., co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2007 r., znak [...]. Wskazać tu należy, że zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U Nr 133, poz. 872 ze zm.), odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.). Kwestie odszkodowawcze regulują natomiast przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W sprawie niniejszej organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ustaliły wartość odszkodowania za zajętą nieruchomość, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] września 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji uznać należy, że Wojewoda [...] przyjmując do ustalenia wysokości odszkodowania powołany wyżej operat szacunkowy, nie uchybił obowiązującym przepisom prawa. Z treści przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w tym art. 154 ust. 1 i 2, art. 155) wynika, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Ponadto wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej podobnych. Zasady szacowania takich nieruchomości określone są natomiast w § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy o wysokości odszkodowania. Jak słusznie wskazała strona skarżąca, w uzasadnieniu swej skargi, w pierwszej kolejności zastosowanie ma metoda szacowania uregulowana w § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Dopiero w sytuacji, gdy brak jest cen transakcji uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych, bądź zajętych pod drogi, wartość gruntu ustala się w sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, stosując się zarazem do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Przyjęcie tej metody rzeczoznawca uzasadniła stwierdzeniem, że na rynku lokalnym brak jest transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych oraz zajętych pod drogi publiczne (patrz str. 8 operatu). Tym samym uzasadniła powód braku możliwości zastosowania metody szacowania wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Nietrafny jest więc zarzut strony skarżącej, że rzeczoznawca majątkowy powinien wykazać w operacie brak możliwości przyjęcia do porównania transakcji gruntami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi publiczne. Bezzasadny jest również zarzut naruszenia przez organ wojewódzki § 4 ust. 2 i 3, w związku z 36 ust.2 pkt 2. i 36 ust. 5 w/w rozporządzenia, poprzez oparcie się na zawyżonej wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania i rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem Sądu Wojewoda [...] zasadnie ocenił sporny operat jako zgodny z obowiązującymi przepisami prawa i prawidłowo uzasadniony w zakresie dokonanej wyceny, z prawidłowo zastosowaną metodą oraz wykonany zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów kształtujących standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Słusznie również zauważył Wojewoda, że przyjęcie przez biegłą takich, a nie innych cech rynkowych do szacowania spornych nieruchomości nie może być określane zgodnie z indywidualnymi życzeniami strony. Odnośnie natomiast zarzutu skargi, że Wojewoda [...] powinien był zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny wskazać należy, że zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji oceniając operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., nie miał wątpliwości co do jego zgodności z prawem. A zatem, skoro rzeczony operat nie budził żadnych wątpliwości organów orzekających w sprawie, to nie musiały one podejmować wskazanych przez skarżącego działań. Przy tym podkreślić trzeba, że to właśnie skarżący mógł skorzystać w toku postępowania administracyjnego z możliwości określonej w przepisie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Sąd nie podziela również zarzutów skargi dotyczących naruszenia art. 7, 8, 11, 77 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy. Z tych względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1273).