I SA/Wa 1012/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Mirosław Gdesz (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. I. Stan faktyczny 1. Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] ustalił na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowanie na rzecz M. F. za udział w [...] części w kwocie [...] zł (słownie złotych: [...]), na rzecz A. C. za udział w [...] części w kwocie [...] zł (słownie złotych: [...]), na rzecz W. F. za udział w [...] części w kwocie [...] zł (słownie złotych: [...]) w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], o pow. [...] m2, zajętej pod drogę publiczną, gminną - część ul. [...] w [...]. Podstawą ustalenia odszkodowania była wartość przejętej nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. (operat z dnia [..] października 2012 r.). 2. Wojewoda [...], decyzją z [...] marca 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...], utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty. Wojewoda wskazał, że kwestionowana w odwołaniu wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Rzeczoznawca zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjmując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, Dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie autor operatu K. K. zastosował zestawienie [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca grudnia 2010 do marca 2012 r. Badaniem objęto miasto [...]. Biegły na str. [...] operatu wskazał, że "na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne". Oprócz danych z miasta i gminy [...], zbadano też rynek "drogowy" z gmin ościennych, gdzie podobnie słabo rozwinięty jest ten rynek ([...]). Jak wskazano na str. [...] "w [...] zanotowano tylko [..] transakcje nieruchomością drogową, w [...] – [..]. Ceny jednostkowe tych nieruchomości były na ogół [...]-krotnie niższe niż sąsiadujących z nimi działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe". Dlatego też i z uwagi na słabo rozwinięty rynek nieruchomości drogowych na rynku lokalnym, zdecydowano, że zachodzą tu zgodnie z § 36.4 rozporządzenia Rady Ministrów przesłanki ku temu, aby z powodu niewystarczających danych zastosować do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych". Mowa jest tu tylko o rynku lokalnym, a nie o rynku rozszerzonym, o którym wspomina autor operatu wcześniej. Mimo to, należy uznać, że operat spełnia wymogi § 36.2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Należy zaznaczyć, że działka wyceniana znajduje się na terenie miasta [...], a więc na obszarze, na którym ceny nieruchomości będą najwyższe na terenie powiatu [..]. Skoro rzeczoznawca na analizowanym (poszerzonym) obszarze - nie tylko gminy, ale i całego powiatu - nie znalazł nieruchomości podobnych, to zawarty w odwołaniu zarzut o brak wykorzystania danych o transakcjach drogowych wydaje się bezzasadny. Dodatkowo biegły wyjaśnił wątpliwości związane ze sporządzoną opinią w trakcie rozprawy administarcyjnej przeprowadzonej w dniu [...] grudnia 2012 r. W protokole z tej rozprawy administracyjnej autor operatu wyjaśnia, że "na terenie całego powiatu brak jest tego typu transakcji, dlatego zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, określono wartość nieruchomości na podstawie (cen) nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych ". 3. W skardze na decyzję Wojewody [...] Gmina [...] zarzuciła naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U.200.98.1071, z późn. zm., dalej: "kpa") poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy oraz poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, bezpodstawne przyjęcie, że prawidłowym trybem postępowania przy wycenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego było zastosowanie metody przewidzianej w § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 rozporządzenia, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy; - art. 80 kpa, poprzez nie wzięcie pod uwagę całokształtu materiału dowodowego w sprawie, dowolną a nie swobodną ocenę dowodów co miało bezpośredni wpływ na wadliwą ocenę operatu szacunkowego z dnia [...].10.2012r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – K. K., bezpodstawne przyjęcie, iż rynek nieruchomości drogowych w [...] jest słabo rozwinięty oraz że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne jak również, że prawidłowym trybem postępowania przy wycenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego było zastosowanie metody przewidzianej w § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 rozporządzenia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; - naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 36 ust. 4 i § 36 ust. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony dnia [...] października 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. spełnia wymogi określone w powołanym wyżej rozporządzeniu, podczas gdy do porównań przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, nie uwzględniając występujących na rynku lokalnym, rozumianym jako obszar gminy [...], transakcji dotyczących nieruchomości drogowych i nie wzięcie pod uwagę dalszych transakcji związanych z zakupem lub zbywaniem nieruchomości pod drogi zgodnie z wykazem jaki został przytoczony przy niniejszej skardze. 4. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. 5. W trakcie rozprawy sądowej pełnomocnik skarżącej gminy wniósł o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. K. w listopadzie 2013 r. II. Uzasadnienie prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z treścią art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., powoływana dalej jako ppsa) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga jest nieuzasadniona. 1.Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w istocie do polemiki z ustaleniami przyjętymi przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego. Kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy ma dekodowanie normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej powoływana jako ugn) określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art.134 ust. 4 ugn). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Na tle odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi w istocie o sposób użytkowania nieruchomości przyległych w dacie [...] października 1998 r., które decydują o doborze nieruchomości do porównania, jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym, (z wyłączeniem analizy statystycznej). Wobec tego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [..] października 1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, gdyż wartość nieruchomości w wyniku ustaleń planu nie wzrosła w takim stopniu, a opinia rzeczoznawcy jest wadliwa. 2. W przedmiotowej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii biegłego K. K., uznając sporządzone przez nią operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Wynika bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym, obejmującym [...], nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn. Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, który zgodnie z ustaleniami biegłej znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę [...]. Z bazy danych biegły wybrał [...] transakcji nieruchomości. Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Biegły wyjaśnił zastosowane podejście i sposób wyceny. Ponadto biegła złożyła dodatkowe wyjaśnienia w tym zakresie na rozprawie w dniu [...] czerwca 2012 r. 3. W tym miejscu wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. 4. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. 5. Wniosek o dopuszczenie przez sąd administracyjny dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. już po wydaniu ostatecznej decyzji Wojewody [...] uznać należy za spóźniony, ponieważ w świetle art. 106 § 3 ppsa sąd administracyjny nie jest władny dokonywać w/w dowodu w rozumieniu art. 84 kpa a taka była istota zgłoszonego w sprawie wniosku dowodowego. Wobec czego Sąd nie uwzględnił tego wniosku. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione. Mając na powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na zasadzie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji.